Ипотека

Скарлетт · Август 30, 2013

Почему молодые люди выбирают ипотеку

Неспроста каждый человек мечтает иметь собственное жилье. Успешное решение квартирного вопроса позволяет существенно повысить качество жизни. К тому же покупка недвижимости (пусть даже в кредит) — разумное вложение денег. Так или иначе, большинство наших сограждан пытаются приобрести недвижимость. И поскольку не каждый может похвастаться доходами, которых достаточно для покупки хорошей квартиры, ипотека остается на пике популярности. Кто же чаще всего обращается за ипотечным кредитом? Ответить на этот вопрос нам помогли банковские эксперты.

Кто есть кто?

Директор департамента ипотечного кредитования «Номос-банка» Александр Дарданов описал нам портрет типичного заемщика. Чаще всего в Москве и Московской области ипотечный кредит оформляют мужчины в возрасте около 35 лет. Они имеют официальный доход (в среднем — более 100 тыс. рублей), работают по найму. Примечательно, что такой клиент выплачивает кредит самостоятельно, то есть он либо не женат, либо не вовлекает свою супругу в это дело. Последний штрих в этом портрете — наличие высшего образования.

А. Дарданов добавляет, что клиенты «Номос-банка» чаще всего берут кредит на покупку квартиры или для участия в долевом строительстве. Средняя сумма кредита — 3,7 млн руб. на 10—15 лет. Ежемесячный платеж в среднем «съедает» 45% дохода заемщика. Такой кредит живет около 5—7 лет и частично или полностью гасится клиентами досрочно.

Замдиректора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин отмечает, что портрет типичного заемщика за последние годы не претерпел значительных изменений. Преимущественно это семейные люди с высшим образованием. По-прежнему превалируют горожане в возрасте от 25 до 34 лет — 55% от общего числа заемщиков. Доли клиентов, оформивших ипотечный кредит в возрасте от 35 до 44 лет и до 24 лет, приблизительно равны и составляют около 20%. Число заемщиков в возрасте старше 45 лет — около 5%.

Эксперт говорит, что, по статистике банка «Петрокоммерц», наиболее популярный первоначальный взнос — 20—40% от общей суммы кредита, при этом, поскольку практически каждая вторая сделка — это улучшение жилищных условий, то первоначальный взнос не является камнем преткновения при оформлении ипотечного кредита.

«Наиболее популярный ежемесячный платеж — 30—40% от дохода семьи, а срок ипотечного кредита — 15 лет. Более 60% заемщиков оформили ипотечные кредиты на срок от 11 до 20 лет. Люди предпочитают короткие сроки кредита длинным (доля ипотечных кредитов со сроком от 21 года и выше составила всего 3%), и это не удивительно, так как в большинстве случаев оформлять ипотеку на такой срок нецелесообразно из-за несоразмерного роста переплаты по кредиту и незначительного изменения ежемесячного платежа при увеличении срока», — продолжает банкир.

Вице-президент, начальник управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Татьяна Павлова сообщает о некоторых изменениях в портрете типичного ипотечного заемщика. Так, в последнее время количество мужчин и женщин сравнялось. А в целом это люди в возрасте от 29 до 34 лет, состоящие в браке и имеющие высшее образование. Самым популярным условием оформления ипотеки является ставка в 13% при первоначальном взносе от 30 до 40%. Ежемесячный платеж составляет 45 тыс. руб.

Если обобщить полученные данные, можно сказать, что ипотеку выбирают молодые люди с высшим образованием и хорошими доходами. При этом они готовы отдавать половину своего бюджета на обслуживание своих обязательств.

Что нас ждет?

По мнению экспертов, в ближайшее время ситуация с ипотекой вряд ли серьезно изменится. То есть условия не станут менее тяжелыми.

В текущих макроэкономических условиях причин для существенного снижения или увеличения кредитных ставок Александр Дарданов не видит.

«Поэтому в 2013 году ставки ипотечного кредитования, скорее всего, сохранятся на текущем уровне», — прогнозирует эксперт.

Дмитрий Шапочкин, в свою очередь, полагает, что в ближайшее время средневзвешенная процентная ставка по ипотеке останется в коридоре 12—13% годовых в рублях.

Татьяна Павлова соглашается со своими коллегами: «Процентные ставки останутся на том же уровне, если не считать сезонных предложений от ведущих ипотечных банков, располагающих более дешевым фондированием».

При этом она считает, что пристальное внимание со стороны руководства страны к ипотеке позволяет надеяться на снижение ставок по ипотечным кредитам не только для бюджетников, но и для всего работающего населения страны.
/>http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2013/08/30/230016.shtml

Скарлетт · Август 30, 2013

Вторичное жилье не дорожает годами

С 2008 года цены выросли на 9,5% при инфляции 40%

Рынок вторичного жилья, в отличие от новостроек, находится в состоянии равновесия уже на протяжении нескольких лет. Не повлияли и не повлияют на них и последние изменения со стороны правительства и финансовых структур. Такой вывод сделали специалисты аналитического центра корпорации «Инком».

С декабря 2012 года предложение на вторичном рынке жилья в пределах МКАД сократилось на 10%. Цены же за этот период поднялись всего на 1%. Таким образом, с начала года с учетом инфляции вторичное жилье подешевело как минимум на 3%.

— По данным Росреестра, в июле на вторичном рынке жилой недвижимости было зарегистрировано на 21,5% больше сделок, чем в июне. Срок экспозиции квартир в этом месяце составил 74 дня, что почти на 20 дней меньше, чем годом ранее. Это говорит о том, что месяц был достаточно оживленным. Но на ценах это никак не отразилось, — комментирует руководитель аналитического центра Дмитрий Таганов.

Выборы мэра резонанса не произведут, поскольку их результат для всех слишком очевиден, говорится в исследовании. Проект закона о регистрации по месту жительства в дачных домах, который Госдума рассмотрит осенью, не снизит спрос, поскольку прописка уже давно не является первостепенным фактором при покупке недвижимости в столице. Покупателям прежде всего важна развитая инфраструктура. Например, в столице только 12,8% людей приобретают жилье с преимущественной (но не первоочередной) целью прописки, в Подмосковье их больше — 26,3%. При этом разница в стоимости дач по сравнению с квартирами и даже комнатами Москвы достаточно существенна. Но еще больше отличаются минимальные цены этих объектов. Средний бюджет покупки дачи в Подмосковье составляет 3,2 млн рублей, квартиры в Подмосковье стоят 4,1 млн рублей, в Москве — 10,6 млн рублей. Комната в пределах МКАД оценивается в 2,7 млн рублей, в Подмосковье — 1,5 млн.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в июле приступило к рефинансированию ипотечных кредитов на приобретение комнат. Однако и эта новость не подогрела интереса покупателей: спрос на комнаты по-прежнему составляет не более 1%. Для сравнения: за последние 7 лет самая высокая доля комнат в спросе на вторичном рынке — 5% — была зафиксирована в феврале 2009 года.

В целом на вторичном рынке жилья в пределах МКАД средняя стоимость предложения по итогам июля выросла на 0,3% — до 174,9 тыс. рублей за кв. м. Цены на жилье экономкласса увеличились на 0,2% и составили 158,5 тыс. руб. за «квадрат». Средняя стоимость комфорт-класса поднялась на 0,4% — до 171,9 тыс. рублей. Премиум-класс подорожал на 0,9% — до 229,2 тыс. рублей.

Традиционно ценовой максимум зафиксирован в Центральном округе Москвы: стоимость квадратного метра по итогам июля составила 305,9 тыс. рублей. Минимум отмечен в Восточном и Юго-Восточном округах — 154,8 тыс. и 152,4 тыс. рублей за кв. м соответственно.

Общий объем предложения в июле составил 38,7 тыс. квартир, что на 8% меньше, чем в июле прошлого года, и на 2,8% меньше, чем в прошлом месяце. На 1% увеличилась доля экономкласса, и на 1% уменьшилась доля премиум-класса.

Стоимость самой дешевой квартиры в пределах МКАД в июле составила 3,5 млн рублей. Это однокомнатная квартира общей площадью 20 кв. м на ул. Академика Комарова (северо-восток Москвы).

Между тем на вторичном рынке жилья крупных российских городов наблюдается аналогичная ситуация с ценами. За последние полгода стоимость «квадрата» в ряде регионов не только не выросла, но и снизилась. Таковы данные исследования экспертной группы под руководством председателя комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости, профессора кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ имени Плеханова Геннадия Стерника.

В выборке представлены 26 городов России и Московская область с общим среднемесячным объемом в 219,4 тыс. предложений. Наименьший объем (меньше тысячи предложений) — в Великом Новгороде, Стерлитамаке, Чебоксарах, Шахтах; от одной до пяти тысяч — в Воронеже, Ижевске, Иркутске, Казани, Краснодаре, Перми, Ростове-на-Дону, Рязани, Ставрополе, Твери, Тольятти, Ульяновске, Ярославле; от 5 до 10 тысяч — в Барнауле, Екатеринбурге, Рязани, Тюмени; от 10 до 15 тысяч — в Красноярске, Кемерове, Новосибирске, Омске; около 20 тысяч — в Санкт-Петербурге; по 50 тысяч предложений — в Москве и Московской области.

Небольшое снижение цен (до −2,9%) произошло в Барнауле, Перми, Ростове-на-Дону, Твери, Чебоксарах, Шахтах. В основной массе городов отмечен небольшой прирост — до 2,7% (Владимир, Воронеж, Великий Новгород, Екатеринбург, Ижевск, Казань, Кемерово, Красноярск, Москва и Московская область, Новосибирск, Санкт-Петербург, Тольятти). Заметный прирост (до 7,4%) — в Краснодаре, Омске, Ставрополе, Стерлитамаке, Тюмени, Ульяновске, Ярославле. И только в Иркутске стоимость жилья поднялась ощутимо — на 14,6%.

Средняя цена меньше 40 тыс. рублей за «квадрат» зафиксирована всего в двух городах — Ставрополе и Шахтах. От 40 до 50 тыс. рублей просят в Барнауле, Воронеже, Ижевске, Кемерове, Омске, Стерлитамаке, Ульяновске, Чебоксарах. От 50 до 60 тысяч — в Великом Новгороде, Владимире, Иркутске, Кемерове, Краснодаре, Красноярске, Перми, Твери. От 60 до 70 тыс. — в Казани, Новосибирске, Тюмени, Ярославле. Квадратный метр в Московской области в среднем обходится в 87 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — в 95 тыс., в Москве — в 197 тыс. руб.

Повысится ли осенью стоимость московских квартир?

Подавляющее большинство жителей столицы ждут роста цен на столичную недвижимость. Правда, не стремительного, а в пределах инфляции. Своими предположениями москвичи поделились в ходе социологического опроса, проведенного «MetrInfo.Ru».

«Как вы считаете, будут ли осенью расти цены на московское жилье?» — таким был первый вопрос. Большинство респондентов — 86% — ответили, что ожидают рост цен на квартиры в столице. Правда, 40% из них не смогли ответить, какой именно рост ожидается. Каждый третий сказал, что стоимость «квадрата» вырастет не больше чем на 5%. Каждый пятый считает, что на 6—10%. Меньшинство из предсказывающих подорожание сочли, что цены взлетят на 10% и выше. Причинами роста респонденты считают инфляцию, повышение курса доллара, высокий спрос на московское жилье, «понаехавших», коррупцию и «общую дороговизну жизни».

12% опрошенных москвичей придерживаются нейтралитета. Они считают, что цены будут стоять на месте. В этой группе пояснили, что для их роста нет экономических предпосылок.

Совсем маленькая группа (на уровне социологической погрешности) — 2% — полагает, что жилье будет дешеветь. «Цены и так уже выше некуда, а у людей денег нет», — поясняют они.
/>http://www.mk.ru/eco...aet-godami.html

Скарлетт · Август 30, 2013

Госбанки вытесняют частников из ипотеки

Госбанки выталкивают с рынка ипотеки частные кредитные организации, несмотря на их сопротивление

Доля госбанков на ипотечном рынке в первом полугодии увеличилась до 71%. Банкиры это связывают с более дешевыми длинными деньгами, доступными государственным кредитным организациям. Просрочка по ипотеке заметно упала. Это произошло за счет ужесточения требований к заемщикам и традиционно высокой доли плательщиков в этом сегменте кредитов: не заплатишь — выселят из квартиры.

Лидеры рынка ипотечного кредитования остаются практически неизменными. Согласно обзору компании «Русипотека», возглавляет список лидеров по-прежнему Сбербанк. За шесть месяцев 2013 года он выдал кредитов на 234,2 млрд рублей. Таким образом, прирост портфеля с начала года составил 22%. При этом, если анализировать долю Сбербанка на рынке ипотеки, то к началу августа она уже достигла 50% против 39 на начало года.

Госбанки планируют наращивать свою долю и дальше. «Ипотека продолжит оставаться одним из ключевых розничных кредитных продуктов Сбербанка. В подтверждение можно отметить, что с 1 сентября по 31 декабря в банке продлевается действие специальных предложений со сниженными процентными ставками на первичном рынке жилья для всех новостроек и на вторичном — для молодых семей», — отметили в госбанке.

Темпы роста портфеля другого розничного игрока — ВТБ24 — были даже выше, чем у Сбербанка. Банк нарастил ипотечные кредиты на 64%, выдав ипотеку на 97,7 млрд рублей. На третье место вышел Газпромбанк. Он выдал кредитов на 36 млрд рублей (прирост 35%). На четвертой и пятой позициях — банк «Дельтакредит» и Росбанк с портфелями 11,7 млрд рублей и 8,4 млрд рублей (рост на 14 и 16% соответственно).

По-настоящему взрывными темпами в первой половине этого года росли портфели Райффайзенбанка и банка «Санкт-Петербург», которые выдали кредитов на 7,5 млрд рублей и 5,9 млрд рублей соответственно. Райффайзенбанк увеличил свой портфель в 2,3 раза, а банк «Санкт-Петербург» — втрое.

«Рост портфеля ипотечных кредитов в первой половине 2013 года связан с продолжающимся в текущем году ростом рынка ипотечного кредитования в целом по стране. Дополнительным драйвером для банка стал акцент на первичный рынок жилья, который демонстрирует опережающие темпы развития второй год подряд», — объясняет заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

Среди нынешней двадцатки ведущих банков на ипотечном рынке — все шесть банков с госучастием. Кроме упомянутого Сбербанка, Газпромбанка, ВТБ24 активно выдавали ипотеку в первой половине 2013 года также Транскредитбанк, Связь-банк, Банк Москвы. На их долю пришлось 385,5 млрд рублей выданных ипотечных кредитов. С таким результатом они заняли 71% рынка. При этом по итогам 2012 года этот показатель был равен 66,4%.

«Таким образом, мы наблюдаем тенденцию увеличения доли государства на ипотечном рынке. Учитывая то, что многие региональные банки рефинансируют кредиты через АИЖК, можно констатировать, что государство является фактически монополистом на ипотечном рынке», — говорится в обзоре «Русипотеки».

Развитие ипотечного рынка в первой половине 2013 года характеризовалось не только ростом доли госбанков и увеличением их объема выдачи, но и снижением просрочки. Так, согласно данным Центробанка, если на первую половину 2012 года объем просрочки по ипотеке составлял 45,9 млрд рублей, то на 1 июля он снизился до 41,8 млрд рублей. Таким образом, объем просрочки сократился более чем на 4 млрд рублей, или на 9%.

Возросшая активность банков на ипотечном рынке экспертам понятна. По словам аналитика компании «Финам» Антона Сороко, рынок ипотечного кредитования в России в первой половине 2013 года достаточно быстро рос на фоне переориентации большинства банков из сферы необеспеченного потребительского кредитования в сегмент залоговых займов. Прибыли здесь не такие высокие, как в розничном кредитовании, однако этот бизнес гораздо меньше подвержен рискам.

«В ипотечном кредитовании в принципе всегда не было большого роста просроченной задолженности, поскольку заемщики более дисциплинированные и банки проводят изначально более жесткий отбор», — говорит аналитик компании «Совлинк» Ольга Беленькая, добавляя, что даже во время кризиса не было такого роста просрочки по ипотеке, как по другим кредитам.

Банки подчеркивают, что просрочка снижается в первую очередь из-за ужесточения требований к заемщикам.

«В посткризисный период большинство банков пересмотрели требования и методики оценки клиентов, что, в свою очередь, позволяет формировать более качественные кредитные портфели», — констатирует Попович. «Уровень просроченной задолженности по ипотечному портфелю в СБ-банке продолжает уверенно снижаться благодаря более чем тщательному подходу к рассмотрению заемщиков, активной работе служб безопасности, мониторингу и взысканию задолженности», — говорит в свою очередь и начальник управления ипотечного кредитования СБ-банка Максим Честикин.

По словам же заместителя генерального директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Павла Самиева, доля просрочки по ипотеке размылась объемом выдачи новых кредитов.

О том, что рынок в этот период динамично рос, свидетельствуют цифры по выдаче ипотеки. Если на 1 июля прошлого года размер задолженности по ипотечным кредитам составлял 1,686 трлн рублей, то на 1 июля 2013 года — 2,274 трлн рублей, свидетельствуют данные ЦБ. Рост составил 35%.

Если за первую половину прошлого года было выдано 295 млн кредитов, то за такой же период этого года — 336 млн. Таким образом, количество выданных кредитов увеличилось на 14%.

«По ипотеке, если анализировать отчетность банков по российским стандартам, то отношение долга к просрочке будет очень маленьким, и она, естественно, будет снижаться. Если в потребкредитовании отношение платежа к телу долга существенное, то там эффект размывания ниже, чем в ипотеке. Активизация же госбанков сказалась на очень высоких темпах выдачи ипотеки. Но само по себе качество клиентов у госбанков я бы не назвал гораздо лучшим, чем у частных банков. У них примерно такая же система отбора заемщиков и общий аппетит к риску, как у частных банков», — заключает Самиев. По его словам, госбанки просто в текущих условиях предлагают лучшие условия и ставки ниже, поскольку в отличие от частных игроков имеют на это более дешевые длинные ресурсы.
/>http://www.gazeta.ru/business/2013/08/29/5613705.shtml

Скарлетт · Август 30, 2013

Чаще всех берут ипотеку Натальи, а реже - каскадеры

В России больше всех среди женщин берут ипотеку на жилье Натальи, Ольги и Татьяны, а среди мужчин - Сергеи, Александры и Андреи, выяснили в своем исследовании аналитики "НДВ-Недвижимость".

Звания лидеров по количеству оформленных займов на жильё среди мужчин удостоились также Сергеи. Доля заёмщиков с таким именем составляет 10,4% от общего объёма выданных кредитов. На втором месте Александры. Замыкают тройку лидеров Андреи с 7,1%. Среди самых распространённых следует также отметить имена Алексей (5,8%) и Евгений (5,5%).

Что касается представительниц прекрасного пола, то чаще всех берут ипотеку Натальи, на которых приходится 8,2% от общего объёма заключённых договоров. На втором и третьем месте Ольги и Татьяны соответственно. Также в договорах часто встречаются такие имена, как Елена и Ирина.

Статистика "НДВ-Недвижимость" также показала, что женщины оформляют кредиты практически наравне с мужчинами. Если представители сильной половины человечества заключают 52% договоров, то женщины - 48%.

Также эксперты рынка подсчитали, кому ипотека практически "не светит". Специалисты "Домус финанс" пришли к выводам, что сложнее всего получить ипотеку представителям таких профессий, как риэлтор, адвокат и каскадер.

На первом месте оказались риэлторы. Большинство работников этой сферы не имеют официального дохода, не могут предоставить в банк справку о налогах и трудовую книжку.

Профессия адвоката тоже оказалась в списке нежелательных для банков. Объясняется это тем, что адвокаты в большинстве случаев также работают "на себя" и не имеют возможности подтвердить доход.

На третьей строчке - профессии, связанные с риском для жизни: каскадеры, спасатели, промышленные альпинисты, дрессировщики цирка и т.д.

Военнослужащим так же непросто получить ипотеку ввиду того, что они, как правило, имеют небольшой официальный доход.

Однако руководитель департамента ипотеки компании "Домус финанс" Сабина Хамитова советует не отчаиваться, если ваша профессия числится в этом списке.

"Если Ваша профессия относится к числу нежелательных с точки зрения банков, не стоит отчаиваться. Предоставляйте банку максимально полный пакет документов и давайте только честную информацию о себе", - резюмирует С.Хамитова

http://www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?id=325982&sec=1457

Скарлетт · Август 30, 2013

Учителям возместят часть затрат по ипотеке

Волгоградская область

В правительстве региона уже подготовлен новый законопроект

Хорошую новость сообщил премьер-министр России Дмитрий Медведев в минувший понедельник в ходе селекторного совещания с главами регионов о готовности системы образования к началу учебного года. Соответствующее распоряжение он подписал накануне.

– Хотел бы проинформировать о том, что только что подписал распоряжение о распределении субсидий на возмещение части затрат по ипотечным кредитам для учителей. Надеюсь, это также поможет решать очень сложную проблему предоставления жилья нашим педагогам. А делать это необходимо, – заявил премьер-министр.

На территории Волгоградской области уже действует областная программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Она начала работать в регионе в 2013 году и финансирование на эту статью заложено вплоть до 2015 года. Так, на текущий год выделено 100 млн рублей, на будущий год запланировано 200 млн рублей, на 2015-й – 300 млн рублей.

Кстати, вопрос о необходимости расширения круга лиц, которые могут воспользоваться губернаторским ипотечным проектом, поднимался на июньской "прямой линии" с главой региона Сергеем Боженовым. Тогда губернатор ответил, что «правительству области уже дано поручение, чтобы врачи, учителя и работники культуры тоже имели льготу по ипотеке».

Как пояснили в правительстве региона, законопроект о расширении круга участников льготной ипотеки уже внесен в Волгоградскую областную думу.
/>http://volg.mk.ru/news/2013/08/29/906943-uchitelyam-vozmestyat-chast-zatrat-po-ipoteke.html

Скарлетт · Август 30, 2013

Осуждена бухгалтер фонда жилья и ипотеки Новокуйбышевска, присвоившая 7,5 млн рублей

Новокуйбышевский городской суд рассмотрел уголовное дело главного бухгалтера городского фонда жилья и ипотеки Новокуйбышевска Татьяны Прилипкиной, обвиняемой в мошенничестве в особо крупном размере, сообщает пресс-служба областной прокуратуры.

Напомним, в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории Новокуйбышевска была принята целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Новокуйбышевске на 2005-2012 гг.", в рамках которой предусмотрена компенсация гражданам части затрат по уплате первоначального взноса ипотечных кредитов.

С 2006 г. по сентябрь 2012 г. главный бухгалтер городского фонда жилья и ипотеки Прилипкина ежемесячно вносила в заявки излишние суммы, которые впоследствии перечислялись администрацией на открытые ею счета. Таким образом женщина присвоила свыше 7,5 млн руб. бюджетных денег.

Суд приговорил Прилипкину к четырем годам лишения свободы в колонии общего режима. Кроме того, был удовлетворен гражданский иск прокурора, и с экс-главбуха в пользу городской администрации взыскали сумму причиненного ущерба.

Приговор в законную силу не вступил.
/>http://vninform.ru/269356/article/osuzhdena-buhgalter-fonda-zhilya-i-ipoteki-novokujbyshevska-prisvoivshaya-75-mln-rublej.html

Скарлетт · Август 30, 2013

Военная ипотека на первичку: бойцам не по карману?

АИЖК по программе «Военная ипотека» будет кредитовать приобретение военнослужащими квартир на первичном рынке недвижимости. Однако пока в списке «одобренных» новостроек преобладают недешевые объекты.

АИЖК объявило о расширении предложения по продукту «Военная ипотека». Теперь агентство готово рефинансировать кредиты на квартиры в строящихся домах. Тем временем собственные программы военной ипотеки на строящееся жилье уже предлагают несколько банков.

Даем отмашку

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило об усовершенствовании продукта «Военная ипотека». Теперь по данной программе кроме покупки жилья на вторичном рынке допускается приобретение квартир и в новостройках.

По новым условия кредит на приобретение строящегося жилья военнослужащие могут оформить по ставке на 2 процентных пункта выше, чем на вторичном рынке. А после оформления закладной ставка на эти 2 п. п. снижается. Кстати, ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего.

Уточним, ранее агентство декларировало, что продукт «Военная ипотека на объекты первичного рынка недвижимости» работает в пилотном режиме. Соответственно, теперь продукт переходит из пилотного режима в рабочий.

Однако ряд серьезных ограничений в программе сохранился. В АИЖК подчеркивают, что выбирать жилье можно лишь в новостройке, строительство которой осуществляется в рамках программы «Стимул». При этом объект должен быть «высокой степени готовности».

«Пока мы предлагаем ограниченный перечень объектов строительства с целью снижения рисков недостроя, – говорит заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик. – Однако уже в 2014 году будет внедрено обязательное страхование ответственности застройщиков, и мы надеемся, что этот инструмент позволит расширить список объектов без риска сорвать сроки стройки».

Напомним, программа «Стимул» включает порядка 320 новостроек по всей стране на разных стадиях строительства. И к настоящему моменту из этого числа в список для военнослужащих попало лишь около 30 объектов (см. табл. 1).

Также следует уточнить, что для выдачи АИЖК военной ипотеки на первичку необходимо подтверждение ФГКУ «Росвоенипотека» по каждому объекту. Поэтому военнослужащим, выбравшим тот или иной строящийся объект из списка АИЖК, на всякий случай рекомендуется проконсультироваться в региональном подразделении ФКГУ.

Увы, известны случаи «пилотного» периода, когда АИЖК одобряло новостройку, а Росвоенипотека – нет.

Жизнь заставляет

Причин, подталкивающих участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) ориентироваться на объекты первичного рынка, как минимум две. И прежде всего они актуальны для военнослужащих, нацелившихся на покупку жилья в крупных городах или в пределах транспортной доступности к таковым.

Во-первых, в городах-миллионниках продавцы жилья на вторичном рынке зачастую предпочитают с военной ипотекой не связываться. И понять их можно.

Большинство частных продавцов реализуют квартиры, чтобы полученные деньги тут же использовать для приобретения другого объекта. По военной же ипотеке оперативно провести сделку не получится.

Сначала покупатель должен с продавцом заключить договор. Потом этот договор пройдет проверку в банке. Затем последует проверка Росвоенипотеки – до десяти дней по регламенту… И в результате различных бюрократических процедур операция обычно растягивается на два месяца.

Часто продавцу надоедает ждать и сделка рвется. Кстати, обычно к этому моменту покупатель по требованию банка уже понес расходы на оценку жилья и его страховку.

«Единственный выход – давать задаток, чтобы продавец не мог передумать, – подсказывают профессионалы. Правда, государством, которое отчисляет деньги в НИС, задаток не предусмотрен. Это могут быть только личные деньги военнослужащего, и они не всегда имеются.

Во-вторых, традиционно квартира на первичном рынке стоит дешевле, чем на вторичном. И в большом городе у офицера элементарно может не хватить денег на готовое жилье желаемой площади (см. табл. 2).

Соответственно, констатирует руководитель общественного объединения «Участников НИС» Илья Борисовский, из числа военных более 70% желающих приобрести жилье в Москве и Московской области предпочли бы квартиру на первичном, а не на вторичном рынке.

При этом Илья Борисовский уточняет, что данная статистика не повторяется в большинстве российских регионов, где на полагающуюся по программе военной ипотеки сумму можно оперативно приобрести готовую квартиру в центре с отделкой.

Федот, да не тот

Теоретически приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве в рамках программы «Военная ипотека» возможно с 16 декабря 2010 года. Тогда вышло соответствующее постановление Правительства РФ. Однако на практике офицеры, прапорщики и сверхсрочники долгое время сталкивались с непреодолимыми юридическими трудностями.

Тем не менее около года назад в данный сегмент пришли несколько банков. И сегодня собственные программы военной ипотеки на новое жилье уже предлагают Газпромбанк, «Зенит», Русстройбанк и Связь-Банк.

Например, до августа у Связь-Банка было аккредитовано 16 объектов. Но список постоянно пополняется. Так, в начале августа к перечню аккредитованных объектов добавился ЖК «Львовский». А в конце месяца – новые корпуса в комплексах «Некрасовка Парк» и «Москва А101».

В целом же только в Московской области участники НИС могут выбирать примерно из 60 объектов.

То есть по объему предложения АИЖК сегодня оказывается рядовым игроком (см. табл. 3). Более того, предложение АИЖК имеет те же минусы, что предложения банков.

Пример Петербурга в этом смысле показателен. Из этого города в список АИЖК попали три новостройки, расположенные по адресам: Свердловская набережная, 58 (ЖК «Платинум»), Суздальский проспект, участок 1 (ЖК «Эквилибриум») и улица Брянцева, участок 1 «Дом-Мегалит на проспекте Просвещения».

Все три объекта относятся к классу комфорт, и, соответственно, квартиры в них недешевы. «Военнослужащему хватит только на прихожую», – сетуют посетители профильных интернет-форумов.

Правда, и предлагаемые в рамках банковских программ объекты обычно дороже эконом-класса. «Звонил по предлагаемым объектам. Однокомнатная квартира стоит 3,6 млн рублей. Какой смысл военнослужащему ее брать, если на вторичном рынке можно найти аналог дешевле?» – возмущается один из форумистов.

Накануне

Таким образом, военная ипотека на первичное жилье в нынешнем состоянии далека от идеала. «Хорошо, что процесс хотя бы сдвинулся с мертвой точки», – тем не менее отмечает генеральный директор «Уником СПб», вице-президент ГК «Юринфо» Николай Лавров.

При этом данное поле деятельности достаточно привлекательно для кредиторов (табл. 4). Так, в мае начал выдачу ипотечных кредитов по программе «Военная ипотека» банк «АК БАРС». А в июле объявил о запуске программы кредитования участников НИС Фондсервисбанк. И пусть предложения «новичков» пока касаются лишь вторичного рынка, логично ожидать, что распространение программ на новостройки – дело времени.

Кстати, в кризис-2008 именно работа по программе «Военная ипотека» позволила многим игрокам рынка недвижимости остаться на плаву. И в свете сегодняшних кризисных угроз следует ожидать еще большей активизации кредиторов в данном сегменте ипотечного рынка.

www.bn.ru/articles/2013/08/27/122535.html

Скарлетт · Август 30, 2013

История не смешная. Как я брал ипотеку. Страна должна знать своих...

Страна должна знать своих "героев". Это я про сотрудников Сбербанка в городе Асбесте Свердловской области.

Когда в середине января (это важно), нас попросили освободить уже вторую съемную кватиру (на руках ясельный ребенок), на семейном совете решили покупать свое жилье. Как раз начинали давать ипотечные кредиты (начало года 2007). Расчет был простой: продаем две двухкомнатные квартиры (матери и тещи) и покупаем три однокомнатные. Так как денег на все три квартиры не хватало, решили взять ипотеку на 250 тысяч. Что не так много. Я, как глава семейства, насмотревшись рекламы, отправился в родной сбербанк. Мне выдали список на пакет документов, которые я должен собрать. Сказано-сделано. Документы собраны, сданы в банк. Через неделю, как назначено, прихожу, спрашиваю, что там с моим делом? Мне говорят: Так тебе ИПОТЕКУ или ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ? Я говорю, что я в этих вопросах не разбираюсь, что мне нужны деньги на 20 лет и всего 250 000 руб, в принципе то же самое, что я просил в первый свой визит. Мне с умными лицами говорят, что все-таки мне нужна ипотека, и вот тебе список документов которые надо собрать. Ну, ладно, в тонкостях я не разбираюсь, ничего, что документы те же самые, надо, так надо. Собрал-сдал.

Звоню через неделю, как дела, спрашиваю? Да все нормально, отвечают, приходи в центральный офис, там все обсудим.

Дали мне персонального менеджера, такая белобрысо-надменная (хотя у нее есть имя, до сих пор я ее идентифицирую как суку, скотину, мразь, сволочь... ) девушку. Давайте вместо матерков буду писать так: (... ).

Дело в том, что она мне объяснила, сумма невелика, мои документы в порядке, можно начинать проворачивать все дела с квартирами. Только жену надо вписать в заявление не как поручителя, а как созаемщика. Сказано-сделано. Продаем тещину квартиру, берем денги вперед за квартиру матери, покупаем две однушки, вносим залог за свою будущую квартиру, ждем решения кредитного комитета.

Проходит неделя, звоню менеджеру узнать, как там мои дела? В ответ слышу, что мое дело не рассматривалось, так как много этих дел накопилось. Проходит еще неделя... (предыдущую фразу можно повторить раз пять-шесть). Наконец, когда в очередной раз я позвонил, эта(... ... . . ) менеджер сообщает, что жена у меня нигде не прописана, поэтому кредит не выдадут.

— Как так, ты же сама сказала, что можно все с квартирами проворачивать?

— Ничего не знаю, нет прописки, нет кредита. Я не должна отвечать на подобные вопросы.

Дело в том, что продав тещину квартиру, жену естественно выписали. ЧТО ДЕЛАТЬ??? Квартира матери тоже почти продана, там никто не пропишет. Кинулся по друзьям: пропишите на месяц, любую расписку напишу. Никто не согласился. Вспомнили, что есть у нас дача, только вопрос: не знаем можно ли там прописать? Побегали, поездили, узнали — можно. Прописали.

Приношу этой (... ... . ) менеджерице документы с пропиской, спрашиваю: -все в порядке, дадут кредит?

— Дадут.

Снова две недели меня мурыжат с нерассмотрением моего дела. А сроки уже поджимают. Залог продавцам за предполагаемую нашу квартиру заплачен, скоро истечет срок предварительного договора, продавцы пожмут мне руку, поблагодарят за сотрудничество, сообщат, что свои обязательства они выполнили, а что я не уложился в срок, то это мои проблемы. Прощай денежки. Я уже весь на иголках, представляю себе и своей семье бомжовское будущее. (... ... ... ... ... )

Перед майскими праздниками, числа 29-30 апреля (помните когда начиналась история? ) в 11-00 мне звонит эта(... ... ... ... ... ... ... ... ... . . ):

— У нас с вами не подписана одна бумага, срочно приезжайте, кредитный комитет соберется в 14-00 а в 16-00 закончит работу, надо успеть до начала.

— Как так, я на работе, за 20 километров от города. Мне надо отпроситься, мне надо добраться, мне надо собрать подписи моей жены и продавцов. Жену найду, а где я буду искать продавцов?

— Нужна только твоя подпись.

Как я добирался до города, это другая история. Захожу в банк:

— Где эта менеджер?

— Ее нет, она в отпуске.

— (... ... ... ... . ), а кто же мне звонил (... ... . . ), что вы со мной делаете (... ... ... . ), (... ... ... ... ... ) и еще (... ... ... ... ... . ).

— Как ваша фамилия?

— Такая-то.

— Все понятно, подождите.

Куда-то позвонили. Спускается другая менеджер. Дает мне бумаги на подпись, а там дата 17 апреля. Как так? Ни до ни после 17 числа никакая (... . ) не удосужилась посмотреть дату и меня пригласить подписать? Кроме того нужны все подписи: моя, жены и продавцов. Звоню продавцам:

— Где вы?

— Мы в другом городе и будем в 17-00.

Вот эта, другая менеджерица оказалась ЧЕЛОВЕКОМ. Говорит, что все документы она возьмет, а вот эту бумагу, где нужно собрать подписи, оставит мне. Как только все подписи будут на месте, я ей позвоню, она выйдет и заберет ее.

Вот только тогда мне дали ипотеку
/>http://anekdotov.net

Скарлетт · Август 30, 2013

Страшная и смешная история про снижение процента по ипотечному кредиту

Не называю реальных имен во-первых, потому что с этими банками мне еще работать, а во-вторых, потому что люди-то в обоих банках работают милые, лично к ним претензий нет. Просто не работает система в целом.

Предыстория.

Несколько лет назад я взял ипотечный кредит в одном уважаемом банке А, специализирующемся именно на ипотеке. Кредит был взят на покупку квартиры на первичном рынке, дом уже был построен, но не сдан. По условиям договора до момента получения права собственности ставка по кредиту составляла 18%, после получения права собственности снижалась до 12%. Банк А таким образом решил дополнительно защитить свои риски. Валюта кредита - доллары США. Года полтора назад банк А продал пул кредитов, в том числе и мой, банку Б (имел на это право по договору). Все условия договора со мной при продаже банку Б остались неизменными. В декабре 2008 года я наконец-то по решению суда получил свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором было четко написано, что квартира имеет обременение по ипотеке. То, как у нас застройщики выполняют свои обязательства по срокам сдачи домов и предоставлению права собственности – отдельная большая песня, но не об этом сейчас. На дворе уже бушевал финансовый кризис, снижение ежемесячного платежа стало более чем актуальной задачей, и я радостно сообщил банку Б о своем желании сделать это в соответствии с условиями договора. И вот тут началась та самая

Страшная и смешная история.

У меня еще в декабре были смутные предчувствия, что этот процесс будет непростым, т.к. из-за кризиса почти все финансовые институты получили существенные убытки и искали любую возможность по их уменьшению. Но меня успокаивала мысль, что все же банк Б – один из крупнейших, входит в десятку, моя сумма для него – что слону дробинка. Да, он не является специализированным по ипотеке, как банк А, но все же имидж банка Б не позволял усомниться в отлаженности его бизнес-процессов. Действительность сильно превзошла мои плохие предчувствия.

После новогодних праздников, когда я задал вопрос, могу ли уже следующий платеж делать по уменьшенной ставке, банк Б усомнился в том, на кого зарегистрировано обременение, на них или на банк А. Сама постановка вопроса меня сильно удивила – разве они не должны были все это проверить еще на стадии покупки пула кредитов и по каждому договору перевести обременение на себя? Вразумительного ответа на этот вопрос я не получил и смиренно побрел в УФРС за выпиской из ЕГРП. Через несколько дней поехал снова, чтобы получить выписку, подтвердившую «опасения» банка Б: обременение действительно было зарегистрировано на банк А.

С помощью моих активных «подталкиваний» между банками началась переписка, в результате которой недели через две согласований представитель банка Б получил от банка А пакет документов и доверенностей (20 ! документов), необходимых для того, чтобы банк Б подал в УФРС заявку на перерегистрацию обременения. Какое-то время еще ушло на то, чтобы банк Б собрался с силами на выполнение этого действа, в результате документы на перерегистрацию были сданы в начале марта. Регистрация переуступки обременения в УФРС занимает 30 дней.

Чтобы было понятно: к моменту завершения перерегистрации я уже три лишних месяца продолжал платить по завышенной ставке. Но зато получил от сотрудников банка Б обещание, что уже апрельский платеж смогу сделать по уменьшенной ставке. Ага, как же… Перерегистрация произведена, но выясняется, что теперь я снова должен подать заявку в УФРС на получение выписки из ЕГРП, где будет написано, что обременение зарегистрировано на банк Б. В общем, апрельский платеж тоже прошел по завышенной ставке.

Но вот в конце апреля получена новая выписка, написано заявление на директора департамента банка Б с просьбой перевести меня на пониженную ставку и… получен ответ: снизить ставку с 18% до 13,5%. В жизни бы не поверил, что следующий диалог возможен в столь уважаемом банке, если бы сам не был его непосредственным участником.

- Стоп, почему до 13,5, если в договоре черным по белому написано – 12%?

- Да, написано, но там еще есть пунктик, что при получении права собственности Вы должны оформить передачу залога в пользу банка в виде закладной.

- Подождите, у Вас же есть выписка из ЕГРП, в которой четко написано, что обременение оформлено в Вашу пользу?

- Да, но это выписка, а по договору должна быть закладная. В общем, мы предлагаем Вам подписать дополнение к договору, по которому ставка снижается до 13,5% и мы не требуем оформления закладной.

- Так давайте выпишем закладную, в чем проблема? И почему нельзя было сказать мне об этом еще в декабре, давно бы все сделали?

- Видите ли в чем дело… закладная – это ценная бумага… мы должны ее оформлять через депозитарий… а у нас бухгалтерия не умеет делать такие проводки…

- ?! Вот это здорово… Вы не умеете делать проводки, а я должен за это платить лишние проценты?

(Короткое оперативное совещание сотрудников ипотечного отдела банка.)

- Хорошо, давайте так. Чтобы уменьшить Ваш платеж уже в мае хотя бы до 13,5%, Вы подписываете это допсоглашение, мы начинаем оформлять закладную, и когда она будет оформлена снизим процент до 12%.

(Внимательно читаю допсоглашение.)

- Слушайте, но из этого документа совершенно очевидно, что если я его подпишу, то это меняет условия предыдущего договора, и тема закладной, так же как и 12%, уже станет неактуальной!

- Разве?

(Еще одно короткое оперативное совещание.)

- Да, Вы правы. Что ж, давайте оформлять закладную. Будем на Вас учиться. Для начала нужно провести оценку квартиры, вот список аккредитованных при нашем банке оценочных компаний.

- Кто им будет платить?

- Вы, конечно. Кроме этого необходимо получить в БТИ кадастровый паспорт и поэтажный план. Когда будет готова оценка и документы из БТИ, передаете их нашему сотруднику, он поедет оформлять закладную в УФРС.

С этим мы плавно влетели в майские праздники, майский платеж, естественно был опять по завышенной ставке. К началу июня все требуемые документы были готовы. Уже когда ехал в банк Б их отдавать, на всякий случай позвонил прямо с дороги и спросил, не нужно ли, случайно, чего еще. Даже не удивился, услышав, что еще нужны копия решения суда и оригинал свидетельства о праве собственности, а также нотариально заверенная доверенность на сотрудника банка Б, который будет оформлять в УФРС закладную. Собрал все недостающее в тот же день, но июньский платеж все равно пришлось делать все по той же ставке, потому что оформить закладную не успели до начала платежного периода, после чего бухгалтерия банка Б изменить расчет платежа уже не может, только в следующий месяц.

Только в конце июня все мытарства (вроде бы) были закончены, закладная оформлена, платеж пересчитан, и в июле я смогу уже платить по ставке 12%. Произойдет это более чем на полгода позже, чем должно было бы быть.

Эпилог.

Почему история страшная ? Во-первых, потому что если даже в столь уважаемом банке такой бардак, то даже думать не хочется, что творится в финансовых организациях поменьше. Во-вторых, потому что я потратил уйму времени на все эти «засады».

Почему история смешная? Во-первых, потому что действительно смешно, когда в конце всей этой эпопеи тебе жмут руку сотрудники ипотечного отдела банка и благодарят за терпение и за то, что благодаря мне они научились работать со своим депозитарием, а их начальство стало немного больше понимать серьезность нерешенных проблем по постановке внутренних бизнес-процессов. Во-вторых, смеешься над самим собой, потому что итоговое снижение ежемесячного платежа в долларах оказалось в три раза меньше, чем я рассчитывал – вся хитрость в аннуитетной формуле расчета ежемесячного платежа, прозрачного математического объяснения которой не могут дать даже сотрудники банка. Формула действительно из высшей математики, например, в знаменателе есть число в минусовой степени. То, что в первую очередь при этой формуле гасятся проценты за весь период кредита, а лишь во вторую само тело кредита, это понятно, но лично моих математических знаний не хватило в момент подписания договора, чтобы просчитать, что существенное уменьшение количества оставшихся платежных периодов, заложенное в формулу, приведет к снижению ежемесячного платежа в долларах в гораздо меньшей степени, чем в процентах (т.е. не на одну треть, как можно было бы ожидать, раз процент снижается с 18 до 12). Так что не только банк на мне научился, я на нем тоже. Но, в отличие от банка, за свои деньги.
/>http://www.investor.ru

Скарлетт · Август 30, 2013

Обман в ипотечном кредитовании

Достаточно распространено в банковской среде такое понятие, как несогласованность договоров. Под этим подразумевается достаточно низкая осведомлённость российского гражданина о действующем законодательстве. В федеральных законах достаточно много пунктов, которые можно толковать в том свете, в котором они будут выглядеть наиболее привлекательно. Дадим несколько советов, как вести себя при заключении договора ипотечного кредитования, чтобы не попасть в ловушку собственной неграмотности.

Самым распространенным пунктом в договоре, по которому банками предпринимаются попытки обмана – это оценочная стоимость жилья и процентные ставки.

Эти положения должны быть прописаны в договорах таким образом, чтобы при прочтении их не возникало разногласий по поводу содержания. Не допускается указание оценочной стоимости или процентов в виде плавающих показателей. На бумаге это может принимать такие транскрипции, как «в среднем», «от…до». Старайтесь при прочтении договора ипотечного кредитования внимательно вычитывать все пункты, выделяя в тексте договора пункты, содержащие подобные выражения. Их в фабуле договора быть не должно ни одного. Все пункты договора должны быть прописаны с максимальной точностью. В будущем это позволит вам отстаивать свои интересы в судах различной инстанции. Хочу заметить, что в наибольшей степени различного вида махинациям подвержены клиенты небольших, недавно открывшихся кредитных учреждений. Также стоит внимательно читать заключительную часть договора. Там обычно прописываются различные дополнительные условия. В этом параграфе могут располагаться условия, на которых происходит внесение изменений в договор, наличие приложений. Если в этом пункте стоит запись, что имеются приложения, то рядом должно стоять их число. Вы имеете право, до подписания договора ознакомится со всеми приложениями. Также избегайте подписания договоров, где указано, что содержание договора может меняться в одностороннем порядке.

Ещё одним излюбленным местом спекуляций для банков являются условия оценки приобретаемой вами недвижимости. Процедура оценки залога является обязательной и неотступной процедурой. Всё дело в том, как она производится. Некоторые банки настаивают на том, что оценщика будут назначать они. Это неверно и подозрительно. По закону вы, как залогодатель имеете право на приглашение независимого оценщика. Постарайтесь добиться от кредитного учреждения соблюдения этого условия. Приглашая независимого оценщика, вы можете быть уверенны, что стоимость приобретаемого имущества не будет занижена. Фиксирование в документах заниженной стоимости объекта недвижимости очень выгодно банку и совершенно невыгодно вам. Постарайтесь не поддаваться соблазну сэкономить несколько сот рублей на страховании за счет занижения стоимости. В будущем за этот можно поплатиться сотнями тысяч рублей. Срок ипотечного кредитования достаточно длительный и за это время может случиться всё что угодно. В том числе может сложиться такая ситуация, что вы не сможете расплачиваться по кредиту. В этом случае, если все документы оформлены правильно с юридической и финансовой точки зрения, вы сможете с разрешения банка продать квартиру. При этом у вас могут остаться средства на приобретение жилья по меньшей стоимости. Если же вы попадётесь на уловки нечестных банков и согласитесь на заниженную стоимость или не внимательно прочитаете договор, скорее всего вы останетесь без жилья. В ряде таких случаев заёмщики оставались должны денег банку после реализации квартиры. Схема действий банка в таких случаях проста. У каждого кредитного учреждения, занимающегося ипотечным кредитованием, заключены договора с агентствами недвижимости, которые занимаются реализацией залоговой недвижимости. Продажа ипотечной квартиры будет происходить по той стоимости, которая зафиксирована в договоре о залоге. Также банк имеет право в процессе продажи уменьшать эту стоимость. Таким образом, агентство недвижимости получает в своё распоряжение объект недвижимости по бросовым ценам. Оформляется фиктивный договор купли-продажи, который позволяет банку погасить остаток или часть вашего долга. Затем ваша бывшая недвижимость перепродаётся по рыночной цене. Заинтересованные лица получают прибыль.

Всё это будет возможно, если вы отнесётесь к заключению договора ипотеки с недостаточной долей серьёзности. Помните о том, что занимаете вы сейчас чужие деньги, а отдавать будете свои. Поэтому перед подписанием договора в банке, сходите с ним к юристу, который в достаточной мере разбирается в вопросах жилищного законодательства и финансовой деятельности.
/>http://estateru.com

Скарлетт · Август 30, 2013

Способы обмана заемщиками ипотечного кредита банков

Не успело ипотечное кредитование получить свое развитие, как в этой сфере, как и в любой другой денежной сфере, активизировалось мошенничество. При этом в качестве мошенника либо участника группы мошенников может выступить любое лицо – участник ипотечных отношений. В частности, существует множество схем обмана банка-кредитора заемщиками-лицами, получающими кредит на приобретение недвижимости под залог этой самой недвижимости.

Ниже указаны одни из самых распространенных вариантов.

1. Очень распространена мошенническая схема, по которой по сговору с заемщиком компания-оценщик в своем заключении не указывает существенные недостатки объекта недвижимости, зато необоснованно возвышает достоинства. До дачи согласия на предложение заемщика оценщики все продумывают и выбирают самый подходящий для продвижения аферы банк, то есть кредитное учреждение с плохими защитой и службой безопасности. В сговор с мошенниками может войти и конкретный, нужный им банковский сотрудник.

К примеру, они могут выйти с предложением хорошей подработки на молодого и грамотного специалиста.

В свете вышесказанного утверждение, что банки сотрудничают только с проверенными оценщиками, является заблуждением. Глава оценочной организации может быть элементарно не в курсе «дел» подчиненного ему персонала.

2. Расчет заемщика на то, что сотрудник банка не будет осматривать объект недвижимости, к примеру, по причине его существенной удаленности.

Сотрудникам банка имеет смысл выехать на осмотр объекта и сделать собственные его фотографии. Необходима проверка наличия конкретного дома либо квартиры по указанному адресу, соответствия жилья представленным документам, возможности проживания в нем, отсутствия незадокументированной перепланировки. Также стоит проверить данные по оценке, представленные оценщиком.

3. Представление заемщиком заведомо ложных сведений либо документов.

К этому пункту относятся махинации с «липовыми» пропиской, паспортом, нотариально заверенной доверенностью на представление интересов в банке, сфальсифицированными справками о состоянии здоровья, доходах и прочее. Каждый документ подлежит тщательной проверке. К примеру, необходима проверка подлинности выписки из домовой книги, ибо несоответствие записи о том, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица, действительности, может привести к судебному разбирательству по вопросу признания сделки купли-продажи недействительной.

Банковские правила гласят, что сотрудникам при приеме копий документов от заемщиков необходимо требовать и их оригиналы для внимательного сличения информации. Если этот момент достаточно легко решаем с самим заемщиком, в случае представления копий документов представителем риэлтора проверка копий по оригиналам затруднительна.

Практика показала, что банкам имеет смысл ужесточить требования, касающиеся сроков и порядка внесения первого взноса. Низкие требования привели к тому, что существенно повысился процент просрочки выплат по кредитам.

В общем и целом, банкам предстоит еще большая работа по усовершенствованию ипотечного кредитования и усилению собственной безопасности. В противном случае, у лиц, желающих нажиться либо избежать надлежащего исполнения какой-либо обязанности, всегда найдутся соблазны и лазейки для осуществления своих незаконных планов.
/>http://creditforums.ru

Главный редактор · Август 31, 2013

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 мая 2013 г. N 748-О

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНИНА

СИЛКО ВИКТОРА ВЛАДИМИРОВИЧА НА НАРУШЕНИЕ ЕГО

КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ПОДПУНКТОМ 4 ПУНКТА 2 СТАТЬИ 54

ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

рассмотрев вопрос о возможности принятия жалобы гражданина В.В. Силко к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации,

установил:

1. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было, в частности, обращено взыскание на принадлежащее гражданину В.В. Силко жилое помещение, а также определены способ его реализации в виде продажи с публичных торгов и его начальная продажная цена.

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации заявитель оспаривает конституционность примененного судами в деле с его участием положения "подпункта 4 пункта 2 статьи 54" Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым, в частности, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По мнению заявителя, указанное "положение" противоречит "Конституции" Российской Федерации, в частности ее "статьям 35", "45", "46" и "55", поскольку в результате его применения уменьшается имущество гражданина без предусмотренных гражданским законодательством оснований.

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

В соответствии с "подпунктом 3 пункта 2 статьи 54" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения ("пункт 1.1 статьи 9" данного Федерального закона). Так, договором об ипотеке может быть предусмотрено, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки ("статья 59.1" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При реализации же заложенного имущества с публичных торгов начальная продажная цена имущества определяется судом, если между залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение по указанному вопросу ("подпункт 4 пункта 2 статьи 54" данного Федерального закона).

С учетом указанных положений оспариваемая "норма", направленная на обеспечение баланса прав и законных интересов участников гражданского оборота при обращении взыскания на заложенное имущество, сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.

Исходя из изложенного и руководствуясь "пунктом 2 части первой статьи 43", "частью первой статьи 79", "статьями 96" и "97" Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Силко Виктора Владимировича, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного "закона" "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель

Конституционного Суда

Российской Федерации

В.Д.ЗОРЬКИН

Главный редактор · Август 31, 2013

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июля 2013 г. N 1092-О

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНКИ

ФЕДОТОВОЙ ЛЮБОВИ АЛЕКСАНДРОВНЫ НА НАРУШЕНИЕ

ЕЕ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ПУНКТОМ 5 СТАТЬИ 58

ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

рассмотрев вопрос о возможности принятия жалобы гражданки Л.А. Федотовой к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации,

установил:

1. Решением районного суда гражданке Л.А. Федотовой было отказано в удовлетворении иска о признании ипотеки прекращенной и о прекращении записи о государственной регистрации за ответчиком права собственности на спорное жилое помещение. Как установлено судом, залогодержатель, после того как ему из сообщения от службы судебных приставов стало известно о признании повторных торгов несостоявшимися, воспользовался в месячный срок правом на оставление за собой предмета залога; при этом положения "статьи 87" Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не требуют направлять письменное согласие оставить за собой нереализованное имущество помимо судебного пристава также и организатору торгов. Суд апелляционной инстанции, оставив без изменений решение суда первой инстанции, указал, что отсутствие письменного сообщения в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, в том числе в адрес организатора торгов, не может расцениваться как нарушение взыскателем установленного порядка реализации названных прав и служить основанием для признания залога прекращенным.

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации заявительница оспаривает конституционность примененного судами в деле с ее участием "пункта 5 статьи 58" Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который, как она полагает, не соответствует "Конституции" Российской Федерации, в частности ее "статьям 6 (часть 2)", "15 (часть 1)", "19" и "76 (часть 1)", поскольку по смыслу, придаваемому ему правоприменительной практикой, признает право залогодержателя оставить предмет ипотеки за собой, несмотря на ненаправление соответствующего заявления организатору торгов и направление его судебному приставу-исполнителю за пределами установленного законом месячного срока.

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

Согласно "пункту 5 статьи 58" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается; залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой; протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Указанные положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.

Разрешение же вопросов о выборе норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и порядке исчисления срока для реализации права залогодержателя на оставление предмета залога за собой не относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, как она определена в "статье 125" Конституции Российской Федерации и "статье 3" Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Исходя из изложенного и руководствуясь "пунктом 2 части первой статьи 43", "частью первой статьи 79", "статьями 96" и "97" Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Федотовой Любови Александровны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного "закона" "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель

Конституционного Суда

Российской Федерации

В.Д.ЗОРЬКИН

Консультант плюс

Главный редактор · Август 31, 2013

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 мая 2013 г. N 33-5199/2013

Судья: Корнильева С.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Мирошниковой Е.Н.

судей Вологдиной Т.И., Нюхтилиной А.В.

при секретаре С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 мая 2013 года гражданское дело N 2-1609/2012 по апелляционной жалобе О.А.К., О.А.В. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2012 года по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "КИТ Финанс Капитал" к О.А.К., О.А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, встречному иску О.А.К., О.А.В. к ООО "КИТ Финанс Капитал" о признании кредитного договора расторгнутым, взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав доводы ответчика О.А.К. и ее представителей К., П., доводы ответчика О.А.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителей истца ООО "КИТ Финанс Капитал" - М., У., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец ООО "КИТ Финанс Капитал" обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к О.А.К., О.А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, ссылаясь на то, что ответчиками не уплачены проценты по кредитному договору за период с <дата> по <дата> и просил взыскать с ответчиков солидарно проценты за пользование кредитом в размере <...> рублей, пени за просрочку платежа по уплате процентов в размере <...> рубля, пени за нарушение сроков возврата кредита в размере <...> рубля, также просил взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

В обоснование иска истец указал, что решением Волосовского районного суда <адрес> от <дата> с ответчиков как с заемщиков солидарно в пользу истца взысканы задолженность по кредитному договору, расходы по уплате госпошлины на общую сумму <...> руб. <...> коп., обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру по адресу: <адрес> (условный номер <...>) путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества <...> руб. Решение исполнено <дата>. Задолженность по кредитному договору была рассчитана по состоянию на <дата>. Указывает, что кредитный договор прекращает свое действие после полного исполнения ответчиками всех обязательств по договору, ответчиками не уплачены проценты по договору за период с <дата> по <дата>.

Ответчики О.А.К., О.А.В. обратились со встречным исковым заявлением к ООО "КИТ Финанс Капитал" о признании кредитного договора расторгнутым, взыскании суммы, указывая на то, что заключенный между сторонами договор следует признать расторгнутым с момента вступления в законную силу решения Волосовского районного суда <адрес> от <дата>, то есть с <дата>, ссылаясь на то, что заявленные истцом требования о досрочном взыскании суммы кредита свидетельствуют об одностороннем отказе банка от исполнения кредитного договора, удовлетворение заявленных истцом требований влечет за собой те же последствия, что и расторжение кредитного договора. С ООО "КИТ Финанс Капитал" следует взыскать <...> рублей - разницу между стоимостью принятого истцом имущества ответчиков в счет погашения долга - <...> рублей и размером задолженности по кредитному договору, взысканной по решению суда.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ООО "КИТ Финанс Капитал" удовлетворены частично. С О.А.К., О.А.В. взыскана солидарно в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал" задолженность по кредитному договору в размере <...> рублей. Также с О.А.К., О.А.В. в равных долях в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

Тем же решением встречные исковые требования О.А.К. и О.А.В. удовлетворены частично. С ООО "КИТ Финанс Капитал" в пользу О.А.К., О.А.В. взыскано <...> рублей.

Суд также произвел взаимозачет требований, взыскав с О.А.К., О.А.В. солидарно в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал" <...>.

В остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчики О-ны просят постановленное судом решение отменить, принять по делу новое решение которым полностью отказать ООО "КИТ Финанс Капитал" в заявленных исковых требованиях, удовлетворив в полном объеме их требования по встречному иску. В обоснование апелляционной жалобы указывают, что в решении суда не дана правовая оценка тому обстоятельству, что кредитный договор был заключен с ООО "КИТ Финанс Инвестиционный банк", а исковые требования предъявляет ООО "КИТ Финанс Капитал", то есть другое юридическое лицо, которое не было участником судебного процесса в Волосовском районном суде. Истец должен доказать, что он является надлежащим истцом. Также, истцом не представлен договор купли-продажи закладной. Не представлено доказательств того, что истец является кредитной организацией, имеющей лицензию на право осуществления банковской деятельности, а при заключении кредитного договора возможность переуступки прав (требований) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности сторонами не оговаривалась.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены постановленного судом решения.

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" и О.А.К., О.А.В. был заключен кредитный договор, на основании которого ответчикам предоставлен кредит на сумму <...> рубля, сроком на 180 месяцев, под 12,75% для приобретения квартиры по адресу: <адрес>.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, между истцом и ответчиками заключен договор ипотеки в отношении квартиры по адресу: <адрес>

Ввиду нарушения ответчиками условий кредитного договора, решением Волосовского районного суда <адрес> от <дата> с ответчиков солидарно в пользу истца взысканы задолженность по кредитному договору, расходы по уплате государственной пошлины на общую сумму <...> рубль, обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру по адресу: <адрес>.

Судебным приставом-исполнителем Отдела по Волосовскому району УФССП по Ленинградской области от 24.11.2009 года на основании выданных исполнительных листов были возбуждены исполнительные производства N <...>, N <...> в отношении должников О.А.К., О.А.В. в пользу взыскателя ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк".

Определением Волосовского районного суда <адрес> от <дата> в отношении должников О.А.К., О.А.В. заменен взыскатель по исполнительным производствам N <...>, N <...> с ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" на ООО "КИТ Финанс Капитал".

<дата> ООО "КИТ Финанс Капитал" было получено направленное судебным приставом-исполнителем <адрес> отдела УФССП России по <адрес> предложение, согласно которому истцу предлагалось оставить за собой принадлежащее должнику имущество - квартиру по указанному выше адресу по цене <...> руб. <...> коп., то есть на 25% ниже его стоимости, так как указанное имущество не было реализовано в двухмесячный срок специализированной торгующей организацией, указано, что в случае, если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. ООО "КИТ Финанс Капитал" не возражали против передачи ему данного имущества по указанной в предложении стоимости в счет погашения долга по заключенному с ответчиками кредитному договору.

Ввиду неисполнения своих обязательств ответчиками, квартира после признания несостоявшимися повторных публичных торгов по ее реализации, продана ООО "КИТ Финанс Капитал" на 25% ниже ее стоимости по цене <...> руб., так как указанное имущество не было реализовано в двухмесячный срок специализированной торгующей организацией.

Истец ООО "КИТ Финанс Капитал" в рамках заявленных требований просит взыскать с ответчиков О.А.К., О.А.В. проценты по кредитному договору за период с момента вступления решения суда в законную силу по дату исполнения решения.

ООО "КИТ Финанс Капитал" в обоснование заявленных требований ссылается на то, что кредитный договор прекращает свое действие после полного исполнения ответчиками всех обязательств по договору, и поскольку обязательства по договору ответчиками исполнены только <дата>, то с ответчиков подлежат взысканию проценты за период с <дата> по <дата> год.

Учитывая вышеизложенное, суд счел заявленные требования правомерными и обоснованными. При этом суд исходил из обстоятельств дела и следующих норм права.

"Статьей 309" ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

"Статьей 310" ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со "ст. 819" ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее "(ч. 1)"; к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные "параграфом 1 настоящей главы", если иное не предусмотрено правилами настоящего "параграфа" и не вытекает из существа кредитного договора "(ч. 2)".

Как следует из "ст. 809" ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части "(ч. 1)"; при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа "(ч. 2)".

В соответствии с "ч. 2 ст. 811" ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

При этом, воля кредитора, заявляющего требование о досрочном возврате кредита, направлена на досрочное получение исполнения от должника, а не на прекращение обязательства по возврату предоставленных банком денежных средств и уплате процентов за пользование ими. В связи с этим после вступления в силу судебного акта об удовлетворении требования банка о досрочном взыскании кредита у кредитора сохраняется возможность предъявлять к заемщику дополнительные требования, связанные с задолженностью по кредитному договору (взыскание договорных процентов, неустойки, обращение взыскания на предмет залога, предъявление требований к поручителям и т.п.), вплоть до фактического исполнения решения суда о взыскании долга по этому договору.

Представленный обществом расчет задолженности ответчиками не оспаривался. При определении подлежащего взысканию размера задолженности суд первой инстанции применил положения "ст. 333" ГК РФ и снизил размер неустойки за нарушение сроков возврата кредита до <...> (с <...>). Всего суд взыскал с О-ных в пользу общества <...>

Отказывая в заявленных требованиях ответчикам О.А.К., О.А.В. о признании кредитного договора расторгнутым, суд учитывая, что предъявление кредитором требования о досрочном возврате займа (кредита) влечет за собой изменение условия договора займа (кредита) о сроке исполнения обязательства и не может рассматриваться в качестве требования об одностороннем расторжении такого договора, обоснованно пришел к такому выводу.

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных О.А.К. и О.А.В. требований о взыскании с ООО "КИТ Финанс Капитал" разницы между стоимостью принятого в счет уплаты задолженности имущества и размером задолженности в сумме <...> руб. <...> коп.

Стороны по делу не оспаривают размер взысканной задолженности.

Учитывая неисполнение взаимных денежных обязательств, суд правомерно произвел соответствующий взаимозачет.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения по доводам апелляционной жалобы.

Как следует из представленных в суд апелляционной инстанции представителем ООО "КИТ Финанс Капитал" документов, <дата> между ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" и ООО "КИТ Финанс Капитал" был заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым залогодержателем закладной от <дата> стал истец по настоящему делу.

В силу "п. 2" - "3 ст. 48" ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с "п. 3 ст. 47" ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с "п. 1 ст. 389" ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Кредитный договор заключен в простой письменной форме.

Закладная содержит отметку о передаче прав по закладной от ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" к ООО "КИТ Финанс Капитал", что подтверждает, что ООО "КИТ Финанс Капитал" является законным владельцем закладной.

Представленными обществом документами (приложение N <...> к договору) также подтверждается объем прав, переданных ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" ООО "КИТ Финанс Капитал".

Положения "ст. 382" ГК РФ предусматривают, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Действующее законодательство устанавливает запрет на переход к другому лицу только прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (требование об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью).

Таким образом, наличие основания для предъявления данным истцом заявленных требований подтверждается представленными доказательствами.

При этом, уступка прав требований по кредитному договору не относится к числу банковских операций и не может быть ограничена по кругу лиц по признаку наличия или отсутствия у них банковской лицензии, передача прав по закладной не влечет за собой нарушение прав потребителя, поскольку замена кредитора не влияет на размер его прав и обязанностей.

ООО "КИТ Финанс Капитал" не оспаривает того обстоятельства, что не имеет лицензии на осуществление деятельности, подлежащей лицензированию.

Однако, действующим законодательством не запрещена передача прав по закладной организациям, не имеющим лицензии на осуществление банковской деятельности.

При этом, судебная коллегия, учитывая положения "п. 51" Постановления Пленума ВС РФ от <дата> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", разъясняющего, что разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что "Законом" о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении, полагает, что в данном случае условиями заключенного договора предусмотрено право банка передавать права по закладной (п. 4.4.6), а кроме того, права ответчиков О-ных как потребителей в данном конкретном случае уступкой таких прав нарушены не были.

Также следует отметить, что передача прав по закладной была произведена на стадии исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа по вступившему в законную силу решению суда. Таким образом, к новому залогодержателю ООО "КИТ Финанс Капитал" перешел ровно тот объем прав, который был у ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк".

Изложенное свидетельствует о том, что при заключении кредитного договора между его сторонами было достигнуто соглашение о возможности передачи прав по закладной другому лицу. Права ответчиков передачей данных прав по закладной нарушены не были. При этом каких-либо ограничений относительно возможности передачи прав требования только лицу, имеющему лицензию на осуществление банковской деятельности, либо необходимости получения согласия должника для перехода к другому лицу прав кредитора, сторонами договора предусмотрено не было.

Судебная коллегия не может не согласиться также с выводом суда первой инстанции о несоразмерности неустойки и снижении ее в порядке "ч. 1 ст. 333" ГК РФ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда находит решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> законным и обоснованным.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь "статьей 328" ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
/>http://www.consultant.ru/

Главный редактор · Август 31, 2013

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 мая 2013 г. по делу N 33-2602

Судья Остапенко С.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Макаровой Н.А.,

судей Шмидт Т.Е., Кучминой А.А.,

при секретаре С.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Национальное ипотечное коллекторское агентство" к К.Н., А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Национальное ипотечное коллекторское агентство" на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 25 февраля 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е., объяснения представителя истца К.М., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика К.Н. - Ш., возражавшего против доводов жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Национальное ипотечное коллекторское агентство" (далее по тексту - ООО "НИКА") обратилось в суд с иском к К.Н., А., просило взыскать с А. задолженность по кредитному договору по состоянию на 27 декабря 2012 года в сумме 5195210 руб. 06 коп., проценты за пользование кредитом, начисляемые на сумму остатка кредита в размере 4677728 руб. 71 коп., начиная с 28 декабря 2012 года в размере 17% годовых по день полного возврата суммы кредита; пени за нарушение срока возврата кредита и уплаты процентов по нему, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с 28 декабря 2012 года в размере 0,20% за каждый календарный день просрочки до дня возврата просроченного платежа включительно; взыскать солидарно с А. и К.Н. расходы на оплату судебной экспертизы в размере 13922 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 38176 руб. 05 коп.; обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом с земельным участком, принадлежащие на праве собственности К.Н.: двухэтажный жилой дом, состоящий из пяти комнат, общей площадью 322,4 кв. м и жилой площадью 131,3 кв. м и земельный участок площадью 1739 кв. м (кадастровый номер N), расположенные по адресу: <адрес>; определить способ реализации недвижимости в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость недвижимости в размере 80% от цены имущества, указанной в отчете об оценке N от 07 февраля 2013 года; из суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, уплатить сумму долга А. перед истцом. В обоснование требований ссылается на то, что 07 ноября 2011 года между коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) и А. был заключен кредитный договор N, по которому банк предоставляет заемщику кредит в размере 4775000 руб. на срок 120 месяцев под 17% годовых. 11 ноября 2011 года указанная сумма была перечислена А. на его расчетный счет. В обеспечение исполнения кредитных обязательств между К.Н. и коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) был заключен договор ипотеки N от 07 ноября 2011 года, предметом которого является недвижимое имущество в виде двухэтажного жилого дома, состоящего из пяти комнат, общей площадью 322,4 кв. м и жилой площадью 131,3 кв. м и земельного участка площадью 1739 кв. м (кадастровый номер N), расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности К.Н. Права залогодержателя по договору ипотеки были удостоверены закладной, составленной сторонами 07 ноября 2011 года и зарегистрированной Балаковским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10 ноября 2011 года. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ООО "НИКА". С апреля 2012 года ежемесячные платежи по кредитному договору А. не производятся. 30 августа 2012 года А. было направлено уведомление о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако заемщиком данное требование выполнено не было. По состоянию на 27 декабря 2012 года задолженность А. перед ООО "НИКА" составляет 5195210 руб. 06 коп., в том числе 4677728 руб. 71 коп. - сумма основного долга, 498906 руб. 60 коп. - сумма просроченных процентов за пользование кредитом, 18574 руб. 75 коп. - начисленные пени. В соответствии с отчетом об оценке N от 07 февраля 2013 года стоимость залогового имущества составляет 2943777 руб., в том числе жилого дома - 2724663 руб., земельного участка - 219114 руб. До настоящего времени ответчики своих обязательств по кредитному договору не выполнили.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 25 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ООО "НИКА" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает на то, что решение суда является незаконным, необоснованным, постановленным с грубым нарушением норм материального и процессуального права, поскольку судом неправильно применены нормы материального права, применен закон неподлежащий применению и дано неверное толкование закона. В решении указано, что истцом не представлено доказательств наличия задолженности у ответчика на дату заключения договора купли-продажи закладной, а также уступки права требования истцу по кредитному договору. При этом наличие и размер задолженности А. перед истцом установлены расчетом задолженности, подписанным генеральным директором ООО "НИКА". Вывод суда о непредставлении доказательств уступки права требования истцу по кредитному договору основан на неправильном применении норм материального права без учета представленных доказательств: договора купли-продажи закладной и закладной с отметкой о передаче прав от заемщика истцу. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, права по которой передаются путем проставления на закладной отметки о новом владельце. Понятие "индоссамент", используемое судом, подразумевает под собой передаточную надпись на ценной бумаге, векселе, чеке и т.п., удостоверяющую переход всех или части прав по этому документу к другому лицу. Отметка на закладной о новом владельце фактически и представляет собой индоссамент, удостоверяющий переход прав от прежнего владельца ценной бумаги к новому. Вывод суда о недействительности передачи прав по причине проставления индоссамента сделан при применении закона, не подлежащего применению. Государственная регистрация владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может производиться исключительно по желанию этого лица. В качестве основания для отказа в иске суд указывает на несоблюдение порядка оформления изменения содержания закладной путем приложения к ней оригинала соглашения и указания в тексе самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. Однако данная норма относится к изменению условий закладной, которые касаются условий сделок. Но судом не учтено, что смена кредитора и залогодержателя по закладной не относится к изменению условий, подлежащих подписанию сторонами по соглашению. Доводы суда о недействительности сделки при отсутствии уведомления ответчиков о передаче прав по кредитному договору новым залогодержателям являются необоснованными, поскольку даже при отсутствии уведомления из материалов дела следует, что переход прав и обязанностей от банка к истцу произошел, ответчики участвовали в рассмотрении данного дела, с материалами делам знакомы. Разъяснения, содержащиеся в "п. 51" постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в данной спорной ситуации не применимы, поскольку п. 4.4.3 кредитного договора N от 07 ноября 2011 года и п. 2.4.3 договора об ипотеке N от 07 ноября 2011 года предусмотрена возможность передачи прав по закладной третьим лицам без ограничения круга этих лиц.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "НИКА" К.М. поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика К.Н. - Ш. возражал против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям "ст. 327.1" ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07 ноября 2011 года между коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) и А. был заключен кредитный договор N, по которому банк предоставил заемщику кредит в размере 4775000 руб. на срок 120 месяцев под 17% годовых. 11 ноября 2011 года указанная сумма была перечислена А. на его расчетный счет. В обеспечение исполнения кредитных обязательств между К.Н. (залогодателем) и коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) (залогодержателем) был заключен договор ипотеки N от 07 ноября 2011 года, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде двухэтажного жилого дома, состоящего из пяти комнат, общей площадью 322,4 кв. м и жилой площадью 131,3 кв. м и земельного участка площадью 1739 кв. м (кадастровый номер 64:05:130111:58), расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности К.Н..

Права залогодержателя по договору ипотеки были удостоверены закладной, составленной сторонами 07 ноября 2011 года и зарегистрированной Балаковским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10 ноября 2011 года.

Владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ООО "НИКА".

С апреля 2012 года ежемесячные платежи по кредитному договору А. не производятся.

30 августа 2012 года А. было направлено уведомление о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако, заемщиком данное требование выполнено не было, что сторонами в ходе судебного заседания не оспаривалось.

По состоянию на 27.12.2012 г. задолженность А. перед ООО "НИКА" составляет 5195210 руб. 06 коп., в том числе 4677728 руб. 71 коп. - сумма основного долга, 498906 руб. 60 коп. - сумма просроченных процентов за пользование кредитом, 18574 руб. 75 коп. - начисленные пени.

В соответствии со "ст. ст. 12", "56" ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания свою требований и возражений.

Согласно "п. 2 ст. 819" ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Факт заключения кредитного договора N от 07 ноября 2011 года между Коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) и А. подтверждается копией кредитного договора.

В информационном расчете ежемесячных платежей, являющемся неотъемлемой частью кредитного договора, указан размер ежемесячного платежа, приведен развернутый расчет платы за кредит. Однако в представленном со стороны истца информационном расчете подписи сторон отсутствуют.

В случаях несвоевременной уплаты ежемесячного платежа п. 5.2 кредитного договора установлена неустойка в размере 0,03% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора включительно.

Судом на основании копии банковского ордера N от 11 ноября 2011 года установлен факт исполнения Коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) своих обязательств по кредитному договору в виде предоставления кредита в распоряжение заемщика А.

В соответствии с п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательства заемщика является ипотека в силу договора жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Права кредитора по кредитному договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 1.5 кредитного договора).

В обеспечение возврата кредита, выданного А. коммерческий банк "Инвестрастбанк" (ОАО) заключил с К.Н. договор об ипотеке N от 07 ноября 2011 года. Предметом данного договора является имущество в виде жилого дома с земельный участком, принадлежащих на праве собственности К.Н.: двухэтажный жилой дом, состоящий из пяти комнат, общей площадью 322,4 кв. м, жилой площадью 131,3 кв. м, и земельный участок площадью 1739 кв. м (кадастровый номер N), расположенные по адресу: <адрес>.

Права кредитора Коммерческого банка "Инвестрастбанк" (ОАО) по кредитному договору удостоверены закладной.

В соответствии с "п. 3 ст. 339" ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Кредитный договор и договор ипотеки соответствуют требованиям "ст. ст. 339", "432", "434", "820" ГК РФ, составлены в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, содержат все существенные условия. Договор ипотеки N от 07 ноября 2011 года зарегистрирован в Балаковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. Ответчиками кредитный договор и договор ипотеки не оспорены.

В соответствии со "ст. ст. 307", "309", "310" ГК РФ из указанных договоров возникли взаимные обязательства сторон, которые должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии с "п. 2 ст. 819" ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено специальными нормами и не вытекают из существа кредитного договора.

В соответствии с "п. п. 1" и "2 ст. 809" ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии с "п. 2 ст. 811" ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

30 августа 2012 года Коммерческий банк "Инвестрастбанк" (ОАО) заказным письмом направил в адрес А. требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. В требовании указано, что на 29 августа 2012 года А. нарушен срок очередного ежемесячного платежа по кредитному договору на 77 дней, сумма задолженности составляет 4919435 руб. 96 коп. В случае неисполнения своих обязательств по кредитному договору банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

По утверждению истца, А. нарушил график внесения платежей, свои обязательства по своевременному и полному погашению кредита выполнять отказался, платежи в погашение кредита вносил нерегулярно и не в полном объеме. В подтверждение указанной позиции истцом представлены расчеты, подписанные директором ООО "НИКА". Доказательств наличия задолженности и размера задолженности А. по кредитному договору N от 07 ноября 2011 года на дату заключения договора купли-продажи закладной между истцом и Коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО), уступки права требования истцу по кредитному договору N ООО "НИКА" не представлены. Расчет задолженности по указанному кредитному договору, поступивший с отзывом на исковое заявление от Коммерческого банка "Инвестрастбанк" (ОАО), не подписан, не заверен печатью банка, в связи с чем не мог быть принят судом в качестве доказательства размера задолженности А.

Согласно "п. п. 1" и "2 ст. 334" ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно "п. 1 ст. 348" ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии с п. п. 2.4.1 и 2.4.2 договора об ипотеке залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения заемщиком и/или залогодателем условий кредитного и настоящего договоров, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации; передавать закладную в залог третьим лицам.

В соответствии с пунктом 4.4.3. кредитного договора кредитор имеет право уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и передачи самой закладной.

01 октября 2012 года между Коммерческим банком "Инвестрастбанк" (ОАО) (продавец) и ООО "НИКА" (покупатель) был заключен договор купли-продажи закладной N, в соответствии с которым продавец взял на себя обязательство передать покупателю в собственность закладную по кредитному договору, обеспеченному залогом, N от 07 ноября 2011 года, и уплатить за нее сумму в размере 4987618 руб. 95 коп.

Из акта приема-передачи к договору купли-продажи закладной N от 01 октября 2012 года следует, что продавец произвел на закладной N, дата государственной регистрации 10 ноября 2011 года, отметки о новом владельце - покупателе и передал закладную в собственность покупателя, а покупатель принял закладную в собственность.

Из акта приема-передачи документов к договору купли-продажи закладной N от 01 октября 2012 года продавцом покупателю переданы необходимые документы по закладной.

В соответствии со "ст. 355" ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования ("ст. ст. 382" - "390" ГК РФ).

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно "ст. 388" ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

На закладной совершена передаточная надпись об уступке прав требования ООО "НИКА" от Коммерческого банка "Инвестрастбанк" (ОАО).

В силу "ст. 48" Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав по закладной влечет последствия уступки требования (цессии).

В соответствии с "п. 2 ст. 13" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой.

В соответствии с "п. 2 ст. 146" ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со "ст. 390" ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.

Таким образом, уступка требования только путем проставления отметки на закладной законом не допускается.

Кроме того, в соответствии со "ст. 389" ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор ипотеки N от 07 ноября 2011 года был зарегистрирован в установленном законом порядке в Балаковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, уступка требования по указанной сделке должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

В соответствии с "п. 7 ст. 13" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменение содержания закладной оформляется путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной.

Замена закладной новым документом, а равно внесение в нее изменений (и в случае изменения данных о Залогодержателе) требует внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество Залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

В соответствии с "п. 1 ст. 14" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) закладная должна содержать определенные сведения и реквизиты, а именно: сведения о государственной регистрации ипотеки (а равно внесения изменений в ипотечное обязательство) вносятся в закладную путем простановки штампа о государственной регистрации ипотеки, записи в которой скреплены подписью регистратора и печатью учреждения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств регистрации договора купли-продажи закладной от 01 октября 2012 года в Балаковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Данный факт подтвержден выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми отсутствуют сведения об изменении лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права с Коммерческого банка "Инвестрастбанк" (ОАО) на ООО "НИКА".

Согласно п. 4.3.2 кредитного договора в случае передачи прав на закладную новому владельцу закладной кредитор обязуется письменно уведомить об этом заемщика в течение 10 календарных дней с момента перехода прав на закладную к новому владельцу закладной, с указанием реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору.

В соответствии с п. 3.8. кредитного договора в случае передачи прав на закладную новый кредитор направляет заемщику уведомление, в котором указываются реквизиты счета и способы исполнения обязательств заемщика.

Согласно п. 2.3.1 договора об ипотеке залогодержатель обязуется в случае передачи прав на закладную новому владельцу закладной письменно уведомить об этом залогодателя в течение 10 календарных дней с момента перехода прав на закладную к новому владельцу закладной, с указанием реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения залогодателем обязательств по настоящему договору.

Суд первой инстанции, руководствуясь "ст. 388" ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в "постановлении" Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку ООО "НИКА" не имеет лицензии на осуществление банковской деятельности, кредитным договором не предусмотрено право кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, а передача права требования по обязательствам, вытекающим из кредитных договоров, заключенных с физическими лицами организации, не имеющей лицензии на осуществление банковской деятельности, не отвечает требованиям законодательства. Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит законным и обоснованным.

В соответствии со "ст. 382" ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника ("ст. 338" ГК РФ).

Согласно действующему законодательству, предоставление Банком кредита является банковской операцией. В силу "ст. 13" Федерального закона от 02 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности", осуществление банковских операций производится только на основании лицензии, выдаваемой Банком России.

Исходя из изложенного, заимодавцем по кредитному договору вправе быть только организация, имеющая лицензию на право осуществления банковской деятельности, поэтому сделка, в результате которой стороной кредитного договора на стороне кредитора становится лицо, не имеющее лицензии на право осуществления банковской деятельности, не соответствует требованиям закона. Кроме того, вступление гражданина в заемные отношения с организацией, имеющей лицензию на осуществление банковской деятельности, означает, что личность кредитора для должника имеет существенное значение. Следовательно, уступка Банком своих прав требования третьему лицу, не равноценному Банку (иной кредитной организации) по объему прав и обязанностей в рамках лицензируемого вида деятельности, в соответствии с "п. 2 ст. 388" ГК РФ, допускается только с согласия должника.

Такие разъяснения даны в "п. 51" Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому, разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что "Законом" о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

Из материалов дела следует, что ООО "НИКА" не имеет лицензии на осуществление банковской деятельности, что никем не оспаривается. Своего согласия на уступку банком прав требования организации, не имеющей лицензию на осуществление банковской деятельности, ответчики не давали, в договоре указанное положение о возможности передачи прав иным лицам, не имеющим банковской лицензии, также не закреплено. Доказательств, опровергающих указанные выводы суда первой инстанции, ни в суд первой инстанции, ни в судебную коллегию не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "НИКА" к А., К.Н.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы "НИКА" сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, они аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался истец в суде первой инстанции в обоснование своих требований, были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных обеими сторонами доказательств в их совокупности.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал правовую оценку установленным по делу обстоятельствам, постановил законное и обоснованное решение. При этом выводы суда не противоречат установленным по делу обстоятельствам.

На основании вышеизложенного, руководствуясь "ст. ст. 327.1", "328", "329" ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовкой области от 25 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Национальное ипотечное коллекторское агентство" - без удовлетворения.
/>http://www.consultant.ru/

Главный редактор · Август 31, 2013

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 мая 2013 г. по делу N 33-4471

Судья: Бычкова Е.А.

Докладчик: Латушкина Е.В.

"21" мая 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Латушкиной Е.В.,

судей Акининой Е.В., Проценко Е.П.,

при секретаре Б.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство"

на заочное решение Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 26 декабря 2012 года

по иску общества с ограниченной ответственностью "Первое ипотечное коллекторское агентство" к М. о взыскании денежных средств,

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Первое ипотечное коллекторское агентство" (далее ООО "ПИКА") обратилось в суд с иском к М. о взыскании денежных средств.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно кредитному договору, заключенному между ОАО "Альфа-Банк" и ответчиком М., Банк предоставил заемщику М. кредит в размере 550000 руб. сроком на 122 месяца. В соответствии с условиями кредитного договора за пользование кредитом заемщик обязан уплачивать Банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14,6%. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Права кредитора удостоверены закладной, договором об ипотеке.

В связи с неисполнением ответчиком условий кредитного договора ОАО "Альфа-Банк" обратилось в суд с иском о взыскании с М. денежных средств. Заочным решением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 25.12.2009 года, вступившим в законную силу, с М. в пользу открытого акционерного общества "Альфа-Банк" взыскана сумма основного долга в размере 541218,67 руб., сумма процентов в размере 37594,03 руб., неустойка за несвоевременное погашение просроченного основного долга в размере 1150,04 руб., неустойка за несвоевременное погашение просроченных процентов в размере 2797,21 руб., т.е. всего взыскано 582759,95 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности М.

Определением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 06.02.2012 года произведена замена взыскателя в исполнительном производстве, взыскателем признано ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство".

До настоящего времени ответчик не исполнил решение суда. В соответствии со "ст. 395" ГК РФ ответчик обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2010 года (дата вступления в законную силу решения суда) по 31.10.2012 года из расчета учетной банковской ставки 8,25% годовых. По состоянию на 31.10.2012 года размер задолженности ответчика составляет 582759,95 руб., таким образом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 582759,95 руб. * 8,25% / 365 дн. * 986 дн. (количество дней просрочки) = 129765,87 руб.

На основании изложенного истец просил взыскать с М. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 129765,87 руб., а также, начиная с 01.11.2012 года по момент фактической уплаты денежной суммы, проценты за пользование денежными средствами в размере учетной ставки банковского процента на дату принятия решения судом, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного заседания судом был извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивал.

Ответчик М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежаще.

Заочным решением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 26 декабря 2012 года обществу с ограниченной ответственностью "Первое ипотечное коллекторское агентство" в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ПИКА" С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Ссылаясь на "ст. 382" ГК РФ, п. п. 3.4 договора купли-продажи закладных N от 04.09.2008 г., пп. 4.4.5. кредитного договора, указывает на несогласие с выводом суда о том, что ООО "ПИКА" является ненадлежащим кредитором в силу неуведомления должника М. о состоявшемся переходе права требования. Считает, что обязанность по извещению должника о переходе прав требований, удостоверенных закладной, лежит на первоначальном кредиторе - ОАО "Альфа-Банк". Вместе с тем, ООО "ПИКА" извещало должника М. о смене кредитора, что подтверждается уведомлением N от 06.02.2012 г.

Также указывает, что факт замены взыскателя подтвержден вступившим в законную силу определением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 06.02.2012 г.

Помимо этого полагает, что суд не принял во внимание разъяснения Верховного Суда, изложенные в "п. 15" Постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 г. (в ред. от 04.12.2000 г.) "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами" и как следствие, нарушил нормы материального права.

Представитель истца ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании извещен. В письменном заявлении просил рассмотреть жалобу в их отсутствие, доводы жалобы поддерживает.

Ответчик М. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании извещен. Поскольку об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщил, в материалах дела имеются доказательства его заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с "ч. 1 ст. 327.1" ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения.

Из материалов дела следует, что на основании кредитного договора, заключенного 04.09.2008 г. между ОАО "Альфа-Банк" и М., Банк предоставил М. (заемщику) кредит в размере 550000 руб. сроком на 122 месяца, с уплатой процентов по договору в размере 14,6% годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являлся договор от 04.09.2008 г. об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности заемщику. Право залога Банка на указанную квартиру было удостоверено закладной от 11.09.2008 г.

Заочным решением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 25.12.2009 года с М. в пользу ОАО "Альфа-Банк" взыскана сумма основного долга в размере 541218,67 руб., проценты в размере 37594,03 руб., неустойка за несвоевременное погашение просроченного основного долга в размере 1150,04 руб., неустойка за несвоевременное погашение просроченных процентов в размере 2797,21 руб., а всего 582759,95 руб.

Также указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, состоящую из 2 комнат, имеющую общую площадь 41,7 кв. м, жилую площадь 23,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 42:09:000000:0000:38/4402:0010/А, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности М., путем продажи указанного имущества с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

По договору купли-продажи закладной от 12.08.2011 г. ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство" приняло и оплатило от ОАО "Альфа-Банк" права по закладной залогодателя М. Объем (стоимость) прав на дату перехода прав требования от ОАО "Альфа-Банк" к ООО "ПИКА" в отношении М. определен сторонами в размере 613900,13 руб.

Определением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 06.02.2012 года произведена замена взыскателя в исполнительных производствах N от 23.08.2010 г., N от 23.08.2010 г., возбужденных на основании исполнительных листов, выданных Новокузнецким районным судом Кемеровской области на основании вышеуказанного заочного решения, на взыскателя - ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство".

Таким образом, права требования по вышеуказанному судебному решению перешли ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство".

Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика процентов за неисполнение судебного решения (невыплату взысканных денежных средств), суд первой инстанции, руководствуясь "ст. ст. 384", "385", "388", "857" ГК РФ, положениями "ст. 26" Федерального закона от 02 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности", пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, поскольку установил, что ООО "ПИКА" кредитной организацией не является, лицензии на право осуществления банковской деятельности не имеет, кредитный договор, заключенный между Банком и М., не содержал согласованное сторонами условие об уступке права требования по договору третьим лицам, не имеющим вышеуказанной лицензии, об уступке права требования М. уведомлен не был.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данным выводом суда, поскольку он сделан на основе всестороннего анализа совокупности собранных по делу доказательств и основан на правильном применении материальных норм.

Кроме того, согласно "пункту 1 статьи 382" ГК РФ - право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу "статьи 384" ГК РФ - если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Из содержания вышеуказанной "нормы" права следует, что, заключая договор уступки требования, стороны могут в нем ограничить объем прав, переходящих от первоначального кредитора к новому кредитору.

Из содержания договора купли-продажи закладной от 12.08.2011 г. ОАО "Альфа-Банк" передал истцу права по закладной общей стоимостью 613900,13 руб., включающую в себя остаток неисполненных обязательств по основному долгу 541218,6 руб., по процентам - 48750,2 руб., неустойкам (штрафам) - 3931,25 руб., госпошлина - 20000 руб., существующим на дату перехода прав. Вместе с тем, договор купли-продажи закладной не содержит условие о том, что истец имеет право требовать от залогодателя-должника иных денежных обязательств, в том числе процентов, начисленных на просроченную задолженность по основной сумме долга, процентам, пени, начиная с 18.02.2010 г. до момента их фактической уплаты.

Приложенное истцом к апелляционной жалобе уведомление М. об уступке прав требований не может быть принято в качестве нового доказательства и оценено судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями "ч. 1 ст. 327.1" ГПК РФ, поскольку данное доказательство истребовалось судом у истца в порядке "ст. 57" ГПК РФ, у истца имелось достаточное количество времени для представления его суду, однако, истец данное доказательство суду не представил. При этом стороной истца не приведено никаких заслуживающих внимание обстоятельств, препятствовавших предоставлению этого доказательства в судебное заседание 26.12.2012 г.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется. Доводы, приведенные в жалобе, направлены на неправильное толкование действующего законодательства, повторяют правовую позицию истца по делу, они были предметом исследования судом первой инстанции, им дана оценка в соответствии со "ст. 67" ГПК РФ, с которой судебная коллегия согласна.

Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь "ст. ст. 327.1", "328" Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Заочное решение Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 26 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Первое ипотечное коллекторское агентство" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В.ЛАТУШКИНА

Судьи

Е.В.АКИНИНА

Е.П.ПРОЦЕНКО
/>http://www.consultant.ru/

Скарлетт · Сентябрь 2, 2013

Сбербанк вводит в действие новый продукт «Военная ипотека»

Восточно-Сибирский банк Сбербанка России с сегодняшнего дня ввел новый кредит «Военная ипотека», разработанный в рамках участия банка в программе по обеспечению военнослужащих России доступным и комфортным жильем.

Кредиты по «Военной ипотеке» будут выдаваться на приобретение готового жилья со ставкой 10,5% годовых в рублях на срок до 20 лет и при первоначальном взносе от 10%.

Ипотеку на таких условиях может получить военнослужащий в возрасте от 21 до 45 лет, который является участником накопительной ипотечной системы, то есть имеет на руках свидетельство о получении целевого жилищного займа.

Ежемесячные платежи по кредиту гасятся за счёт целевого жилищного займа, предоставляемого государством.

- Социальная миссия Сбербанка распространяется на самые различные слои населения, - говорит вице-президент Сбербанка России-председатель Восточно-Сибирского банка Алексей Логинов. - У нас есть льготная программы для молодых семей, где процентная ставка снижается в зависимости от количества детей. Есть различные акции с застройщиками, в рамках которых предлагаются интересные условия. И вот с сегодняшнего дня мы запускаем специальные условия ипотечного кредитования для военнослужащих России.

http://bankir.ru/novosti/s/sberbank-vvodit-v-deistvie-novyi-produkt-voennaya-ipoteka-10053691/#ixzz2disfNCtH

Скарлетт · Сентябрь 2, 2013

Ваша крыша – небо голубое

Новый налог на недвижимость предполагается ввести вместо налога на имущество физических лиц и земельного налога с 2014 года. Разговоры на кухнях об этом ведутся давно, но теперь совершенно очевидно, что в будущем году жители двенадцати пилотных регионов, где завершена кадастровая оценка, получат скорректированные квитанции от налоговой инспекции (ибо Дмитрий Медведев, еще будучи президентом, сказал, что в этих регионах можно уже начинать пополнять таким образом местные бюджеты).

Кадастровая оценка объектов недвижимости прошла в Иркутской, Калининградской, Калужской, Кемеровской, Нижегородской, Ростовской, Самарской и Тверской областях, Краснодарском и Красноярском краях, в Башкирии и Татарстане. Их жители должны быть готовы первыми принять на себя удар нового налога. Как водится, чиновники не спрашивали граждан, согласны ли они с полученной оценкой недвижимости. Потому собственников квартир могут ожидать разные сюрпризы.

Что ждет владельцев квартир?

Хотя законопроект о налоге на недвижимость пока еще в Государственную Думу не внесен, уже с 2014 года планируется предоставить субъектам Российской Федерации право устанавливать свои ставки налога в пределах, предписанных федеральным законодателем. Налоговая база для определения размера налога будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости имущества, которая фактически приравнивается к рыночной стоимости.

«Судя по законопроекту, жилые объекты, в том числе недостроенные, принадлежащие физическим лицам, будут облагаться по ставке не более 0,1% от их кадастровой стоимости. Земельные участки будут облагаться по ставке 0,3% от кадастровой цены. Здания, строения, сооружения, нежилые помещения, а также объекты незавершенного капитального строительства, принадлежащие одному лицу и в сумме стоящие дороже 300 млн. рублей, будут облагаться по ставкам до 0,5% от их кадастровой стоимости; дорогая земельная собственность будет облагаться по ставке до 1,5% от кадастровой стоимости», – информирует эксперт портала Правовед.Ru Виктория Гусятникова.

Поскольку этот налог остается на уровне муниципалитета и пополняет местные бюджеты, возникает опасение: а не получится ли перекос в сторону именно максимума, а не минимума? Интернет переполнен жуткими роликами, предрекающими массовое лишение жилья одиноких пенсионеров, инвалидов и многодетных семей и призывающими электорат на баррикады. Однако, кого бы ни выбрали в органы местного самоуправления в сентябре, местная власть вряд ли захочет получить в свой бюджет меньше денег, а не больше. Ничего личного, а просто исходя из здравого смысла и даже радея за свою территорию. И тем самым оправдывая максимальные ставки.

«Следует понимать, что этот налог вводят в первую очередь для того, чтобы пополнить региональные бюджеты. Так как новый налог будет индивидуально перерабатываться каждым регионом, переход на него займет еще несколько лет. Федеральная налоговая служба ожидает увеличения среднего размера выплат налога с 686 рублей до 1 466 рублей. Значительную часть выплат должен обеспечить элитный сегмент жилья. Благодаря новому налогу на недвижимость удастся пополнить казну на 100 млрд. рублей, против нынешних 20 млрд.», – комментирует директор правового департамента компании «СтройМенеджмент» Роман Казанцев.

«Новая ставка налога на имущество ударит в основном по малообеспеченным гражданам, таким как пенсионеры, безработные, проживающие в собственном жилом фонде в населенных пунктах с населением более 300 тыс. человек. В таких городах спрос на землю под индивидуальное жилищное строительство больше, и данные категории граждан невольно окажутся владельцами дорогих объектов недвижимости. Более обеспеченные люди, проживающие в центре крупных городов, практически не ощутят изменения в налоговой системе», – высказывает свое мнение адвокат Вадим Попов.

Споры возникают и на понятийном уровне. К примеру, многие полагают, что налоговый вычет в размере 20 квадратных метров (та площадь, налог с которой взиматься не будет), станет распространяться на каждого собственника. «Предполагается ставка в размере 0,1% в год и вычет 20 кв. м на каждого собственника (50 кв. м – для льготников), поэтому говорить о том, что налог сильно ударит по кошельку, не приходится. К примеру, трое собственников, проживающих в квартире площадью 60 кв. м, налог вообще не заплатят», – заявляет руководитель департамента кредитов и ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка Иван Пятков считает, что, возможно, при принятии решения о покупке больше внимания станет уделяться тому, на кого будет оформлена недвижимость, и кто в ней будет зарегистрирован. Так, «клиенты будут в полной мере пытаться воспользоваться налоговым вычетом в 20 кв. м, который не будет подлежать налогообложению».

Однако у представителей Федеральной налоговой службы совершенно иные планы относительно этих 20 кв. м. Налоговики подчеркивают, что будут считать один налоговый вычет на один объект недвижимости, а не на одного собственника.

Работа для Фемиды

Заместитель директора по развитию портала «Правовед.Ru» Сергей Андреев полагает неизбежным значительное увеличение судебных разбирательств, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с введением нового налога.

«Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть сопоставима с рыночной. Но на практике очевидно, что в большинстве случаев кадастровая стоимость не имеет ничего общего с рынком. А если вам предлагают платить налог, размер которого значительно выше того, который должен быть по смыслу нормы закона (при исчислении налога от рыночной стоимости), вряд ли вы откажетесь от идеи защищать свои права в суде. Таким образом, очевидно значительное увеличение нагрузки на суды в случае принятия обсуждаемого закона, связанное с естественным нежеланием людей платить суммы налогов больше тех, что они платили раньше», – заявляет эксперт.

По его словам, аналогичная ситуация сложилась на сегодняшний день с кадастровой стоимостью земельных участков. Сегодня арбитражи завалены заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в связи с тем, что земельный налог рассчитывается именно исходя из нее. Как только регионы начали применять коэффициенты к кадастровой стоимости для определения стоимости аренды муниципальных участков, поток исков резко увеличился.

«По новым расчетам налог будет браться не с инвентаризационной стоимости недвижимости, а с кадастровой, которая является приближенной к рыночной, однако по сути рыночной не является. То есть рыночная стоимость недвижимости окажется меньше кадастровой. Вот тут и могут возникнуть судебные процессы по уменьшению кадастровой стоимости», – уверен эксперт Правовед.Ru Владимир Крайников.

«Проблема в том, что исходя из действующих стандартов оценки, один и тот же объект можно оценивать с достаточно весомым уровнем погрешности, хотя к самому расчету претензии высказать трудно», – дополняет эксперт Правовед.Ru Михаил Григорьев.

Мировым судьям и судебным приставам придется увеличить объемы работы: здесь граждан простимулирует и реклама юридических фирм – к примеру, на улицах Челябинска уже сейчас можно увидеть рекламные щиты и перетяжки, предлагающие услуги по снижению кадастровой стоимости через суд. Также эксперты предполагают, что нагрузке Фемиды поспособствует «сарафанное радио»: если выиграл сосед, то почему бы тоже не обратиться в суд. Вообще отмечается, что россияне входят во вкус сутяжничества, в стране вырабатывается культура защиты своих прав в судебном порядке. К тому же подобные иски несложные и типовые, а исковые заявления можно составлять буквально «под копирку».

«С информацией о кадастровой стоимости квартиры собственники могут ознакомиться на сайте Росреестра. Если возникли сомнения в правильности оценки, обратитесь в Управление Росреестра с претензией, представьте подтверждение того, что объект стоит дешевле, и специальная комиссия вправе принять решение о снижении кадастровой цены. Оспорить кадастровую оценку недвижимости в досудебном порядке можно в течение полугода. После этого срока для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в суд», – сообщает Виктория Гусятникова.

Подешевеет или подорожает?

Начальник отдела агентства недвижимости «Радуга» Инна Китаева пока не замечает «потребительскую активность» граждан, касающуюся получения информации о грядущем налоге на недвижимость. По ее мнению, россияне не привыкли участвовать в законотворчестве. Да и согласия никто ни у кого не спрашивает.

По утверждению эксперта, «скорее всего, закон повлияет на рынок недвижимости вообще и на ипотечный рынок в частности. Но это коснется дорогих квартир, элитного жилья».

Больше всего от нового налога пострадают малоимущие граждане, которым волею судьбы, бесплатной приватизации или щедрого наследства досталась большая площадь и дорогая квартира. А также те, кто владеет несколькими квартирами сразу. Впрочем, риэлторы полагают, что сумма налога у таких плательщиков может быть покрыта за счет арендаторов.

«Сегодня налог еще столь незначителен, что его с легкостью можно сравнить с месячной квартплатой. Однако если введут достаточно большой налог на недвижимость, то, в первую очередь, он повлечет за собой рост арендных ставок, что приведет к росту спроса на ипотеку. Таким образом, рост ипотечных ставок незамедлительно отразится на всем рынке недвижимости», – размышляет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.

«Рынок ипотеки не пострадает от принятия нового налога. Граждане охотно берут жилищные кредиты на существующих сейчас условиях, и налог может восприниматься только в качестве символической надбавки к ежемесячному платежу. Возможно, что больше заемщиков будут брать кредиты на более длительный срок, чтобы уменьшить ежемесячную нагрузку, а потом погашать их досрочно», – считает Андрей Владыкин.

Банкиры спокойны: по общему мнению, введение нового налога на ипотечный рынок никак не повлияет. Люди не станут покупать меньше квартир, так как на сегодня в России очень низкий уровень обеспеченности населения жильем – менее 20 кв. м на человека. А ипотека, как известно, зачастую единственный способ решения квартирного вопроса.

«Когда банк принимает решение о выдаче ипотечного кредита, он сам оценивает стоимость недвижимости. Для исчисления ставки налога применяется кадастровая стоимость. Основной рынок ипотеки – жилье среднего класса стоимостью от 3 до 15 млн. рублей. Высокий налог на недвижимость (до 0,5% от кадастровой стоимости) начинается от 300 млн. рублей», – говорит председатель правления Златкомбанка Алексей Шитов.

«Ставка налога в 0,1% от стоимости квартиры, которая сейчас обсуждается, явно не та сумма, которая способна спровоцировать серьезные изменения на массовом рынке», – уверен начальник управления ипотечного кредитования СБ банка Максим Честикин.

Он приводит в пример налогообложение однокомнатной квартиры в Москве. Эта недвижимость стоит в среднем 5,5 млн. рублей. Налог в год на нее составит всего 5 500 рублей. Если говорить о сегменте элитной недвижимости, то от стоимости квартиры в 20 млн. рублей ставка налога составит 20 тыс. рублей. «Как правило, люди, владеющие такой недвижимостью, в состоянии заплатить данную сумму», – подчеркивает Честикин.

«В связи с тем, что подавляющая часть квартир продается в сегменте эконом-класса, вряд ли введение нового налога сможет вызвать снижение спроса и пошатнуть рынок недвижимости», – резюмирует Иван Пятков.

Некоторые считают, что новый налог поможет незначительно снизить цену на приобретаемую недвижимость, поскольку спекуляции и покупка квартиры в инвестиционных целях станут менее привлекательными из-за высоких издержек на содержание жилья. Но это – не более чем иллюзия.

«Ничто не мешает спекулянтам просто еще сильнее взвинтить цены, чтобы окупить убытки. Не до конца понятный механизм оценки стоимости открывает простор для ошибок и коррупции. Будем надеяться, что в конечной редакции закона эти критерии будут прописаны подробнее», – комментирует директор правового департамента компании «СтройМенеджмент» Роман Казанцев.

По его прогнозам, спрос на приобретение в кредит элитной недвижимости несколько снизится. Меньше всего пострадает от нового налога сегмент эконом-класса, который не столкнется с резким увеличением цен. Доступное жилье сохранит свою привлекательность в рамках ипотечных программ или даже станет немного популярнее.
/>http://ipocredit.ru

Скарлетт · Сентябрь 2, 2013

В Архангельске семья лишилась 4-комнатной квартиры из-за долгов по ипотеке

Купив с помощью ипотечного кредита квартиру, семья с 2010 года перестала выплачивать ежемесячные взносы. ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» обратилось в суд, который принял решение обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество — квартиру.

На основании исполнительного документа судебным приставом-исполнителем ОСП по Исакогорскому району Архангельска было возбуждено исполнительное производство. 4-комнатная благоустроенная квартира была арестована и выставлена на торги по цене 2 млн. 334 тыс. рублей. Однако покупателей на недвижимое имущество не нашлось. Несостоявшимися были признаны и повторные торги, хотя в соответствии с законодательством цена на квартиру была снижена до 1 млн. 750 тыс. рублей.

В связи с этим квартира была передана взыскателю в счёт погашения долга.

С начала года судебными приставами Архангельской области было продано через региональное ТУ Росимущество 6 ипотечных квартир.
/>http://www.news29.ru/novosti/obschestvo/V_Arhangelske_semja_lishilas_4_komnatnoj_kvartiry_iz_za_dolgov_po_ipoteke/27731

Скарлетт · Сентябрь 3, 2013

Потеряв квартиры, граждане остались должны банкам 2,4 млрд рублей

В основном «хвосты» по ипотеке возникли еще во время кризиса 2008—2009 годов

По данным на 1 августа 2013 года объем «хвостов» по ипотеке (необеспеченная задолженность, которая осталась после взыскания залога — квартиры) достиг 2,4 млрд рублей. Об этом говорится в исследовании компании «Секвойя кредит консолидейшн», входящей в Adela Financial Retail Group Евгения Бернштама. Как пояснили в компании, речь идет о долгах кризисного 2008 года и посткризисного периода. То есть граждане, отдавшие квартиры в счет погашения ипотечного долга, остались еще и должны банкам круглую сумму.

В «Секвойе» отмечают, что в настоящее время «хвосты» занимают 40% всего ипотечного портфеля, находящегося в работе у коллекторов. По сравнению с 2012 годом этот показатель снизился: тогда на «хвосты» приходилось 60% портфеля, их объем достигал 3 млрд рублей.

По данным «Секвойи», в настоящее время в работе коллекторских агентств находится 6 млрд рублей ипотечных долгов. Это 4% от всей просроченной задолженности, переданной на аутсорсинг взыскателям долгов. По сравнению с прошлым годом объем переданных коллекторам долгов увеличился на 1 млрд рублей, а доля — на 1 процентный пункт.

— В случае невозвратности кредита квартира арестовывается и передается на торги (обычно это происходит в рамках исполнительного производства), — комментирует начальник управления по работе с проблемными активами банка «Стройкредит» Марат Иксанов. — Средств, вырученных от реализации квартиры (процедура реализации, в свою очередь, строго регламентирована законом), далеко не всегда хватает на покрытие долга, поэтому кредитор резонно пытается обеспечить полное исполнение обязательств.

— «Хвосты» по дефолтным ипотечным кредитам, образовавшиеся в период кризиса 2008 года в результате реализации квартир, в практике банков — достаточно массовое явление, — комментирует предправления банка «БКС-Премьер» Эмиль Юсупов. — Они образовались, как правило, из-за падения рыночной стоимости жилья. При этом клиенты оказывались в ситуации, когда приобретали они жилье в ипотеку, вносили при покупке квартиры первоначальный взнос 10—20%, платили по кредиту проценты несколько лет, потом у них уменьшались доходы в кризис, падала стоимость квартиры, и после реализации квартиры клиент оставался еще и должен банку. Многие клиенты считают, что это несправедливо, и отказываются возвращать «хвосты». Количество таких «хвостов», по разным оценкам, составляет от 5 тыс. до 12 тыс.

Другая причина образования «хвостов» — чрезмерно рискованная кредитная политика банков, когда размер кредита близок по величине или даже превышает стоимость недвижимости, говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

По данным на 1 августа 2012 года объем «хвостов» достигал 3 млрд рублей и они занимали 60% ипотечного портфеля коллекторов. Сейчас эта сумма снизилась до 2,4 млрд рублей. Как пояснили в «Секвойе», уменьшение доли «хвостов» связано с тем, что снижается доля именно «кризисных» долгов.

Но говорить о том, что «хвосты» в скором времени исчезнут совсем, пока рано, даже несмотря на принятие поправок в закон «Об ипотеке» в марте 2012 года.

Согласно поправкам, в случае если в ходе исполнительного производства вторые торги по продаже квартиры не состоялись и кредитор дает согласие забрать объект на баланс, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований банка, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной. Она считается погашенной, если размер долга меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки (п. 5 ст. 61 закона «Об ипотеке»).

Как пояснили в «Секвойе», «прощение» остатка задолженности после поступления квартиры на баланс банка не распространяется на кредиты, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до вступления поправок в силу, то есть до марта 2012 года.

Впрочем, суммы «хвостов» продолжат снижаться, указывают в «Секвойе»: к 2014 году их доля в ипотечном портфеле коллекторов снизится до 35%.

— Вопрос выгодности взыскания таких долгов весьма спорен, так как при длительном инвестировании как денежных средств, так и трудовых ресурсов мы вкладываемся в низкодоходный сектор, — говорит замгендиректора «Секвойи» Елена Терехова. — В то же время с такими должниками непросто работать: люди уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга. Такой должник уверен, что, поскольку он уже лишился предмета залога, а часто и первоначального взноса, он ничего не должен банку.

Сложность в том, что клиенты начинают оспаривать законность требований банка или коллектора в суде, что существенно затягивает процесс взыскания и приводит к дополнительным судебным издержкам, говорит Юсупов. Но суды признают законность требований банков и коллекторов к заемщикам в силу действующего законодательства, указывает эксперт.

— Поскольку так называемые хвосты ничем не обеспечены (как правило, после реализации залога в отношении квартиры отсутствует иное имущество, обеспечивающее выполнение кредитных обязательств), коллекторам приходится осуществлять дополнительные мероприятия для поиска имущества должника, — говорит специалист юридического отдела UFS CI Сергей Фомин. — По этой причине размер их вознаграждения является максимальным: вообще размер комиссии коллекторов варьируется от 15 до 30% от взыскиваемой суммы, а при взыскании «ипотечных хвостов» коллекторы взимают комиссию 25—30%.
/>http://izvestia.ru/news/556403

Скарлетт · Сентябрь 4, 2013

Как китайцы пристрастились к кредитам

Старшее поколение, помня о нищете эпохи Мао, до сих пор экономит; а молодежь при покупке жилья в ипотеку берет деньги на первоначальный взнос у родителей

Через несколько лет после окончания университета Джек Дай думал, что «святая троица успеха» молодого китайца снизошла на него: у Джека были государственная должность, квартира и жена. Однако он не просчитал одного обстоятельства, которое вскоре омрачило его представления о хорошей жизни.

Для покупки дома в Шанхае 30-летний Дай взял большой ипотечный кредит. Месячные платежи съедают сейчас половину его зарплаты. Кроме того, у него есть и другие расходы, типичные для китайца среднего класса: отдых за границей, шопинг, походы в кино и рестораны.

Дай, как говорится, весь в долгах. «Примерно раз в пару месяцев я не могу оплатить счет по кредитке. Экономить не получается», — вздыхает он.

Для яппи на Западе такая ситуация, конечно, совершенно обычна. Однако в Китае это новое явление. Старшее поколение было знаменито своей способностью к экономии. Оно помнило о нищете эпохи Мао и не тратило лишнего, даже когда в 1980-е гг. ситуация улучшилась и в стране начался экономический рост.

Однако молодые городские жители, чье детство пришлось на эпоху процветания, легко берут кредиты. Представления молодежи о расходах и экономии мало напоминают взгляды их родителей, готовность занимать средства сегодня и волноваться об их выплате завтра изменяет динамику китайского долга.

Из трех видов долга — государственного, корпоративного и долга домоходяйств — последний практически не представляет риска в Китае. Он составляет примерно 15 трлн юаней ($2,5 трлн), или одну треть ВВП, согласно оценкам RBS. Это приблизительно половина государственного и четверть корпоративного долга.

Однако эти данные не учитывают стремительных изменений, происходящих сейчас в стране. Размер долга домохозяйств за последние пять лет вырос в три раза. По данным Института международной экономики Питерсона, его средний показатель увеличился с 30% от располагаемого дохода в 2008 г. до 50% в 2011 г. Конечно, Китаю еще далеко до показателей США или Европы, где уровень частного долга превышает 100% от доходов. Однако многие китайцы явно намерены наверстывать упущенное.

«Я считаю, если вы можете взять кредит, вам стоит его брать, — говорит 29-летний Рэй Чан, судовой инспектор в порту Шанхая. — Из-за инфляции деньги постоянно обесцениваются, так что есть смысл тратить их сейчас и возвращать — намного позже». Потягивая мокаччино на перемене после занятий по английскому языку (за которое уплачено кредитной картой), Чан прямо-таки источает уверенность в том, что полностью контролирует свои финансы. Лишь однажды он задержал выплату по кредитке. Но ведь тогда он ездил в Гонконг, где потратил 15 000 юаней ($2540) на часы Longines. Да, эта сумма превышает его месячную зарплату. «Но нужны же человеку хорошие часы!» — восклицает он.

Обслуживание ипотечного кредита — обычно крупнейшая статья расходов молодых китайцев. Владение домом многие рассматривают как необходимое условие для вступления в брак. Согласно исследованию Юго-Западного университета финансов и экономики, почти 90% китайцев являются домовладельцами, что намного выше среднемирового показателя (63%).

Правительство предпринимает жесткие меры для ограничения суммы задолженности по ипотеке. Первоначальный взнос при покупке жилья в кредит составляет не менее 30%, что существенно отличается от ситуации в США, где перед кризисом высокорискованной ипотеки были широко распространены кредиты на всю стоимость недвижимости. Тем не менее молодым китайцам трудно самим заработать такие суммы. Чтобы заплатить первоначальный взнос, и Дай, и Чан, и многие другие обращаются за помощью к родителям.

Расширяются и другие возможности для заимствований. Банки осваивают потребительское кредитование, открываются микрофинансовые организации, расцвет переживает взаимное кредитование через интернет. По расчетам Народного банка Китая, на сектор небольших кредитов приходится сейчас более 700 млрд юаней, что в 10 раз выше показателя 2009 г.

Регуляторы до сих пор смотрели на рост кредитования сквозь пальцы. Они даже поощряли развитие новых кредитных платформ, рассчитывая, что это сделает внутреннее потребление двигателем экономического роста Китая. «У нас как на Диком Западе, — говорит Роджер Ин, создавший в прошлом году компанию Pandai, одну из более чем 200 платформ взаимного кредитования в интернете. — Потребительское кредитование может превратиться в мыльный пузырь. Люди дают взаймы совершенно безрассудно».

Процентная ставка по кредитам, которые выдаются в секторе мелких ссуд, составляет около 15%. Это в два раза превышает процентную ставку по банковским ссудам. Количество дефолтов среди клиентов мелких кредиторов все еще небольшое (примерно 1% от всех выданных ссуд), однако их количество начинает расти. Чтобы обезопасить себя от неплатежей заемщиков, Ин, выпускник Стэнфордского университета в США, с каждой ссуды перечисляет небольшую часть в страховой резерв.

Споры по неплатежам могут дойти и до суда, но в Китае еще нужно добиться исполнения судебных решений. Поэтому в сложных ситуациях некоторые кредиторы обращаются к коллекторским агентствам. Одним из таких агентств управляет в Шанхае Ван Тайфу. Раньше он получал один-два заказа в день, сегодня — уже пять-шесть.

Юрист по образованию, в очках без оправы, в рубашке с коротким рукавом, Ван совсем не похож на громилу. Он только занимается их наймом: «Если вы хотите быть коллектором в Китае, вам придется погрубеть. Придется не церемониться с людьми. Мое основное конкурентное преимущество: я умею добиваться этого в рамках закона». Ван отказывается раскрывать секреты бизнеса, упомянув, правда, что обычно посылает на задание четырех человек. В отличие от конкурентов, он не заталкивает должников в джипы, не вывозит их за город и не топит в холодной воде.

К счастью, очень немногие китайцы сталкивались с коллекторами на пороге своего дома. Однако для многих замедление экономического роста в стране оказалось еще одним ранее не известным, хотя и не столь угрожающим, вызовом.

И шанхайский чиновник Дай, и судовой инспектор Чан предполагали, что жизнь будет только улучшаться, а зарплаты — расти. Однако правительство заморозило зарплату Дая; зарплата Чана понизилась. Во всем Китае рост доходов «белых воротничков» растет самыми низкими темпами после мирового финансового кризиса.

Дай быстро отреагировал на ситуацию. В прошлом месяце он уволился с работы и перешел в страховую компанию, променяв стабильность государственной службы на неизвестное, но потенциально выгодное будущее.

Чан работы не менял. Более того, он остается непоколебимым в своем оптимизме. Обнаружив, что его квартира повышается в цене, он подумывает о покупке большей жилплощади. Первоначальный взнос, естественно, будет ему не по силам, даже с учетом сбережений родителей. Но Чан нашел решение: «Я отдам дом родителей в залог по кредиту!» Перевела Наталья Тихонов

http://www.vedomosti.ru/finance/news/15848051/kak-kitajcy-pristrastilis-k-kreditam#ixzz2dunpHh2J

Скарлетт · Сентябрь 5, 2013

Российские банки улучшили условия для получения ипотеки

По наблюдениям аналитиков, за последний год объем сделок по ипотеке на первичном рынке превысил количество выданных кредитов по вторичному рынку.

Если на первичке ипотека сегодня достигает 50% от всех сделок, то на вторичке - только 30%. Столь активный интерес населения к ипотеке на новостройки пытаются использовать банки, которые начали соревноваться друг с другом по привлекательности условий.

Так, с 1 сентября 2013 года ВТБ 24 запустил промоакцию по программе "Ипотека. Строящееся жилье". Банк снизил ставки до 11,5% на весь срок кредита при покупке квартиры в новостройке. Пожалуй, это самое выгодное предложение на сегодняшний день.

"Покупка жилья именно в новостройке привлекает все больше и больше людей, ведь именно в строящемся жилье "входной билет" по карману даже молодым семьям, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". - К сожалению, коэффициенты, повышающие ставку на период строительства, делают ипотеку более дорогой и менее доступной, и отмена этих условий, безусловно, поможет многим семьям обрести свое жилье уже сейчас".

Ставка 11,5% с минимальным первоначальным взносом всего 10% у ВТБ24 возможна только при сроке кредитования на 7 лет. Акция действует до конца текущего года.

"Данные условия привлекательны, прежде всего, для тех, кто меняет одну квартиру на другую (это значит, что есть более-менее приличный первоначальный взнос, который позволяет взят остаток на короткий срок), - комментирует Мария Литинецкая. - Однако больше всего спросом пользуются кредиты сроком до 15 лет, для них ставка уже повышается до 12%.

У Сбербанка действует акция "12-12-12", которая продлена также до конца года. По мнению аналитиков "Метриум Групп", у Сбербанка объективно больше отделений, шире база аккредитованных объектов и объектов с проектным финансированием, и, по отзывам клиентов, сервис существенно вырвался вперед, по сравнению с прошлыми годами.

Осенние предложения по ипотеке коммерческих банков можно найти и по более привлекательным ставкам. Так, со 2 сентября банк "ДельтаКредит" вновь предлагает оформить ипотеку по акции 9,99%. Кредит предоставляется на покупку вторичного или первичного жилья на срок - 6 или 7 лет. Однако, как отмечают эксперты, данная ипотечная программа доступна далеко не всем, так как отличается довольно высокими барьерами входа. К примеру, требуется достаточно большой первоначальный взнос и сравнительно короткий срок кредитования.

У ряда других банков новые предложения по ипотеке предполагают более длительный срок кредитования. К примеру, МТС банк предлагает единую ставку 12%, по ограниченному кругу согласованных застройщиков, акция пока действует до 30 сентября 2013. Первоначальный взнос от 12%, срок - 25 лет.

"Газпромбанк" пока еще выдает кредиты по программе "Внешэкономбанка" - ставка на этапе строительства - 12%, после оформления права собственности - 11%, есть ограничение по максимальной сумме кредита, Москва - 8 млн, МО - 3 млн. Первоначальный взнос - 20%, срок - 30 лет.

Банк "Возрождение" продлил до конца октября свою акцию с единой ставкой 13%. Взнос - 10%, срок 25 лет. На такой же срок предлагает воспользоваться кредитом "Промсвязьбанк", который запустил с начала лета до конца года акцию с единой ставкой 12.75% с первоначальным взносом - 20%.
/>http://www.rg.ru/2013/09/04/ipoteka-site-anons.html

Скарлетт · Сентябрь 10, 2013

Ипотека на строящееся или на готовое жилье — что выбрать

Решение взять ипотечный кредит на квартиру чаще всего дается очень непросто, учитывая что с момента заключения договора заемщик добровольно обрекает себя на многолетнее и не всегда выгодное для него сотрудничество с кредитной организацией. Поэтому потенциальному получателю ипотечного кредита не только необходимо со всей серьезностью подойти к выбору подходящего банка, но и определиться (с максимальной выгодой для себя) со множеством параметров, начиная с вида ипотечной программы, валюты кредита и заканчивая способом досрочного его погашения.

Одно из наиболее важных и первоочередных решений, которое предстоит сделать потенциальному покупателю, заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Поскольку оба варианта имеют как свои преимущества, так и недостатки, покупателю придется делать выбор, исходя не только из своих денежных возможностей, но и своих предпочтений, не последним из которых является желаемая срочность переезда в новую квартиру.

Готовое жилье — быстрее, но дороже

Покупка квартиры на вторичном рынке, а также полностью достроенного жилья на первичном рынке недвижимости позволяет начать новую жизнь сразу же после получения ипотечного кредита и оформления необходимых формальностей по покупке. Важным моментом является тот факт, что приобретаемую квартиру можно сразу же увидеть своими глазами, что позволяет точнее оценить достоинства и недостатки как самой квартиры, так и ее расположения в том что касается видов из окна и ориентации по сторонам света. Готовая квартира также в большинстве случаев означает наличие сложившейся окружающей инфраструктуры — школ, магазинов, общественного транспорта и. т.д.

Как правило, получить кредит на такую квартиру существенно легче: кредитование на вторичном рынке недвижимости несет с собой меньше рисков и практикуется большинством банков. С другой стороны, финансовые организации требуют, чтобы выбранное покупателем жилье удовлетворяло определенным требованиям, что несколько уменьшает выбор. Квартира на вторичном рынке также может принести с собой неприятные неожиданности, связанные, к примеру с внезапным появлением законных претендентов на уже купленную нежвижимость, что может стоить незадачливому покупателю времени, денег и нервов. И, наконец, весьма важным моментом является стоимость квартиры: в среднем за готовое жилье придется заплатить на 30% больше, чем за находящееся в процессе строительства.

Строящееся жилье — дешевле, но рискованнее

Приобретение жилья на этапе строительства — весьма соблазнительный вариант для потенциального покупателя, поскольку именно в этот период цена квадратного метра минимальна. Самый выгодный момент вложения средств — на этапе закладки фундамента дома, однако именно в этот момент с покупкой связано наибольшее количество рисков: многие стройки замораживаются еще на промежуточных этапах. Поэтому специалисты рекомендуют приобретать строящееся жильё на средних стадиях готовности, когда цена ещё не выросла, а риски того, что дом не будет завершён, уже заметно ниже.

Решив вложить средства в строящееся жилье, покупатель должен набраться терпения, ведь до окончания строительства может пройти довольно много времени. Кроме того, придется рассчитывать на дополнительные расходы, что отчасти нивелирует выгоду от меньшей стоимости строящихся квартир. Кредитование сделок по приобретению квартир в строящихся домах отличается более высокими рисками. Поэтому на период строительства квартиры процентные ставки могут быть увеличены до 2,5—3% годовых в сравнении со ставками по ипотеке на готовое жилье.

В случае строящегося жилья значительные риски для банка представляют собой не только платежеспособность заемщика, но и чистоплотность застройщика. С одной стороны, на этапе строительства кредитная организация не может рассчитывать на залог в виде покупаемой квартиры, поскольку фактически таковая существует пока лишь в проектной документации. В залог потенциальный заемщик может передать банку лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после завершения строительства и оформления прав собственности приобретаемое жилье становится реальным залогом. Поэтому в некоторых случаях кредитная организация может потребовать дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества.

С другой стороны, банку необходимо получить дополнительно гарантии того, что дом будет достроен в срок и принят в эксплуатацию. Поэтому при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость. Подобная проверка может занять довольно много времени, что весьма невыгодно потенциальному заемщику.

Хорошим выходом для покупателя может стать обращение за кредитом к банку, который сам финансирует строительство дома, где находится выбранная квартира. Речь идет о партнерских программах банков и компании-застройщика. Поскольку в этом случае банки заинтересованы в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, они предоставляют для покупателей этого дома наиболее привлекательные условия. Кроме того, покупка строящейся квартиры в рамках этой программы служит страховкой от неприятных сюрпризов, например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами.

В качестве примера партнерской ипотечной программы можно привести программу кредитования «Запад-рубли» Банка проектного финансирования. Программа предусматривает приобретение квартир на стадии строительства в многоквартирных домах, в строительстве и реализации которых участвует ЗАО «ИСК «ЗАПАД» (а именно ЖК «ИРИС», ЖК «Гусарская баллада» и ЖК «Мичуринский квартал»). На этапе строительства до регистрации права собственности на приобретаемую квартиру процентная ставка по кредиту в рамках этой программы составляют от 13,25% годовых. После окончания строительства и оформления собственности ставка снижается до 12,25%.

Свой аналогичный список финансируемых объектов строящейся недвижимости есть у Райффайзенбанка. При этом ставки по кредиту на приобретение жилья в аккредитованных банком новостройках составляют от 12,5% до регистрации права собственности и от 11,5% после регистрации права собственности. В качестве обеспечения по кредиту заемщик должен передать банку права требования по заключаемому заемщиком договору долевого участия, а после оформления права собственности залогом становится приобретенная в кредит квартира.
/>http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2013/09/09/230395.shtml

Скарлетт · Сентябрь 12, 2013

Ипотечное соревнование

Сбербанк пытается вернуть лидерство по выдаче ипотечных кредитов, которое в этом году уступил филиалу «ВТБ 24». Для этого он резко увеличил число аккредитованных объектов

На 1 сентября Северо-Западный банк Сбербанка выдал в Петербурге 11,3 млрд руб. жилищных кредитов, что выше прошлогоднего уровня почти на 15%, филиал «ВТБ 24» — на сумму свыше 12,4 млрд руб. Портфель Сбербанка по Петербургу — 42,9 млрд руб., «ВТБ 24» — около 36,3 млрд руб.

Сбербанк много лет лидировал по выдаче ипотеки, но в I квартале его обогнал «ВТБ 24». Сбербанк оправдывает это более низкими, чем у «ВТБ 24», темпами аккредитации застройщиков, но рассчитывает на возвращение позиций. С начала года преимуществом «ВТБ 24» была быстрая аккредитация строительных объектов, у Сбербанка число аккредитованных объектов было меньше, признает заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Марина Чубрина. По ее словам, буквально за последний месяц Сбербанк дополнительно аккредитовал около 80 объектов и выбор клиента зависит от сервисной составляющей — скорости и качества обслуживания клиентов.

За восемь месяцев Северо-Западный Сбербанк аккредитовал 280 объектов недвижимости, доведя общее число аккредитованных новостроек до 414, из них 275 — в Петербурге, сообщила Чубрина. По словам пресс-секретаря петербургского филиала «ВТБ 24» Ивана Макарова, у филиала около 600 аккредитованных объектов в Петербурге. Банк «Санкт-Петербург» аккредитовал 94 новых объекта, общий портфель аккредитованных новостроек составляет более 200 объектов, сообщили в пресс-службе банка.

«ВТБ 24» с 1 сентября запустил специальную промоакцию по покупке недвижимости в новостройках по ставке от 11,5% в рублях с первоначальным взносом от 10%. Сбербанк в конце августа объявил о продлении до Нового года действия своих ипотечных программ — «12-12-12» (первоначальный взнос — от 12%, ставка — 12%, срок — до 12 лет) и программы для молодых семей (ставка — от 10,5% годовых в рублях).

Самыми популярными среди покупателей недвижимости NAI Becar называет «12-12-12» от Сбербанка, «Победа над формальностями» от «ВТБ 24» и «12-12-25» от МТС-банка. В ближайшее время количество выдаваемых кредитов на жилье серьезно увеличится в связи с выходом на рынок акции от «ВТБ 24», прогнозируют в компании.

С начала года среди банков — партнеров центра развития проектов (ЦРП) «Петербургская недвижимость» по количеству оформленных ипотечных займов лидирует «ВТБ 24», в этом году у банка появились интересные для покупателей условия, в первую очередь процентные ставки, указывает руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП Юлия Мошкова. Сбербанк предлагает более выгодные ставки и более лоялен к клиентам, тогда как «ВТБ 24» в последнее время ужесточил требования к платежеспособности заемщиков, считает гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин.

На рынке жилой недвижимости Петербурга около 30—35% приходится на сделки с привлечением ипотечных средств, в том числе около 20% — на первичную недвижимость, подсчитали в NAI Becar. В конце 2012 г. количество сделок на первичном рынке с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляло около 30%, сейчас — 40%, говорит Мошкова. На протяжении трех лет прирост идет исключительно за счет первичного жилья — в некоторых банках на него приходится до 70% ипотечных кредитов, сказал начальник отдела развития ЦДЖ Сергей Милютин. «ВТБ 24» обогнал Сбербанк за счет первичного рынка, в том числе кредитования на низкой стадии строительства, считает он. В августе на первичное жилье приходилось 40% выданных Сбербанком кредитов в Петербурге, по итогам восьми месяцев объем вырос на 33% по отношению к тому же периоду прошлого года, отметил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Аркадий Бочарников. В филиале «ВТБ 24» на кредиты на покупку строящегося жилья приходится 60%, а в начале года было 50%, говорит Макаров. В ипотечном портфеле банка «Санкт-Петербург» доля первичного рынка стабильно высока и составляет примерно 75—80%, сообщили в его пресс-службе. Хотя темпы строительства немного замедляются, пока это не сказывается на объемах ввода жилья, считает Милютин.

В Петербурге за семь месяцев физлицам предоставлено ипотечных кредитов на сумму 33,2 млрд руб. (год назад — 26,4 млрд руб.). Ипотечный портфель на 1 августа составляет 119,2 млрд руб., он увеличился за семь месяцев на 16,8% (в прошлом году — на 11,6%).
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/528041/ipotechnoe-sorevnovanie

Скарлетт · Сентябрь 16, 2013

У ипотечных заемщиков появится выбор способа погашения

Антимонопольщики заставят банки предлагать клиентам не только аннуитетный, но и дифференцированный платеж. Депутаты намерены законодательно обязать кредитные организации информировать об альтернативе

Депутаты собираются облегчить жизнь ипотечным заемщикам. Ко второму чтению законопроекта «О потребительском кредитовании» будет внесена новая норма, обязывающая банки раскрывать все способы погашения займов. Об этом «Известиям» рассказала председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Наталья Бурыкина. В первую очередь, это касается ипотеки, которую можно погашать двумя способами — аннуитетными (равными частями) платежами и дифференцированными.

Инициатива законодателей появилась на фоне судьбоносного для граждан, которые переплачивают по ипотечному кредиту процентов 20 из-за навязанного аннуитета, судебного решения. На прошлой неделе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поддержал позицию антимонопольщиков, которые предписали Сбербанку ввести альтернативный аннуитету вид платежа. Причем по уже существующим договорам, как сказано в решении суда, люди могут потребовать изменить условия.

Кредитная организация Германа Грефа собирается обжаловать судебный акт в вышестоящих инстанциях, но юристы, опрошенные «Известиями», уверены, что решение по делу вряд ли будет изменено, а сам спор станет прецедентом. По их прогнозам, клиенты других банков завалят арбитражи аналогичными исками.

Разница между дифференцированным и аннуитетным способами погашения заключается в порядке списания общей задолженности при возврате ссуды. При дифференцированном варианте, сразу же начинают погашаться и сумма кредита, и проценты по нему. Аннуитетные платежи, напротив, предполагают в первую очередь выплаты заемщиком суммы начисленных процентов, а затем (как правило, через несколько лет) уже «тела» кредита.

При дифференцированных платежах переплата по кредиту получается примерно на 20% меньше, чем при аннуитетных. Например, в случае 20-летнего кредита на сумму 10 млн рублей под 12% годовых эта разница достигает 4,4 млн. При этом далеко не все банки предлагают клиентам выбрать, каким способом погашать ипотеку.

Именно эта несправедливость и стала основанием для разногласий между антимонопольщиками и Сбербанком, которые появились в 2012 году. Тогда Управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) и ГУ Банка России по Ростовской области установили, что кредитная организация Германа Грефа с 2011 года перестала выдавать кредиты (в первую очередь, ипотечные) с дифференцированным способом погашения, предлагая клиентам исключительно аннуитетный.

Совместная комиссия УФАС и ЦБ признала Сбербанк нарушившим статью 10 закона о защите конкуренции. Не согласившись с этим решением, кредитная организация обратилась в Арбитражный суд Ростовской области. Но и эта инстанция, и Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, встали на сторону антимонопольного ведомства. Более того, апелляция в своем постановлении указала, что после вступления в силу судебного акта «заемщикам Сбербанка будут направлены уведомления о возможности перезаключить кредитный договор на других условиях».

— В случае если этого не произойдет, граждане могут самостоятельно обратиться в банк с просьбой изменить условия договора, — отметила замруководителя Ростовского УФАС Наталья Кожемяко.

И хотя в Сбербанке «Известиям» сообщили, что намерены обжаловать судебный акт в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа, юристы уверены, что дело фактически решено.

Как пояснил «Известиям» адвокат компании «Хренов и партнеры» Андрей Иванов, кассационная инстанция в большинстве случаев оставляет в силе постановления апелляционного суда.

— Если ВАС впоследствии не пересмотрит решение, спор станет прецедентом, — отмечает партнер компании «Некторов, Савельев и партнеры» Сергей Савельев.

По мнению зампреда Ланта-банка Дмитрия Шевченко, прецедент может создать неблагоприятную для банков практику, вынуждая их пересмотреть условия уже заключенных договоров. Зампред Златкомбанка Юрий Фомин не сомневается, что эти обращения будут носить массовый характер. По словам Савельева, заемщики уже могут начать обращаться в арбитраж с заявлениями, используя аргументацию антимонопольного ведомства.

— Волна исков о недействительности условий об аннуитете захлестнет суды, — подтверждает старший юрист московского офиса МЮГ AstapovLawyers Андрей Самойлов.

По словам адвоката Нины Ереминой, речь может идти о сотнях тысячах исков к банкам. Последние будут вынуждены пойти на то, чтобы предлагать клиентам оба вида платежа.

Тем не менее, и это неоднократно подчеркивалось защитниками прав потребителей, даже наличие дифференцированного платежа, не всегда доводится до сведения заемщика. В частности, не указывается ни на сайте кредитной организации, ни в рекламных материалах. Это предполагают исправить депутаты.

— Если у банка предусмотрен как аннуитетный, так и дифференцированный способы погашения кредита, то заемщик должен быть поставлен об этом в известность, — отметила в разговоре с «Известиями» Бурыкина из Госдумы. — Понятно, что при определении варианта погашения будут оцениваться финансовые возможности каждого конкретного клиента. Однако ситуаций, когда заемщики не получают всей информации о кредите, тем более ипотечном, быть не должно.

Рассмотрение законопроекта о потребкредитовании во втором чтении состоится осенью этого года.

Юристы поддерживают инициативу законодателей. По словам партнера правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Юрия Федорова, сведения о дифференцированном способе должны быть указаны в рекламных материалах банков, а также на сайтах кредитных организаций. Нина Еремина соглашается с коллегой, отмечая, что сейчас банки стараются продвигать «аннуитет», намеренно замалчивая о дифференцированной схеме при заключении договора с заемщиком.

Более того, юристы полагают, что для того, чтобы заемщикам не надо было добиваться справедливости в суде, нужно зафиксировать на уровне закона (как вариант, в указании или инструкции ЦБ, постановлении правительства с подачи ФАС) возможность клиента выбрать вариант погашения кредита.

Представители ФАС отказались предоставить комментарий «Известиям».
/>http://izvestia.ru/news/557096

Помощь проекту

Объявления

Правила форума 24.09.2020

F.A.Q. для новичков 24.09.2020

Ипотека

486 сообщений в этой теме

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение