Ипотека

Скарлетт · Сентябрь 16, 2013

Ипотека: дефолт заемщика. У банка в вечном долгу? Группа риска: любители положиться на авось, купившие жилье по докризисным ценам, не желающие расставаться с имуществом

Ипотечное кредитование на то и ипотечное, что при нем имеется обеспечение – недвижимость. И при событии, деликатно именуемом «личным дефолтом заемщика», эта недвижимость должна быть продана, а вырученные деньги – направлены на погашение остатка долга. Чаще всего так и происходит, но иногда оказывается иначе: денег от продажи не хватает. И оказывается, что заемщик не только лишился квартиры, но еще и остался должен банку.

В подробностях этой не слишком веселой темы постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

«Хвосты», почти утерянные в ходе эволюции

Опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что подобным образом события развиваются очень и очень нечасто. Редки даже продажи «из-под залога» - т.е. в ситуации, когда залогодержателем квартиры является банк. По данным Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», доля таких сделок не превышает 2-3%. «Когда заемщик только начинает испытывать трудности с выплатой кредита, он может принять решение о продаже объекта, - объясняет Алексей Шленов. – Заемщик получает разрешение банка и ищет покупателя. Некоторые банки помогают своим заемщикам и выставляют такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе».

Чуть более пессимистичный взгляд на проблему у Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». «В среднем по рынку «дефолтники» составляют 5-7% от общего числа выданных кредитов, - отмечает эксперт. – А у самых «продвинутых» банков статистика лучше: от 0,3 до 1%».

Приведенные цифры, напомним, касались всех дефолтов и продаж из-под залога. Если же говорить о ситуации, когда вырученных денег не хватает, то она почти уникальная. «Про случаи, когда залог не покрывает остаток долга, не было слышно с 2009 года, - отмечает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Можно сказать, что сейчас если такие ситуации и встречаются, то носят единичный характер».

Но отыскалось и еще одно мнение – из другого сектора экономики. В процессе подготовки материала автору попалась на глаза статья из «Известий», где приводилось исследование компании «Секвойя кредит консолидейшн», занимающейся коллекторским бизнесом. Согласно ее данным, объем необеспеченной задолженности, которая осталась после взыскания залога (коллекторы образно называют их «хвостами»), составил на 1 августа 2013 года 2,4 млрд руб. Как пояснили авторы исследования, речь идет о долгах кризисного 2008 года и посткризисного периода.

Что можно сказать о цифре в 2,4 млрд руб.? С точки зрения обычного человека, она, конечно, огромна. С другой стороны, суммарный объем выданных ипотечных кредитов только в нынешнем году составит, по прогнозам АИЖК, 1 - 1,2 триллиона. Еще вспомним, что основная масса «хвостов» накоплена по итогам 2008-10 годов. Так что сегодняшний заемщик может чувствовать себя в относительной безопасности.

Кризис…

Теперь обратимся к вопросу о том, почему так происходит. Послушаешь банки – они страсть как серьезно относятся к выдаче ипотечных кредитов. Без 10-15% (это minimum minimorum!) первоначального взноса и не приходи, зарплата «белая», кредитная история безупречная… При таких исходных данных даже дефолт заемщика выглядит маловероятным, а уж если он произошел – превышение стоимости квартиры над размерами кредита выручит. Однако все же случается!

Первым в ряду причин был назван все тот же кризис – в этот момент срабатывает сразу комплекс факторов, и все как на подбор негативные.

Во-первых, заемщик может лишиться работы, так что и «белая» зарплата, и безупречная кредитная история оказываются бесполезными. Во-вторых, снижаются цены на недвижимость. «Во время сильной финансовой нестабильности цены на отдельные виды могут существенно скорректироваться вниз, - говорит Андрей Владыкин (НДВ-Недвижимость»). – И 10-15% первоначального взноса могут не помочь банку компенсировать падение цены на конкретную квартиру».

Есть еще и «в-третьих» - в благополучное докризисное время банки, случалось, кредитовали приобретение квартиры и с нулевым первоначальным взносом.

Тогда всем (и банковским служащим в том числе) казалось, что цены на недвижимость могут лишь расти. Как объясняет Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка, первоначальный взнос в случае «дефолта» заемщика может компенсировать разницу между долгом и стоимостью залога, даже в случае ее снижения. Если первоначального взноса нет, залога может не хватить, так как долг растет из-за неоплаченных процентов и пеней.

И в-четвертых: популярными были кредиты в иностранной валюте – не только в долларах и евро, но и в такой «экзотике», как иены и швейцарские франки. Они были очень привлекательными из-за низкой процентной ставки – но вот как только курс рубля упал, ежемесячные платежи по данным кредитам резко выросли.

…но не только

Однако валить все исключительно на кризис было бы неправильным – есть и другие причины. И первой в их числе можно назвать категорическое нежелание расставаться с приобретенной квартирой.

«Все от нашего русского «авось», - уверена Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Есть заемщики, которые не хотят продавать купленные в кредит квартиры, даже когда платить по кредиту уже не могут. Тянут до последнего, а долг-то копится, и сумма, которую заемщик может получить на руки после продажи квартиры, тает».

Понять ситуацию более четко помогает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «По стандартным условиям ипотечных договоров, если заемщик выбивается из графика, то к ежемесячным процентам добавляются ежедневные пени в размере 0,1 - 0,5% от просроченного платежа плюс штраф за просрочку, - говорит эксперт. – При технических просрочках в 1-3 дня эти суммы несущественны, а вот в более долгий временной период цифры растут как снежный ком. В большинстве случаев действует следующий порядок погашения просрочки:

1) Штрафы и пени

2) Начисленные проценты

3) Основной долг

И получается, что заемщик, платя частично, гасит только штрафы и пени, а основной долг сохраняется, и на эту просрочку все начисляется заново. И так до бесконечности».

Можно, конечно (это автор уже от себя), разразиться тут гневной тирадой по поводу жадности банков. Но мы не будем: в конце концов, все условия прописаны в договоре (хотя иногда и весьма мелким шрифтом), а заемщики – взрослые люди, понимающие, на что они идут.

В общем, данная ситуация напоминает мне прочитанную в детстве историю о том, как в далеких жарких странах ловят обезьянок. Берется полая внутри тыква, в которой проделываются отверстия – ровно такого размера, чтобы раскрытая обезьянья ладонь туда пролезала, а кулак – уже нет. Внутрь насыпаются орешки. Обезьяна просовывает руку, хватает их – а вынуть руку уже не может. И даже видя подходящего охотника, она не в силах отказаться от орехов. Правда это или нет – сказать не берусь, но ипотечному заемщику, оказавшемуся на грани дефолта, точно не стоит такой обезьяне уподобляться.

К гадалке не ходи

То, что граждане все-таки уподобляются, хорошо подтверждает случай, рассказанный Ириной Кажикиной («Релайт-Недвижимость»): «Года три назад ко мне на консультацию пришла молодая женщина – просила помочь с кредитом, который был взят в августе 2008 года. Он брался в швейцарских франках, на покупку загородного дома, с 10% собственных средств. Посетительница поведала, что не контактирует с банком, а уже два года пытается решить вопрос со всеми, с кем только можно: и к бабке ходила, и к адвокатам обращалась (пыталась оспорить кредитный договор на основании того, что ее не предупредили, что брать кредит во франках – это очень рискованное дело). Вместо того чтобы продать загородный дом с существенным дисконтом и погасить большую часть долга, она пыталась выставлять его на продажу по той же цене, по которой он приобретался. В собственности семьи были еще квартира и две машины, но и с этим имуществом расставаться тоже не хотелось… В общем, помочь я уже не могла. Говоря точнее, все решения, которые я предлагала, не устраивали, так как пришлось бы расстаться с частью имущества».

Короче говоря, «если человек теряет источник дохода и понимает, что вернуться к изначальному уровню дохода не получается, то лучше самому продать квартиру, не теряя времени на разбирательства с банком и деньги от набегающих процентов», - резюмирует Анна Шушкова, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Законы изменили, но…

Но вернемся к основной нити нашего разговора. Чуть менее двух лет назад заинтересованную общественность заинтриговали новости о том, что в законодательство внесены некие мудрые и человеколюбивые поправки. Их суть сводится к тому, что если заемщик отдал банку квартиру, то он не должен больше ничего. Изучение предмета показало, что это действительно так – однако, как часто бывает, с оговоркой.

В декабре 2011 года в ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» появился п.5:

«Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

А оговорка, собственно, простая: банк может забрать квартиру себе, но может этого и не делать. Если квартира достается не банку (а, к примеру, продается с торгов или покупателя находит сам заемщик) – то тогда данная норма закона не действует.

Золотое дно или безжизненная пустыня?

В умных книжках (в основном переводных с американского) автор прочитал много хвалебных слов о залоговом имуществе: среди него можно купить замечательные вещи по цене существенно ниже рынка. Но, побродив по сайтам наших банков, предлагающих залоговую недвижимость, я убедился: там нет ничего привлекательного. Напротив, квартиры предлагаются по таким ценам, что там, похоже, заложена старая завышенная стоимость (по которой квартирка когда-то приобреталась), набежавшие за пару лет проценты со штрафами, да еще и норковые шубы организаторам этого действа.

«Несмотря на то что недвижимость для банков – это непрофильный актив, продавать ее по бросовым ценам банкиры не хотят и не будут, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Особенно в условиях наступившей экономической стабильности». «В ситуации, когда рынок недвижимости развивается и цены растут, залоговый объект не может подешеветь», - соглашается Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

Впрочем, считать залоговую недвижимость совсем уж бесполезной не следует. «Мониторить эти квартиры стоит, среди кучи мусора там можно найти свой самородок», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). А Павел Лепиш («Домус финанс») добавляет важную деталь: банки (которым все-таки не очень удобно держать эти объекты на балансе) готовы поступиться не столько ценой, сколько предложить потенциальным покупателям специальные кредитные программы со сниженной ставкой. То есть выгода покупателя здесь будет не в стоимости, а в условиях кредитования.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Если не рассматривать возможность повторения кризиса (тут уж, как говорят в народе, «против лома нет приема»), то потенциальный заемщик вполне может избежать попадания в изученную нами ситуацию. Рекомендации простые:

- трезво рассчитывать свои силы при получении кредита. Предварительные расчеты сделать просто, для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором.

- иметь некий запас (2-3 месячных платежа) на случай непредвиденных обстоятельств;

- если проблемы все-таки возникнут – сразу ставить банк в известность и пытаться решить их. Нет ничего глупее, чем затаиться, надеясь, что банк о вас забудет.
/>http://www.metrinfo.ru/articles/

Скарлетт · Сентябрь 17, 2013

Кому отказывают в ипотеке?

Ипотечное кредитование выгодно и банкам, и застройщикам, и клиентам. Для банка ипотека является наименее рискованным видом кредитования. Застройщикам она увеличивает количество покупателей. Клиентам же позволяет купить квартиру даже при недостатке денег. Но получить этот кредит не так-то просто.

Для оформления ипотечного кредита необходимо соответствовать целому ряду критериев. Ведь банк должен понимать, что вы за клиент, и вернете ли вы деньги.

Во-первых, необходимо подтвердить свою платежеспособность. Для этого надо предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ или подтвердить свой доход от предпринимательской деятельности. Обычно это требование является основополагающим и не вызывают ни у кого вопросов, каждый способен посчитать, хватает ли у него дохода для получения ипотечного кредита и для последующего его погашения. Если вы не дотягиваете до необходимой планки, то все равно это не безысходная ситуация. Софья Изображение: Кому отказывают в ипотеке?Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», обращает внимание, что есть программы, которые допускают отсутствие официально подтвержденного дохода или привлечение созаемщиков с рассмотрением совокупного дохода. В некоторых банках отсутствует первоначальный взнос, а в некоторых срок кредитования достигает 50 лет. Кроме этого необходимо подтвердить и свою стабильность, а это значит, что стаж работы на последнем месте должен быть не менее одного года, работодатель также должен быть понятен и в отношении его не должно идти процедур банкротства.

Во-вторых, необходимо иметь хорошую кредитную историю. Если у вас были просрочки по любым кредитам или даже судебные разбирательства с банком, то это большой минус при рассмотрении вашей заявки. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» обращает внимание на то, что если у вас вообще нет кредитной истории, то с точки зрения банка это тоже плохо, так как для него вы являетесь «черной лошадкой». А Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», добавляет, что на момент запроса ипотечного кредита лучше всего не иметь никаких текущих кредитов и кредитных карт: «Даже если карта выпущена на ваше имя, но вы ей не пользовались, само ее наличие может повлиять на решение кредитного менеджера. Перед подачей заявления на ипотеку стоит закрыть все кредитные карты и взять справки об отсутствии задолженностей в банках, где эти карты были выпущены».

Изображение: Кому отказывают в ипотеке?Таким образом, трудно получить ипотеку неработающим людям, людям, имеющим нерегулярный доход, и людям с негативной кредитной историей. Мария Литинецкая добавляет, что с трудностями столкнутся люди с психическими заболеваниями и вредными привычками, а также имевшие в прошлом проблемы с законом. Кроме того, вряд ли ипотеку получат молодые люди в возрасте 18-23 лет, которые только начали свою трудовую деятельность. Маргарита Стеблянко, менеджер по работе с банками группы компаний «ГРАС», обращает внимание, что банки выдают ипотеку клиентам, возраст которых на момент погашения кредита не будет превышать 65 лет. И однозначно отказывают тем, кто пытается обмануть банк и предоставляет заведомо ложную информацию.

Однако даже при соответствии всем требованиям банки могут отказать. Ирина Доброхотова отмечает, что процент отказов после кризиса увеличился. Мария Литинецкая сообщает, что сейчас «стандартная цифра отказов в разных банках колеблется от 20 до 40 % от числа обращений». По некоторым объектам эти показатели выше. Александр Дубовенко, рассказывает, что на рынке загородной недвижимости в ипотеке отказывают примерно в 50 % случаев. Мария Стеблянко же сообщает, что по обоим проектам компании «ГРАС» («Флотилия» и «Утесов») соотношение одобренных по ипотеке клиентов и отказников примерно пятьдесят на пятьдесят. Столь высокий показатель она объясняет тем, что многие их клиенты в первую очередь подают заявки в ВТБ24, а у этого банка достаточно строгие требования. Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», к списку строгих банков добавляет Сбербанк, «Банк Москвы» и «Газпромбанк». Мария Литинецкая, опираясь на свой опыт работы, самым жестким банком в вопросе выдачи ипотеки считает «Газпромбанк», где решение принимается до трех недель и существует самый большой процент отказов. Однако Софья Лебедева обращает внимание, что часто отказы связаны с индивидуальными условиями и требованиями банка. Именно поэтому эксперты рынка всегда рекомендуют обращаться сразу в несколько банков.

Изображение: Кому отказывают в ипотеке?Причины отказа в выдаче ипотеки чаще всего не сообщаются. Однако компания «Домус финанс» выявила профессии, обладателями которых сложнее всего получить ипотеку. На первом месте оказались риэлторы, так как чаще всего они не имеют официального дохода, не могут предоставить справку 2-НДФЛ и трудовую книжку. По этой же причине вторыми в списке оказались адвокаты. Кроме того, банки остерегаются судей, которые обладают неприкосновенностью: с них не так-то просто взыскать долги. Третье место занимают каскадеры, спасатели, альпинисты, дрессировщики и другие профессии, связанные с риском для жизни. Затем идут военнослужащие и индивидуальные предприниматели. Безусловно, это связано с тем, что с точки зрения банка эти люди имеют высокий риск невозврата кредита.

Но не стоит опускать руки, всегда надо прилагать усилия для осуществления мечты. Необходимо исправлять ситуацию: искать работу со стабильным доходом, не пользоваться экспресс-кредитами, постараться накопить на больший первоначальный взнос. Кроме этого Ирина Доброхотова советует обратиться к ипотечному брокеру: «Шанс получить отказ в выдаче ипотеки выше, если человек сам пытается собрать документы для заявки на кредит, сам оценивает свои финансовые возможности. Если с потенциальным заемщиком работает ипотечный брокер, он уже на начальном этапе может проконсультировать клиента, оценить его шансы на получение кредита, помочь предупредить или устранить возможные замечания банка. У брокеров процент тех, кому отказывают в ипотеке, ниже».
/>http://sob.ru/opyt/komu-otkazyivayut-v-ipoteke

Скарлетт · Сентябрь 17, 2013

Где взять ипотеку на апартаменты: банки предлагают новый продукт и помогают поселиться в модном комплексе Москвы. Рейтинг условий кредитования

Несколько лет назад в России появился новый тип недвижимости – апартаменты. Это помещения, предназначенные для проживания, но не имеющие юридического статуса жилья, и там не возможна регистрация. Но это обстоятельство редко останавливает покупателей. Наоборот, спрос на апартаменты растет, ведь они обычно стоят дешевле аналогичных по площади квартир, отличаются комфортом и располагаются в современных комплексах бизнес- и премиум-классов. А раз так, то чаще возникает и потребность в ипотечных кредитах.

И если всего пару лет назад ипотеку на апартаменты выдавало два-три банка, то сегодня их число постепенно увеличивается. Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил разузнать, какие банки кредитуют покупку апартаментов, каковы их условия и ставки.

Немногочисленные банки

Как отмечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», рынок ипотечного кредитования в сегменте апартаментов еще молод. Конечно, в последние годы участники рынка вели активные переговоры с банками, объясняя им, что у покупателей есть интерес к ипотеке на данный вид недвижимости, объемы которого будут увеличиваться, поэтому соответствующие ипотечные программы все-таки появились, но пока они еще остаются редким продуктом. Сейчас многие банки лишь разрабатывают свои специальные программы, а активно, по данным Натальи Коняхиной, директора департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, выдают займы лишь 7-8 кредитных учреждений. Правда, Марина Тимашова («Сити-XXI век») утверждает, что их несколько больше – 15, но это все равно мизер по сравнению с банками, кредитующими покупку всем привычных и понятных квартир.

Причин тому несколько. Во-первых, апартаменты – продукт относительно новый, поэтому надо оценить риски, потенциальный спрос на кредиты, а главное – ликвидность объектов, для чего в свою очередь нужно разработать методику. «По сведениям от банкиров, основные проблемы с запуском продуктов по кредитованию апартаментов связаны именно с прогнозированием будущей ликвидности этих объектов, а значит, и рисков на случай, если заемщик перестает платить по кредиту», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А во-вторых, в законодательстве РФ не существует понятия «апартаменты» и де-юре это вовсе не жилье, а нежилые помещения, хотя де-факто там вполне можно жить. «Эта неопределенность препятствует разработке полноценных банковских продуктов», - полагает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс».

Многие банки не хотят связываться с неоднозначными объектами и разрабатывать продукты фактически с нуля. «ГК «Пионер» вопрос предоставления банками ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости знаком в связи с работой по проекту многофункционального комплекса YE’S, который помимо двух жилых корпусов включает в себя апарт-отель», - вспоминает Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург». Компании на практике пришлось столкнуться с той настороженностью, с которой до недавнего времени финансовые учреждения относились к апартаментам, затем - плотно сотрудничать с банками и разработать совместные ипотечные программы.

«С точки зрения банка, апартаменты - это нечто среднее между жилой недвижимостью и коммерческой: цель покупки одинаковая – личное проживание, а вот по юридическим параметрам апартаменты больше похожи на коммерческую», - объясняет психологию банкиров Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». В случае с апартаментами банкам труднее правильно оценить залог. К тому же банкиры полагают, что при негативном развитии событий, например, при дефолте заемщика, апартаменты будет труднее реализовать.

«Пионером в этой сфере выступил ВТБ24, предложивший готовый продукт еще в то время, когда апартаменты рассматривались только обеспеченными гражданами в качестве временного жилья», - сообщает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. За ним последовали Сбербанк, КБ «Московское ипотечное агентство» и Промсвязьбанк, а также, как сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», свои программы сегодня предлагают РосЕвроБанк, банк «Зенит», Транскапиталбанк, Росавтобанк, Росбанк, ИнтерПрогрессБанк, Номос Банк и банк «Балтика». «И кроме того, есть банки, которые, хоть и не имеют соответствующей утвержденной программы, готовы предоставить клиенту ипотеку на апартаменты на индивидуальных условиях», - отмечает Роман Строилов (TEKTA GROUP).

Однако нельзя сказать, что получить заем на апартаменты очень просто. В Подмосковье приобретение апартаментов не кредитуется вообще. «Не дают заем и на реконструируемые объекты, которые представляют собой единый лот на балансе девелоперской компании, потому что его разделение на отдельные апартаменты проходит только после завершения строительных и ремонтных работ, а без этого разделения ипотека невозможна», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Но и с поделенными столичными комплексами банкиры осторожничают. Без особых проблем можно оформить разве что ипотеку под залог имеющейся недвижимости, а затем направить полученные средства на покупку апартаментов, но это уже ломбардный кредит. Также доступны нецелевой потребительский кредит и кредитные программы на покупку коммерческой недвижимости (в тех банках, которые считают апартаменты все-таки коммерческой недвижимостью).

Если же вернуться к специальным займам на апартаменты, то надо отметить, что большинство банков кредитует только покупателей аккредитованных у них объектов, прошедших очень тщательную проверку. В ходе нее изучается разрешительная документация проекта, анализируется причина, побудившая застройщика строить именно апартаменты, а не жилые помещения, оценивается назначение и инфраструктура комплекса (т.е. что в него входит: офисы, торговые помещения, парковки и пр.). Все это помогает определить ликвидность проекта, а следовательно, условия кредитования и ставки. В итоге для каждого аккредитованного объекта фактически разрабатывается индивидуальная программа ипотеки. Так, по сведениям Марии Литинецкой («Метриум Групп»), поступает, к примеру, ВТБ24. «А скажем, банк «Зенит» кредитует только те комплексы, строительство которых он финансирует, иначе говоря – проекты, в которых он полностью уверен», - отмечает Мария Литинецкая. Также многие банки при оформлении ипотеки на апартаменты отличаются длительной проверкой безопасности и долгим процессом согласования.

Ставки, условия, требования

Однако при всем при этом условия кредитных программ довольно строгие: «Продукт, сопоставимый с ипотекой на покупку квартир, предлагает, пожалуй, только ВТБ24, а остальные банки, например, ограничиваются сравнительно низким сроком кредитования – как правило, не более 10 лет», - утверждает Марина Тимашова («Сити-XXI век»), а также повышают ставки: «Разница в процентах на приобретение квартиры и апартаментов может составлять 1-2%», - говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. Причем если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, то ставка может подняться еще на 0,25 - 0,5%.

«А банки, которые относят апартаменты к коммерческой недвижимости, увеличивают процентную ставку до 16-18%, при этом ограничивая срок кредитования до 7 лет», - рассказывает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Но, правда, такое бывает не всегда: «Объекты компании «Галс-Девелопмент», которая входит в группу ВТБ, и от ВТБ24 имеют такие же условия по ипотеке с такими же ставками, как на жилье. Это «СиТер» в ММДЦ «Москва-Сити» и Wine House на Садовнической улице, а также только вышедший на рынок проект «Сады Пекина», - отмечает Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.

Первоначальные взносы практически у всех банков разнятся: «Как правило, минимальный первоначальный взнос при покупке апартаментов составляет от 20 до 40%, а приобретать квартиры можно, имея в наличии всего лишь 15% от их стоимости, а то и 10%», - отмечает Наталья Коняхина (СМП Банк).

Но, вообще, говорить об условиях ипотеки на апартаменты довольно сложно, ведь даже один и тот же банк может предлагать различные параметры кредита для разных комплексов. Например, Росавтобанк в проекте «Флотилия» выдает кредиты максимум на 10 лет под 14,5 - 15,5%, а в проекте Petrovsky Apart-House лишь на срок до 7 лет под 16,5%. В среднем же ставки по ипотеке на апартаменты, по данным большинства экспертов, находятся в диапазоне от 12 до 17% годовых.

Правда, если приобретается новостройка, то до оформления объекта в собственность процент по кредиту обычно выше: как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», до оформления в собственность от 13% до 18%, а после получения свидетельства о собственности - от 12,95% до 16%. «Например, кредит на 20 лет с первоначальным взносом от 30% можно взять под 13 - 13,5% годовых», - говорит Роман Строилов (TEKTA GROUP). «Начинаются же ставки от 11%; такая цифра характерна для апартаментных комплексов на последних стадиях готовности», - добавляет Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Есть же в планах взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости, то минимальная ставка составит 12,5% годовых. «А проценты по кредитам на покупку коммерческой недвижимости (в случае, если банк к ней относит апартаменты) составляют 13,5 - 17%», - утверждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

Что же касается требований к апартаментам, то в целом они такие же, как и по квартирам. Важно, чтобы апартаменты находились в регионе присутствия банка. Что касается стадии строительной готовности, то чаще всего кредитуются апартаменты на этапе строительства. Готовые апартаменты кредитуются реже, как правило, такие объекты не аккредитованы банком, здесь нет массовых продаж. Такие апартаменты являются штучным товаром и очень тщательно анализируются перед принятием решения о выдаче займа, рассказывает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

Более тщательно проверяются и заемщики, приобретающие апартаменты: «Заемщик, приобретающий апартаменты, должен иметь постоянную регистрацию в какой-нибудь квартире или в доме (в регионе присутствия банка), ведь в апартаментах получить прописку невозможно», - утверждает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Впрочем, заемщики, интересующиеся апартаментами – люди состоятельные и вполне могут угодить банкам: «это бизнесмены и топ-менеджеры, приехавшие из регионов, а также зарубежные бизнесмены, часто по бизнесу посещающие нашу страну», - замечает Елена Земцова, управляющий партнер компании «Дельта Эстейт».

Актуальные предложения

Несмотря на то что ипотечных программ не так уж и много, выбор апартаментов, которые можно купить в кредит, не такой уж и маленький. «На лофт-апартаменты в таких проектах, как «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Кадашевские палаты», ипотеку можно оформить в банке «Стратегия», - рассказывает Ольга Тараканова (Knight Frank).

«А одни из самых доступных – это МФК «Фили Град» и МФК «Водный», здесь ипотеку предлагают Росавтобанк, КБ «МИА», банки «Балтика» и «Зенит». Пожалуй, самые интересные условия кредитования – по ставке 13% - у банка «Зенит». В «Фили Граде» можно купить однокомнатные апартаменты стоимостью от 5,2 млн руб., при минимальной стоимости недвижимости первоначальный взнос составит 1,045 млн руб., при кредитовании на 15 лет ежемесячный платеж будет 52 800 руб., а при кредитовании на 30 лет – 45 980 руб. При минимальной стоимости апартаментов в «Водном» - 4,8 млн руб. (их площадь при этом 42,6 — 96,9 кв. м) - «вступительный» взнос составит 960 тыс. руб., ежемесячный платеж при сроке кредита 15 лет – 48 760 руб., а при сроке кредита 30 лет – 42 500 руб.», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

На срок до 30 лет в МФК «Водный» можно получить кредит и в КБ «МИА». «В этом банке минимальный размер кредита – 500 000 руб., а максимальный 25 млн руб. При сроке ипотеки до 10 лет и первоначальном взносе 50% от суммы кредита процент составит 13,5% (при условии предоставления справки 2-НДФЛ), а если первоначальный взнос будет от 30 до 50%, то ставка повысится до 14%. А при сроке кредитования от 11 до 30 лет и первоначальном взносе 50%, кредит оформят под 13,75%, если первоначальный взнос будет меньше, то под 14,25%», - рассказывает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

Спрос на ипотечные программы растет. «Если за весь 2012 год порядка 5% сделок с апартаментами было заключено при помощи ипотеки, то за период с января по август 2013 года объем таких сделок уже превысил данную отметку и сегодня составляет около 8% от общего числа продаж апартаментов», - рассказывает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.

В ближайшее время подобных предложений, очевидно, станет еще больше. «Банки видят растущую популярность этого формата недвижимости, и поэтому наверняка на рынке появятся новые продукты по апартаментам», - говорит Сабина Хамитова («Домус финанс»).

«Уже к концу текущего года на долю апартаментов в старой Москве будет приходиться до 30% предложения жилья. При этом география данного формата будет становиться все шире, и он будет присутствовать во всех сегментах рынка – как в премиум, так и в бизнес и даже в экономклассе. Все это позволяет с уверенностью прогнозировать, что в самое ближайшее время услуги по кредитованию апартаментов станут базовым пакетным предложением любого банка, активно работающего на рынке розничного кредитования», - уверен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. А «при росте спроса со стороны населения будет изменяться предложение. Банки будут более активно предлагать продукт, увеличится конкуренция, ставки могут несколько снизиться», - прогнозирует Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Апартаменты превратились в довольно популярный сегмент недвижимости, их стали больше строить и больше покупать, поэтому начали развиваться соответствующие ипотечные программы. Пока их не так уж много, и по сравнению с ипотекой на квартиры они отличаются более строгими требованиями к первоначальному взносу и во многих случаях меньшим сроком кредитования, а также часто более высокими процентными ставками. Но тем не менее купить апартаменты в кредит сегодня можно, и даже проценты могут оказаться щадящими, если проект находится на финальной стадии строительства или вызывает доверие конкретного банка.

Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/120782.html

Скарлетт · Сентябрь 18, 2013

Как купить комнату в ипотеку

Получить ипотечный кредит для покупки комнаты или доли в квартире вполне возможно. Главное, чтобы залог был ликвидным и устраивал банк.

В этом постулате и заключаются основные сложности получения ипотечного кредита на покупку комнаты (доли) в многокомнатной квартире. Ликвидная комната — на самом деле почти миф. Во всяком случае, по сравнению с квартирой. Поэтому ипотечная ставка, как правило, в этом случае заметно выше, нежели при покупке квартиры. Да и требования к заемщику несколько строже — только подтвержденные доходы и идеальная кредитная история. Кстати, позволить себе дополнительные риски могут только крупные и серьезные организации, поэтому ипотеку на комнату выдают далеко не все банки.

Стоит подчеркнуть, что банк принимает во внимание тот факт, принадлежит ли вам уже доля либо другая комната в данной квартире. Ситуация, когда вы выкупаете вторую (третью) комнату в квартире, в которой вам уже принадлежат остальные доли, наиболее прозрачна и понятна для банка и не вызывает у кредитующей организации лишних вопросов. Кстати, в залог банку на время выплаты кредита вы отдаете не приобретаемую долю, а всю квартиру. Поэтому банк, ничем не рискуя, выдаст вам вожделенный кредит с большой долей вероятности. Такой кредит вам могут предоставить почти все банки.

Более сложным выглядит вариант, при котором речь идет о покупке комнаты в квартире, к которой вы не имеете никакого отношения. Понятно, что в российской реальности (квартиры расселяются только «на бумаге», а в реальности коммунальное жилье есть во всех городах страны) денег часто хватает только на комнату, даже если покупать ее с привлечением кредита. Такой кредит получить также возможно. Но помимо стандартного пакета вам придется представить в банк нотариально заверенное согласие на продажу доли от всех остальных собственников квартиры. Дело в том, что эти собственники имеют по закону преимущественное право на выкуп доли, и вы можете приобрести ее только после их отказа. Если же такого документа нет, сделка может быть оспорена в суде.

Заемщик, который намерен купить долю или комнату у своего близкого родственника (такие ситуации не редкость, когда недвижимость наследуют за родителями несколько детей или супруги разделили имущество после развода), также непременно столкнется со сложностями при получении ипотеки. Дело в том, что «близкородственные сделки» не просто не приветствуются — на них практически наложен мораторий. Дело в том, что банки усматривают в таких сделках притворный характер.

Однако и здесь не все безнадежно, во всяком случае не во всех ситуациях (банк рассматривает такие обращения индивидуально). Например, если после развода прошло довольно много времени и супруги уже создали новые семьи, банк вполне может пойти навстречу и дать кредит на выкуп доли.

Интересно, что получить кредит на покупку комнаты или доли в квартире можно, предоставив банку в качестве залога другую недвижимость (естественно, ликвидную и превышающую по стоимости покупаемую комнату). Такой кредит может быть даже выгоднее, поскольку может быть предоставлен на более приемлемых условиях. Стоит подчеркнуть, что на совершенно законных основаниях можно получить кредит под залог жилья, которое не является собственностью заемщика. Дело в том, что можно привлечь родственника или друга, который выступит займодателем и предоставит свою недвижимость в качестве залога. А вы будете заемщиком и получите кредит на покупку комнаты или доли. Естественно, что кредит при этом нужно выплачивать не менее аккуратно и регулярно.
/>http://ipoteka.realty.rbc.ru/articles/8

Скарлетт · Сентябрь 23, 2013

Банкам нужны ипотечные специалисты

Портал Superjob зафиксировал рост числа вакансий, связанных с ипотечным кредитованием. Объявлений о работе для таких специалистов в период с января 2012 года по август 2013 года стало больше в 3,6 раза. Значительно выросло число вакансий для менеджеров по кредитованию физических лиц и специалистов, занимающихся управленческой отчетностью, ― в три раза. В 2,5 раза увеличилось число соискателей, занимающихся разработкой банковских продуктов. В основном работа в банковском секторе привлекает женщин.

«По итогам первого полугодия 2013 года объемы ипотечного кредитования выросли на 18,51%, опередив даже рынок розничного кредитования (+17,5%). Рост интереса населения к ипотеке неминуемо ведет к росту рынка труда в этом сегменте», ― комментирует результаты руководитель отдела аналитики портала Superjob.ru Валерия Чернецова.

В структуре всех соискателей на них приходится 73%. Мужчин же больше на руководящих позициях. Среди руководителей и директоров примерно 55% приходится на представителей сильного пола.

Топ-5 дорогих вакансий банковской сферы (по данным на сентябрь):

— Коммерческий директор банка в Нижнем Новгороде ― зарплата от 300 тыс.

— Руководитель аппарата президента банка в Москве ― зарплата от 170 до 250 тыс.

— Руководитель проектов по работе с финансовыми институтами в Москве ― зарплата от 200 тыс.

— Руководитель филиала (кредитная организация) в Красноярске ― зарплата от 180 тыс.

— Главный бухгалтер в банк в Москве ― зарплата от 150 тыс. до 200 тыс.
/>http://www.rbcdaily.ru/finance/562949988973373

Главный редактор · Сентябрь 24, 2013

Пенсионерка из Кузбасса лишилась квартиры из-за долгов по ипотеке

Приставы выселили 73-летнюю жительницу Полысаева из квартиры, взятую её сыном в ипотеку. Оказалось, что мужчина особо не озадачивался выплатами ежемесячных взносов.

Однако, как поясняет Юлия Дейна, глава пресс-службы Управления Федеральной службы судебных приставов РФ по Кемеровской области, перспектива остаться без крыши над головой матери нерадивого полысаевца не грозит:

"Пожилая женщина не останется на улице, так как ее сын проживает в этом же доме этажом выше. К сожалению, иногда люди, оформляя долгосрочные ипотечные кредиты, впоследствии не могут их погасить, поэтому и происходят такие ситуации. Каждый, кто покупает жилье в ипотеку, должен хорошо подумать о том, насколько стабильны его доходы и сможет ли он ее выплачивать".

Это обстоятельство не могло не вызвать вздоха облегчения у судебных приставов, которые были вынуждены в буквальном смысле выставить из двухкомнатной квартиры пожилую женщину.

Выяснилось, что её сын приобрёл квартиру этажом ниже в том же подъезде, в котором он уже проживал, в ипотеку, предоставив своей матери отдельную жилплощадь. Вот только когда просрочки по ежемесячным выплатам достигли критической отметки, представители банка обратились в суд, который и признал квартиру собственностью банка.

/>http://news.vse42.ru/feed/show/id/1539517

Главный редактор · Сентябрь 24, 2013

Личные деньги: ипотека vs аренда

Осень открывает сезон не только для театров и концертных площадок, но и для рынка недвижимости. В особенности аренды. Многие переезжают поближе к новому месту работы или к школе, в которую отправили свое чадо.Именно в этот момент значительная часть жителей страны сталкивается с проблемой выбора между арендой квартиры и ипотекой. Эта дилемма с каждым годом становится все более актуальной, так как, несмотря на ряд сложностей, ипотечный рынок в России с каждым годом увеличивается очень быстрыми темпами.

Допустим, цель покупателя – приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 3 млн руб. Причем имеются накопления - около 600 тыс. руб. Расход на аренду покупателя - 30 тыс. руб. в месяц, а объем свободных средств не превышает 25-30 тыс. руб.

Вариант 1: жить в съемной квартире и копить

На данный момент средняя ставка по вкладам - 9,05% годовых. Наш герой кладет на годовой депозит свои 600 тыс. руб. и каждый месяц пополняет вклад еще на 25 тыс. На жизнь остается немного. И быстро достичь цели не получится.

В результате за год объем накопленной суммы достигнет 969 тыс. В Москве этого не хватит даже на треть "однушки".

Вариант 2: ипотека

На 15 лет по средней ставке. На данный момент ставка по ипотечному кредиту сроком 15 лет находится в районе 12%. Кредит на 3 млн - это скромная "однушка" в новостройке. Первоначальный взнос - все те же 600 тыс.

В результате в месяц придется платить уже по 30 тыс. руб. На 5 тыс. больше, чем уходило бы на пополнение банковского счета.

Преимущество второго варианта: получение жилья сразу, причем свободные средства можно будет направить на ремонт, помимо этого подобный вариант позволяет застраховаться от инфляции. Не стоит также забывать о постоянном росте цен на недвижимость.

Недостаток второго варианта: ипотека - это все же обязательства долговременные. В случае депозита, при позитивных тенденциях в экономике страны, копить придется значительно меньше.

Большинство жителей страны делают выбор в пользу ипотечного кредитования, об этом свидетельствуют данные аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Только в этом году объем ипотечных кредитов может превысить 1,2 трлн руб. Таким образом, рынок ипотеки в текущем году может вырасти на 20-25%. По данным Банка России, в январе - мае российские банки выдали ипотечных кредитов на 435,1 млрд руб., что на 25% превышает показатель в январе - мае 2012 г.

Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам в 2013 г. составит 12,5-13% годовых, причем во втором полугодии не исключено снижение ставок.

Что касается просроченной задолженности, то ее доля в общем объеме выданной ипотеки сократилась с 5,9 % до 4%.
/>http://www.vestifinance.ru/articles/33001

Скарлетт · Сентябрь 24, 2013

К девальвации готов

Доля валютной ипотеки в портфелях банков по итогам первого полугодия 2013 года составила 1,4%

Несмотря на то что доля ипотеки в розничных портфелях банков растет, валютная ипотека все меньше интересует население. По итогам первого полугодия 2013 года ее доля составила 1,4%, следует из данных Центробанка. Эксперты считают, что причина — в опасениях девальвации, которым подвержено сейчас население, наученное горьким опытом 2008—2009 годов.

Валютная ипотека перестала интересовать население. Так, согласно опубликованным данным в обзоре Центробанка, посвященном рынку ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) за первое полугодие 2013 года, доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК составила 98,6%. Таким образом, кредитные учреждения выдали рублевых кредитов на сумму 535,1 млрд рублей. На ипотеку в валюте пришлось кредитов на сумму 7,4 млрд рублей. Ее доля составила всего 1,4% в общем портфеле ИЖК.

Граждане не горят желанием брать валютную ипотеку, даже несмотря на то что ставки по ней ниже, чем в рублях. Так, согласно данным ЦБ, по данным на 1 июля, в первом полугодии 2013 года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила в годовом выражении 12,7%, в валюте — 9,8%.

При этом, согласно данным ЦБ, удельный вес просрочки в общем объеме задолженности по ипотеке в рублях снизился на 0,5%, до 1,2%, в валюте — на 1,4%, до 12,4%.

В целом же, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), впервые с 2010 года во втором квартале 2013 года совокупный коэффициент просроченной задолженности (КП) по ипотеке опустился до минимальной отметки — до 3,4% против 4,3% кварталом ранее. «Это, безусловно, положительная тенденция, свидетельствующая об оздоровлении всего рынка потребительского кредитования. Еще годом ранее КП по ипотеке был почти на 1 процентный пункт больше», — отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. По словам эксперта, выросла и доля ипотечных кредитов в розничном портфеле банков.

Валютная ипотека пользовалась высоким спросом до кризиса 2008 года. Тогда банки выдавали под низкие ставки кредиты не только в долларах и евро, но и в швейцарских франках, японских иенах. Однако в кризис 2008—2009 годов таким заемщикам пришлось тяжелее всего. На фоне массовых сокращений началось резкое ослабление курса рубля к большинству валют. Доля ипотеки в портфеле российских банков начала резко снижаться. Так, в начале 2008 года почти каждый пятый кредит был не в рублях, на валютную ипотеку приходилось 18,5% всех ипотечных кредитов, а к 2010 году ее доля снизилась до 4,9%.

«В период после 2008 года наблюдается стабильное снижение доли валютных ипотечных кредитов на рынке, так как подавляющая часть клиентов предпочитает больше не брать на себя валютные риски, в связи с чем выбирает валюту кредита, в которой получает свою заработную плату», — говорит заместитель начальника управления залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

Доля валютных ипотечных кредитов в портфеле Сбербанка поступательно снижается — с 1 января 2012 года по 1 сентября 2013 года она упала с 2,4% до 0,9%, рассказали в госбанке. При этом в Сбербанке ставки по ипотечным кредитам оказываются даже не такими выгодными, как в среднем по рынку. Так, ставки по валютной ипотеке составляют от 10 до 12% годовых, тогда как в рамках различных акций в Сбербанке можно взять ипотеку в рублях от 10,5% до 13,75%. Впрочем, без учета акций ставки варьируются от 12% до 14% по рублевой ипотеке.

После кризиса доля заемщиков, желающих воспользоваться ипотечным кредитам в долларах или евро, резко снизилась и составила не более 1—2% от общего объема всех выданных ипотечных кредитов в стране, отмечают в банке ВТБ 24. «В банке ситуация не отличается от общерыночной, такие кредиты единичны, и ими, как правило, пользуются заемщики, чей доход привязан к валюте. В основном это сотрудники крупных транснациональных компаний, иностранные граждане, кроме того, валютные кредиты часто берут моряки, работающие по контрактам с иностранными работодателями. Как правило, продажи валютных кредитов концентрируются в нескольких городах — Москве, Питере, а также Калининграде и Владивостоке», — комментирует Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.

«Мы не видим спроса на валютную ипотеку. На сегодняшний день таких кредитов осталось около 3,5% от общего портфеля кредитов в банке», — говорит начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Столбунов, добавляя, что банк сейчас предлагает ипотеку только в рублях.

Дополнительно против валютной ипотеки «играют» возобновившиеся сейчас страхи населения.

Согласно опросу «Ромир», проведенному в июле, почти две трети россиян полагают, что в ближайшее время может произойти девальвация рубля.

Хотя в Минэкономразития на днях заявляли, что ослабления рубля в ближайшее время не предвидится и Центробанк в крайнем случае поддержит российскую валюту за счет продажи из своих резервов, однако и аналитики считают падение российской валюты вполне возможным. Согласно уточненному социально-экономическому прогнозу развития России, подготовленному МЭР, средний курс доллара в 2013 году составит 32 рубля. При этом доллар уже не раз переходил за эту границу.

Валютные риски по-прежнему сохраняются, поэтому едва ли доля валютной ипотеки в портфелях банков будет расти, заключает Сергей Столбунов.
/>http://www.gazeta.ru/business/2013/09/23/5665377.shtml

Скарлетт · Сентябрь 26, 2013

Секреты ставки

Банки наперебой заявляют об отказе от дополнительных комиссий по ипотеке, законодатели обещают четко прописать, какие комиссии можно взимать, а какие нет, существенно ограничив их перечень. Однако дешевле ипотечные кредиты от этого вовсе не стали. Некоторые банки просто поменяли формулировки наиболее спорных комиссий, а другие и вовсе продолжают взимать комиссии, которые оспариваются в суде.

Отказ от сборов

Сейчас практически все крупные банки отдельно указывают в основных параметрах ипотечного кредитования отсутствие тех или иных комиссий. Чаще всего это комиссии за выдачу кредита, рассмотрение заявления на предоставление кредита. Об отказе от всех комиссий, например, заявил Сбербанк, ВТБ 24 отказался от взимания дополнительных сборов, связанных с получением ипотечных кредитов.

Массовый отказ банков от ряда дополнительных сборов по ипотеке происходит на волне кампании против взимания комиссий в потребительском кредитовании в целом. В 2009 году Высший арбитражный суд (ВАС) признал незаконной комиссию за открытие и ведение ссудного счета. В 2011 году ВАС также признал незаконным взимание комиссии за досрочное погашение кредита. Одновременно о незаконности взимания дополнительных платежей по кредитам, платой за которые является процентная ставка, заявляли Роспотребнадзор и ФАС.

Однако на практике для заемщика ипотека «без комиссий» чаще всего остается скорее маркетинговым ходом, поскольку многие банки либо компенсировали выпавшие сборы за счет увеличения ставки по кредиту, либо перераспределили их на другие платежи за различные услуги по кредиту. Некоторые банки, отменив комиссию за выдачу кредита и повысив ставки, предлагают теперь снижение этих ставок за дополнительную плату. Другие банки, отменив комиссию за выдачу, компенсировали выпадающие доходы не за счет увеличения процентных ставок по кредиту, а за счет увеличения стоимости других услуг, например страхования.

По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, сейчас многие банки в ряде случаев взимают дополнительную плату за отдельные услуги. В частности, банки могут взимать комиссии за перечисление средств кредита на счет клиента или снятие средств со счета, за перевод средств без открытия счета. Плата может взиматься за открытие или обслуживание текущего счета и перечисление средств на него. Также комиссиями облагаются различные услуги банков по работе с ипотечными документами. В частности, речь идет об оплате оформления документов кредитного дела, плате за техническое оформление ипотечной сделки, заверение карточки образцов подписей.

Плата за дешевизну

Основным способом для банков, желающих сохранить свои доходы, стала замена комиссий за выдачу кредита платой за снижение ставки по кредиту. Например, у банка «Дельтакредит» действует программа «Назначь свою ставку», которая позволяет заемщику, выплатившему единовременно 1—4% от суммы кредита, снизить ставку на 0,5—1,5% годовых. Итак, по информации call-центра банка «Дельтакредит», для клиента, который хочет купить квартиру в Москве стоимостью 4 млн руб. и готового предоставить 20% первоначального взноса, подтвердив при этом совокупный доход в размере 200 тыс. руб. и взяв кредит на десять лет, базовая ставка по кредиту составит 12,5%. Ежемесячный платеж по этому кредиту составит порядка 47 тыс. руб. Минимальное снижение ставки — до 12% годовых — обойдется такому заемщику при прочих равных условиях в 16 тыс. руб., а его платеж в этом случае будет 46 тыс. руб. Максимально снизить ставку можно до 11% годовых, заплатив 128 тыс. руб., а платеж в этом случае составит 44,5 тыс. руб. По словам консультанта, в итоге клиент может сэкономить на выплатах по кредиту до 204 тыс. руб., то есть итоговая экономия с учетом внесения комиссии составит 78 тыс. руб.

Аналогичный механизм предлагает и Номос-банк, который взимает единовременную плату за изменение условий кредитования (снижение процентной ставки) в размере 1% от суммы кредита, но не менее 15 тыс. руб. и не более 100 тыс. руб. В случае отказа от этой выплаты ставка по кредиту вырастает на 0,5—2,25 процентного пункта. Такой же практики придерживается и Транскапиталбанк, который по программе «Выбери свою ставку» предлагает заемщику снизить базовую ставку на 0,5—1,5%, уплатив 1—3,5% от суммы кредита. Банк МИА взимает за снижение ставки на 0,5 процентного пункта плату в размере 1% от суммы кредита, не менее 10 тыс. руб. и не более 70 тыс. руб.

Другие банки, отменив комиссию за выдачу кредита, ввели новые комиссии, связанные с дополнительными услугами, например с заключением договора страхования, как это сделал банк «Возрождение». «Ранее банком взимались комиссии «За выдачу кредита» (отменена в 2010 году) и «За организацию и сопровождение кредита» (отменена 2011 году),— напоминает начальник департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Евгений Дмитриев.— Это было обусловлено накладными расходами на проверку заемщиков, принятие решений, а также оформление кредитных сделок, которые банк нес единовременно». По словам господина Дмитриева, банк оптимизировал эти процессы, снизив, таким образом, себестоимость процесса рассмотрения заявки, и отказался от комиссий, связанных с выдачей ссуды. Правда, одновременно с отменой комиссий для всех видов ипотечных кредитов банк ввел схему коллективного страхования. Теперь банк взимает комиссию за сбор, обработку и техническую передачу информации о физическом лице, связанную с распространением на него условий договора ипотечного страхования при выдаче ипотечного кредита в размере 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%. То есть по кредиту в размере 3 млн руб. комиссия за оформление документов составит 66 тыс. руб. У клиента есть право отказаться от присоединения к договору коллективного страхования, однако в этом случае ставка по кредиту увеличивается на 2 процентных пункта. Генбанк по программам кредитования покупки жилья в новостройках предлагает ставку от 12,5% годовых в рублях РФ и от 9,25% годовых в долларах США при условии участия в программе «Выбери ставку» и уплаты 1% от суммы кредита. Без участия в программе «Выбери ставку» процентная ставка устанавливается в размере 16,9% годовых.

Плата за деньги

«Наиболее распространенной из взимаемых некоторыми банками комиссий остается плата за выдачу кредита — в среднем от 1% до 1,5% от суммы кредита),— говорит генеральный директор агентства недвижимости «Лидер» Софья Старкова.— Как правило, такие комиссии являются добровольно-принудительными, то есть человек вправе отказаться от их уплаты, но банк в таком случае вправе поднять ставку по кредиту, а это будет гораздо накладнее». Например, Инвестторгбанк по программе кредитования «Горки-8» взимает такую комиссию в размере 1—1,5% от суммы кредита.

Отказавшись от взимания комиссии за ведение ссудного счета, многие банки стали выдавать ипотечные кредиты на текущий счет, за обслуживание которого можно правомерно взимать комиссию. МТС-банк взимает такую комиссию по программе кредитования новостроек — единовременный платеж за открытие текущего счета составляет 1% от суммы кредита. Банк «Петрокоммерц» при выдаче ипотечного кредита требует единовременной уплаты комиссии в размере 9 тыс руб. за списание средств со счета клиента. «В банке «Петрокоммерц» существует тариф за исполнение заявлений на периодическое автоматическое списание денежных средств с текущего счета заемщика в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту,— поясняет заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин.— Тариф не имеет никакого отношения к взиманию платы за ведение ссудного счета и является, по сути, платой за расчетно-кассовое обслуживание по текущему счету, взимание которой не противоречит действующему законодательству. Услуга позволяет обслуживать кредит дистанционно, используя интернет-банк, и комфортно осуществлять платежи в любой день, не привязываясь к платежному периоду».

Кроме того, значительная часть банков взимает плату за снятие наличных средств при расчетах по ипотеке. «Поскольку расчеты не менее чем по 90% всех сделок купли-продажи недвижимости проходят через банковскую ячейку, то сумма кредита должна быть снята со счета заемщика наличными»,— поясняет заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Например, Альфа-банк по ипотечным кредитам взимает плату за однократную выдачу наличных денежных средств со счета в размере 6 тыс. руб. до регистрации права собственности заемщика на предмет недвижимости и 2 тыс. руб. с момента регистрации. По словам Анны Шушковой, размер такой комиссии у других игроков может достигать 1% от величины кредита и составлять 25—35 тыс. руб. соответственно. Информацию об этой комиссии банки нечасто выносят в основной раздел страницы сайта о кредитной программе. Обычно сумма комиссии содержится в полном перечне тарифов, который заемщику нужно специально искать на сайте банка и скачивать отдельно.

Взяв ипотечный кредит, заемщик должен оплачивать как собственно банковские услуги, так и услуги партнеров банка, связанные с оценкой, регистрацией права собственности залога. «При оформлении сделки по ипотеке возникает ряд дополнительных расходов со стороны сторонних организаций: оценка рыночной стоимости, передаваемой в залог объекта недвижимости, оформление договора комплексного ипотечного страхования, аренда банковского сейфа на время проведения и регистрации сделки, регистрация сделки,— напоминает начальник управления ипотечного кредитования СБ-банка Максим Честикин.— Услуги по госрегистрации и ипотечной сделке в среднем обходятся в 8—10 тыс. руб. (из которых 1 тыс. руб.— оплата госпошлины, остальное — комиссия компании-регистратора)». Росевробанк, например, берет комиссионное вознаграждение за рассмотрение полноты и правильности оформления документов при выдаче кредита (взимается единовременно) в размере 1,5% от суммы кредита. Банк «Евротраст» по программам кредитования АИЖК берет за услуги по подготовке договора купли-продажи и оформлению сделки купли-продажи недвижимого имущества в соответствии со стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов агентства — 9,9 тыс. руб. (Москва) и 15 тыс. руб. (Санкт-Петербург). ВТБ 24 взимает по ипотечным кредитам на новостройку комиссию в размере 20 тыс. руб. для Москвы 10 тыс. руб. остальные регионы за «представление интересов заемщика в Росреестре по регистрации прав собственности на предмет ипотеки по факту окончания его строительства».

Однако в банке утверждают, что услуга не является обязательной и клиент вправе заниматься регистрацией самостоятельно. «На этапе обслуживания кредита в ВТБ 24 есть ряд комиссий, но исключительно за дополнительные услуги, предполагающие расширенный сервис для клиента,— говорит старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.— Клиент всегда имеет право выбора: заплатить комиссию за дополнительный сервис или реализовать услугу самостоятельно. В указанном примере заемщик может отказаться от услуг банка (подготовка пакета документов, поездка в Росреестр на сдачу документов, поездка в Росреестр на получение свидетельства о праве собственности и закладной) и осуществить регистрацию права собственности и закладной самостоятельно». Правда, участники рынка предостерегают заемщиков от попыток самостоятельной регистрации сделки. «Клиент может отказаться от части добавочных услуг банка, например, в регистрации сделки,— говорит руководитель офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова.— Правда, это не всегда разумно, особенно в варианте альтернативных цепочек, а таких сделок 80% на рынке вторичного жилья в Москве. Любая техническая ошибка может привести к приостановке регистрации, что может повлечь к дальнейшим негативным последствиям. Например, был случай, когда продавец квартиры внес предоплату за новостройку на определенный период. Но из-за ошибки в документах произошла приостановка в регистрации и он не успел купить квартиру, да еще и потерял аванс».

Вернут или не вернут?

Однако насколько законным является взимание той или иной комиссии с учетом того, что каждый банк придумывает собственную формулировку платежа, понять назначение которого клиент без специальной подготовки может оказаться неспособным? Например ОТП-банк взимает «единовременную плату по кредиту» в размере 1% от суммы. К тому же, обращает внимание Мария Полякова, «по практике разные кредиторы называют одни и те же комиссии по-разному».

«Общим критерием для всех незаконных банковских комиссий, взимаемых по ипотечным кредитам, является то, что они не являются самостоятельной банковской услугой,— поясняет адвокат компании VEGAS LEX Максим Лавров.— А следовательно, банки не вправе брать дополнительную плату за нее в виде соответствующих комиссий». Этот принцип действует в отношении обслуживания тех самых ссудных счетов, которые не являются банковскими счетами и используются только для отражения операций по предоставлению заемщикам и возврату ими кредитов в соответствии с заключенными кредитными договорами. Открытие и обслуживание ссудного (кредитного) счета не является самостоятельной банковской услугой, а значит, не может оказываться на платной основе.

«К числу наиболее распространенных незаконных комиссий, которые заемщик вправе потребовать обратно у банка, относятся комиссия за расчетно-кассовое обслуживание, комиссия за зачисление и снятие денежных средств, комиссия за рассмотрение и/или за выдачу кредитных средств, ежемесячная комиссия за ведение ссудного счета, комиссия за подключение к программе добровольного страхования,— продолжает господин Лавров.— Указанные виды комиссий нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрены, следовательно, включение в договор условия об оплате данных видов комиссий нарушает права потребителей. В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Однако доходить до абсурда и брать кредит с однозначно незаконными, по вашему мнению, комиссиями с уверенностью вернуть их в суде не стоит, считают банковские специалисты. «Стратегия получения ипотечного кредита, включающего спорную комиссию с расчетом дальнейшего возвращения уплаченной комиссии в судебном порядке неоправданна,— предостерегает Дмитрий Шапочкин,— так как банки внимательно следят за судебной практикой и, как правило, не устанавливают комиссий, которые заведомо должны будут возвратить в случае судебного спора». Поэтому доказать свою правоту может быть не так просто, как кажется на первый взгляд.
/>http://kommersant.ru/doc/2282010

Скарлетт · Октябрь 7, 2013

Ипотечная рокировка: как не тратить свои деньги на погашение кредита

Собираясь взять ипотечный кредит, потенциальные заемщики часто задумываются о том, как подстраховаться и укрепить свое финансовое положение. Поэтому нередко возникает вопрос о сдаче в аренду ипотечной квартиры, так как в мегаполисах, где аренда жилья стоит дорого и цены растут с каждым годом, это может стать выгодным взаимозачетом. При этом далеко не все заемщики четко осознают, какими правами они обладают по отношению к приобретенной в ипотеку квартире, а что им банк не позволит сделать на законном основании.

По закону «Об ипотеке», залогодатели имеют право без получения согласия банков (залогодержателей) сдавать в аренду заложенное по ипотеке недвижимое имущество при условии, что оно сдается на сроки, не превышающие периода, обеспеченного кредитными обязательствами. В законе также подчеркнуто, что передача жилья в аренду возможна только в тех целях, которые соответствуют непосредственному предназначению имущества.

Однако есть одно но. Дело в том, что сдавать жилье без согласия банка можно, только если иное не указано в ипотечном договоре. В основном российские банки прописывают условие «только с согласия залогодержателя», то есть заемщик не имеет права обременять недвижимость арендой или безвозмездным пользованием без предварительного письменного согласия банка.

По закону, недвижимость, купленная на средства ипотечного кредитования, становится собственностью заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации прав собственности на недвижимость, выдаваемым владельцу. Но при этом существует оговорка, что жилье передается банку в залог по кредиту. Поэтому кредитная организация как залогодержатель вправе контролировать, в каком состоянии находится имущество, заложенное заемщиком, и кто в этой квартире проживает по факту. Владелец квартиры может зарегистрировать в ней всех членов семьи, о чем также должен заблаговременно поставить в известность банк посредством письменного заявления и получить соответствующее разрешение.

В случае выявления факта незаконной сдачи жилья банк имеет право не только оштрафовать заемщика в размере, прописанном в ипотечном договоре, но и даже полностью расторгнуть ипотеку и потребовать досрочного погашения займа. Впрочем, как утверждают эксперты, на практике некоторые банки даже не пытаются этого делать и не пользуются такой возможностью, так как для них важнее ответственность заемщика, проявляющаяся в виде регулярных взносов ежемесячных платежей, и недопущение просрочки по кредиту, а не выявление квартир, сдаваемых в аренду. Тем более что такие проверки требуют дополнительных ресурсов.

В любом случае банки не приветствуют обман и скрытность со стороны заемщиков, даже несмотря на то что сдача ипотечной квартиры приносит дополнительную прибыль заемщику и позволяет рассчитаться с кредитом раньше срока. Потому что, если рассматривать ситуцию с позиции банков, заемщик, сдавая квартиру, преследует предпринимательские цели, соответственно проценты и стоимость страховки по такому кредиту должны быть выше. Сдача в аренду квартиры влечет за собой новые риски — арендаторы могут нанести квартире вред, который снизит ее первоначальную стоимость, — а стоимость таких рисков намного выше.

Однако в реальности заемщики не торопятся сообщать банкам о том, что собираются сдавать полученную по ипотеке жилплощадь, и как бы категоричны ни были кредитные организации в отношении подобных сделок, на практике помешать вам в ваших планах и поймать вас за руку вряд ли кто сможет. Так как банк не принимает участия в составлении договора аренды, а также не имеет отношения к налогам, все это ложится на плечи самого заемщика и арендатора.

Кроме того, главный риск такой аренды заключается не только в возможных санкциях со стороны банка, но и в финансовых обязательствах перед налоговыми органами. По закону, все доходы, в том числе полученные путем сдачи жилья в аренду, должны быть задекларированы, с них должен быть уплачен подоходный налог в размере 13%. Конечно, арендодателями это правило также не соблюдается, и в данном случае они берут на себя риск привлечения к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

В любом случае многое зависит от банка. Нужно внимательно читать кредитный договор перед его подписанием. Одни банки запрещают аренду ипотечной квартиры; другие прописывают в кредитном договоре: «Сдача квартиры внаем возможна только в случае согласия банка»; третьи не осуществляют контроль, и им абсолютно все равно, кто будет проживать в купленной в кредит квартире, основное требование — это своевременные платежи по кредиту.

При этом многие специалисты советуют брать кредит на максимально возможный срок, если вы собираетесь сдавать квартиру, потому как при большом сроке сумма ежемесячных выплат будет меньше, соответственно жилье, сдаваемое в аренду, может приносить свои плоды не в ущерб вашему семейному бюджету.

Так что фактически ипотечная квартира может стать хорошим и прибыльным активом. Вероятность возникновения проблем при таком виде аренды минимальна, а уровень доходов между тем будет только повышаться, так как ежемесячные взносы по кредиту фиксированы и остаются неизменными, а арендная плата постоянно растет.
/>http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2013/10/07/231249.shtml

Скарлетт · Октябрь 7, 2013

Михаил Задорнов: «20% российских семей могут себе позволить ипотеку»

Интервью президента — председателя правления банка ВТБ 24 Михаила Задорнова главному редактору Business FM Илье Копелевичу

Об ипотечном кредитовании

— Михаил Михайлович, как говорят аналитики, темпы выдачи кредитов населению — потребительских и, в первую очередь, ипотечных — начали заметно сокращаться. Так ли это?

— Это не так, тенденция прямо обратная. Прирост ипотечного кредитования в этом году идет быстрее, чем в прошлом 2012. За весь прошлый год ипотечный портфель в российских банках увеличился на 30%. За год к августу, то есть с августа прошлого года по август текущего — на 33%. То есть, несмотря на то что портфель уже достаточно выросший, темпы прироста и выдач, и портфели ипотеки растут.

— С чем вы это связываете?

— Прежде всего с тем, что выплата ипотечного кредита стала доступна гораздо большему кругу российских семей. В 2008 году таких было 5% населения, два года назад, наверное, 10%. Сейчас, я думаю, около 20% российских семей могут себе позволить взять ипотеку.

Кроме того, если не брать Москву, то в большинстве российских городов с населением 300 тысяч, 500 тысяч или миллион человек стоимость жилья последние три года более или менее стоит, а номинальные доходы растут быстро. Например, в этом году номинальные зарплаты увеличились на 13% по сравнению с годом назад. Цены на жилье так не растут. Сейчас гораздо лучше ситуация, чем была 5 лет назад. Грубо можно так сказать: если в 2007 году человек должен был работать почти 5,5 лет — ни есть, ни пить и копить на обычную двухкомнатную квартиру, то сейчас для этого требуется 3,2 года. Соотношение номинальных доходов и стоимости квартиры средней в России изменилось в пользу заемщика. Это дает возможность для роста ипотечных кредитов.

Если говорить о ВТБ 24 (а мы держим 16% рынка, во многих крупных городах больше 20%), то за август- сентябрь у нас рост заявок по ипотеке не снижался. Это как раз тот сегмент рынка, который очень устойчиво растет.

— Сейчас многие обсуждают грядущие изменения налогообложения недвижимости и налог на так называемые инвестиционные квартиры, в которых владельцы сами не живут. Налог станет существенным. На ваш взгляд, не приведет ли это к выбросу квартир на рынок с целью продажи и коррекции цен?

— Давайте обсуждать свершившиеся вещи. Впервые обсуждение налога на недвижимость в Госдуме шло при моем участии. Я помню это обсуждение в 2004—2005 годах. Сейчас уже 2013 год. Налог на недвижимость не введен, и уже сейчас очевидно: он не будет введен в следующем году. Почему? Потому что уже внесен федеральный бюджет. Под него меняется налоговое законодательство. Насколько мне известно, правительство не предполагает наделить регионы правом вводить налог на недвижимость с 1 января 2014 года. Эту дату перенесли на 1 января 2015 года. Это не первый перенос и, может быть, не последний. Хотя я, в принципе, являюсь сторонником введения налога на недвижимость.

Все идеи, которые обсуждаются, еще могут многократно измениться на стадиях обсуждения, принятия, внедрения. Будет налог на недвижимость региональный и местный: Москва, Санкт-Петербург, город Урюпинск будут по-отдельности принимать решение по ставке налога, льготах и так далее. Будет довольно большая дифференциация по стране. И никак на рынок недвижимости следующего года или полутора лет от сегодня это не повлияет.

— Хорошо. А вот рост выдачи ипотечных кредитов — более реальный фактор, на ваш взгляд? Может, тогда можно ждать другой тенденции на рынке — повышения в средстве роста спроса, благодаря ипотечным кредитам?

— Дело в том, что ипотека подогревает спрос. Но чем больше спрос, тем выше цена. Ипотека как фактор спроса — это фактор поддержания цен на недвижимость и даже их роста. Те темпы, которые мы видим сейчас, не приводят к резкому удорожанию недвижимости. Еще раз подчеркну, что все-таки цены на жилье остаются достаточно стабильными или растут на 3—5%, то есть меньше, чем темпы инфляции и реальные доходы. Поэтому ипотека, конечно, поддерживает спрос на жилье.

Если сразу после кризиса в основном люди брали ипотеку на приобретение готового жилья, то сейчас все больше новостроек. В нашем портфеле доля новостроек в ипотечных продажах достигает трети, где-то в регионах даже 40%. И мы сознательно это делаем, потому что для людей приобретение жилья строящегося дешевле обходится, чем жилья готового.

— Что касается процентных ставок по ипотеке, какие показатели и какие прогнозы?

— Ставки росли вплоть до весны текущего года. Самые низкие ставки у нас были в конце осени 2011 года. Ставка по ипотеке, средняя по рынку, составляла тогда 11,7%. Потом ипотека полтора года увеличивалась в цене, и март был пиком, а не дном, по ипотеке — рублевые ставки составили 12,9%. За последние полгода с марта ставки по ипотеке снизились до 12,5—12,6%. То есть последние полгода мы наблюдаем явное снижение ставок по ипотеке.

— Чем это продиктовано? Вы говорите, что спрос на ипотечные кредиты возрастает.

— Это продиктовано снижением ставок по депозитам и общим снижением ставок в российской экономике в целом. Стоимость денег снижается, мы снижаем ставки по депозитам и одновременно снижаем ставки по кредитам. То есть идет общее снижение ставок, и я абсолютно уверен, что оно продолжится и в следующем году.

О потребительском кредитовании

— Перекредитованнось российского населения сейчас обсуждается абсолютно на высоких уровнях: и в ЦБ, и в Минэкономразвития. Считалось, что всплеск потребительского кредитования был фактором определенного роста российской экономики. Сейчас считают, что рост исчерпан и, более того, видят в нем определенную угрозу и для банковской системы. Как бы вы оценили эти опасения?

— Во-первых, мы не считаем рост потребительского кредитования угрозой для экономики и для банковской системы. Вот, мы поговорили про ипотеку. 33% роста — это нормальная, здоровая часть, а ипотека — это около 30% всего портфеля кредитов населения. Это достаточно большая часть нашего ритейлового бизнеса. Еще 10% составляют автокредиты. Автокредиты под залог фактически купленных автомобилей — это тоже быстрорастущий, (в этом году около 20% будет рост) и очень здоровый сегмент рынка. Там просрочка не очень большая и риск меньше 2%.

Риски сосредоточены в основном в кредитах наличными, необеспеченных кредитах и кредитных картах. Да, там риски достаточно высокие и заметно выросли в этом году. Однако, во-первых, это естественно после бурного роста кредитования 2011—2012 годов. Во-вторых, темпы роста именно необеспеченных кредитов в этом году вдвое ниже, чем в прошлом. Прошлый год мы закончили с ростом кэшевых ссуд, кредитов наличными в 60%. В этом году, если мы возьмем август к августу прошлого года, — уже около 30%. То есть темпы вдвое снизились. Думаю, этот рост дальше будет замедляться. Во-первых, многие люди, которые брали кредит наличными, уже закредитованы, банки им просто не дают. Во-вторых, сами банки постепенно уходят из этого сегмента, потому что ЦБ установил очень высокие регулятивные требования: требования к капиталу, резервы надо создавать в гораздо большем масштабе. Это то, что мы наблюдаем со стороны регулятора. Поэтому здесь будет постепенная, эволюционная…

— Мягкая посадка.

— Не посадка. Я все равно думаю, будет рост: 15—20% в год — это нормальный темп роста потребительского кредитования, чисто беззалогового. И мы на этот уровень спокойно выйдем. Конечно, будут убытки у целого ряда банков, которые только на этом специализируются, но это нормальное рыночное явление.

О страховании

— Крупное событие в розничном секторе банковского рынка — закрытие банка «Пушкино».

— Это не крупное событие на розничном рынке. Они практически не кредитовали население.

— Они имели большой депозитный портфель. Ожидается рекордная выплата со стороны Агентства по страхованию вкладов. Дискуссии о том, чтобы ограничить размер депозитной ставки после этого события ускорились или нет?

— Такие дискуссии все время ведутся. Подчеркиваю, что не надо ничего ограничивать, выставлять какие-то пределы. Во-первых, принят закон, который ЦБ позволяет индивидуально устанавливать непубличные ограничения по приему депозитов в тех или иных банках. На сегодняшний день, насколько нам известно, ЦБ 40 банкам установил в разной форме ограничения на прием депозитов или прямой запрет на прием депозитов. Это достаточно большая часть рынка по российским масштабам. Так что уже инструмент есть.

Но запреты легко обходятся с помощью других инструментов банкирами. Поэтому нужны экономические меры. Например, ЦБ требует создания дополнительных резервов по потребительским кредитам с высокими ставками. ЦБ, с нашей точки зрения, и законодатели должны установить больший процент отчислений в Фонд страхования вкладов для тех банков, которые привлекают депозиты по более высоким ставкам. Как правило, более высокая ставка является сигналом того, что что-то не благополучно в бизнес-модели банка и что он движется в сторону более рискованной кредитной политики.

— Сейчас, если с них попросить больше денег в резерв с депозитов, они мгновенно просто могут лечь на дно, потому что у них и так будут высокие обязательства по этим депозитным ставкам. Да еще часть денег они…

— Это не так. Такую меру нужно вводить, во-первых, в понятном временном периоде, чтобы не было неожиданностью для таких банков. И тогда изменится депозитная политика банков, привлекающих депозиты по высоким ставкам.

— Тем не менее, если порыться в Интернете и посмотреть на предложения банков, депозиты под 11 и даже 12% годовых вполне можно обнаружить.

— Маркетинговые ходы. Реальная ставка по депозитам также снизилась за последние полгода примерно на 1%. Идет снижение ставки депозита.

— И в среднем сейчас какая?

— В среднем она составляет сейчас 8,5—9%. если мы возьмем топ-10 банков, а они обеспечивают до 70% рынка депозитов.

О банковской реформе

— Выступая на форуме замминистра финансов Алексей Моисеев, сказал, что у нас идет банковская реформа, и обозначил некоторые ее цели и задачи. Одной из первоочередных он назвал более простую процедуру изъятия залогов у банков. Это актуальная тема?

— Это актуальная тема во многих государствах, например, в большинстве европейских стран. Если что-то вы банку предоставили в залог под кредит, то это обеспечение даже не попадает в конкурсную массу. Как только есть угроза банкротства, то банк просто забирает залог себе, без всякой конкурсной процедуры. В России мы встаем в очередь с другими кредиторами, и залог попадает в общую конкурсную массу. Если будет предоставлено право банкам на первоочередное истребование залога, как это делается, например, в Германии и Великобритании, то снизятся ставки по кредитам под эти залоги. Это, прежде всего, важно для бизнеса, потому что банки не будут закладывать свою премию в кредитные ставки.

Если говорить откровенно, мы не очень верим в эффективность и быстродействие российской судебной системы, исполнительной системы по взысканию даже уже решенных судом исполнительных листов, исполнительных производств.

— Убытки можно оценить от отсутствия данной практики?

— Мы не очень характерные, мы же не кредитуем корпоративных клиентов, мы кредитуем малый бизнес.

— А та же самая ипотека и автокредиты?

— Честно говоря, убытков мы не испытываем. Проблемные ипотечные кредиты, которые попали к нам в кризис в 2009—2010 годах, мы практически все взыскали. Наши потери в целом по этому портфелю составили, может быть, 5—7% от самого объема этой проблемной задолженности. Возможно, мы даже выйдем в плюс. В случае сложной, большой ипотечной сделки судебные процедуры занимают 1,5—2 года. Это ведет к расширению числа юристов и сборщиков. Также имеет значение и крайне неэффективная работа судов, потому что когда дело ведется два года, значит, какие-то другие судебные дела суды не рассматривают. Не секрет, что в российских судах достаточно большие очереди и длительные сроки рассмотрения дел.

— Также было сказано о необходимости сокращать долю кэша в денежном обороте. Некоторые депутаты предлагают водку только по картам продавать. Есть более взвешенные идеи насчет ограничения суммы сделок, которые могут проводиться наличными. Что реалистично, на ваш взгляд?

— Прежде всего, в выступлении Алексея Моисеева мне понравилось то, что Минфин и ЦБ задумываются о сокращении издержек российских банков. Отказ от целого ряда надзорных процедур, проверок, укрепления кассовых узлов, хранения документов в бумажной форме может сократить издержки банков, а значит, мы будем больше платить по депозитам, установим меньшую ставку по кредитам. Потому что де-факто эти издержки все равно перекладываются на клиента. Это очень важное изменение в поведении и в позиции Минфина и ЦБ. Если говорить о расчетах наличными, то в правительстве несколько месяцев бродит идея о том, чтобы ввести просто законодательное ограничение для определенных платежей в 600 тысяч рублей или 1 млн рублей.

— Об этом давно говорят, но этого пока не делают.

— Что здесь возможно сделать? Во-первых, само по себе введение этой нормы невозможно без подготовительного периода и очень четкого определения, на какие операции мы предполагаем вводить эти ограничения. Приведу простой пример: у нас огромный рынок подержанных автомобилей, это более 1 млн машин в год. Есть, например, на Дальнем Востоке и на Северном Кавказе, рынки, где продаются эти автомобили. Стоимость такого автомобиля может быть больше 600 тысяч рублей. И на этом рынке должны быть альтернативы для расчетов. При введении такой нормы нужно четко пройти по основным рынкам, где используются наличные, а именно сделки с жильем, продажа автомобилей, расчеты при приобретении дорогостоящих товаров, например, ювелирных изделий, и понять, как реально будет работать рынок в случае введения вот такого ограничения.

— Пока этого не произошло, я так понимаю

— Пока идея может сама себя дискредитировать, как иногда бывает в России. Введение подобной меры должно быть очень тщательно подготовлено, пропилотировано в отдельных регионах и только после этого может внедряться во всей стране.
/>http://www.bfm.ru/news/231606?doctype=article

Скарлетт · Октябрь 8, 2013

Ипотечная эйфория

Куда пойдут ставки по кредитам на покупку жилья?

Российская ипотека искрится весельем: портфели игроков растут, ставки снижаются, качество кредитов улучшается. Жаль только, что этот вселенский пир может смениться скромным застольем уже в следующем году: перспективы у ипотечного рынка так же неопределенны, как у экономики в целом.

Догнать и перегнать

По данным Национального бюро кредитных историй, в 2013 году ипотечное кредитование впервые развивается интенсивнее рынка розничного кредитования: согласно материалам НБКИ, в 1-м полугодии суммарный объем совокупного российского рынка кредитования физлиц увеличился на 17,5%, а ипотечный рынок прибавил 18,5%.

Банкиры подтверждают общую статистику собственными примерами. У банка ВТБ24 с начала года ипотечный портфель вырос более чем на 20%. «В 2012 году ипотечный портфель ВТБ24 продемонстрировал прирост на уровне 35%. Наши ожидания в 2013 году — не менее агрессивный рост», — рассказывает старший вице-президент кредитной организации Андрей Осипов. Частные банки наращивали ипотечный «жирок» не так активно, но в целом достойно: портфели опрошенных «ЭВ» участников рынка увеличивались в пределах 5,5—10%, некоторые финансовые учреждения, например, СБ-банк, даже запустили ипотеку «с нуля» в текущем году.

Эксперты отмечают, что интерес кредиторов к рынку растет. «Увеличивается число кредитных организаций, которые включают ипотечные предложения в свои продуктовые линейки. По нашим данным, в конце 2010 года банки — узкие специалисты по ипотеке (доля ипотечных кредитов в структуре кредитных портфелей превышает 70%) занимали больше 25% рынка, то сейчас этот показатель снизился до 9%», — комментирует директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Скидки круглый год

Что касается цены насущного ипотечного вопроса, то и здесь пока все складывается симпатично. «Прайс»-2013 приятно удивил будущих заемщиков. «По данным Банка России, средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам за август составила 12,4%, с начала года она снизилась на 0,5 п. п.», — обращает внимание Осипов. Сами «ипотекари» не отрицают: в 2013 году банки планомерно снижают ставки: кто-то проделал это приятное для клиентов действие дважды, а кто-то даже трижды. «Одно из самых недорогих ипотечных предложений — это кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Самые дорогие кредиты предоставляются уфимским Промтрансбанком, который устанавливает процентную ставку до 47% годовых по программам с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса», — говорит ведущий эксперт по кредитным продуктам портала Банки.ру Дина Орлова.

В общем, пока ипотечная жизнь бурлит и демонстрирует очень хорошие показатели. Даже более вкусные, чем в прошлом году. «Это происходит на фоне снижения ставки выдачи ипотеки, неплохих темпов жилищного строительства, активизации рынка жилья (количество сделок с жильем в 1-м полугодии 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 18%) и роста конкуренции на ипотечном рынке, что положительно отражается на привлекательности предложения для конечного потребителя», — резюмирует Осипов.

Картина маслом

Продуктовая картина рынка тем временем особо не изменилась. Кредиты на вторичное жилье по-прежнему более популярны, чем ссуды на новостройки. Так, рассказывает директор департамента маркетинга розничных продуктов Росбанка Лидия Каширина, на 01.09.2013 кредиты на новостройки в портфеле составили 5%, на вторичку — 79%. Эти цифры не сильно отличаются от данных на аналогичную дату за прошлый год — 6% и 77% соответственно. «Самой острой является проблема, связанная с отсутствием собственного жилья, в связи с чем люди вынуждены либо арендовать недвижимость, либо жить с родственниками. Поэтому клиенты заинтересованы в покупке жилья, в которое они смогут сразу переехать», — объясняет Каширина.

Впрочем, пропорция со временем может немного измениться. «Интересно, что ставки по ипотеке на новостройки снижаются быстрее, чем ставки по ипотеке на вторичное жилье. И теперь зачастую кредит на первичное жилье обходится заемщику дешевле», — констатирует Дина Орлова.

Ипотечный позитив связан не только с ценой вопроса, но и с другими условиями кредитования. На рынке начали появляться новые форматы рассмотрения заявки — так, например, в одном из банков получить кредитное решение можно не выходя из дома, просто заполнив заявку на сайте. Не так строго стали относиться в кредитных организациях к компаниям-застройщикам в случае с ипотекой на новостройку: если поискать, то можно найти программы, где кредит одобрят, даже если застройщик не является аккредитованным партнером банка. Особо либеральные финансовые организации даже рискуют рассматривать заявки без подтверждения справки о доходах и сведений о текущем месте работы будущего ипотечника.

Долго ли продлится этот праздник жизни?

Туманное будущее

А вот это большой вопрос. Ведь «длинных» ипотечных денег на рынке крайне мало: большинство банков по-прежнему финансируют жилищные кредиты депозитами «физиков» и юрлиц. Лишь у отдельных игроков существуют альтернативные возможности. Так, например, как сообщил начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин, основным ресурсом фондирования ипотеки кредитной организации на данный момент являются денежные средства после проведения сделки по секьюритизации ипотечного портфеля: «Дебютная сделка ПСБ состоялась летом 2013 года. Объем секьюритизированного портфеля составляет 3 млрд рублей».

«В июне 2013 г. Райффайзенбанк закрыл сделку секьюритизации ипотечного портфеля на 5 млрд рублей и, таким образом, получил дополнительную возможность предложения своим клиентам наиболее выгодных условий ипотечного кредитования», — говорит Алексей Попович, заместитель начальника управления развития залогового кредитования банка. Но все-таки речь идет о единичных случаях.

«Лишь около 7% от общих объемов ипотечного кредитования фондируется за счет ипотечных ценных бумаг», — подсчитала Орлова. «Необходимо, чтобы заработал инструмент ипотечных облигаций внутри страны, это позволит снизить стоимость денежных средств и удешевить ипотеку для граждан», — уверен директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков.

Далеко не все банкиры уверены, что в нынешнем году рынок повторит подвиги прошлого года, когда его объем увеличился на сногсшибательные 40%. «Рынок ипотеки продолжает показывать положительную динамику, но, по прогнозам, прирост не превысит 20—25%», — отмечает начальник управления ипотечного кредитования СБ-банка Максим Честикин. «Думаю, что результат по выдаче ипотеки в 2013 году в целом по рынку будет на 10—15% хуже, чем по итогам 2012 года», — согласен Жуков.

Что касается тренда на снижение ипотечных ценников, то вряд ли счастье будет долгим. Ипотечные ставки, по мнению Дины Орловой, в 2014 году дешеветь не будут из-за неопределенности в мировой и национальной экономике.
/>http://www.mk.ru/economics/article/2013/10/07/926768-ipotechnaya-eyforiya.html

Скарлетт · Октябрь 10, 2013

В долларах пока выгоднее

Стоит ли оформлять валютную ипотеку

Ипотечный кредит в долларах в настоящее время оказывается для российских заемщиков более выгодным, чем кредит в рублях. Однако очень немногие выбирают долларовую ипотеку, опасаясь непредсказуемости валютного курса в будущем. Кому и в каких случаях все же можно рискнуть взять кредит в долларах, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов ипотечного рынка.

Можно начать с примера: однокомнатная квартира небольшой площади недалеко от метро «Южная» в панельном доме стоит 6 млн рублей, в перерасчете на доллары – около $187 тыс. Если оформлять кредит на 15 лет с первоначальным взносом в 20% от стоимости квартиры, то, скажем, в Сбербанке ставка в рублях составит 13,75%, в долларах – 11,75% (если заемщик ранее не был клиентом банка). В этом случае ежемесячный платеж в рублях составит 60,7 тыс. рублей, в долларах — $1,7 тыс., а в пересчете на рубли по нынешнему курсу – 54,5 тыс. рублей.

Получается, что, оформляя кредит в долларах, заемщик экономит на ежемесячных платежах и, соответственно, на общей сумме переплаты.

«Но важна не выгода в моменте, а валютные риски, которые заемщик на себя принимает при получении ипотечного кредита на 10, 20, 30 лет.

Для клиента, который получает доход в рублях, резкое падение его стоимости по отношению к доллару США вызовет рост ежемесячного платежа, что может являться причиной дефолта заемщика, как это было в 2008–2009 годах на фоне снижения дохода. К сожалению, нестабильная экономическая ситуация в стране и волатильный валютный курс ограничивают спрос на валютную ипотеку», — говорит начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.

Сейчас количество ипотечных кредитов в валюте по сравнению с рублевыми незначительно. По данным ЦБ, по итогам первого полугодия 2013 года они составляют 1,4% от общего портфеля кредитов. «Такая структура выдачи кредитов в валюте образовалась вследствие кризиса 2008 года, когда возможность для российских банков получать фондирование в валюте от западных партнеров исчезла, а курс валюты сильно вырос. Предполагаем, что ипотека в иностранной валюте в ближайшее время продолжит существовать, но пользоваться значительным спросом в текущей экономической ситуации не будет», — говорит начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.

По оценкам экспертов, в последнее время ставка по долларовым кредитам была стабильна. Однако она в большей степени, чем рублевая ставка, зависит от макроэкономической ситуации.

«Последние три года средневзвешенная ставка по валютным кредитам практически не меняется, ее значение составляет порядка 9,8%,

в то время как рублевая ставка выросла до 12,7% (против 12,3% в 2012 году). Кроме того, по валютным кредитам средневзвешенный срок кредита короче, чем по рублевым», — говорит заместитель начальника управления по работе с сегментом розницы и состоятельных клиентов Абсолют-банка Юлия Василевская.

На ближайшее время прогнозы экспертов оптимистичны: резких колебаний не ожидается. «По нашим оценкам, в четвертом квартале 2013 года можно ожидать еще одного раунда укрепления доллара, а сразу после решения вопроса с госдолгом США можно будет присмотреться к покупке национальных валют с целью краткосрочной спекуляции. По валютной паре EUR/USD при сохранении текущего внешнего фона существенных фундаментальных движений не ожидается. Скорее всего, кросс-курс будет торговаться в широком торговом диапазоне 1,29 – 1,36. Российский рубль при этом останется в диапазоне 32,5–33,5 рубля за доллар», — прогнозирует Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «Финам».

Риелторы, как и сотрудники банков, отмечают, что желающих оформить кредит в долларах в настоящее время немного. По оценкам руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Льва Плецельмана,

на протяжении последних лет только 2–3% клиентов выбирают ипотеку в долларах:

«Прошлой весной динамика слегка увеличилась, но тенденцией это отнюдь не стало».

Еще одна возможная причина меньшей популярности таких кредитов – сложность в оформлении. «Такие сделки обычно проходят на индивидуальных условиях. Во-первых, все расчеты с застройщиком предусмотрены в рублях. Соответственно, сделка в долларах несет за собой риск изменения стоимости и необходимости доплаты. Во-вторых, сами банки, оформляющие ипотеку в валюте, признаются, что риски по таким кредитам оцениваются как более высокие, поэтому подобным заявкам уделяется пристальное внимание и на рассмотрение уходит больше времени. При этом вероятность отказа увеличивается», — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По мнению экспертов, долларовая ипотека выгодна для людей, которые получают доход в долларах. Оформлять такой кредит нужно на короткий срок, максимум пять-семь лет, а желательно — меньше.

«Использование иностранных валют выгодно людям с доходом заметно выше среднего,

для которых краткосрочные и долгосрочные колебания валютных курсов не будут проблемой, а низкая процентная ставка поможет экономить деньги», — рассуждает Антон Сороко.

«Невыгодным валютный кредит может оказаться при резком скачке курса доллара, когда операция по конвертации, по сути, сведет преимущество долларовой ставки к нулю. Здесь помогут элементарные математические вычисления: сравните сумму платежа при долларовой ставке с учетом перевода рублей в доллары, и сумму платежа в рублях. Вы увидите верхнюю планку, до которой долларовый кредит будет выгоднее рублевого», — поясняет руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Дмитрий Поляков.
/>http://www.gazeta.ru/realty/2013/10/04_a_5687489.shtml

Скарлетт · Октябрь 21, 2013

Страхотека

Какой смысл в страховании при получении кредита на жилье

Получение ипотечного кредита подразумевает массу нюансов. Один из них — страхование, обязательное при приобретении жилья и добровольное, если речь идет о риске потери заемщиком трудоспособности или работы. При этом важно знать, что в случае отказа от «страховки по желанию», ипотечный кредит может выйти дороже, потому что дополнительные риски берут на себя уже банкиры, предоставляющие заем в условиях экономической нестабильности.

Сегодня получить ипотечный кредит без оформления комплексного страхового полиса довольно проблематично. Одни банки просто отказываются кредитовать заемщиков без страховки, другие предлагают заведомо невыгодные условия ипотеки, завышая процентную ставку. И если в развитых странах свою жизнь и здоровье добровольно страхует свыше половины населения, то в России основными покупателями полисов личного страхования являются ипотечные заемщики, которых вынудили пойти на этот шаг страховые компании.

«По действующему законодательству об ипотеке продукты без страхования риска утраты и повреждения предмета залога предлагаться не могут: это обязательный вид страхования. По остальным видам страхования клиент принимает решение самостоятельно. Однако отсутствие такого полиса влияет на риски, которые банк вынужден компенсировать за счет процентной ставки по кредиту», — говорит начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Столбунов.

Ипотека или жизнь

Несмотря на то что большинству заемщиков страхование жизни кажется довеском к дорогому ипотечному кредиту, полис нередко выручает в трудной ситуации. Действительно, можно ли быть уверенным в собственном здоровье на протяжении 5–20 лет (именно на такой срок обычно оформляется ипотека), ведь в случае болезни или смерти одного из членов семьи обязательства по ипотечному договору ложатся на остальных родственников? С учетом того, что жилищный заем погашается из семейного бюджета, финансовое бремя может оказаться непосильным, и, значит, чтобы защитить своих близких, к личному страхованию прибегнуть целесообразно.

Стоимость страхового полиса при этом зависит от нескольких факторов. По словам страховщиков, по риску смерти и утраты трудоспособности применяется наименьший возможный тариф для лиц, не имеющих отклонений в состоянии здоровья и опасных увлечений, таких как мотоспорт, горные лыжи, авиаспорт и тому подобное. Тариф также отличается по полу и возрасту лица, подлежащего страхованию: например, он почти в два раза будет дешевле для женщин. «Тариф по страхованию риска смерти и утраты трудоспособности отличается по полу и возрасту лица. С увеличением возраста застрахованного лица ежегодно увеличивается и тариф. В среднем для 30-летнего мужчины он составит 0,17–0,21% от тела кредита в год, для женщины — 0,13–0,15%, то есть тарифы для женщин ниже», — отмечает директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева.

Впрочем, здесь есть и подводные камни. Если на Западе механизм страхования жизни работает как часы, то в России заемщики нередко жалуются на невыполнение обязательств отечественными страховщиками. Такое чаще всего случается, если полис приобретен в небольшой компании за незначительную сумму. Бывает, что и крупные участники рынка затягивают экспертизу и констатируют отсутствие оснований для страховых выплат. Тогда страхователям приходится идти в суд.

С другой стороны, у медали есть и обратная сторона, когда сами заемщики пытаются погасить ипотеку за счет страховых компаний, имитируя травмы и несчастные случаи, или скрывают информацию о хронических болезнях, чтобы сэкономить на сумме страховки.

Безработица не пугает

По оценкам экспертов, основной причиной задолженности по кредитам является резкое сокращение доходов семьи в случае увольнения заемщика с работы. От такой напасти можно при этом застраховаться не только в рамках ипотеки, но и при любом другом виде кредитования. «Суть заключается в том, что страховая компания оказывает клиенту материальную поддержку для исполнения обязательств по кредиту в случае утраты источника дохода, например в результате потери работы», — рассказывает Ирина Карнаева.

Ежемесячная сумма выплаты по такой программе страхования, которая выплачивается клиенту в течение полугода или года, приблизительно равна сумме платежа по кредиту. В зависимости от программы могут разниться условия выплат.

Страховка не предполагает компенсации при увольнении заемщика по собственной инициативе. Выплата будет осуществлена только в случае, если заемщика сократят или будет ликвидирована его организация-работодатель. При этом увольнение должно быть произведено с соблюдением всех норм трудового законодательства РФ. Некоторые банки, правда, могут расширить перечень страховых случаев до прекращения служебного контракта при отказе служащего от предложенной должности, а также досрочного увольнения военнослужащего по контракту в связи с семейными обстоятельствами.

Большинству заемщиков страхование жизни кажется довеском к дорогому ипотечному кредиту, но полис нередко выручает в трудной ситуации

Стоимость полиса, защищающего от потери работы, опять же зависит от множества факторов, таких как размер и тип кредита, срок кредитования и т.д. На российском рынке эта цена варьируется от 0,8 до 4% от тела кредита в год. Для получения компенсации обладателю полиса в течение пяти-семи рабочих дней после увольнения необходимо встать на учет в местном отделении службы занятости населения, затем известить страховую компанию о наступлении страхового случая и предоставить необходимый пакет документов, к которым относятся: копии паспорта, трудовой книжки, кредитного договора, расторгнутого трудового договора, справки из банка о наличии задолженности, формы 2-НДФЛ с указанием дохода за последние три месяца и из Центра занятости, подтверждающего отсутствие работы.

После получения документов страховщик возместит убытки в срок от двух до трех недель. По словам Ирины Карнаевой из «АльфаСтрахования», выплату получает большинство из обратившихся, если с документами все в порядке.

Новые степени защиты

Помимо традиционных видов страхования, сопровождающих ипотеку, на российском рынке появляются новые продукты. У заемщиков, которые не могут себе позволить слишком большой первоначальный взнос по ипотеке, есть возможность подстраховаться по выполнению своих обязательств. Страховым случаем по такому полису будет являться невыплата или неполная выплата заемщиком обязательных платежей. Страхование банковского кредита бывает двух видов: по непогашению кредита и по ответственности заемщика за непогашение кредита. Если в первом случае страхователем выступает банк, то во втором договор заключается между страховой компанией и кредитополучателем. В обоих случаях объектом, подлежащим страхованию, является ответственность заемщика перед банком за своевременное и полное погашение кредита и процентов за пользование им в течение срока, установленного в договоре. Практический смысл страхования риска невозврата кредита состоит в том, что если заемщик не может выплачивать банку кредит, то страховая компания возместит кредитору понесенные убытки в соответствии с договором. Процент страхового возмещения колеблется в пределах 50–90% от величины неисполненных обязательств, включая причитающиеся проценты по кредиту, а стоимость страховки может составлять более 1% от стоимости ипотеки.

Если не хочется переплачивать

Заемщики имеют право отказаться от страхования по ранее полученным кредитам практически без потерь. Тех, кто не согласен с увеличением ставки по уже действующему договору, банк принудить к страхованию не имеет права. «Если в договоре не прописан пункт о повышении ставки кредита в отсутствие у заемщика полиса страхования жизни и здоровья, банк не вправе изменять ставку, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом», — объясняет адвокат МКА «Яковлев и партнеры» Евгений Пугачев. Эксперт советует идти в суд, если банк не соглашается с решением заемщика отказаться от дальнейших страховых выплат, а у вас на руках есть подписанный страховой договор. «В необходимый пакет документов должны входить и претензии с просьбой о возврате средств, подписанные руководством банка. Роспотребнадзор и Федеральная антимонопольная служба уже не раз указывали на нарушение прав граждан, когда банки навязывают страховки, и это обязательно зачтется на суде. Однако в первую очередь нужно убедиться, что в договоре о займе не прописана возможность отказа от страхования кредита. Следует помнить, что у заемщиков есть не только обязанности, но и права», — резюмирует Пугачев.
/>http://www.mn.ru/friday/20131020/359091818.html

Скарлетт · Октябрь 21, 2013

Доступное жилье уводят с рынка

Квартирами экономкласса помогут только небогатым гражданам

Перезапуск нацпроекта по доступному и комфортному жилью стал темой первого заседания совета при президенте по жилищной политике, проведенного первым вице-премьером Игорем Шуваловым. В ближайшее время совет определит категории граждан, имеющих право на приобретение жилья экономкласса, и перечень регионов, где будет запущен проект по строительству жилья не дороже 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Удешевления предполагается достичь в том числе за счет оптимизации госорганов, контролирующих жилищное строительство.

Основная задача проекта "Жилье экономического класса" — предоставить гражданам, не способным купить квартиры по рыночным ценам, возможность приобрести их по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за 1 кв. м (или 80% от рыночной цены в регионе). Такой порог стоимости в отношении экономжилья уже используется федеральным фондом жилищного строительства и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Но их льготная ипотека доступна только бюджетникам, способным внести 20-процентный первоначальный взнос за приобретаемое жилье.

На первом заседании совета, созданного для выполнения прошлогоднего майского указа президента N600 "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным жильем", речь шла о том, что круг потенциальных приобретателей экономжилья должен быть расширен. Называлась цифра 25 млн кв. м жилья, которые должны быть построены до 2018 года. "Сегодня у многих людей, особенно у молодых семей, нет надежды на приобретение жилья, хотя они много работают",— отметил проводивший заседание Игорь Шувалов. Опытом расширения круга приобретателей недорогих квартир и домов на заседании поделился губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев. Он представил областную программу стимулирования малоэтажного строительства. По ней, область выделяет бюджетные средства на строительство инфраструктурных объектов и готовит площадки. Есть в регионе, по словам губернатора, и опыт ипотеки для бюджетников, а также строительства домов для молодых специалистов в сфере образования, культуры, здравоохранения и спорта.

Вероятно, поэтому следующее заседание жилищного совета до конца 2013 года решено провести в Нижнем Новгороде. К нему Игорь Шувалов поручил определить перечень субъектов федерации и муниципалитетов, которые будут участвовать в проекте, а также подготовить список категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономкласса. Таким образом, речь может пойти о фактическом внедрении новых механизмов в ипотечное кредитование — ценза доходов граждан для их допуска к программе дешевого жилья.

Ранее крупные проекты правительства в области жилищного строительства (в том числе ФЦП "Доступное жилье") основывались на двух несовмещаемых подходах. В рамках первого Белый дом пытался стимулировать строительство и покупку в собственность дешевого жилья в регионах, не ограничивая круг покупателей такой недвижимости. В рамках второго (в основном через ипотечные программ и субсидии) стимулировалась покупка жилья малоимущими категориями населения, но без вмешательства в то, какую именно недвижимость они должны покупать. Регионы неформально объединяли оба подхода, но официально совмещенных программ, то есть фактического вывода с рынка части дешевой недвижимости в отдельный "полурыночный" сегмент с установлением доходного ценза для клиентов, не существовало.

Отметим, что фактический перезапуск жилищного нацпроекта может иметь последствия и для самих чиновников. Не исключено, что одним из результатов деятельности совета может оказаться оптимизация органов управления жилищным строительством. Как предположил один из участников, до "единого игрока".
/>http://www.kommersant.ru/doc/2324591

Скарлетт · Октябрь 21, 2013

Боязнь ипотеки: чего опасаются покупатели

К ипотеке относятся по-разному. Кто-то не представляет без нее возможности приобрести квартиру на сегодняшний момент. А кто-то продолжает бояться этой кабалы и считает ипотеку вселенским злом

Конечно же, причин для страхов множество. Алена Никитина, глава компании «Организация личных финансов», объясняет изданию realto.ru причины боязни ипотеки и рассказывает, как с этим бороться тем, кто хочет решить свой квартирный вопрос.

Конечно же, страх часто полезен в жизни. Он держит человека в напряжении и некоем тонусе. Но при этом именно страх может не позволить человеку совершить какие-то поступки, которые могли бы облегчить его жизнь. Как говорят экономисты: не надо бояться риска - надо сделать его управляемым.

Итак, первое опасение: ипотека — это слишком дорого. Действительно, цены на жилье у нас заоблачные и завышенные. Поэтому каждый решает сам, продолжать ли арендовать квартиру или же взять на нее же ипотеку. Наверняка многие делали сравнительные расчеты и калькуляцию. В результате можно сделать обзор по банковским ставкам и получить: в случае, если у вас есть примерно 30% от стоимости будущей квартиры в качестве вступительного взноса, то ежемесячный платеж будет равен примерно одной арендной плате. Но есть огромный плюс — при любых катаклизмах ваша ежемесячная выплата по ипотеке будет равной, в отличие от арендной, так как плата за съемную квартиру будет расти с каждым годом. Опять же, выплачивая ипотеку, вы как бы отдаете деньги за свое жилье, а не «дарите» их чужому дяде.

Второе опасение: ипотека берется на слишком длительный срок. И правда, многие сетуют на то, что пока выплатишь все деньги за ипотечную однушку, можно и на пенсию выходить. Никто не спорит, ипотека — это очень длительный кредит. При этом эксперт Алена Никитина не советует брать его больше чем на 15 лет — это оптимальный срок. Причем это можно выяснить, проведя простейшие вычисления: если брать кредит на 20 или 25 лет, то в результате платеж снижается незначительно. Поэтому брать ипотеку на очень длительный срок просто не имеет смысла. Более того, если у вас есть возможность опережать выплаты, то лучше это делать. Вы всегда можете сделать досрочное погашение (пусть даже частично) и таким образом снизить срок выплаты ипотечного кредита. Это, кстати, очень выгодно, особенно в первые годы, когда основная доля в платежах — это выплачиваемые проценты банку. Как рассказывают сами ипотечники, тяжело приходится в первые два-три года, когда приходится привыкать к дополнительным расходам. Но в нашей стране довольно большая инфляция и ее рост не замедляется, а доходы граждан периодически растут. Так что в этом пункте нужно надеяться на себя, свои заработки и стараться погашать кредит пораньше.

Третий страх: слишком большие ежемесячные выплаты, которые отнимают чуть ли не ползарплаты. Действительно, наверняка многие из нас имеют друзей-заемщиков, которые жалуются на выплаты и на то, что из-за ипотеки буквально перебиваются с хлеба на воду. Такое может случиться, если ежемесячная выплата составляет около 40-50% от вашей заработной платы. Это и правда большая нагрузка для семейного бюджета. Поэтому эксперты советуют не идти на такие крайние меры, лишь бы пораньше выплатить кредит. Не стоит закредитовываться, советует Алена Никитина, лучше сделать платежи более комфортными для вашего кошелька — то есть не более 30% от ваших доходов.

На первых порах лучше перестраховаться: можно внести более высокий первоначальный взнос, или же не «шиковать» и купить квартиру меньшего размера или в более отдаленном районе.

Четвертое опасение: в результате квартира станет «золотой». Многие убеждены, что в процессе выплат придется за квартиру отдать две-три ее стоимости. И это действительно так. Но нужно помнить об инфляции, подорожании недвижимости, так что через 10-15 лет, вполне возможно, ваше жилье будет стоить столько или почти столько, сколько вы за нее заплатите по ипотеке. К тому же если постараться гасить кредит досрочно, то и итоговая переплата будет меньше.

Пятый страх: а вдруг не сумею выплатить кредит? Конечно же, страшно что-то загадывать наперед на 10-20 лет. В жизни может случиться всякое — и потеря работы, и здоровья и т. п. Поэтому лучше постараться создать для себя своеобразный «стабфонд» - чтобы у вас где-то в заначке лежало не меньше 6 ежемесячных выплат банку на случай форс-мажора. Так вы не будете переживать в случае потери работы, наступления кризиса. У вас будет время на принятие решения - найти новое место работы или дополнительный заработки или же решить проблему радикально — к примеру, продать квартиру.

Шестое опасение: банк отберет квартиру. Такое может случиться лишь только если вы грубо нарушили договор с банком. Либо если стоимость недвижимости резко упадет. «Поскольку ваша квартира для банка - это залог. Если он начинает стоить меньше выданной вам суммы, то банк может попросить вас внести дополнительный платеж. Как от этого обезопаситься? Во-первых, лучше внести более весомый первоначальный платеж. Вряд ли квартира упадет более чем на 30-40%. Во-вторых, если у вас возникли финансовые проблемы, не надо скрываться от банка», - объясняет эксперт. Были случаи, когда заемщик не платил по ипотеке 2-3 года, а потом вдруг начинал возмущаться, по какой причине банк собирается отнять квартиру. Как правило, банки достаточно лояльно относятся к тем, кто приходит к ним заранее, до просрочек по кредиту, так как основная работа банка — это выдавать кредиты, а не продавать недвижимость, пусть даже залоговую. Поэтому в данном случае лучше не портить себе кредитную историю или в противном случае вы можете попасть в категорию «рискованный заемщик» и в следующих кредитах вам или вообще откажут, или дадут их под более высокий процент.

Седьмое опасение: ипотечную квартиру невозможно продать. Многие реально верят в то, что заложенную недвижимость продать практически невозможно и, пока не отдашь последний рубль банку, придется выплачивать ипотеку до последнего дня. На самом же деле продать ипотечную квартиру так же возможно, как и обычную, это самая обычная сделка. Поэтому если вы не можете больше выплачивать ипотеку, то просто продайте свою квартиру. При этом у вас на руках останется еще часть денег. Второй вариант, к которому прибегают многие — это сдают свою ипотечную квартиру и переезжают в более дешевое жилье или к родственникам. На самом деле такой вариант самый выгодный, так как если вы попросите банк о реструктуризации долга, то переплата по ипотеке сильно увеличится, так как увеличится срок кредита.
/>http://www.km.ru/nedvizhimost/2013/10/18/ipoteka-v-rossii/723257-boyazn-ipoteki-chego-opasayutsya-pokupateli

Скарлетт · Октябрь 22, 2013

Банки.ру публикует рейтинг российских ипотечных банков по итогам первого полугодия 2013 года

Информационно-аналитическая служба портала Банки.ру представляет рейтинг российских ипотечных банков за первое полугодие 2013 года. Исследование подготовлено на основе анализа кредитных портфелей крупнейших финансовых учреждений.

Необходимые данные предоставили 46 кредитных организаций. Доля их совокупного ипотечного портфеля превышает 90% по банковской системе в целом.

Первое и второе места по размеру портфеля занимают два главных розничных госбанка страны: Сбербанк (1 трлн рублей) и ВТБ 24 (347 млрд). На третьей позиции оказался «ДельтаКредит» (65,6 млрд).

Из банков, ипотечный портфель которых больше 1 млрд рублей, наилучшую динамику с начала года продемонстрировал Рост Банк (плюс 133,3%). У «Петрокоммерца» и Московского Индустриального Банка портфели за шесть месяцев увеличились на 60,6% и 53% соответственно.

В первом полугодии участники рейтинга оформили ипотечных ссуд на сумму 459,4 млрд рублей. Это около 85% всего объема ипотеки, предоставленной российскими банками за отчетный период. Наибольший объем таких займов выдал Сбербанк — 236,2 млрд рублей. За ним следуют ВТБ 24 (97,7 млрд) и «ДельтаКредит» (11,4 млрд).

Всего банки, принявшие участие в опросе, в январе-июне выделили 286 344 ипотечных кредита. Это также примерно 85% от общего числа по банковской системе. В тройку лидеров вошли Сбербанк (167 881 заем), ВТБ 24 (60 553) и Связь Банк (4 242).
/>http://www.banki.ru/...nta/?id=5670335

Скарлетт · Октябрь 23, 2013

Россияне стали покупать дачи за границей в складчину

Купить зарубежную недвижимость на берегу моря за 400 тыс. руб. сегодня очень легко. Для этого можно воспользоваться фракционной схемой покупки недвижимости или, проще говоря, покупкой зарубежной недвижимости в складчину. Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости» о преимуществах и недостатках такой формы владения жильем.

По данным международного агентства недвижимости «Сфера Групп», около 10% апартаментов на болгарском побережье приобретается в долевую собственность гражданами, не связанными родственными отношениями. Так называемый «фракционный» формат владения жильем (fractional ownership properties), распространенный в Европе и США, набирает обороты популярности и в Болгарии, в том числе среди покупателей из России.

Вкратце схема покупки недвижимости в складчину выглядит следующим образом. Как правило, от двух до пяти семей, объединившиеся в синдикат, приобретают просторные качественные апартаменты на береговой линии. Недвижимость оформляется в долевую собственность. Данные о каждом владельце заносятся в государственный реестр недвижимости, то есть государство гарантирует легальность инвестиции.

Каждый из совладельцев вправе пользоваться жильем в полном объеме, но в ограниченный период времени. Периодичность проживания устанавливается участниками синдиката по взаимной договоренности. То есть, например, при продолжительности летнего сезона 90 дней каждая из пяти семей сможет проводить в апартаментах около 18 дней. График пользования объектом ежегодно корректируется.

«Покупатели фракционной недвижимости становятся полноправными владельцами определенной части здания, что подтверждается всеми юридическими документами, и в любой момент они могут ее продать, завещать по наследству и т. д. Данная схема применяется в основном по отношению к курортной недвижимости, где время пребывания ограничено несколькими неделями в год, — объясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. — Когда инвестор приобретает такую недвижимость по традиционной схеме, он выплачивает ее стоимость целиком, хотя пользуется своей собственностью лишь часть времени. В случае фракционного владения инвестор имеет возможность оплатить лишь часть объекта».

«В отличие от скандально известного таймшера, приобретается объект недвижимости, а не время пользования им, — отмечает эксперт по зарубежной недвижимости «Сфера Групп» Наталья Снегирева. — При желании совладелец апартаментов может передать право пользования жильем в определенный отрезок времени туристам. При этом уровень доходности на инвестированный капитал будет сопоставим с доходностью банковских депозитов. А если цены на недвижимость будут расти, то на продаже доли можно будет еще и заработать. При этом совладельцы пользуются преимущественным правом выкупа долей у других участников синдиката. Возможен вариант, при котором гарантии выкупа доли может предоставить застройщик жилого комплекса либо управляющая компания».

По словам Натальи Снегиревой, фракционная схема покупки недвижимости позволяет прагматично разделить затраты на приобретение объекта. Например, апартаменты стоимостью 40 тыс. евро становятся доступны семье, располагающей бюджетом в размере 13—14 тыс. евро. Кроме того, затраты на содержание актива в межсезонье также пропорционально распределяются между участниками синдиката.

Впрочем, как говорит президент компании Storm Properties Майкл Белтон, продать долю в такой недвижимости будет довольно проблематично, так как агенты при продаже часто берут огромные комиссии. «Лучше обратиться к услугам профессиональных операторов, которые будут управлять объектом, оплачивать счета, помогать с оформлением необходимых документов и т. д. Это поможет избежать многих проблем в будущем», — советует эксперт.

«Помимо Болгарии, фракционная форма покупки очень популярна в Испании и Греции, — продолжает дискуссию управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова. — В этих странах фракционная схема недвижимости обойдется дешевле всего, от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли в собственности и места расположения объекта. Предлагаемые доли, как правило, составляют от 1/12 до 1/4».

Впрочем, как говорит Елена Юргенева из Knight Frank, данная форма собственности не получила широкого распространения среди россиян, поскольку многие наши соотечественники уже имеют негативный опыт, связанный со схемой таймшер, и боятся пробовать что-то новое. Российские покупатели предпочитают приобретать объекты в собственность и отдыхать в удобное для них время, а в остальное время — сдавать курортную недвижимость в аренду.
/>http://realty.rbc.ru/articles/22/10/2013/562949989318703.shtml

Скарлетт · Октябрь 24, 2013

Ипотечный кредит: как сберечь деньги при покупке квартиры

Покупка квартиры в ипотеку всегда влечет за собой множество дополнительных расходов и сложностей. Однако, если вы приобретаете недвижимость в первый раз, вы можете рассчитывать на имущественный налоговый вычет и таким образом сократить свои расходы. Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам всего лишь один раз в жизни на определенный объект недвижимости, его размер не может превышать 2 млн. рублей.

В соответствии с положением Налогового кодекса РФ имущественный вычет предоставляется на приобретение квартиры или строительство дома в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, а также на погашение процентов по целевым кредитам, полученным от российских организаций и фактически израсходованным на приобретение жилья на территории Российской Федерации. При этом кредит должен быть именно целевым, то есть, оформлен «на приобретение жилья или улучшение условий».

В фактические расходы могут включаться:

- расходы на приобретение квартиры;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Перечень расходов, учитываемых при расчете вычета, является закрытым. «Необходимо обратить внимание, что расходы на отделку квартиры можно учесть только в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение незавершенной недвижимости без отделки, - отмечает начальник отдела методологии и стандартизации банка «Петрокоммерц» Ольга Лебедева. - Однако если налогоплательщик приобретает вторичное жилье, которое находится в неудовлетворительном состоянии, то расходы на ремонт включить в вычет не удастся».

Если же вы хотите получить имущественный налоговый вычет, приобретая земельный участок или дачу, необходимо понимать, что он предоставляется, только если на участке построен жилой дом и оформлены документы, устанавливающие право собственности на оба объекта недвижимости.

Немаловажным аспектом является покупка недвижимости в совместную собственность. В этом случае необходимо обратить внимание на следующее: Гражданским и Семейным кодексами РФ установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. «Следовательно, каждый из супругов имеет право на имущественный вычет. Причем данное право не зависит от того, на имя кого из супругов оформлены право собственности на квартиру, платежные документы, а также кем из них вносились деньги при ее приобретении», - комментирует Ольга Лебедева.

При приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Без данного документа, подписанного обоими супругами, имущественный налоговый вычет налогоплательщику, не поименованному в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, предоставлен быть не может. Вычет может быть распределен между супругами в любой пропорции, в том числе в соотношении 100 и 0 %. При этом имущественный налоговый вычет в части суммы уплаченных процентов распределяется в той же пропорции.

Немного сложнее все обстоит у пенсионеров, ведь фактически, если человек преклонного возраста не имеет никакого дополнительного подтвержденного заработка, кроме государственной пенсии, он не в праве рассчитывать на имущественный налоговый вычет.

Как это сделать

Налогоплательщик может получить вычет двумя способами:

- в конце года - в налоговой инспекции;

- не дожидаясь конца года - у работодателя.

Для получения вычета в инспекции налогоплательщик вправе обратиться с заявлением о предоставлении указанного выше имущественного налогового вычета в любой налоговый период начиная с периода, в котором возникло право на его получение. Кроме заявления, нужно представить в ИФНС налоговую декларацию, а также документы, подтверждающие право на вычет. При приобретении квартиры сдается договор о приобретении недвижимости или документы, подтверждающие право собственности на нее. Кроме того, необходимо подтвердить факт оплаты объекта. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

Что нужно

Документами, предоставляемыми для получения вычета в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, являются:

- копия кредитного (ипотечного) договора, в котором указано, что кредит предоставлен для приобретения конкретной квартиры;

- копия графика погашения кредита и уплаты процентов по нему;

- справка банка, выдавшего кредит, о сумме уплаченных процентов за соответствующий налоговый период;

- документы об уплате процентов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. При этом предоставить вычет может только работодатель. Так, если физическое лицо заключило гражданско-правовой договор с компанией, то она не вправе предоставить имущественный вычет.

Налоговый агент обязан предоставить вычет при получении от налогоплательщика уведомления, подтверждающего его право на вычет. Данный документ выдается налоговой инспекцией в течение 30 календарных дней с момента предоставления физическим лицом вышеприведенных документов.
/>http://credit.rbc.ru/show_article/2618

Скарлетт · Октябрь 25, 2013

Неравные доли

Депутаты хотят обязать банки раскрывать перед заемщиками доступные схемы погашения кредитов — аннуитетными или дифференцированными платежами — в надежде расширить для клиентов возможности погашения кредита. Дифференцированный платеж, при котором идет быстрое погашение основного долга, выгоднее для клиента, но не для банка. Вместо этого банкиры предлагают погашать задолженность досрочно, однако не всегда готовы пересматривать срок кредитования, от которого и зависят основные расходы заемщика.

Выбор схемы

Сегодня большинство ипотечных заемщиков в России погашают свои кредиты, внося ежемесячно аннуитетные, то есть равные на всем сроке кредитования, платежи. Аннуитет и дифференцированный график погашения кредита — две возможные схемы выплаты любой ссуды, в том числе ипотечной. При погашении кредита взнос добросовестного заемщика распределяется неравномерно на два направления — погашение основного долга и процентов за пользование кредитом. По аннуитетной схеме, когда заемщик ежемесячно вносит равные суммы, на первых этапах большая часть платежа идет на погашение начисленных банком за полный месяц пользования кредитом процентов. Постепенно эта пропорция меняется в пользу выплаты основного долга. При дифференцированной схеме погашения платежи заемщика с каждым месяцем уменьшаются. На погашение основного долга по кредиту ежемесячно списывается фиксированная сумма, а вот на уплату процентов с каждым месяцем уходит меньше денег за счет уменьшения базы начисления, то есть сокращения основного долга.

Выбор между аннуитетом и дифференцированным графиком погашения кредита своим заемщикам сегодня предлагают разве что Газпромбанк, банк «Нордеа» и Россельхозбанк. По расчетам кредитного калькулятора на сайте Газпромбанка, по кредиту на сумму 2,95 млн руб. на покупку недвижимости на вторичном рынке под 13,75% годовых на 15 лет платеж по аннуитетной схеме составит 38,8 тыс. руб. Дифференцированный платеж на первых этапах выплаты кредита будет 47,5 тыс. руб., а уровня аннуитета достигнет примерно через 4,4 года. При этом, согласно данным системы, среднемесячный доход клиента, желающего выплачивать кредит по дифференцированному графику, должен быть не менее 110 тыс. руб.

Стоит отметить, что аннуитетный платеж не всегда был основной схемой погашения ипотечного кредита. Еще несколько лет назад значительно большее количество банков предоставляли заемщику выбор схемы погашения. «Предложения по кредитам с дифференцированными платежами начали постепенно исчезать в банках после кризиса 2008 года»,— напоминает руководитель офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова. Ключевым событием в этом отношении стал отказ Сбербанка в 2008 году от дифференцированного графика погашения ипотечных кредитов.

Однако клиенты крупнейшего банка не оставили попыток вернуть более выгодную для себя схему. Так, в 2012 году УФАС по Ростовской области возбудило по факту отказа от дифференцированной схемы погашения дело о нарушении антимонопольного законодательства по жалобе одного из заемщиков. Действия банка, занимающего доминирующее положение на рынке, были квалифицированы как навязывание невыгодных условий заемщику. В итоге УФАС предписало Сбербанку устранить нарушение, то есть предоставить клиентам выбор между двумя схемами погашения кредита. Требования госоргана подтвердили две инстанции арбитражного суда.

После сообщения о вынесении постановления 15-го апелляционного суда по жалобе Сбербанка депутаты Госдумы решили обязать банки информировать заемщиков о наличии возможных схем погашения кредита по дифференцированному графику. В Госдуме уверены, что многие банки, фактически располагая возможностью принимать не только аннуитетные, но и дифференцированные платежи в счет погашения ипотеки, попросту скрывают этот факт. «Банкам невыгодно пропагандировать возможность выбора между дифференцированными и аннуитетными платежами, так как последние приносят им больший доход»,— говорит руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов.

Выгода аннуитетной схемы погашения кредита для банка очевидна: выплаты заемщика по такой схеме будут значительно превышать выплаты по аналогичной ссуде, но с дифференцированным графиком погашения. Итоговая разница в выплатах, по мнению УФАС, может составлять 15—20%. Разница обусловлена тем, что по этой схеме основной долг заемщика, на который банком начисляются проценты, сокращается быстрее, чем при аннуитетных выплатах. Так, по расчетам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марии Поляковой, по кредиту на сумму 1,6 млн руб., взятому на 15 лет под 12%, суммарные выплаты заемщика аннуитетными платежами составят 2 млн руб. дифференцированными — 1,5 млн руб. Суммарные выплаты заемщика дифференцированными платежами составят 3,1 млн руб., аннуитетными — 3,6 млн руб.

Впрочем, одной только жаждой дополнительной прибыли дело не ограничивается. «Аннуитетные платежи предпочтительны, если банк планирует секьюритизировать свой ипотечный портфель,— уверен зампред правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский.— Секьюритизация, в свою очередь, обеспечивает дополнительное фондирование и позволяет предлагать более низкие ставки. Без секьюритизации конкурентоспособные ставки долго удерживать будет сложно. С операционной точки зрения аннуитетный вариант для банков также предпочтительнее: он дешевле в обслуживании, что также играет на снижение ставки. Во многом благодаря тому, что аннуитет допускает большую свободу в планировании и, как следствие, более низкую себестоимость продукта, в мировой банковской практике именно этот вариант устойчиво превалирует». Именно удобством работы с кредитом некоторые банки объясняют предложение преимущественно аннуитетной схемы платежа. «Условия кредитования СБ-банка предусматривают погашение кредитов только аннуитетными платежами, и это связано с настройками нашего программного обеспечения»,— констатирует директор департамента розничного бизнеса СБ-банка Герман Белоус.

Клиентоориентированный аннуитет

Большинство банков все-таки придерживаются аннуитетной схемы погашения кредита, апеллируя в первую очередь к ее удобству для заемщика. «Продукты с аннуитетным платежом позволяют клиенту планировать свой бюджет, в связи с чем аннуитетный график платежей более понятен потребителю»,— поясняет заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

Помимо удобства планирования в пользу погашения кредита равными платежами говорит возможность получения большей суммы кредита при меньшем доходе заемщика. «Аннуитетная система позволяет получить больший размер кредита по сравнению с дифференцированной, когда за счет больших платежей в начале срока исходя из платежеспособности клиента банком рассчитывается меньшая сумма кредита»,— считает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Более строгая оценка платежеспособности заемщика, желающего погашать кредит по дифференцированному графику, объясняется структурой платежа. Дело в том, что на начальном этапе погашения по этой схеме ежемесячный платеж заемщика получается значительно больше, чем по аннуитетной. «Дифференцированный платеж в первые годы выплаты по кредиту в среднем на 30% выше аннуитетного по кредиту на аналогичных условиях, поэтому аннуитетный платеж не так обременителен для заемщика»,— говорит координатор работы ипотечного сектора ГК «Территория» Яна Грекова. Этим можно объяснить тот факт, что даже в условиях реального выбора между двумя схемами погашения многие заемщики все же предпочтут аннуитет.

«Чем больше сумма кредита, тем более ощущается разница между первыми выплатами, и для некоторых заемщиков это становится критичным»,— считает руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест» Луиза Улановская. «Дифференцированный платеж чаще выбирают клиенты с солидным доходом, у которых ежемесячные расходы по кредиту не превышают одной трети от семейного бюджета,— говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.— Аннуитетный платеж предпочитают люди, заинтересованные в получении большей суммы кредита».

«Ежемесячный платеж по кредиту на сумму 2,1 млн руб., взятому на 15 лет под 12,5% годовых, по аннуитетной схеме составит 25,98 тыс. руб.,— подсчитывает начальник департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Евгений Дмитриев.— Дифференцированный график платежей (максимальная сумма платежа) предусматривает максимальную сумму платежа на начальном этапе 34 тыс. руб.». Большая сумма платежа предполагает более строгий подход к оценке платежеспособности заемщика, иными словами, банк будет готов дать ему меньше денег. «При аннуитетной схеме погашения, исходя из требований банка к платежеспособности заемщика, величина кредитного лимита будет выше на 31% по сравнению с дифференцированной»,— заключает господин Дмитриев.

Сэкономить на досрочном погашении

Банкиры настаивают, что аннуитетную схему можно сделать менее обременительной для заемщика, приблизив ее к дифференцированному графику погашения за счет регулярного внесения досрочных платежей. «Досрочные платежи заемщик может производить свободно, без каких-либо ограничений и штрафов,— говорит Мария Полякова.— В результате основной долг погашается гораздо быстрее и, соответственно, уменьшается размер процентных платежей, начисленных на уменьшенный основной долг. Это дает возможность быстрее погасить кредит и снизить суммарные выплаты по кредиту за счет снижения выплат процентов. Банк обязан уведомить клиента обо всех возможных схемах погашения платежа — это в интересах и банка, и заемщика». Эксперт подсчитала, что если, взяв кредит на сумму 1,6 млн руб. на 15 лет под 12% годовых при аннуитетном платеже 19 тыс. руб., доплачивать ежемесячно еще 6 тыс. руб., то суммарные выплаты процентов составят 1 млн руб. против 1,5 млн руб. по дифференцированному графику платежей, платеж по которому составляет как раз 25 тыс. руб.

«Преимущества дифференцированных графиков были ощутимы в прошлом, когда некоторыми банками применялись моратории и штрафы за досрочное погашение кредитов. В настоящее время досрочное погашение возможно осуществлять без ограничений, и, зная это, заемщики, как правило, стремятся установить комфортный для себя минимальный размер платежа»,— добавляет начальник департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Евгений Дмитриев.

Однако вариант с досрочным погашением будет работать в полной мере, только если заемщик за счет досрочного погашения сократит срок выплаты кредита. «Аннуитет на большие сроки дает меньшую нагрузку на бюджет, позволяя систематически совершать досрочные погашения, при этом лучше всего выбирать вариант с сокращением срока кредита (если позволяют условия банков),— уверен руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.— Следует учитывать, что не все банки сокращают срок при досрочном погашении (например, Сбербанк России), и тогда изменяется в кредитном договоре только размер платежа». В Сбербанке действительно сумма частичного досрочного платежа направляется в счет погашения процентов, начисленных банком на дату поступления средств и основного долга в соответствии с порядком направления платежей. Изменить срок кредитования по итогам внесения досрочного платежа нельзя, уменьшится только сумма ежемесячных платежей заемщика. Подобная система действует и в Райффайзенбанке, который, как пояснили сотрудники call-центра, также спишет из суммы досрочного платежа начисленные за период проценты по кредиту, а остальное направит на снижение суммы основного долга, но изменять срок не станет. В банке «Возрождение» по умолчанию при внесении досрочного платежа сокращается срок кредитования, а вся сумма досрочного платежа идет в счет погашения основного долга. При добросовестном досрочном погашении кредита, выданного по программам АИЖК, также будет изменен срок кредитования, а платеж пойдет на возврат остатка суммы кредита и начисленных, но еще не уплаченных процентов по ссуде.
/>http://kommersant.ru/doc/2321475

Скарлетт · Октябрь 28, 2013

Ипотеку пустили на самотек

Госпрограмма по поддержке ипотеки продолжится, но она не окажет влияния на рынок ипотеки

Госпрограмма по поддержке ипотеки, запущенная после кризиса, чтобы оживить рынок, продлена до 2015 года. Таким образом, банки, которые не успели рефинансировать выданные кредиты, смогут это сделать в следующем году. По крайней мере за счет этого роста ставок по ипотеке не произойдет.

Госпрограмма по поддержке ипотеки, которая стартовала в 2010 году, продлена на год. Она должна была закончиться в этом году. Однако согласно опубликованному в пятницу проекту постановления правительства новый срок ее завершения — 1 января 2015 года. По программе банки должны выдавать ипотеку на строящееся жилье по ставке не более 11% год. Под выданные кредиты они выпускают ипотечные облигации, которые выкупает Внешэкономбанк. Таким образом, банки получают средства для выдачи новых займов.

В госпрограмме принимают участие девять банков, среди которых Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, Инвестторгбанк, Уралсиб, Ханты-Мансийский банк, Банк жилищного финансирования и другие. При этом выделенные государством средства в размере 150 млрд руб. почти израсходованы.

«После кризиса эта госпрограмма стала одним из факторов, который позволил российскому ипотечному рынку уже в 2011 году достигнуть докризисных объемов сделок, а в 2012 году существенно превзойти их», — комментирует Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «Финам».

В 2011 году объем рынка ипотечного кредитования увеличился на 184%, в 2012 году — на 145%, говорит аналитик «Инвесткафе» Андрей Шенк.

Однако в 2013 году госпрограмма практически не оказала влияния на объем выданной ипотеки, говорит Павел Самиев, директор департамента рейтингов финансовых институтов «Эксперт РА».

Сейчас речь об увеличении лимита не идет. Причина продления программы иная. Хотя некоторые банки, как, например, ВТБ24, и успевают рефинансировать кредиты до конца действия программы, но, если бы программу не продлили, часть банкиров не успели бы это сделать и были бы вынуждены продолжать обслуживать самостоятельно кредиты, выданные ранее по льготным ставкам. Это давило бы на маржу кредитных учреждений и могло бы даже способствовать поднятию ставок по ипотеке сейчас.

Как говорится в пояснительной записке к госпрограмме, причина продления программы — то, что участники не успели в срок оформить закладные и права собственности на жилье, необходимые, чтобы выданный кредит мог быть включен в состав ипотечного покрытия.

Увеличение лимита по госпрограмме сейчас вряд ли произойдет. По условиям программы ВЭБ инвестирует в нее до 50 млрд руб. из собственных средств и до 100 млрд руб. из пенсионных накоплений, говорит Дарья Желаннова, заместитель директора аналитического департамента компании «Альпари». Но в 2014 году накопительная часть пенсии переводится в ПФР.

К счастью, в последнее время ипотека неплохо себя чувствует и без госпрограммы.

Переоценив растущие вместе с просрочкой риски по необеспеченному кредитованию и усилившееся давление регулятора при формировании резервов по таким ссудам, банки начали активно наращивать свои ипотечные портфели.

При этом наибольшее усердие проявили госбанки. Их доля на ипотечном рынке в первом полугодии этого года выросла до 71%. Ряд «частников» также активно наращивали портфели. Согласно обзору «Русипотеки», по-настоящему взрывными темпами в первой половине этого года росли портфели Райффайзенбанка и банка «Санкт-Петербург», которые выдали кредиты на 7,5 млрд и 5,9 млрд руб. соответственно. Райффайзенбанк увеличил свой портфель в 2,3 раза, а банк «Санкт-Петербург» — и вовсе втрое.

За счет усилившейся конкуренции ставки по кредитам идут вниз. Для многих банков большая часть фондирования — это депозиты физлиц, а поскольку с весны этого года ставки по ним идут вниз, то они, соответственно, тянут за собой ставку по ипотеке, говорит Самиев.

Согласно данным Центробанка, если с марта по май 2013 года средневзвешенная ставка по ипотеке держалась на уровне 12,8% годовых, то, снизившись в мае до 12,7% годовых, она на несколько месяцев замерла на этом уровне.

Последние доступные данные на 1 сентября свидетельствуют о том, что ставка осталась на этом же уровне.

Впрочем, эксперты считают, что в ближайшее время ставка по ипотеке может еще немного снизиться. «В четвертом квартале 2013 года, скорее всего, медленное снижение ставок по ипотечным займам продолжится. В течение ближайших кварталов этот показатель может уменьшиться на 0,4—0,8%», — говорит Антон Сороко.

В целом, по словам эксперта, по итогам 2013 года темпы роста ипотечного рынка останутся довольно высокими — около 18—20%, суммарный же объем выданных кредитов может достигнуть отметки 1,2 трлн руб.
/>http://www.gazeta.ru/business/2013/10/26/5724869.shtml

Скарлетт · Октябрь 31, 2013

Покупай, пока молодой

Льготную ипотеку учителям и ученым до 35 лет будут выдавать до конца 2014 года

Кто и на каких условиях может получить кредит на квартиру под низкий процент?

В нашей стране действует так называемая социальная ипотека, когда взять кредит на квартиру можно под меньшие проценты, чем на рынке. Кто и как может его получить? Многие этого не знают, как не имеют понятия и о других тонкостях.

Тем временем, скоро в России может появиться единый оператор социальных ипотечных программ. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое прорабатывает этот вопрос, считают, что заемщикам с появлением этой структуры будет быстрее и проще получать субсидии на жилье и сами ипотечные кредиты. Пока же, на вопросы, часто возникающие по поводу социальной ипотеки, отвечает руководитель направления департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Татьяна Файнблит.

— Что представляет собой социальная ипотека для молодых учителей?

— По этой программе заемщик может получить кредит на покупку готовой квартиры, жилого дома, таунхауса, расположенного на территории комплексной малоэтажной застройки, под 8,5% годовых в рублях. Ставка фиксируется на весь срок кредита и не зависит от параметров кредитования. Первоначальный взнос в 10% от стоимости недвижимости нужно внести за счет собственных средств, при этом до 20% от суммы кредита может быть оплачено средствами субсидии, предоставляемой федеральным и региональным бюджетом для поддержки молодых учителей. Речь идет о субсидии, которая зафиксирована в специальном постановлении правительства № 1117 от 29 декабря 2011 года. Она предоставляется, если субъект утвердил собственную программу в регионе и участвует в процессе софинансирования выплат таких субсидий. Сейчас программы действуют в 77 регионах. Также для погашения кредита можно использовать средства материнского капитала.

— Кто может претендовать на льготный ипотечный кредит для молодых учителей?

— Получить кредит под 8,5% может учитель государственного или муниципального образовательного учреждения, реализующего образовательные программы начального общего, основного общего и среднего (полного) общего образования, в возрасте до 35 лет (включительно).

Стоит учитывать и тот факт, что региональные власти, реализующие программы субсидирования в рамках федеральной программы, могут устанавливать дополнительные ограничения для участников: например, по нуждаемости в жилых помещениях, стажу на последнем месте работы. Молодой учитель, попадающий под требования региональной программы субсидирования первого взноса, получает подтверждение, как правило, это сертификат участника программы, в котором зафиксирован размер субсидии.

— Как долго будет действовать программа кредитования «Молодые учителя»?

— Кредиты по программе «Молодые учителя» под ставку 8,5% можно будет получить до конца 2013 года и в 2014 году. Таков же срок действия программы «Молодые ученые».

— Мы стали родителями второго ребенка и хотели бы направить средства материнского капитала на приобретение квартиры в ипотеку. Какие есть варианты покупки?

— Специальная программа позволяет за счет материнского капитала увеличить размер первоначального взноса и максимально возможную для заемщика сумму ипотечного кредита, а значит, приобрести более комфортное жилье. Ставки по ней на 0,25% ниже, чем по стандартным программам. Для вторичного рынка они начинаются от 8,95%, для новостроек — от 7,65% годовых и зависят от уровня первоначального взноса. Кроме того, заемщику теперь доступна еще одна опция — комбинированная ставка, когда сначала ставка фиксируется на любой выбранный заемщиком срок, а по его истечении начинает регулярно пересчитываться в зависимости от уровня инфляции. Первоначальный взнос по программе должен составить не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если у вас не хватает средств на внесение первоначального взноса, вы можете воспользоваться опцией «Переезд». Она позволит значительно увеличить первоначальный взнос за счет стоимости прежнего жилья. При этом сразу продавать «старую» квартиру не придется: у вас будет для этого от полугода до двух лет.

— Можно ли использовать материнский капитал для выплаты уже взятого кредита?

— Можно. В том числе и на улучшение жилищных условий, которое включает в себя покупку, строительство или реконструкцию (с расширением площади) жилья, использование в качестве части оплаты жилого помещения (первого взноса), погашение жилищного (в том числе ипотечного) кредита.Это значит, что средства материнского капитала, а в 2013 году это 408 960 рублей, можно использовать как для погашения уже имеющегося ипотечного кредита, так и для оформления нового кредита — в счет части первоначального взноса. Если вы планируете погасить средствами материнского семейного капитала уже имеющийся кредит, вам необходимо будет решить вопрос с правом детей на долю в приобретенной вами квартире. Если собственность оформлена — все в порядке, а если нет, то распорядителю средств материнского семейного капитала необходимо будет оформить нотариально заверенное обязательство выделить долю собственности ребенку после погашения ипотечного кредита.

— Кто может получить кредит по программе «Молодые ученые» и на каких условиях?

— Молодые профессионалы до 35 лет. Это сотрудники и преподаватели, работающие во всех государственных университетах, научные сотрудники, работающие во всех академиях наук. Кроме того, специалисты, занимающие инженерные и руководящие должности, занятые в сфере наукоемких технологий и производства высокотехнологической продукции и работающие в государственных корпорациях, научно-исследовательских институтах, предприятиях, относящихся к оборонно-промышленному комплексу, находящихся в ведении МЧС, минобороны, минсвязи, минобразования, минздрава. Заемщиками по продукту могут стать молодые врачи, работающие в государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения, обучающиеся в ординатуре или аспирантуре, имеющие печатные работы, занимающиеся научной деятельностью или уже имеющие степень.

В списке также научные сотрудники, принятые в члены жилищно-строительного, жилищно-накопительного кооператива, созданного для обеспечения жильем граждан. В этом случае для подтверждения нужно предоставить справку о включении в члены кооператива. Взять такой кредит могут и ученые, которые имеют право на получение субсидий, в том числе региональных. В рамках программы предоставляются кредиты на приобретение квартир и жилых домов на вторичном рынке, а также приобретение строящегося жилья — только из перечня объектов, размещенных на сайте АИЖК, в том числе на оплату пая в кооперативе. Первоначальный взнос по кредиту должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Ставки по кредиту составляют 10—10,5% годовых в рублях, и зависят от суммы первоначального платежа. В случае отказа заемщика оформить полис личного страхования базовая ставка по кредиту увеличивается на 0,7% годовых.

— Как можно распорядиться воинским сертификатом по военной ипотеке?

— Сегодня в России существует ряд специализированных программ кредитования военнослужащих. Их отличие от остальных ипотечных программ в том, что они позволяют приобрести военнослужащим жилье в самом начале службы. Это возможно за счет того, что первоначальный взнос и платежи за военнослужащего вносит государство — за счет средств, учтенных на специальном именном накопительном счете. У АИЖК с 2007 года действует программа «Военная ипотека». Принять участие в ней могут военнослужащие, ставшие участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС), независимо от того, признаны они нуждающимися в жилье или нет.
/>http://www.rg.ru/2013/10/31/kvartira.html

Скарлетт · Ноябрь 1, 2013

Банкир: в России жилье становится все менее доступным

Доступность жилья в России падает даже в условиях роста объемов выдачи ипотечных кредитов. Об этом сообщил президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин, передает РИА Новости.

«Может быть, это парадоксально, но сейчас рост ипотеки экстенсивный», — заметил эксперт. Это связано с тем, объяснил банкир, что «люди перестали бояться ипотеки» и ипотечные кредиты теперь берут молодые россияне. С другой стороны, замедлившийся рост ВВП и промышленного производства способствует реальному снижению доходов граждан, указал Крысин. По его мнению, нынешний рост происходит за счет прошлых лет.

Рост объемов выдачи ипотеки не будет замедляться, полагает Дмитрий Тарасов, возглавляющий отдел прогноза анализа департамента стратегии и развития Сбербанка России. Впрочем, по его словам, может уменьшиться количество кредитов. Вице-президент банка Петрокоммерц Сергей Постнов в ходе дискуссии высказал мнение, что ипотека вряд ли сможет стать доступной за счет искусственного снижения процентных ставок. Он отметил, что одним из основных дайверов на ипотечном рынке будет оставаться стоимость нефти и доходы, получаемые от ее продажи.

По поводу доступности жилья ранее высказался заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин. Он заявил, что столице вовсе не нужны такие дома, так как это спровоцирует наплыв мигрантов, и высокая стоимость жилья является сдерживающим фактором для иностранцев.

Как пишет BFM.Ru, первый вице-премьер России Игорь Шувалов 21 октября 2013 года поручил профильному совету определить категории граждан, которые смогут участвовать в программе доступного жилья. Прежде проекты в рамках этой системы работали так: либо речь шла о строительстве и продаже недорогих домов, либо о субсидировании тех, кто не может себе позволить квартиры. Предполагается, что изменения совместят уже существующие подходы, и тогда жилье будет строиться для отдельной группы россиян.
/>http://www.bfm.ru/news/234891?doctype=news

Скарлетт · Ноябрь 1, 2013

Ипотека уходит в новостройки

В 2014 году ее доля в общем объеме выдачи жилищных кредитов может вырасти до 40%

Темпы выдачи кредитов на первичное жилье бьют рекорды: по данным рейтингового агентства «Эксперт РА», за первое полугодие объем выданных кредитов на строящееся жилье составил 162 млрд рублей, увеличившись на 46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кредиты на первичку растут опережающими темпами. По данным Банка России, за первое полугодие 2013 года в общей сложности банки выдали ипотечных кредитов на 542,5 млрд рублей, что лишь на 25,5% больше, чем за тот же период 2012-го.

При этом, как показывает статистика регулятора, темпы выдачи ипотеки в целом от года к году замедляются. Так, прирост объема выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2012 года по сравнению с тем же периодом 2011 года составил 59,11%, за шесть месяцев 2011-го по сравнению с 2010-м — 103,72%.

Аналитики «Эксперт РА» связывают общее замедление ипотечного рынка с тем, что потенциал роста уже в значительной степени исчерпался. Свою роль сыграли и повысившиеся ипотечные ставки — процесс удорожания кредитов на жилье длился с начала 2012-го по II квартал 2013 года. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам за этот период увеличилась с 11,9% (февраль 2012 года) до 12,8% (по итогам первого полугодия 2013-го).

В следующем году, по прогнозам «Эксперт РА», при пессимистичном прогнозе рост рынка составит 15%, при оптимистичном — 20%. На фоне замедления ипотечного кредитования в целом в «Эксперт РА» фиксируют рост доли кредитов на приобретение жилья в новостройках. На данный момент, согласно исследованию агентства, на них приходится около 30% от общего объема выданных ипотечных кредитов, в следующем году, согласно прогнозам, доля первички может вырасти до 40%.

По мнению экспертов, смещению акцента в пользу новостроек способствует динамичный рост строительной отрасли. Так, в Москве предполагается возвести в 2013 году более 3,4 млн кв. м жилых новостроек, что на 32% больше, чем годом ранее.

По словам замначальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Натальи Кулагиной, популярность кредитов для покупки новостроек прежде всего обусловлена привлекательностью данного вида недвижимости, что связано в том числе с широким ассортиментом предложений.

Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов указывает, что до 2011 года кредитование банками первичного рынка жилья сдерживал существенный объем просрочки в этом сегменте.

— Сейчас по сравнению с посткризисным периодом (2010—2011 годы), — говорит Павлов, — уровень просрочки по ипотечным кредитам на покупку жилья как в новостройке, так и в целом по рынку снизился. По данным ЦБ, за год просроченная задолженность по ипотеке показала отрицательную динамику (-9%), а ее доля снизилась с 2,7 до 1,8%.

Несмотря на рост доли кредитов на строящееся жилье в объеме ипотеки, эксперты не ожидают ухудшения качества этих кредитов. Банки, наученные опытом кризисного, 2008 года, стали более тщательно подходить как к аккредитации застройщиков, так и к контролю использования ими кредитных средств, указывают аналитики «Эксперт РА».
/>http://izvestia.ru/news/559882

Ипотека дешевеет

Ставки по ипотечным кредитам снижаются более полугода. И хотя до обозначенной президентом цели в 6% годовых еще далеко, лучшие ставки в рамках предновогодних акций достигли 10—11%

Ипотека в российских банках долго дорожала: по данным ЦБ, с ноября 2011 г. по март 2013 г. средняя ставка выдаваемых банками рублевых жилищных кредитов выросла с 11,6 до 12,9% годовых. Аналитик АИЖК Михаил Гольдберг объясняет тот рост напряженной ситуацией с ликвидностью из-за нестабильности на мировых финансовых рынках. С апреля ситуация начала меняться. Стоимость фондирования упала, банки накопили денег и начали смягчать условия кредитования. Средняя ставка по ипотеке к сентябрю снизилась на 0,5 процентного пункта до 12,4% годовых. Это позволяет стабильно наращивать выдачу ипотеки даже на фоне замедления экономического роста, констатирует Гольдберг. За восемь месяцев банки выдали 800 млрд руб. ссуд на покупку жилья — почти на 40% больше, чем за аналогичный период 2012 г. К концу года объем выданных ипотечных займов достигнет 1,2—1,3 трлн руб., прогнозирует АИЖК.

Этому способствует снижение ставок, которое ускоряется перед Новым годом: банки наперебой предлагают заемщикам праздничные условия.

Акции, снижающие ставки по рублевым ипотечным кредитам (для всех или для определенной группы заемщиков и объектов недвижимости), начались в сентябре в «ВТБ 24», Банке Москвы, Промсвязьбанке, «Дельтакредите», банке «Петрокоммерц», Московском кредитном банке, МТС-банке и др. В среднем ставки в них снижены на 0,5—2 п. п.

Лидер рынка — Сбербанк продлил до Нового года акцию для молодых семей, в рамках которой ипотека на готовое жилье выдается со скидкой к стандартной ставке до 1,75 п. п. (для молодой семьи без детей или с одним ребенком) и до 2,5 п. п. при наличии двух и более детей. В итоге минимальная ставка составит 10,5% годовых. Кроме того, Сбербанк продлил выдачу ипотеки на строящееся жилье на условиях: ставка — 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос — от 12% стоимости жилья (программа «12 × 12 х 12»).

Очередные, в основном предновогодние, скидки на ипотеку посыпались в октябре. К примеру, «Ак барс» недавно предложил программу «Просто гениально» для покупателей вторичного жилья, готовых первоначально внести 50—70% стоимости приобретаемой недвижимости. Кредит им банк выдает на срок до 10 лет всего под 10% годовых.

Кроме того, банк «Дельтакредит» еще раз снизил ставки по ипотеке на 0,5 процентного пункта, «МДМ банк» — на 0,25—0,5 п. п. (в зависимости от региона), «СМП банк» — на 0,25—3 п. п., «Юникредит банк» — на 1—1,5 п. п. Ранее одобренные заявки на ипотеку будут профинансированы на новых условиях, если заемщик выйдет на сделку до Нового года, обещает представитель «Юникредит банка». Все эти акции действуют до 31 декабря 2013 г.

«Большинство покупателей недвижимости хотят закрыть свои сделки до конца года, это важный психологический момент — не забирать с собой в новый год нерешенные проблемы. Чтобы помочь им быстрее выйти на сделку, мы снижаем процентные ставки до 11% в рублях по ссудам на 15 лет», — объясняет директор департамента розничных сегментов и маркетинга «Юникредит банка» Светлана Пирожкова.

А вот Номос-банк снизил ипотечные ставки «на постоянной основе»: по программам на новостройки — на 0,75—2 п. п., по остальным кредитам — на 0,25—1,25 п. п. Теперь по программе на приобретение квартиры или последней доли в квартире на вторичном рынке ставки составляют 12,25—13,75% годовых и 12,75—13,75% — при использовании материнского капитала в качестве первоначального взноса. На 1,5 п. п. снизил ипотечные ставки по ряду программ Инвестторгбанк. (Ставки ипотечных кредитов с учетом предновогодних акций — см. таблицу.)

«Некоторые банки вместе со снижением ставок смягчают требования к заемщикам, в частности, уменьшают сроки рассмотрения заявлений на кредиты, а также соглашаются принимать в качестве документа, подтверждающего платежеспособность потенциального заемщика, справки о доходах в свободной форме вместо 2 НДФЛ», — делится наблюдениями директор департамента мониторинга финансовых рынков маркетингового агентства Marcs Наталья Абрамова.

Нынешнее снижение ставок скорее тренд, чем сезонное явление, считает начальник управления методологии департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов. По словам банкиров, сейчас многие банки вынуждены диверсифицировать бизнес, смещая приоритеты от необеспеченных потребительских и карточных кредитов в пользу менее рисковой ипотеки.

Так что к новому году ипотека вполне может подешеветь еще примерно на 0,5% годовых, предполагают аналитики. В итоге средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года, составлявшая на 1 сентября 12,7% годовых, к январю опустится до 12,4—12,5%, прогнозирует Гольдберг. По его словам, если макроэкономическая ситуация останется спокойной, снижение ставок по жилищным кредитам продолжится и в первой половине будущего года, но вряд ли ипотека будет дешеветь так же быстро, как в середине 2013 г.
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/561611/ipoteka-desheveet

Скарлетт · Ноябрь 5, 2013

Доходный съем

Сберегать в недвижимости — спорная идея. Особенно рискованная в сегодняшней Москве. Для Homo Economicus выбор очевиден: сейчас гораздо выгоднее снимать квартиру, чем покупать.

Российские социологи выяснили: потенциальные ипотечные заемщики — финансово самые безграмотные. Те, кто уже взял ипотеку,— чуть грамотнее, а максимальный уровень этого показателя отмечен у тех, кто не собирается пользоваться этим продуктом. Таковы некоторые результаты недавнего исследования ВЦИОМа «Представления россиян об ипотеке как о способе улучшить жилищные условия».

Хотя цены на жилье в Москве явно завышены, люди продолжают брать ипотечные кредиты. Любимая мантра риэлторов «Недвижимость — низкорискованный защитный актив, который позволяет уберечься от кризиса» убеждает многих. Раньше добавляли, что недвижимость обладает еще и высокой доходностью, теперь это услышишь не часто.

Разумеется, это чепуха. Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой (в идеале нулевой) вероятностью дефолта и высокой ликвидностью (то есть он может быть быстро продан при большом объеме продажи). В мире не так много таких активов, прежде всего это государственные или корпоративные облигации первоклассных заемщиков. В сегодняшних российских реалиях для розничных инвесторов за низкорискованные активы могут сойти рублевые или валютные (для опасающихся девальвации рубля) депозиты в банках до 700 тыс. руб.

Недвижимость же ни одному критерию, увы, не соответствует. Наоборот, она — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. В условиях кризиса недвижимость быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее часто можно только с большим дисконтом.

Два дохода от квадрата

От недвижимости можно получить два вида дохода. Первый — это квазификсированный доход от сдачи в аренду. Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует. Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве, по данным irn.ru, она составляет 5% в год в рублях, по расчетам Global Property Guide Research — 3,8% в долларах (ниже всего в Монако — 1,9%, больше всего в Молдове — 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 млн руб. в Москве можно сдать за 45 тыс. руб. в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры.

«При инвестировании в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду необходимо понимать, что окупится такая покупка нескоро. В среднем прибыль от сдачи квартиры в аренду — 4% годовых,— отмечает гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.— Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств. Аренда жилья в центре притяжения трудовых потоков — столице — будет актуальна и в будущем».

«Рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам,— не вполне согласен с ней руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.— То есть в целом положить сумму в банк выгоднее, чем купить квартиру».

Остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости,— рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры.

Однако цены рискованного актива волатильны — доказано массой примеров пузырей на рынке недвижимости. «Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер,— замечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Александр Лебедев.— Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения».

Оценка того, что «всегда в цене»

Как оценить возможный перегрев, завышены цены или, наоборот, занижены? Экономисты знают несколько инструментов. Простейший — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E. Проще говоря, низкий рентный доход уже сам по себе может говорить о возможной переоценке недвижимости (см. графики 2 и 4).

По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.

Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно- 22, то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.

Вообще, стоимость аренды — очень хороший индикатор реальной стоимости жилья. В отличие от цен на квартиры она формируется на более свободном рынке и сильнее зависит от текущей экономической ситуации, главным образом от доходов населения. На рынке аренды никогда не было пузырей, на нем практически невозможно использовать ключевое для их формирования на рынке недвижимости кредитное плечо.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.

В Москве P/I очень высок — 22 (см. графики 1 и 3). В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько — 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — около 10. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).

Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита. Если стоимость заемных денег выше, чем рентный доход, доходы от такой сделки будут отрицательными для доли недвижимости, профинансированной за счет ипотечного кредита.

Простой пример: допустим, рентный доход (экономия от того, что не нужно снимать) — 5%, ипотечная ставка — 12%, а первоначальный взнос — 25%. Тогда заемщик получит 4% ежегодного убытка: (0,25х0,05) + (0,75х(0,05—0,12) = −0,04. Грубый пример «в деньгах»: московская квартира стоимостью 10 млн руб. будет генерировать для ипотечника с первоначальной ставкой 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. кредита убыток в размере 400 тыс. руб. ежегодно (стоимость ипотеки минус сэкономленные на аренде деньги). Те же 2,5 млн на депозите дадут приблизительно 250 тыс. руб. дохода.

Если ипотека не нужна, а условия те же: рентный доход — 5%, депозитная ставка — 10%, квартиру все равно выгоднее арендовать. Процентный доход от депозита выше рентного дохода (1х0,1>1х0,05). Пример «в деньгах»: 10 млн руб. на депозите дадут 1 млн дохода в год, квартира стоимостью 10 млн — только 500 тыс. руб.

Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать, чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе — выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% — убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.

Опрошенные «Деньгами» риэлторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Против статистики (см. график 5) не попрешь. Их советы, правда, смещаются в несколько иную область: они рекомендуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. «Поскольку цена квартиры в новостройке увеличивается по мере повышения стадии строительной готовности, инвестор получает прибыль за счет того, что покупает объект, допустим, на стадии котлована, а продает квартиру в уже готовом доме. Фактически прибыль инвестор получает не в результате роста рынка в целом, а благодаря увеличению цен в рамках одного конкретно взятого проекта по мере завершения строительства»,— считает Софья Лебедева.

В этом случае покупатель принимает на себя большие риски, по сути, это покупка не квартиры, а фьючерса на нее. «Примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства»,— предупреждает Олег Репченко.

Толкование иррационального

Объяснений тому, что люди продолжают лезть в ипотечное ярмо, много: потенциальные заемщики помнят об успехе тех, кто брал ипотеку в начале и середине 2000-х, ведь с тех пор цены серьезно выросли: «Тогда люди взяли ипотеку и выиграли, значит, и у нас так получится».

«Значительную роль играет низкий уровень доверия населения к альтернативным инструментам инвестирования, что также создает дополнительный спекулятивный спрос на рынке недвижимости,— считает Александр Лебедев.— Кроме того, можно говорить и об избытке теневых капиталов, «парковать» которые довольно удобно и на рынке недвижимости».

Еще один фактор — психологический, стиль жизни и привычки. «Выгодность аренды или покупки определяется несколькими факторами: платежеспособностью инвестора, сроком инвестирования, мобильностью стиля жизни. Приобретение недвижимости диктует оседлость»,— отмечает партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова.

Это объяснение вполне укладывается в рамки «пирамиды Маслоу». Люди психологически чувствуют себя более защищенными в своей квартире. Потребность в безопасности — вторая в иерархии, сразу после физиологических нужд. Действует еще и традиционно слабая защищенность и частая неформальность арендных контрактов в России.

Проблема еще и в том, что ситуация начала 2000-х по ряду показателей в корне отличается от текущей. Тогда страна испытывала восстановительный бум после кризиса 1998-го, цены на нефть обновляли все новые максимумы, ВВП рос на 6—7% в год, доходы — еще сильнее. Сама недвижимость при этом была относительно недооцененной. Теперь же недооцененность сменилась переоцененностью, а экономические перспективы былого оптимизма не внушают. Рост ВВП и реальных доходов застопорился, цена нефти колеблется вокруг высочайшего показателя $110 за баррель Brent вот уже около трех лет, но не растет. Комбинация сверхвысокого спроса вместе с необходимостью парковать где-то капитал, притекающий в страну в связи со сложившимся в начале и середине 2000-х высоким профицитом по текущему счету, была основным драйвером того роста. Но сегодняшняя экономическая стагнация на фоне переоцененной недвижимости — это уже совсем другая история.

Еще одно важное различие между периодом бурного роста цен в 2000-х и сегодняшним днем, а также перспективами ближайшего десятилетия — демография. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 80-е, период мини-бэби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 80-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Однако уже сейчас многочисленное поколение 80-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 90-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20—34 года в Москве к началу 2020 года сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44,0% (в 1,78 раза). Аналогичные процессы произойдут и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20—29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать. Разве что мигрантам из демографически более благополучной Средней Азии, легальным и нелегальным, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.

Конечно, может случиться чудо в виде нефти по $150—200 за баррель, и мы в таком случае увидим рост цен на недвижимость. Но вероятность этого события невелика. Скорее наоборот, нас ожидает коррекция. «При серьезном ухудшении макроэкономической конъюнктуры, глобальной рецессии, новой волне кризиса цены на недвижимость отреагируют снижением процентов на двадцать. Если человек располагает суммой, достаточной для покупки квартиры, эти деньги можно положить в банк — проценты в этом случае полностью покроют затраты на аренду квартиры, которую можно было бы купить на эту сумму, и даже что-то останется»,— считает Олег Репченко.
/>http://kommersant.ru/doc/2320441

Помощь проекту

Объявления

Правила форума 24.09.2020

F.A.Q. для новичков 24.09.2020

Ипотека

486 сообщений в этой теме

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение