Ипотека

[Скарлетт 19 536]

Ипотечная мода

Около 70% игроков рынка ипотеки – это банки с госучастием. Впрочем, остальные игроки, довольно ревниво относящиеся к своим конкурентам, останавливать развитие кредитных программ не собираются. Ипотека – продукт востребованный и перспективный, особенно на фоне сокращающегося потребительского кредитования.

Тенденции, возможности и риски ипотечного кредитования обсудили на 4-й конференции «Ипотека в России», организованной рейтинговым агентством «Эксперт РА».

Осторожно: новостройка

«Ситуация на рынке ипотеки довольно стабильная, хотя есть моменты, которые вызывают опасения», – сообщил заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

Качество ипотечных портфелей находится на хорошем уровне, а сам рынок ипотеки по сравнению с прошлым годом замедлился в два раза. По мнению спикера, уменьшение объемов выдачи кредитов – явление позитивное, поскольку «снижает риски перегрева рынка».

Опережающими темпами растет ипотека на новостройки. Сейчас в общем объеме ипотечного кредитования она составляет 30%; а к концу следующего года может вырасти до 40%.

Новостройки стали покупать чаще (в том числе в кредит) благодаря росту жилищного строительства, расширению границ Москвы, снижению требований банков к степени готовности жилых домов. «Но качество девелоперов остается под вопросом, и велик уровень их кредитной нагрузки», – подчеркнул Доронкин.

Зачастую строительная отрасль непрозрачна для внешних кредиторов, отличается недостаточной проработкой проектов, низким кредитным качеством застройщиков, чувствительностью к жилищной политике регионов.

Сейчас на рынке новостроек работает много частных банков, которым, в отличие от госбанков, в случае ухудшения качества кредитного портфеля неоткуда будет взять средства для покрытия своих рисков.

«Банки должны более жестко отбирать проекты, принимая во внимание риски того или иного региона, политику его властей. Нужно преимущественно предоставлять ипотеку на покупку квартир в домах, которые строятся по 214 ФЗ», – считает спикер.

Ставки по ипотечным кредитам начали расти в прошлом году. И только совсем недавно госбанки и АИЖК дали новый «сигнал» рынку, снизив ставки на 1–2%.

За это время доля Сбербанка в общем объеме выдач несколько снизилась, а в ВТБ 24, напротив, увеличилась. Доля банков из ТОП-20, несмотря на ее значительный рост за последний год, по-прежнему остается небольшой.

По данным «Эксперт РА», «в следующем году темпы прироста ипотечного рынка составят 15–20%». Точная цифра будет зависеть от уровня процентных ставок по кредитам.

Продолжая тему новостроек, начальник отдела прогноза и анализа департамента стратегии и развития Сбербанка Дмитрий Тарасов подтвердил, что «доля первички растет достаточно быстро».

До кризиса проблемы девелоперской отрасли разрешались очень медленно, и инвесторы были плохо защищены. «Сейчас покупатели жилья находятся в оптимистичном настроении, понимая, что цены падать не будут, и покупают недвижимость», – подчеркнул представитель Сбера.

Если банки контролируют строительный проект, то его риски им понятны. Кредитной организации удобно предоставлять средства и девелоперам, и физическим лицам.

Инвестиционное желание

«У нашего населения короткая память: проходит несколько лет после кризиса, и люди забывают, что могут быть проблемы при покупке недостроенного жилья, и начинают вновь активно покупать новостройки», – заметил заместитель председателя совета директоров ГК «НДВ» Владимир Гамза.

Особенно активно покупают квартиры сейчас, когда есть гипотетические угрозы возможного кризиса и сильного роста инфляции. В результате у людей появляется «большое желание инвестиционно вложить имеющиеся деньги». «К тому же девелоперы научились работать с потенциальными покупателями и банками, и новые условия предоставления ипотеки являются достаточно приемлемыми для людей», – подчеркнул Гамза.

«Жилье премиум-класса всегда будет дорожать, его не так много, и на него всегда есть покупатели, у которых всегда есть деньги. Жилье эконом-класса тоже, скорее всего, слегка подрастет в цене», – считает эксперт.

Совсем доступное – панельное жилье – строится в основном в Московской области и «новой Москве», где спрос на такие квартиры очень высокий, поэтому они тоже могут подорожать.

«Цены на недвижимость падать не будут», – подтвердила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. При этом «ипотека на первичном рынке как способ оплаты играет ведущую роль».

Для того чтобы получить ипотеку, объект должен быть аккредитован в банке. Сейчас кредитные организации активно аккредитовывают застройщиков, особенно работающих по 214 ФЗ и уже имеющих завершенные проекты.

Чем выше степень готовности дома – тем больше банков выдают кредиты на покупку квартир в нем. Как правило, на этапе освоения территории объект кредитуют лишь 5% банков, на завершающей стадии строительства – уже 90%.

«Конкуренция банков приведет к льготным условиям кредитования, а увеличение объемов жилья эконом- и комфорт-классов – к росту количества ипотечных сделок», – полагает Лебедева.

«Никакой конкуренции в строительстве у нас нет. Если в регионах меняется руководитель, то меняется и строительная отрасль. Когда будет нормальная конкуренция, тогда будут и нормальные цены на недвижимость», – уверен вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.

Почти за всеми строительными компаниями стоят два госбанка, представители которых входят в их советы директоров. «Эти два «финансовых контролера» предостерегают нас от ситуации 2008 года».

Ипотека в законе

Закон о потребительском кредитовании, который, не исключено, появится уже скоро, будет затрагивать в том числе и ипотеку.

По новым правилам кредитный договор должен будет содержать индивидуальные и общие условия. Также закон вводит ограничение полной стоимости кредита. Для ее расчета средние процентные ставки за квартал будут умножаться на одну треть. Полученная цифра и будет являться максимально возможной ставкой на следующий квартал.

«К сожалению, никакой ясности с взиманием банковских комиссий законопроект не приносит. Для ипотеки вводится пока право на получение компенсации за досрочный возврат кредита, размер которой не может превышать 1% от досрочно возвращаемой суммы», – сообщил вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Еще одна новая норма – возможность отказа от заключенного кредитного договора в течение 10 дней с момента получения денежных средств. «Нигде в мире в отношении ипотеки такой отказ не действует», – сообщил Иванов.

Также спикер рассказал об уступке прав требования по кредитам. Согласно законопроекту, «согласие на уступку прав по потребительскому кредиту должно быть получено у заемщика при заключении кредитного договора».

Очень важно, что закон будет применяться только к тем договорам, которые были заключены после его вступления в силу. То есть «старые» кредиты будут жить по старым правилам.

Что касается закона о банкротстве, то его все еще продолжают обсуждать в Госдуме. «Сейчас, – рассказал Олег Иванов, – лимит входа в банкротство уже увеличен до 300 тыс. рублей».

Ипотечный «энергетик»

Средняя сумма ипотечного кредита довольно быстро растет и сейчас составляет 1,6 млн. рублей. Но такой показатель, как соотношение ипотеки и ВВП в России по сравнению с западными странами низок: всего 3%.

«Сейчас, несмотря на рост ипотеки в стране, доступность жилья падает. Нужно включить механизмы, которые помогут стране выйти из кризиса, и тогда доступность жилья будет расти. Важно, чтобы ипотека дала стимул для роста промышленного производства, строительной индустрии», – уверен президент Европейского трастового банка Андрей Крысин.

Одно рабочее место в строительной отрасли дает 12 рабочих мест в смежных отраслях. Так – через строительство – ипотека может стать драйвером, который стимулирует рост ВВП и промышленного производства.

«В следующем году доходы населения будут расти, значит, спрос на ипотеку должен быть, по крайней мере, стабильным», – отметил президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.

По его мнению, «на рынке секьюритизации наблюдаются разнонаправленные тенденции. Госбанки этим не занимаются, поскольку ресурсы за счет секьюритизации им сейчас не нужны».

Тем не менее, рынок секьюритизации растет: в этом году было проведено уже пять таких сделок.

Этому способствовала программа АИЖК, а также Центральный банк, который сейчас включается в процесс рефинансирования под залог ипотечных ценных бумаг.

Но самое главное – это макроэкономика. «Если она тормозит, то это создает определенные риски, связанные в том числе с обращением ценных бумаг, а также приводит к росту просрочки», – считает Анатолий Аксаков.

«Государство планирует стимулировать ипотеку и экономику на снижение ставок», – заявил Сергей Постнов (банк «Петрокоммерц»). Однако, по его мнению, здесь настораживает то, что ставки по депозитам составляют сейчас 10–11%. Кредитные ставки никак не могут быть ниже стоимости привлекаемых банками ресурсов.

Такое «желание искусственно снизить ставки вызывает опасения с точки зрения вкладчиков. Если ипотека будет выдаваться под 5%, то депозиты должны стоить 3–4%. Готово ли наше население нести вклады под такие проценты?» – спросил Постнов.

«Я думаю, что в этом и следующем году сильного понижения ставок не будет. Ниже 12% они не могут снизиться в силу объективных причин», – предположил эксперт. По его мнению, «пока нефть стоит $100–110, с ипотекой должно быть все нормально; ставки будут находиться в имеющихся рамках, возможно лишь их незначительное понижение».
/>http://bankir.ru/novosti/s/ipotechnaya-moda-10058947/#ixzz2jwINjmhN

[Скарлетт 19 536]

Как избежать самых распространенных ошибок, покупая недвижимость за рубежом

В 2008 году певица Лолита Милявская купила апартаменты недалеко от болгарского курорта Солнечный Берег. Низкая цена вскружила ей голову, поэтому звезда поспешила заключить сделку, даже не прочитав контракт. Позже выяснилось: в договоре написано, что управляющая компания по своему усмотрению может увеличить стоимость содержания, так что на собственников обрушились неожиданные расходы. Вдобавок в 500 м от комплекса оказались сооружения для очистки сточных вод и свиноферма, из-за чего среди жильцов распространились инфекции.

Лолита — не единственная звезда, понесшая потери от покупки зарубежной недвижимости. Другие знаменитости и простые люди тоже совершают промахи. Эксперты Tranio.Ru предлагают рекомендации, как избежать самых распространённых ошибок.

Не пренебрегайте помощью профессиональных риелторов

Многие покупатели, желая сэкономить, пытаются обойтись без помощи агентов. Но без опытного риелтора не получится найти нужный объект по адекватной цене, а также защититься от «подводных камней» и недобросовестных продавцов.

«Лицензированный маклер отвечает за чистоту сделки и гарантирует перед законом правильность оформления. Он обеспечивает страховку, пресекающую возможные ошибки в сделке, а в случае проблем гарантирует компенсацию клиенту»,— говорит Вера Скала, директор компании Austria Real.

Бывали случаи, когда россияне, покупая без риелторов, нарывались на мошенников. Получив задаток, те продавали недвижимость другим клиентам, и неудачливые покупатели не могли вернуть деньги.

По словам Веры Скалы, ошибкой также будет отказ от экспертной оценки при покупке крупных и дорогостоящих объектов недвижимости.

Не вкладывайте средства в ненадежные проекты в кризисных странах

Не стоит вкладывать средства в ненадежные проекты — объекты off-plan в странах, охваченных кризисом.

«В Испании и Болгарии покупатели часто совершают ошибки, когда торопятся и приобретают квартиры на этапе строительства. В этих странах сроки сдачи дома могут сильно затянуться в связи с экономическим кризисом и тяжелой ситуацией на рынке недвижимости»,— говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. Порой вместо обещанных 12—18 месяцев покупателям приходится ждать завершения строительства от трех до пяти лет.

Учитывайте планы строительства

Часто люди не учитывают планов развития района или квартала, в котором они покупают жилье. Они могут купить квартиру рядом с живописным парком, но вскоре парковая зона превратится в строительную площадку, где вырастет торговый центр или многоэтажный дом.

В Болгарии и Египте были случаи, когда люди покупали жилье, расположенное якобы на первой линии у моря, а некоторое время спустя появлялась новая «первая линия» с еще одним рядом домов, загораживающим вид на море.

Прежде чем купить недвижимость, уточните в местном муниципалитете планы строительства и обустройства окрестностей на ближайшие несколько лет.

Не стоит чрезмерно доверять объявлениям в Интернете

Илзе Мазуренко, совладелица компании Baltic Sotheby’s International Realty, не советует судить о рынках недвижимости только по объектам, представленным на сайтах: «Порядка 30% объявлений на подобных порталах — это блеф, никто ни за что не отвечает. Информацию может разместить кто угодно. В реальности цена недвижимости определяется рыночной ситуацией — по заключенным сделкам, а не по заявленным на сайте ценам. Стоимость выставленных предложений, как правило, бывает на 25—30% выше настоящей цены продажи».

Кроме завышенных цен, в Интернете может встретиться прочая недостоверная информация. Некоторые продавцы размещают ложные сведения о характеристиках недвижимости или рекламируют уже проданные объекты.

Предусматривайте расходы на покупку

Иногда при планировании бюджета покупатели забывают, что придется заплатить около 10% сверх цены. При заключении сделки оплачиваются услуги риелторов, юристов, нотариусов, а также налог на передачу прав собственности (в некоторых странах — гербовый сбор). При приобретении первичной недвижимости взимается НДС, хотя в некоторых странах он включен в стоимость объекта.

Планируйте расходы на содержание

Многие сравнивают расходы на аренду и ипотеку, склоняются в пользу последней и зачастую ошибаются, потому что забывают учесть расходы на содержание. Коммунальные услуги и поддержание порядка в доме ежегодно обходятся в 1—3% от его стоимости. Если недвижимость стоит 500 тыс. долл., вам придется платить за содержание около 2 000 долл. в год.

Марина Монпрофи, руководитель департамента по работе с русскоязычными клиентами компании «Кабинет T2I», во Франции советует обращать внимание на качество здания в целом, потому что в этой стране ремонт проводится за счет жильцов: «План работ на следующий год утверждается на общем собрании жильцов, которое проводится один или два раза в год. Покупатель не обязан платить за то, за что он не проголосовал. Нужно посмотреть на состояние фасада и лифта».

Русские покупатели обычно склонны выбирать участок земли в 20 соток, дом площадью не менее 300 м² или квартиру от 120 м², хотя часто не используют большýю часть этой площади.

По словам Юрия Константиновского, директора департамента по связям с представительствами Leanga Costablanca, и земля, и дома в Испании стоят недешево. Если у вас большой участок земли, расходы на полив будут велики, и услуги садовника тоже обойдутся дорого. Сами испанцы предпочитают строить дома на участках 5—10, максимум 12 соток. Что до квартир, то испанцы приходят домой, только чтобы переночевать. «Наверняка в Испании вы будете вести такой же образ жизни, как местные жители, особенно во время краткого отпуска. Поэтому не стоит покупать хоромы, а лучше ограничиться жильем необходимого размера»,— советует Юрий Константиновский.

Внимательно изучайте документы

Некоторые покупатели не считают нужным вникать в бумажные дела, как Лолита Милявская. Они бегло просматривают документы и не читают написанное мелким шрифтом. Впоследствии это может обернуться непредвиденными статьями расходов.

Например, одна супружеская пара из России приобрела квартиру площадью 80 м² в болгарском Созополе. Покупатели не стали досконально изучать документы и пропустили небольшой абзац о том, что помимо расходов на обслуживание апартаментов им придется платить за аренду земельного участка площадью 160 м².

При необходимости задавайте вопросы продавцу и попросите время для внимательного ознакомления с документами, которые обязательно должны быть переведены на русский язык.

Уточните условия получения ВНЖ

Некоторые уверены, что при покупке жилья за рубежом они автоматически получат визу, ВНЖ или даже гражданство в той или иной стране. Однако недвижимость не имеет отношения к иммиграционному статусу. Зачастую покупатели приобретают неликвидное жилье ради получения ВНЖ, не учитывая многих нюансов. ВНЖ при покупке недвижимости можно получить только в нескольких странах, среди которых — Болгария (если стоимость объекта — не менее 300 тыс. евро), Латвия (минимальная сумма — 70 тыс. евро) и Португалия (стоимость объекта — от 500 тыс. евро).

«Иногда в Латвии в стоимость недвижимости включается дорогостоящий ремонт, поэтому реальная стоимость может оказаться недостаточной для получения временного вида на жительство»,— говорит Илзе Мазуренко.

Не поддавайтесь эмоциям

Большинство сделок россиян за рубежом заключаются под наплывом эмоций. Покупателю может понравиться первый же дом, который он увидел. Однако перед тем, как подписывать договор, стоит сравнить не менее 7—10 объектов.

«Когда в прошлом году я покупала домик в Испании, риелтор в первый же день показал мне бунгало с видом на море и садиком, в котором цвели розы. Мне настолько понравился тот дом, что я была готова сразу же купить его. Однако консультанты Tranio.Ru, которые помогали мне выбирать недвижимость, посоветовали не торопиться и рассмотреть еще хотя бы три или четыре варианта. Я посмотрела пару других объектов и поняла, что первый дом был не так хорош, как показалось вначале. Например, в нем была слишком маленькая кухня и только одна душевая, зато пришлось бы доплатить пару тысяч евро за пользование общим бассейном, а это мне совсем не нужно, потому что рядом море»,— рассказывает Елена Кондратьева, купившая недвижимость в Торревьехе.

Трезво оцените преимущества и недостатки жилья на первой линии

Многие наши соотечественники считают, что 200—300 метров от моря — это далеко, поэтому надо покупать жилье у самой кромки воды. Однако у недвижимости, расположенной у пляжа, много недостатков. Дома и квартиры на первой линии моря баснословно дорогие: например, во Франции они стоят в среднем на 50% дороже, чем объекты в нескольких сотнях метров от воды. Также они подвержены воздействию морского ветра и соли, которая разъедает металлические детали балконов, антенн и оконных решеток. Кроме того, песок с пляжа постоянно попадает внутрь дома.

«Чуть дальше от моря — и цена будет существенно ниже, и природное воздействие на дом гораздо меньшим. А к морю вы с удовольствием прогуляетесь пешком. 10—30 минут прогулки пойдут на пользу вашему здоровью»,— советует Юрий Константиновский.

Изучите валютный рынок

Дата совершения сделки зачастую на несколько месяцев отдалена от момента, когда вы решили купить дом. Валютный рынок не стоит на месте, и даже небольшое колебание курсов при переводе денег за рубеж может заметно сказаться на стоимости покупки недвижимости.

Стоит заранее договориться о фиксированной ставке обменного курса валют и нанять валютного маклера. Был случай, когда во Франции с помощью такого специалиста британские покупатели коттеджа стоимостью 200 тыс. евро сэкономили 2 000 евро.

Не затягивайте время

Ошибка российских покупателей состоит в том, что они требуют слишком много времени на раздумья: выбирают квартиры по фотографиям в Интернете и только потом оформляют визы и приезжают в страну. Однако собственники не будут ждать: им выгоднее продать недвижимость тому, кто обратился раньше.

Например, жилье в лучших районах Берлина порой распродается менее чем за сутки. «Если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма, и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру в очереди стоят четыре покупателя. В таких случаях немцы продают тому, кто пришел первым»,— говорит Юрий Морозов, директор компании YouLand.

Если затягивать время, можно упустить приглянувшийся дом. «Рекомендуем выделить хотя бы три рабочих дня, потратить их на просмотр 20—30 квартир, выбрать понравившуюся и начать оформление сделки. Если вам не удастся сделать выбор, и вы вернетесь к этому вопросу через некоторое время, вы будете неприятно удивлены. За те же деньги вам предложат квартиры, более удаленные от центра, в худшем состоянии и с менее привлекательным видом из окон»,— говорит Анна Левитова.

Получите правильное представление о рынке аренды

Многие наши соотечественники считают, что, купив квартиру в центре города, они смогут без проблем сдавать ее в аренду на долгие сроки. Однако, по словам Арнольда Фирта, директора агентства Mr. Haus, центральные районы крупных годов Германии, таких как Берлин, Дортмунд, Дуйсбург, Дюссельдорф, Кёльн, Франкфурт и Эссен, «оккупированы» иммигрантами из разных стран, предпочитающими краткосрочную аренду.

«Многие считают, что покупать квартиру для сдачи в аренду нужно только в крупных городах, потому что там больше желающих снять квартиру. Теоретически это так, но в больших городах много приезжих, которые сегодня сняли квартиру, а через три месяца уже уехали. Для владельца это грозит проведением ремонта и расходами на поиск нового арендатора. А в маленьком городе местные жители арендуют квартиру для себя и живут в ней всю жизнь, им нет необходимости куда-то переезжать»,— говорит Арнольд Фирт.
/>http://tranio.ru/traniopedia/tips/kak_izbezhat_samykh_rasprostranennykh_oshibok_pokupaya_nedvizhimost_za_rubezhom/

[Скарлетт 19 536]

Дефицита больше нет

На рынке жилья Москвы цены стоят, квартиры — висят, риэлторы и продавцы ждут. Эксперты уверены: это на годы

«Рынок стоит», — жалуются брокеры. «Звонков нет», — вторят продавцы квартир. Объем предложения жилья на вторичном рынке превышает объем сделок в 4 раза: 42 000 единиц против 12 000 сделок в сентябре (данные «Инкома» и Росреестра). На рынке новостроек разрыв еще больше: примерно 27 000 единиц жилья и 1300—1800 заключенных договоров участия в долевом строительстве (данные Est-a-Tet и Росреестра). Итого продается ежемесячно около 70 000 единиц, а покупается 10 000—14 000.

Стабильность не радует

Объем предложения на вторичном рынке почти не изменился с декабря прошлого года (тогда было на 3% больше, по информации «Инкома»). А количество новостроек за год, со II квартала 2012 г. по II квартал этого года, увеличилось со 121 корпуса до 145, подсчитали в Est-a-Tet. Но в прошлом году ни брокеры, ни девелоперы не жаловались на «стабильный рынок», как они деликатно называли стагнацию. Срок экспозиции б/у квартир был примерно 2—2,5 месяца.

Прошел год, и та же стабильность уже не радует продавцов. «В прошлом году рост цен на вторичном рынке Москвы составил 6%. В этом году я прогнозировал 2—4%, но по факту с начала года цены увеличились всего на 1%», — комментирует Александр Пыпин, директор аналитического центра «Гдеэтотдом.ру». «Рост на 1% мы ростом не называем. При учете инфляции это означает снижение цен», — замечает руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов. Зато вырос срок экспозиции квартир, по данным Est-a-Tet, с прошлогодних 2—2,5 месяца до 4—5. По информации агентства недвижимости «Савва», 103 дня в сентябре, 125 дней в августе.

Рекордный объем сделок в 2012 г. в сочетании с ростом сроков экспозиции говорит о том, что продавцов на рынке стало много больше. «В голове рисуется что-то вроде «москвичи хотят избавиться от своих квартир», но в это не слишком верится», — размышляет Пыпин. По мнению Таганова, стагнация продлится еще 5—10 лет.

Областные страдания

Подмосковный рынок вторичного жилья находится в более глубокой «стабильности», там сроки экспозиции удлиняются уже третий год. Эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис» подсчитали, что за три года срок экспозиции квартир на вторичном рынке Подмосковья вырос в 1,5 раза — с 75 дней до 97.

Увеличение сроков экспозиции вынуждает продавцов идти на уступки. За три года «дисконт» от стартовой цены комнат и 3-комнатного жилья вырос почти в 1,5 раза до 3,7%. В Москве, по данным Таганова, торг составляет 5%.

Магнит внимания

В московской стагнации виноват не только мировой кризис. Локальные факторы тоже против продавцов вторичного жилья. Новостройки столицы и области — сильнейший магнит для покупательского внимания и денег. В 2013 г. объем вводимого жилья в Москве и Подмосковье в сумме может достичь 10 млн кв. м, напоминает Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль — сеть офисов недвижимости». Первичный рынок со все новыми продуктами, форматами, ипотечными программами, невысокими ценами и агрессивной рекламой оттягивает потребителей со вторичного рынка, говорит Пыпин. Многие предпочитают переехать за МКАД, нежели поступиться какими-то характеристиками квартиры, например качеством дома, общей площадью, размерами кухни, подтверждает Шленов.

На вторичном рынке в пределах МКАД, по информации «Инкома», средняя стоимость жилья по итогам сентября составила 176 000 руб. за 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м в квартирах экономкласса достигла 160 000 руб., комфорт-класса — 173 000 руб. В новостройках средняя цена 1 кв. м (без учета элитных проектов) составила 180 000 руб., в классах стандарт и эконом — 136 000 и 103 000 руб. соответственно. Подмосковные новостройки дешевле в 2 раза — примерно 73 000 руб. за 1 кв. м, подсчитали эксперты информационно-аналитического центра «Пересвет-инвеста».

На графике аналитического центра «Гдеэтотдом.ру» видно, как к началу сентября «вдруг» выросли цены на 5000—8000 руб. за 1 кв. м. Видимо, продавцы рассчитывали на начало делового сезона. Но не случилось. И уже в октябре кривая цены сползла обратно — на летний уровень в 165 000 руб. за 1 кв. м. Это традиционное поведение продавцов, склонных переоценивать свое жилье, комментирует аналитик «Гдеэтотдом.ру», они не учитывают экономические реалии. Если раньше рынок мог проглотить жилье по повышенным ценам, то сейчас — нет.
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/566851/deficita-bolshe-net

[Скарлетт 19 536]

Жилье на ипотечной тяге

Как девелоперы будут стимулировать спрос

Летний всплеск инвестиционного спроса на жилье сменился ипотечными сделками, которые заключают те, у кого денег совсем немного. Теперь девелоперам предстоит понять, как в этих условиях скорректировать ценники и объемы предложения.

Предолимпийское спокойствие

С началом делового сезона ожидаемого всплеска покупательской активности не случилось, констатируют эксперты. И теперь затишье продлится как минимум три-четыре месяца. Во-первых, впереди Новый год и рождественские каникулы — время ожидаемо мирное, в том числе на финансовых рынках. А тут еще Евросоюз развернулся в сторону экономического роста, что добавляет инвесторам уверенности в зарубежной недвижимости, которая периодически перетягивает на себя часть московского спроса.

Что же касается России, то здесь до сочинской Олимпиады никакой кризис невозможен, считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». А раз так, то всерьез об оживлении покупательского интереса можно будет говорить не раньше марта. Хорошо бы к тому моменту не произошло затоваривания рынка, поскольку московские девелоперы активно занялись реновацией промзон, и таким образом масштабность проектов существенно выросла. «Метриум Групп», например, прогнозирует, что только до конца этого года на рынок выйдет более 20 новых московских объектов с апартаментами, причем общая площадь самого крупного из них — 1,78 млн кв. м.

В таких условиях и сейчас, и в ближайшем будущем застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен для поддержания стабильных темпов продаж. Сейчас, по свидетельству Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group, цены стоят, а если и растут, то инфляцию не обгоняют. При этом платежеспособный спрос стал сильно зависим от ипотеки, продолжает эксперт. По словам Блинова, доля сделок по ипотечным схемам достигает 70%. Для сравнения, в конце лета доля ипотечных договоров в общем количестве сделок не превышала 46%.

Дешевое пока покупают

За последнее время количество новостроек экономкласса в Москве выросло настолько, что цены в сегменте естественным образом стали падать, считают в ГК МИЦ. За октябрь снижение составило 4,3%. Но в целом за год, продолжают аналитики компании, в сегменте наблюдается умеренный рост: 5,8%. Иного мнения придерживаются в «Метриум Групп», там в октябре выявили даже незначительный прирост цены — 0,5%. А вот за год цены снизились на 4,8%, говорит Мария Литинецкая, гендиректор компании. Все это происходит на фоне неплохой покупательской активности: по данным аналитиков «Метриум Групп», объем предложения в экономклассе за октябрь уменьшился почти на треть.

Комфорт-класс в столице замер: за октябрь цены выросли не более чем на 1%. За год повышение более существенное, но эксперты оценивают его по-разному. По данным ГК МИЦ, оно составило всего 3%, зато в «Метриум Групп» насчитали целых 13,5%. Объем предложения в сегменте за октябрь немного уменьшился, но зато за год вырос более чем в полтора раза.

Бизнес-класс в Москве за октябрь подешевел, говорят эксперты. Средняя цена метра площади в сегменте сейчас не дотягивает до 230 тыс. руб., по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», месяц назад она была выше на 3,1%. Что касается годовых значений, то тут участники рынка дают диаметрально разные оценки, называют как отрицательные цифры, так и положительные. Наиболее оптимистично настроены в «БЕСТ-Новострое», здесь подсчитали, что новые дома бизнес-класса за год подорожали на 15%.

Без элиты

В Новой Москве за год подорожали только новостройки бизнес-класса. В массовом экономклассе выход на рынок новых объектов на этапе котлована тут же опускает среднюю цену. Именно поэтому самый дешевый сегмент продолжает дешеветь. По сведениям Софьи Лебедевой, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройка», за год он потерял в цене 7,9%, а в НДВ полагают, что снижение средней цены составило чуть больше 4%. Комфорт-класс, который, по данным «БЕСТ-Новостроя», в основном расположен дальше от МКАД, чем экономновостройки, подешевел меньше: падение за год составило около 1,5%.

Премиум-класса на новых московских землях пока не строят, что неудивительно, учитывая, что обитатели добротных загородных поселков бегут отсюда, и это уже тенденция. Их можно понять: кому понравится, когда через дорогу от твоего коттеджа вырастает высотка или комплекс малоэтажек? Это уже не загородная жизнь, а смешение жанров. А оно не всякому по нраву, и тем меньше вероятность, что найдутся охотники начать здесь новую жизнь по премиальным стандартам.

Комфорт или бизнес

Что касается Подмосковья, то здесь все более предсказуемо и более стабильно: ни резких взлетов, ни падений, ни проявлений гигантизма в проектировании новых объектов. Экономкласс, по данным всех опрошенных нами компаний, вырос в среднем на 1% за октябрь и на 6,2% за год. Примерно та же картина с комфорт-классом, и только высокобюджетные сегменты продемонстрировали уверенный рост.

Цены в сегменте бизнес-класса в Московской области за год прибавили 15%, заявляет Дмитрий Котровский. Не все участники рынка с этим согласны. Например, гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш говорит о повышении цен за тот же период на 7,2%, а также наблюдает спад интереса покупателей к дорогим объектам в сегментах бизнес и премиум. «Вероятно, этот процесс обусловлен притоком качественного предложения в комфорт-классе по более низким ценам»,— предполагает эксперт. И добавляет, что по ряду существующих объектов данного класса отмечено даже снижение цен.

В целом рынок, конечно, подстегивают ипотечные программы банков, которые, кажется, вот-вот начнут рассылать рекламные SMS с текстом вроде «Вам предварительно одобрен ипотечный кредит, приходите с паспортом!». Если бы не эта активность финансистов, рынок новостроек Москвы и области действительно мог бы замереть до Олимпийских игр. Но пока этого не случилось, и девелоперы все еще чувствуют себя в безопасности.

479 165 рублей стоит квадратный метр в апартаментах премиум-класса в Москве, по данным «Метриум групп». Это на 29% больше, чем год назад. При этом средняя цена квадратного метра жилья в этом же классе составляет 667 704 рубля, свидетельствуют в компании Welhome. Квартиры премиум-класса дорожают не более чем на 5% в год.
/>http://kommersant.ru/doc/2331432

[Скарлетт 19 536]

Ипотека снижает ставки

Ставки по жилищным кредитам в рублях упали до 12,6%

Продолжая начатую в начале года тенденцию, ставка по ипотеке в сентябре вновь снизилась. На 1 октября средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях составила 12,6%. Бурный рост ипотеки стал драйвером жилищного строительства, говорится в обзоре АИЖК.

Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях снизилась до 12,6% на 1 октября 2013 года, свидетельствуют данные на сайте Центробанка. При этом в июле и августе ставка по жилищным кредитам в рублях составляла 12,7%. С апреля по май она равнялась 12,8% годовых. В марте же прошлого года ставка составляла и вовсе 12,9% годовых.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях также падает (ипотечные кредиты в отличие от жилищных кредитов берутся под залог приобретаемого жилья, в понятие же «жилищные кредиты» входят все кредиты на покупку недвижимости — «Газета.Ru»).

Как свидетельствуют данные ЦБ, ставка по ипотечным кредитам медленно, но верно идет вниз. И хотя она не снизилась в сентябре, оставшись на уровне августа в размере 12,6%, до этого ставка падала. Так, еще в апреле она составляла 12,8%, а в июле уже — 12,7%.

В целом же, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), суммарный объем ипотечного портфеля на балансах банков составил уже около 2,3 трлн рублей по итогам сентября. За последние 12 месяцев он увеличился на 597 млрд рублей.

При этом качество ипотечного портфеля в отличие от портфеля потребительских кредитов не ухудшилось. Так, за январь-сентябрь 2013 года при росте объема ипотечного портфеля более чем на 21% доля просроченной задолженности в общем объеме за этот же период снизилась с 1,9—2% до 1,7%, говорит начальник управления кредитных продуктов банка «БКС Премьер» Вячеслав Воротников.

«Активная выдача ипотечных кредитов банками связана с тем, что в отличие от беззалоговых потребительских кредитов риски невозврата их гораздо ниже. В СБ Банке уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам практически в 5 раз меньше, чем по потребительским кредитам», — объясняет начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин. По его словам, высокая конкуренция на рынке и общее снижение ставок по вкладам физлиц привели к снижению ставок по ипотечным кредитам. «Ипотечное кредитование — как продукт, предоставляемый клиентам с улицы, — в банке было приостановлено на период финансового кризиса с 2008 года и возобновлено в 2013 году. Прирост по объему портфеля по ипотеке этот год составил 120%. До конца же года планируется его увеличение еще на 25%», — рассказывает Честикин.

Другие банки также активно выдают ипотеку. Согласно обзору «Эксперт РА», в десятку крупнейших ипотечных банков по итогам полугодия вошли Банк «Санкт-Петербург» (темп прироста выдачи составил 215,2%), Райффайзенбанк (130,1%) и Ханты-Мансийский банк (116,2%). Заметно лучше рынка росли также ТрансКредитБанк (98,2%), Абсолют Банк (79%) и Нордеа Банк (61,5%).

Однако, несмотря на такие бурные темпы выдачи, частникам пока не удалось вытеснить с этого рынка госбанки. Так, первая тройка лидеров — Сбербанк России, ВТБ24 и Газпромбанк — за I полугодие 2013 года нарастила свою долю с 65% до 68% от всей выдачи ипотеки.

По словам Воротникова, снижение средней ставки по ипотеке — это следствие корректировки ставок другими игроками вслед за маркетмейкерами этого рынка — госбанками. Также, по словам эксперта, а динамику ставки повлиял запуск банками специальных программ совместно с застройщиками. Например, ВТБ24 начал проводить в сентябре специальную акцию на покупку недвижимости в новостройках: приобрести жилье в строящихся домах на срок до 7 лет можно теперь по ставке от 11,5%. В Сбербанке предложили для зарплатных клиентов банка ипотеку по ставке 10,5% годовых на срок до 10 лет.

«Традиционно осенью банки стремятся мотивировать клиентов, которые в течение года раздумывали над вопросом ипотеки, сделать выбор в пользу кредита и улучшить свои жилищные условия. Именно поэтому конец года богат на различные акции и спецпредложения», — объясняет руководитель Центра клиента блока развития бизнеса Delta Credit Алла Пермякова.

Впрочем, эксперты сомневаются, что до конца года ставки снизятся существенно. «Из-за высокой конкуренции на рынке ипотечных продуктов корректировка в сторону уменьшения процентных ставок может наблюдаться в краткосрочной перспективе, но не значительно — не более 1%, так как в целом экономических предпосылок для существенного снижения ставок на сегодняшний день нет», — говорит Максим Честикин.

В результате бурный рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства, говорится в обзоре АИЖК. Так, по данным Росстата, за 9 месяцев 2013 года за счет индустриального домостроения было введено 342,9 тысяч квартир общей площадью 19,7 млн. кв. метров. Это на 23,7% больше, чем в 2012 году. По словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, в 2010 году доля ипотечных сделок составляла 23% от общего числа всех сделок, проведенных в компании, в 2011 году — уже 31%, в 2012 -м — - 33%, а в 2013 году показатель по ипотечным сделкам достиг 43%.

Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», говорит, что на вторичном рынке городского жилья ипотеку в основном берут сегодня для того, чтобы совершить обменные операции. При этом средний размер кредита — 3,5—3,6 млн рублей. Небольшая часть ипотечных сделок также сейчас осущетвляется с инвестиционными целями, добавляет он. Для этого покупают недорогие однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры в новостройках, добавляет эксперт.
/>http://www.gazeta.ru/business/2013/11/11/5747717.shtml

[Скарлетт 19 536]

Ипотека уходит в отрыв

В 2013 году ипотека обновляет рекорд — до конца года банки выдадут минимум 1,3 трлн рублей кредитов. От перегрева рынок защищает умеренный рост цен на жилье

За девять месяцев с начала года российские банки выдали почти 560 000 ипотечных кредитов на 906 млрд руб. Это превышает показатели января — сентября 2012 г. на 17% в количественном и на 30% в денежном выражении, следует из статистики ЦБ.

При этом в IV квартале спрос на ипотеку традиционно возрастает — это высокий сезон для банков. «На IV квартал приходится пик спроса — клиенты активизируются, стараются закрыть сделки с жильем к Новому году», — говорит директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Он ожидает, что за IV квартал банки выдадут еще около 400 млрд руб. ипотеки и побьют прошлогодний рекорд. За 2013 г. банки выдадут не менее 1,3 трлн руб. ипотеки, согласен аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг.

В 2012 г. банки ссудили более 1 трлн руб. новых кредитов (годовой рост — более 40%). После таких рекордов, прогнозировало АИЖК, темпы роста должны замедлиться в этом году до 20%, а больший рост «свидетельствовал бы о перегреве рынка».

Но пока АИЖК не видит признаков перегрева: рост ипотеки происходит на фоне лишь незначительного реального роста цен на недвижимость.

Росту ипотечного кредитования способствуют два фактора, считают эксперты АИЖК. Первый — стоимость кредитов. Средневзвешенные ставки по ипотеке снизились с 12,9% в марте до 12,4% к октябрю, указывает АИЖК. До конца года, по прогнозам АИЖК, ставки еще снизятся благодаря «острой конкуренции банков». Второй фактор — стоимость жилья. Цены на жилье, по данным Росстата, за девять месяцев увеличились в среднем на 8,1% по отношению к аналогичному периоду 2012 г., «что в условиях зафиксированной за этот период инфляции (6,9 п. п.) говорит о достаточно небольшом росте цен на жилье в реальном выражении», делают вывод эксперты АИЖК.

«Люди стремятся купить недвижимость, взять кредит [для этого], чтобы успеть до того, как динамика цен на жилье начнет ускоряться», — подтверждает Тер-Аристокесянц.

АИЖК отмечает, что ряд банков ослабили требования к заемщикам, расширили список кредитуемых объектов недвижимости, однако на качестве ипотечного портфеля это пока не сказывается. Более 95% ипотечных кредитов обслуживается «без единого просроченного платежа», указывается в отчете АИЖК. Но, предупреждают эксперты агентства, в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля «быстро ухудшится».

Обострение проблем с занятостью ухудшит обслуживание кредитов, но банки подстраховались от потерь, говорит Тер-Аристокесянц: «Большая часть ипотеки выдана со значительным первоначальным взносом, и, если появятся проблемные долги, взнос компенсирует возможные потери».

Ипотечная четверть

Другой рекорд прошлого года ипотека уже побила. В 2013 г. доля сделок с недвижимостью, которые совершаются с использованием ипотечных кредитов, достигла четверти, свидетельствуют данные Росреестра (в 2012 г. — 21%).
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/567211/ipoteka-uhodit-v-otryv

[Скарлетт 19 536]

Задачу снизить ставки по ипотеке взяла на себя лично глава Центробанка

Как выяснили «Известия», вопросом снижения ставок по ипотеке занялась лично глава ЦБ Эльвира Набиуллина, под руководством которой создается рабочая группа, которая должна выработать конкретные механизмы удешевления жилищных займов. Первое совещание у председателя Центробанка уже состоялось на прошлой неделе. Об этом «Известиям» рассказали сразу несколько участников встречи.

Проблема с дорогими кредитами на жилье — давняя, но пока неразрешимая. Между тем президент Владимир Путин неоднократно указывал, что ставки по ипотеке в России слишком высоки и необходимо предпринять меры для их снижения. Своим указом от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем» он поставил задачу предпринять меры по снижению ставки до уровня инфляции (в 2012 году — 6,6%) плюс 2,2 процентного пункта к 2018 году.

Кроме снижения ставки до уровня инфляции плюс 2,2 п. п. указом было поручено правительству увеличить количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год (в 2012 году — 689 тыс. кредитов). В начале года глава правительства Дмитрий Медведев заявил, что считает реалистичным снизить ставки по ипотеке в 2013 году до уровня 9—10% годовых.

До последнего времени выполнение задачи по снижению ставок было закреплено за правительством. Однако недавно этот вопрос под личное кураторство взяла глава Банка России Эльвира Набиуллина. На встрече, посвященной стратегии развития ипотечного рынка, присутствовали профильные министерства (Минфин и Минэкономразвития), депутаты Госдумы, представителями Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и крупнейших ипотечных банков (Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка и банка «ДельтаКредит», Райффайзенбанка, «Уралсиба», Абсолют-банка).

Несмотря на заявления о необходимости повышения доступности ипотеки и снижения ставок по ней, пока наблюдается обратная ситуация. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам выросла с 11,9% на начало 2012 года до 12,6% годовых по итогам сентября 2013 года. При этом, по прогнозам АИЖК, по итогам 2013 года стоимость ипотечных кредитов может вырасти уже до 13% годовых.

Как сообщили «Известиям» участники совещания на условиях анонимности, на рабочей встрече обсуждались три возможных направления рыночного снижения ипотечных ставок. Первое касается регуляторных требований: на встрече обсуждался вопрос о снижении коэффициентов риска при расчете коэффициента достаточности капитала Н1 (с 70 до 35%) и норм резервирования по ипотечным ссудам.

Второе направление — увеличение объема рефинансирования выданных ипотечных кредитов со стороны ЦБ. Для этого, например, участники совещания предложили снизить размер дисконта при операциях репо с ипотечными бумагами. Сейчас при предоставлении финансирования под залог ипотечных ценных бумаг Центробанк дисконтирует их номинальную стоимость. По словам участников рынка, дисконт составляет примерно 30%. Участники рынка предлагают снизить размер дисконта, увязав его с качеством ипотечного покрытия. Третье направление — законодательное. В частности, участники рынка предлагают законодательно упросить процедуру переуступки прав требования по закладным.

Пока по итогам обсуждения, утверждают участники встречи, принято одно принципиальное решение: вывести регулирование ипотеки из находящегося на рассмотрении Госдумы закона о потребительском кредитовании. В настоящее время законопроектом ипотека приравнена к обычной банковской ссуде, что может негативно отразиться на рынке. В частности, закон о потребкредитовании устанавливает форму кредитных договоров в виде оферты, что для ипотеки недопустимо. Кроме того, в проекте не прописаны механизм и правила оформления закладных. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Наталья Бурыкина не стала комментировать это решение, предложив дождаться результатов рассмотрения законопроекта о потребкредитовании на заседании комитета, которое должно состояться в эту среду.

По словам участников первой встречи рабочей группы, пока варианты снижения ставки по ипотеке только обсуждаются, но, по словам участников рынка, тот факт, что этим вопросом занялась непосредственно глава ЦБ, — уже позитивный знак.

— Ранее Центробанк даже обсуждать не хотел возможность снижения отчисления на резервы по ипотеке, — рассказывает один из участников совещания. — Конечно, добиться от ЦБ увеличения рефинансирования будет сложновато, однако на смягчение регулятивных требований регулятор может согласиться.

По оценкам экспертов, предложные меры могут привести к некоторому снижению ипотечных ставок.

— Если нормы регулирования по коэффициентам риска и отчислениям в резервы действительно будут смягчены, то некоторый шанс есть на то, что ставки по ипотеке действительно снизятся, — говорит аналитик Moody’s Евгений Тарзиманов. — Однако вряд ли это снижение будет более 1—2 п. п. При этом у банков значительно возрастет аппетит к риску, что может негативно отразиться на качестве ипотечных портфелей.
/>http://izvestia.ru/news/560510

[Скарлетт 19 536]

Квартирный вопрос: когда ипотечное кредитование станет доступным

Решение жилищного вопроса — мечта каждого россиянина. Все хотят иметь свой собственный угол. Но есть одна проблема: ни для кого не секрет, что цены на недвижимость оставляют желать лучшего. Обычный работник со средней зарплатой не может позволить себе покупку квартиры.

В 2010 году международное агентство недвижимости Evans составило рейтинг стран по доступности жилья. Россия заняла пятое место в списке стран с самой недоступной недвижимостью. По данным агентства, в России на покупку жилья придется копить примерно 26 лет. Примечательно, что первое место заняло Марокко, где собирать деньги придется 67 лет и 6 месяцев.

В таких условиях кредит на покупку недвижимости становится единственным приемлемым инструментом для решения квартирного вопроса. Именно поэтому россияне все чаще обращаются в банки за ипотечными кредитами. Однако и здесь не все гладко. Ставки по ипотеке, мягко говоря, высоковаты. На более-менее нормальные условия могут рассчитывать отдельные категории граждан: военные, ученые, многодетные семьи и так далее.

А о доступности ипотеки для широких слоев населения говорить пока рано. Тем не менее многие надеются на позитивные изменения и ждут снижения ставок. Мы побеседовали с экспертами, чтобы выяснить, станет ли ипотечное кредитование более выгодным.

Начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования «Номос-банка» Сергей Столбунов отмечает, что основной тенденцией на рынке ипотечного кредитования в конце этого года является снижение процентных ставок по основным и наиболее востребованным ипотечным продуктам.

«Снижение ставок может составить от 0,25% до 2%. Этому способствует общая тенденция, которая сформировалась в результате снижения ставок банками — лидерами на рынке ипотечного кредитования. Кроме того, эта тенденция поддерживается сезонным спросом», — продолжает банкир.

Ирина Асланова, вице-президент по развитию бизнеса, член правления банка DeltaCredit, напротив, полагает, что существенных предпосылок для изменения ставок в ближайшее время нет: «На сегодняшний день ставки практически достигли своего возможного максимума, и к концу года банки корректируют ставки в сторону понижения: запускают разнообразные акции по снижению ставок и оптимизации условий. В целом по рынку мы не прогнозируем значительных колебаний, максимум — 0,25—0,5%».

Директор департамента розничного кредитования Мособлбанка Елена Санникова говорит, что перемены могут коснуться условий формирования ставок. Дело в том, что на текущий момент на рынке существуют три вида ставок: фиксированные (на весь срок кредитования), переменные, или плавающие (ставка привязана к ставке рефинансирования или иной ставке, являющейся индикатором денежного рынка, как, например, MosPrime), а также комбинированные, которые включают в себя условия формирования как фиксированных ставок, так и переменных (плавающих). Сейчас основную долю в кредитных портфелях банков занимают кредиты с фиксированной ставкой. Вполне вероятно, что эта доля может уменьшиться.

«Что касается размера ставок, если и будут изменения, то незначительные. Мы ожидаем небольшого снижения по процентным ставкам. Влияние на это изменение оказывает ставка рефинансирования, значение которой, по прогнозам аналитиков, снизится в 2014 году», — заключает банкир.
/>http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2013/11/14/232879.shtml

[Скарлетт 19 536]

Черногория или Хорватия: где лучше покупать недвижимость

Планируя покупку недвижимости за рубежом или летний отдых, россияне часто выбирают между Хорватией и Черногорией. Обе страны занимают выгодное географическое положение, в обеих мягкий средиземноморский климат и превосходные морские курорты.

Однако среди наших соотечественников популярнее Черногория. Данные Яндекса (Wordstat) показывают, что россияне обращаются к ресурсам о недвижимости в этой стране в 4 раза чаще, чем к материалам о хорватском жилье. Похожую тенденцию отражает и статистика Tranio.Ru: посещаемость страниц Черногории в 1,2 раза выше, чем Хорватии.

Миграционное законодательство

По отношению к россиянам более лояльно миграционное законодательство Черногории: наши соотечественники могут находиться на территории этой страны без визы до 30 дней непрерывно.

«Всего гражданин РФ может находиться в Черногории без визы до 90 дней в течение полугода. При этом раз в 30 дней надо покидать территорию страны хотя бы на несколько часов. Эту процедуру можно совместить с посещением Боснии или Сербии, а в летний сезон — и Албании»,— говорит Добрица Илич, директор Montenegro Living.

1 июля 2013 Хорватия вступила в Евросоюз, поэтому ужесточились правила въезда. Теперь при поездке в Хорватию россияне обязаны оформлять визу, по которой максимальный срок пребывания составляет 90 дней в каждом полугодии.

Отношение к иностранцам

Ни одна из двух стран не отличается ксенофобией. Но, по данным Всемирного экономического форума (ВЭФ), в 2013 году в мировом рейтинге дружелюбности по отношению к зарубежным туристам Черногория занимает более высокую позицию (36-е место), чем Хорватия (65-е место). Эти страны набрали 6,5 и 6,3 баллов соответственно, что считается неплохим показателем (максимальный балл — 7).

Антон Шамарин, управляющий партнер компании Value.One, считает, что Черногория ближе россиянам по менталитету: «На культурную среду существенно влияет даже тот факт, что подавляющее большинство жителей Черногории являются православными, в то время как хорваты — католики. Культура хорватов ближе к европейской, они более прагматичны и менее открыты по сравнению с черногорцами. Последние более дружелюбны и терпимы по отношению к россиянам. Важно и то, что 90% покупателей недвижимости в Черногории — выходцы из России и стран СНГ, а в Хорватии жилье активно приобретают также покупатели из Западной Европы, к которым хорваты относятся с гораздо бóльшим почтением, нежели к россиянам».

По словам Екатерины Календер, эксперта-консультанта проекта Adria PRO, хорваты отличаются от черногорцев более спокойным темпераментом, они более сдержанны и лишены зависимости от русских туристов и покупателей недвижимости, поэтому не пытаются всячески угодить. «Экономика же Черногории преимущественно „завязана» на туристах и покупателях именно из России и стран СНГ. Это, безусловно, приводит к более доброжелательному отношению, хотя оно, к сожалению, зачастую не столь искренно, как кажется»,— говорит эксперт.

Цены на недвижимость

Согласно информации Numbeo, недвижимость в Черногории стоит дешевле (в среднем 1 350 евро/м²), чем в Хорватии (1 667 евро/м²). В самом дорогом хорватском городе, Дубровнике, цены на жилье более чем в два раза выше, чем в Которе, одном из самых престижных курортов Черногории.

По данным портала CentarNekretnina.Net, средняя стоимость домов на побережье Хорватии с сентября 2012 по сентябрь 2013 снизилась на 1,3% (с 1 563 до 1 543 евро/м²). Квартиры на побережье за тот же период подешевели на 3,3% (с 1 636 до 1 581 евро/м²). При этом средняя цена апартаментов для сдачи в аренду туристам выросла на 1,5% (с 1 953 до 1 983 евро/м²).

По словам Добрицы Илича, на протяжении 2013 года цены на недвижимость в Черногории стабильно повышались. Это связано не только с сезонным ростом, но и с улучшением инвестиционного климата в стране, а также с выходом новых интересных проектов на рынок недвижимости. Как отметил эксперт, в этом году в среднем по стране цены выросли на 10%.

Согласно данным статистического ведомства Черногории, стоимость квадратного метра в новостройках в целом по стране во II квартале 2013 всего на 11% ниже, чем во время пика 2008 года. «Если же сравнивать с 2011 годом, то жилье в среднем подорожало на 5%. Это позволяет сделать вывод о том, что коррекция цен завершилась после кризиса и рынок постепенно выходит на новый виток развития»,— говорит Антон Шамарин.

Покупка и оформление недвижимости

«Черногория более привлекательна для покупателей недвижимости в первую очередь благодаря тому, что иностранцы уравнены в имущественных правах с гражданами Черногории, то есть могут приобретать собственность и владеть ею как физическое лицо. Сама процедура приобретения также проста и понятна. А в Хорватии для покупки недвижимости россиянам приходится открывать юридическое лицо и оформлять право собственности на компанию, что влечет за собой дополнительные расходы на содержание фирмы»,— говорит Диляра Марич, менеджер отдела администрации и продаж компании Foresight Montenegro.

По словам Добрицы Илича, процедура получения разрешения от Министерства юстиции в Хорватии длится минимум шесть месяцев. Не все россияне готовы ждать так долго. Как отмечает Антон Шамарин, хотя в Черногории регистрировать юридическое лицо необязательно, эта процедура здесь проще и дешевле, нежели в Хорватии.

Заключение сделок с жильем в Черногории тоже связано с меньшими затратами. По данным Global Property Guide, расходы на покупку недвижимости в Хорватии обходятся в среднем в 14% от стоимости объекта, в Черногории — примерно в 8%.

Ипотечное кредитование

Кредит на покупку недвижимости проще оформить в Черногории, где ссуду могут получить иностранные физические лица. Кредитованием нерезидентов занимается только Черногорский коммерческий банк (Crnogorska Komercijalna Banka, CKB).

В Хорватии ипотечные кредиты выдаются только фирмам, которые реально функционируют и приносят доход. Однако для покупки недвижимости, как правило, регистрируется компания-однодневка, которая не будет вести активную деятельность, поэтому вероятность одобрения кредита близка к нулю.

Содержание жилья

Содержание жилья в Черногории обходится в среднем немного дешевле, чем в Хорватии. На квартиру площадью 85 м² уходит примерно 2 800 евро в год в Черногории и почти 3 100 евро в Хорватии.

По словам Екатерины Календер, в Хорватии лучше налажена работа коммунальных служб. «Для Хорватии перебои с водой и электричеством — редкость, но в Черногории это до сих пор слабое место даже на таких крупных курортах, как Будва»,— говорит она.

Налоги

В Черногории более выгодное налогообложение. В частности, подоходный и корпоративный налоги взимаются по ставке 9%, а в Хорватии они составляют соответственно 12—40 и 20%.

Стоимость проживания

По данным Numbeo, цены на потребительские товары в Черногории в среднем на 13% ниже, чем в Хорватии; продукты на 15% дешевле, однако питание в ресторанах дороже на 3%.

Транспортная инфраструктура

Согласно данным ВЭФ, Хорватия занимает 29-е место в мире по качеству дорог, 49-е место по качеству железнодорожной инфраструктуры и 79-е место по уровню развития воздушного транспорта. В Черногории транспортное сообщение хуже: по качеству дорог страна занимает 92-е место в мире, по уровню развития железнодорожной инфраструктуры — 103-е место.

В Черногории два международных аэропорта — в Подгорице и Тивате. В Хорватии их больше: воздушное сообщение соединяет Загреб, Дубровник, остров Крк, Пулу и Сплит с разными городами Европы.

Инфраструктура для отдыха

По данным ВЭФ, в 2013 году по уровню развития туристической инфраструктуры Хорватия заняла 5-е место в мире, Черногория — 19-е.

«Хорватия имеет более протяженное побережье — 1 777 км (с учетом островов — более 5 700 км), тогда как длина береговой линии Черногории — всего около 300 км. В Хорватии несколько типов климата, соответственно, более широкий выбор мест для покупки жилья и больше возможностей для интересного и разнообразного времяпровождения, в том числе для любителей яхтинга»,— говорит Екатерина Календер.

По словам Юлии Шевалевой, директора по маркетингу агентства Adriatica, в Хорватии больше разнообразных мест для пляжного отдыха, потому что ее территория в четыре раза превышает площадь Черногории.

«Голубые флаги» (награды за чистоту) присуждены 102 пляжам и 18 пристаням Хорватии, в то время как в Черногории насчитывается лишь 17 пляжей с этим статусом.

Обе страны предлагают богатые возможности для культурного отдыха. Однако в Черногории есть 109 мест, относящихся к Всемирному наследию ЮНЕСКО, а в Хорватии их всего 45.

Медицинские услуги

В Хорватии здравоохранение обходится в среднем на 63% дороже. По данным Всемирной организации здравоохранения, медицинские услуги в Хорватии стоят 1 169 долл. в год на душу населения, а в Черногории — 718 долл.

По данным ВЭФ, Черногория занимает 55-е место в мире по уровню развития здравоохранения и гигиены, Хорватия — 31-е место.

Безопасность и преступность

Согласно информации ВЭФ, Хорватия занимает 38-е место в мире по уровню безопасности, Черногория — 45-е место.

По словам Елены Календер, в Хорватии местные жители имеют привычку оставлять ключи от квартиры или до́ма под ковриком и не запирать машину, выходя из нее. «Здесь практически нет бытового воровства. Бывают, конечно, исключения: менее безопасны кемпинги и крупные города, например Загреб и Сплит, но это черта почти любого большого города»,— говорит она.

Несмотря на то, что Хорватия — одна из самых безопасных стран Европы, Юлия Шевалева не советует расслабляться и оставлять сумочки и телефоны без присмотра. «Вне сезона здесь часто можно услышать по радио объявления, что кто-то забыл телефон в кафе, сумку на лавочке или карточку в банкомате. Моим знакомым часто возвращали пропажи даже в сезон. Например, человек принес банковскую карточку прямо в апартаменты к туристам, а адрес он узнал в туристическом офисе, где регистрируют приезжающих»,— рассказывает эксперт.

Как отмечает Антон Шамарин, безопасность — одно из главных преимуществ Черногории даже перед такими признанными направлениями класса люкс, как Испания и Франция. «Здесь почти отсутствует криминал. Если и происходят кражи или редкие случаи насилия, то исключительно по вине гастарбайтеров, стекающихся сюда в сезон почти из всех стран Балканского полуострова. В Черногории не страшно пройти по улицам в любое время дня и ночи, можно оставлять машину открытой в людных местах и не бояться за сохранность оставленных в ней вещей»,— говорит Антон Шамарин.

По словам Диляры Марич, в Черногории не стоит беспокоиться и за недвижимость. Тем не менее, собственникам домов в удаленных от города районах будет спокойнее, если в зимний период за жильем кто-нибудь присматривает.
/>http://tranio.ru/croatia,montenegro/analytics/montenegro_vs_croatia/

[Скарлетт 19 536]

На Tranio.Ru размещена сравнительная таблица условий ипотечного кредитования в разных странах

Мы опубликовали сравнительную таблицу, обобщающую информацию об условиях ипотечного кредитования в 21 стране мира. Сводка позволяет сравнить доступность займов для нерезидентов по таким параметрам, как процентные ставки, сроки, минимальные и максимальные размеры кредита.

Сейчас ипотечные кредиты для нерезидентов — физических лиц недоступны в Греции, Египте, ОАЭ, Таиланде и Хорватии. Из-за кризиса трудно получить займы в Италии, а также в Черногории, где с россиянами работает только один банк.

Самые низкие ставки (до 5% годовых) установлены в Австрии, Великобритании, Германии, Латвии, Франции и Швейцарии, самые высокие — в Болгарии (до 10%), Венгрии (до 12%) и Турции (около 7% годовых).

В некоторых банках Испании и Латвии иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в максимальном размере 80% от стоимости недвижимости, в то время как в Венгрии и Турции можно взять в долг лишь 50%.

Мы следим за изменениями на мировом рынке ипотечного кредитования, поддерживаем актуальность сравнительных таблиц и справочной информации по отдельным странам.

Если вы желаете приобрести недвижимость в кредит в любой стране мира, обращайтесь в консьерж-сервис Tranio.Ru.
/>http://tranio.ru/world/site-news/na_tranioru_razmeschena_sravnitelnaya_tablica_usloviy_ipotechnogo_kreditovaniya_v_raznykh_stranakh/

[Скарлетт 19 536]

Закат русского рантье

Дмитрий Губин — о том, что владельцев «инвестиционных» квартир ждут трудные времена

Данные Центробанка о том, что перевод средств из России за границу для покупки недвижимости резко возрос (на 12 процентов только во втором квартале 2013 года), заставили обозревателя «Огонька» схватиться за голову и телефонную трубку.

Я обзваниваю знакомых риэлторов и заученно бубню, что, мол, по официальным данным, трансграничные операции с недвижимостью растут с 2009 года. Что четыре года назад в недвижимость за рубежом россияне вложили 223 млн долларов, а в прошлом — 1,9 млрд. А можно узнать неофициальную точку зрения? Кто сегодня вкладывается в зарубежную «недвижку»? Чиновник? Или оборотень в погонах? Или это попискивает прижатый к ногтю в России мидл-класс, пытаясь выбраться на свободу?

Ответы не радуют в смысле конкретики. Центробанк не сообщил, по каким странам отмечен рост, он касается только объемов или числа сделок? Ведь если какой-нибудь Вексельберг сразу новый поселок купил — вот тебе и скачок во втором квартале… Хотя, да, интерес к загранице растет.

Так продолжается, пока совладелец известного агентства, с уважением относящийся к статистике и социологии (но с явным неодобрением к ценам в московских кофейнях), попивая латте, напоминает, что есть в социологии метод качественного анализа, называется «включенное наблюдение». Заменяет глубинное интервьюирование, когда оно невозможно.

— А теперь,— говорит риэлтор,— вспомни знакомых и коллег, которые в последнее время купили либо собирались купить недвижимость за границей…

Да легко!

Вся компания, с какой я катаюсь зимой на лыжах, прикупила квартирки-студии в Болгарии, в Банско. Предлагали и мне, 35 тысяч евро, но я, дурак, отказался. Так что теперь они в январе катаются в Альпах, а в марте — еще в Пиринских горах. Думали подзаработать на сдаче, но пока не выходит.

Далее: знакомый владелец турфирмочки построил коттеджик в Финляндии, потом второй, сейчас, кажется, третий. Звал вложиться и меня, но было не потянуть, а другие, молодцы, подтянулись — и сегодня местная коммуна переживает ренессанс: русские спасли.

Идем дальше: коллега съезжает с однушечки в центре Москве, потому что хозяин ее продает. Хозяин — университетский профессор, я с ним знаком и знаю, что часть из тех 9 млн рублей, на которые он рассчитывает, он потратит на квартирку в Красногорске для сына, а на оставшееся намерен купить домик либо в Апулии, либо на островах в Греции…

Из свежего: знакомая юрист, правозащитница, купила кондоминиум под Юрмалой на первой линии моря, проводит все лето там, поправляет здоровье, не нарадуется местной дешевизне — и счастлива…

М-да, получается, за границей покупает недвижимость и правда средний класс. Ни тебе золотых кренделей из Госдумы, ни аник-воинов из Рособоронсервиса…

Риэлтор на это замечает, что было бы странно, если б я дружил с другим кругом. Но у него вот какой вопрос: а сколько лет всем моим друзьям и знакомым? И второй: а сколько у всех этих людей сегодня квартир в России?

Я пожимаю плечами: возраст-то при чем? Уже от 50 до 60, но скачут как тридцатилетки. И у всех две-три квартиры, а то и больше.

— Правильно,— подхватывает риэлтор.— Плюс некоторые получили в наследство родительские квартиры. И теперь думают: пустить их в оборот или продать? Продав, вложиться в бизнес в России, пусть на той же сдаче в аренду, или в недвижимость за границей? Когда твоим знакомым было 30 лет и они вышли из 1990-х с первыми серьезными деньгами, для них это был не вопрос: только в России! Потому что такой нормы прибыли нет нигде! Это наша страна, мы здесь все знаем!.. А лет пять назад обозначился перелом. Внимательно слушай!..

И я внимаю.

Картина получается вот какой.

Среди клиентов агентств есть несколько заметных групп. Самая многочисленная, например, это улучшающие жилищные условия. Их сделки — связанные: продают старое жилье, тут же покупая новые. Есть и другие группы. Например, не такая многочисленная, но растущая — это полурантье. Основной бизнес у них другой, а вложение денег в жилье — это допдоход. Такие люди нередко вкладываются в строительство на нулевом цикле, играют на росте цен или на точном знании конъюнктуры. Логика следующая: пока мы молоды и можем работать, мы будем работать, но деньги будем вкладывать в единственное, во что имеет смысл: в недвижимость. Мы знаем точно, что на старости лет нам пенсии не будет, потому что этих 10 тысяч в месяц хватит только на страховку «каско» для внедорожника. А вот квартира, пущенная в оборот,— это минимум 25 тысяч в месяц, даже если сдавать однушку в Бирюлево. А если хорошую двушку в центре — уже под 100 тысяч. Можно жить в большом доме за городом, для ночевок в городе держать крохотную гарсоньерку, все прочее сдавать — и в ус не дуть. Самые удачливые из не дующих в ус отбивали свои вложения меньше чем за 10 лет. И так живут не только в Москве или Питере, но и по всей стране, просто суммы разные. Но общий возвышенный идеал россиянина — стать российским рантье. Чтобы не бояться ни старости, ни увольнения.

И вот лет пять назад, когда тряхануло кризисом, когда грамотные люди посмотрели на то, как распечатываются госкубышки и какие вообще у российского государства перспективы, эта мечта начала потихоньку меняться.

Во-первых, у нас жилье продолжало дорожать, а в Европе и Америке оно начало дешеветь, и порой сильно. За сколько, говоришь, у тебя в Болгарии друзья домики прикупили? А еще есть вся Прибалтика, и все это означает вид на жительство в Евросоюзе…

Далее, про возраст я не просто так спросил. У тех, кому под 60, начались первые серьезные болезни. И тут выяснилось, что качественная медицина в России стоит дико дорого. В Эстонии или Латвии дешевле. Сначала стали зубы во время отпусков протезировать, а потом и все остальное.

Еще один фактор: поехали в гости к друзьям, которые уже прикупили недвижимость за рубежом. И убедились, что страшилка про «по душам не с кем поговорить» лжива. Потому что очень многие русские в Европе живут постоянно — говори не хочу! А добраться из Италии в Германию к друзьям при тамошних дорогах и лоукостерах куда проще, чем в Кострому из Москвы.

Сейчас стало понятно, что и финансового рая больше не будет. Государство свои сбережения потратило на Олимпиаду и разные другие проекты, и, значит, деньги будут отнимать у тех, у кого есть. О чем сейчас все говорят? О том, что плоскому подоходному налогу конец. О том, что с регистрацией по месту проживания гайки закрутят до предела. О том, что тех, у кого две квартиры, не говоря про три-четыре, налогами прижмут (как, кстати, и в Италии после Берлускони прижали). Плюс, конечно, попросту дорого стало в России жить. В Москве давно дороже, чем в Париже. Сейчас еще храбрятся, говорят: начнут прижимать, мы свои квартиры на мужа-жену-детей-тещу перепишем, но все понимают, что если начнут прижимать по-настоящему, это не спасет. Примут какой-нибудь закон о прогрессивном налогообложении излишков жилплощади — и Дума в секунду проголосует. И тогда ты окажешься в пенсионном возрасте не счастливым рантье, собирающим заслуженный урожай, а обычным тупым бараном, которого в очередной раз обстригло государство. Такая вот ерунда…

Риэлтор вздыхает и уточняет: пока, на данный момент, когда почти все занимаются сдачей в аренду нелегально, в России быть рантье выгоднее, чем в Европе. Но если закрутят гайки — то будет уже не выгоднее. А если учесть безопасность, инфраструктуру, да и вообще воздух свободы, то окажется прав тот профессор, что квартиру в центре Москвы продает. Надо одной ногой здесь, а другой там. Если, конечно, границу, закручивая гайки, не перекроют…

Я хмыкаю, но как-то криво.
/>http://kommersant.ru/doc/2340816

[Главный редактор 2 825]

Ипотека подешевеет, жилье — нет

Средние ставки по ипотеке в октябре этого года оказались ниже, чем год назад, — такие предварительные итоги развития ипотечного рынка представило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. По оценкам АИЖК, положительный тренд сохранится и в следующем году. Однако сами банкиры в вопросе, станет ли ипотека доступнее в 2014 году, оказались менее оптимистичны.

В октябре 2013 года средняя ставка по ипотеке составила 12,3% годовых в рублях, что на 0,6% ниже годового максимума, который был зафиксирован в марте 2013 года. Год назад ставки составляли 12,4%, после чего начался их активный рост. В марте, когда они вышли на уровень 12,9% годовых, началось их плавное сокращение. По оценкам аналитиков АИК, этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом.

Однако эксперты не считают, что данное снижение существенно отразилось на сегменте — скорее, рынок отыграл предыдущее повышение. Более того, в конце 2011 года ставки по кредитам, по данным АИЖК, составляли 11,9% годовых.

«Колебание процентных ставок по ипотеке на 0,1% — это далеко не те показатели, которые свидетельствуют о тенденции к снижению, скорее, это корректировка. Во всяком случае, пока нет информации, что крупные игроки на рынке заметно меняют условия по ипотечным кредитам. Вероятнее всего, это снижение — результат различных акций и спецпредложений, которые запускают различные игроки», — рассказал «Газете.Ru» руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.

АИЖК прогнозирует, что к концу года средняя ставка по ипотеке может еще снизиться и оказаться на 0,4—0,6% меньше уровня декабря 2012 года, когда она составила 12,7% годовых. По прогнозам, сокращение ставок продолжится и в первой половине 2014 года, но будет значительно меньшим.

Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», менее оптимистичны относительно стоимости кредитов в 2014 году. По их мнению, ожидать снижения ставок не стоит — скорее всего, они останутся на текущем уровне. Корректировки ставок вниз, по их мнению, можно ожидать лишь к середине года.

«Понижение ставок носит сезонный характер. Рынок ипотеки при этом показывает умеренную положительную динамику развития, чем не вызывает вопросов со стороны регулятора. Банки снижали ставки, действуя в рыночных условиях под давлением других участников, т. е. сезонное снижение способствовало снижению ставок в целом. Требования банков не ужесточаются, просрочка кредитов пока также находится на прогнозируемом уровне. Кроме того, на снижение ставок по ипотеке влияет некоторое снижение ставок на рынке вкладов физических лиц», — пояснил начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.

«Как до конца этого года, так и в будущем году мы не прогнозируем значительного изменения ставок по ипотечным кредитам. Колебание процентной ставки может варьироваться в небольших пределах: 0,25—0,5%, что мы, собственно, наблюдали и в текущем году», — сообщил «Газете.Ru» руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Дмитрий Поляков.

Оптимистичные прогнозы АИЖК поддерживает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин — по его словам, в течение ближайших кварталов ставка по ипотеке может снизиться на 0,4—0,8%, однако более выраженное падение в среднесрочной перспективе вряд ли возможно.

«Свою роль в снижении ставок играют и целевые программы, направленные на расширение доступности ипотечного кредитования. В частности речь идет, например, о продление ипотечной программы ВЭБ, заключающейся в покупке долговых обязательств банков, обеспеченных пулом ипотечных закладных. Такое фондирование дешевле чистого заимствования денег и позволяет существенно расширить кредитное плечо банка», — считает аналитик.

По прогнозам АИЖК, до конца года объемы выдачи ипотеки составят порядка 1,3 трлн рублей, что на 30% превышает объемы прошлого года. Несмотря на увеличение объемов выдачи, темпы прироста сокращаются. В 2014 году, по прогнозам банка DeltaCredit, рост объема выдачи ипотеки составит уже 10%. Эксперты объясняют это прекращением эффекта активного восстановления рынка после кризиса.

Российское правительство неоднократно высказывалось о необходимости снизить ставки по ипотеке. Так, в мае 2012 президент Владимир Путин заявил, что к 2018 году средняя стоимость рублевых ипотечных кредитов должна быть снижена до уровня инфляция плюс 2,2%. Более реальную задачу в апреле этого года высказал премьер-министр Дмитрий Медведев — снизить ставки до 9—10% годовых в 2013 году. И хотя такой уровень ипотечных ставок сейчас доступен только по специальным банковским акциям и при определенных условиях (внесение большого первого взноса, минимальный срок кредита и т. д.), этот год оказался лучше, чем прогнозировали эксперты. Так, в конце 2012 года гендиректор АИЖК Александр Семеняка предполагал, что средняя ставка по ипотеке в 2013 году вырастет до 13—13,5% годовых.

При этом, как пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, уменьшение ставок по ипотеке не сделает жилье более доступным. «Более доступная ипотека (сюда входят и ставка, и требования банков, и условия кредитования) поднимает спрос на жилье. А увеличение спроса на фоне дефицита предложения ведет к росту цен. Поэтому получается, что с ростом доступности ипотеки снижается доступность жилья», — пояснил Репченко.

Источник- Газета ру

[Скарлетт 19 536]

Итоги года: ипотека развивается, несмотря на спад в экономике

На фоне нестабильности российской экономики и некоторого спада в конкурирующих секторах сегмента потребительского кредитования, рынок ипотеки демонстрирует стабильно высокие результаты, а общая сумма выданных кредитов уже перевалила за триллион рублей. Более того, до конца года рост продолжится. Правда, скептики утверждают, что рынок жилья вряд ли поддержит эту тенденцию, и это может смазать сияющие перспективы жилищного кредитования.

Опережающий рост

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в специальном сводном отчете (использовались данные Банка России, Росстата и Росреестра) подвело итоги 10 месяцев развития российского рынка ипотечного кредитования. Как говорится в сообщении пресс-службы компании, ипотека динамично развивается, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. По данным АИЖК, в октябре 2013 г. выдано 81 678 ипотечных кредитов на общую сумму 136,2 млрд руб., что в 1,2 раза превышает объемы выдачи октября 2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Всего накопленным итогом с начала 2013 г. выдано 639 005 ипотечных кредитов на общую сумму 1 042 млрд руб., что в 1,17 раза превышает уровень января — октября 2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.

Одна из причин хорошей динамики по ипотеке — это снижение ставок, говорит аналитик АИЖК Михаил Гольдберг. В III квартале 2013 г. ставка кредита снизилась до 12,4%, что на 0,5% ниже, чем в I квартале (12,9%). «Уровень ссуд, по которым вообще нет никакой просрочки, превышает 95% от общего объема ипотечных ссуд, накопленных на балансах банков. Доля просроченных платежей не превышает 1,7%. Эти показатели не дают поводов для беспокойства», — уверен он. Тем не менее, по его словам, в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться.

«Такая ситуация диктует необходимость уделять большее внимание управлению рисками как на уровне отдельных кредитных организаций, так и на рынке ипотечного кредитования в целом», — подчеркивает представитель АИЖК. Между тем, прогноз АИЖК — до конца года объем выдачи в денежном эквиваленте превысит 1300 млрд руб.

Впрочем, более 2/3 ипотечного рынка закрывают госбанки и, учитывая последние события, их доля будет расти в геометрической прогрессии. По данным рэнкинга ведущих ипотечных банков, составленного РА «Эксперт», первое место занимает Сбербанк, вслед за ним с большим отрывом следует ВТБ24. По итогам 2013 г. группа «ВТБ» ожидает, что объем ипотечных кредитов превысит 500 млрд руб. В следующем году ВТБ24 намерен увеличить этот показатель до 700 млрд руб. Третье место занимает Газпромбанк.

Интересно, что прогнозы банкиров по своему оптимизму не отличаются от информации АИЖК.

Портфель ипотеки в РФ ежегодно будет расти темпами 20—25% в год и в 2016 г. достигнет почти 5 трлн руб. против 2,7 трлн по итогам этого года, считают в ВТБ24.

Кредит против кэша

Как заявила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новострой», доля ипотечных сделок в Московской области выросла с 13% в 2009 г. до 31,6% в текущем году; по Москве — с 12% в 2009-м до 21,25% в 2013-м. «Это данные Росреестра, и они подтверждаются практикой. Так, в подмосковных новостройках доля ипотечных сделок находится на уровне 50% (в разных объектах по-разному). В то же время нельзя сказать, что год назад доля была сильно меньше. Однако в этом году вышли интересные банковские программы: «12-12-12» от Сбербанка, «Строящееся жилье» от ВТБ24 (ставка 11,5% — самая низкая по рынку)», — рассказывает И. Доброхотова. Как отмечает эксперт, в тех новостройках, которые аккредитованы в этих банках и участвуют в акции, доля ипотеки, соответственно, возрастает.

По данным исследования компании Est-a-Tet, средний размер ипотечного кредита, необходимого для покупки квартиры в Москве, составляет 3,8 млн руб., в Московской области — 2,6 млн руб.

Чаще всего с помощью ипотечных кредитов покупаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры — на них приходится более 80% проведенных в компании ипотечных сделок. Граждане покупают квартиры как для себя, так и для сдачи в аренду и последующей перепродажи. В основном ипотеку берут на жилье экономкласса: общая стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку, составляет 3,1—5 млн руб. Размер первоначального взноса в большинстве случаев составляет 25—30% от стоимости квартиры.

«До 5 млн руб. — это тот бюджет покупки, ипотечные выплаты при котором может позволить себе большая часть покупателей. Они составляют от 20 до 50 тыс. руб. в месяц, — отмечают аналитики. — Поскольку большинство таких квартир расположено за МКАД, то и покупательский спрос на экономкласс и стандарткласс смещается в область и Новую Москву», — утверждают эксперты компании.

Конкуренция обостряется

По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group, начиная со II квартала 2013 г., банки вступили в борьбу за заемщика.

Планку соревнований задал лидер рынка — Сбербанк, предложивший кредиты по ставке 12% годовых. Впрочем, данные условия так и не стали базовыми ипотечными программами, а предлагаются в рамках постоянно продлеваемых акций. А это значит, что банкиры все-таки осторожно относятся к оптимистичному прогнозу развития экономики страны.

Невозможность долгосрочного прогноза и отсутствие стабильности в банковском секторе вынуждает заемщиков переводить средства в недвижимость. Этот весьма консервативный актив не приносит свервысоких доходов, но позволяет сохранить средства.

«В первом полугодии большинство заемщиков, видимо, используя полученные ранее годовые бонусы, оформляли ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 30 до 50%. Во втором полугодии этот тренд резко сменился, и около 60% заемщиков выбирают программы с первоначальным взносом 10—15%», — рассуждает Р. Строилов.

Невысокий порог

По мнению Михаила Гольдберга, аналитика АИЖК, динамичный рост ипотеки также объясняется тем, что за последние полгода банки несколько ослабили требования к заемщикам. Снизился первоначальный взнос, увеличилось число предложений кредитов с подтверждением дохода по форме банка, а не справке 2-НДФЛ. Гольдберг подчеркивает, что снижение требований к заемщикам напрямую связано с конкуренцией. Число хороших заемщиков сокращается, и банки начали расширять круг клиентов. «Такая ситуация может привести к быстрому росту просроченной задолженности в случае серьезного кризиса», — считает эксперт. Роман Строилов более оптимистичен. По его мнению, андеррайтинг на протяжении всего года был довольно лояльным. Первые отголоски возможного ужесточения от команды Эльвиры Набиуллиной, вероятно, могут проявиться только сейчас, и, вероятно, не будут носить длительного характера. «Банки уже сейчас начинают готовиться к обслуживанию клиентов, получивших новогодние бонусы», — резюмирует Р. Строилов.
/>http://ipoteka.realty.rbc.ru/articles/38

[Скарлетт 19 536]

Домик в Болгарии

У россиян Болгария остается страной номер один для покупки недвижимости за пределами родины. Причины этому — невысокая стоимость объектов на самом берегу моря, мягкий климат, близкие языки и культура. Эксперты подчеркивают, что в нынешних экономических условиях покупка болгарских апартаментов может быть прибыльной только в долгосрочном плане, роста цен, сравнимого с тем, что наблюдался в начале и середине нулевых, уже не будет.

Болгарский ажиотаж

Бум на недвижимость в Болгарии начался в 2000 году и продолжился до 2008 года — за этот период цены подскочили на 300%. Первопроходцами на болгарском рынке стали британцы, сумевшие извлечь максимум прибыли из стремительного роста цен. «Когда рост в существенной степени был исчерпан, на рынок стали выходить российские покупатели жилья, отчасти вытесняя фиксирующих прибыль британцев», — отметил президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

«Основной рост цен на недвижимость, а также всплеск интереса к Болгарии со стороны зарубежных покупателей пришлись на 2005—2006 годы. Это было как раз накануне входа страны в Евросоюз. Иностранные покупатели недвижимости имели возможность относительно недорого приобрести болгарский паспорт, который после входа страны в ЕC можно было обменять на европейский», — вспоминает директор по маркетингу и PR компании Chesterton Наталья Пронина.

Однако во время кризиса конца нулевых цены на болгарскую недвижимость рухнули. На некоторых направлениях падение составило 60%, полностью компенсировав первоначальный рост. И россияне в большей степени, чем все остальные иностранцы, разделили с болгарами убытки от этого падения. По словам управляющего инвестициями в недвижимость и основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, только на первичном рынке российские владельцы болгарской недвижимости лишились около 10 млрд долл.

По мнению экспертов, ситуация на болгарском рынке полностью скопировала испанскую схему. Игорь Индриксонс рассказал: «В 1970-х годах испанцы приняли решение отдать всю землю около побережья под бесконтрольную застройку. Такой же период в Болгарии, на их счастье, составил всего четыре года, именно благодаря этому там положение не так катастрофично, как в Испании».

«Многие европейские покупатели закладывали дома и получали кредиты в Болгарии по низкой ставке для покупки местной недвижимости. Это делалось в расчете на быстрый рост туристического потока. Надежды не очень оправдались, хотя туристов в Болгарию все равно едет больше», — добавила управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.

Есть куда расти

Сейчас цены на недвижимость в Болгарии находятся на минимуме. С начала 2012 года, по данным Национального статистического агентства Болгарии, средние цены не изменялись более чем на 1%. В среднем они на 40% ниже, чем во второй половине 2008 года, когда наблюдались их пиковые значения, отмечают в Chesterton.

«При рассмотрении объема продаж ситуация на болгарском рынке недвижимости выглядит относительно благополучно. По итогам третьего квартала он увеличился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 59,475 единицы. При этом сильнее всего реализация жилья увеличилась в курортном Бургасе, где домов и квартир было продано на 23,4% больше, чем в аналогичный период годом ранее. В Софии и Пловдиве прирост числа сделок составил соответственно 7,7 и 7,6%», — сказал г-н Зингель. По мнению аналитиков, о будущем восстановлении рынка свидетельствует повышение цен в некоторых курортных зонах. Например, на Солнечном Берегу они выросли на 7% по сравнению с прошлогодним уровнем. Кроме того, в 2013 году на 10% в годовом исчислении увеличился объем ипотечного кредитования.

Также наблюдается смещение количества сделок с побережья в крупные города Болгарии, на которые в третьем квартале пришлось 52% продаж, что говорит об активизации внутреннего спроса. Еще одной тенденцией на рынке является масштабная распродажа объектов, купленных иностранцами (главным образом британцами) до кризиса со значительным дисконтом, отметила директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank по России и СНГ Елена Юргенева.

Таким образом, сейчас покупатели «домика на берегу моря» могут найти недвижимость с неплохим дисконтом. «Если в 2007 году односпальные апартаменты в хорошем проекте в 100 м от моря в Святом Власе стоили около 70 тыс. евро, то сейчас за эти же деньги в этом же проекте можно купить двуспальные апартаменты», — сказала директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия Титова.

Дача для пенсионера

Эксперты подчеркивают, что сейчас в Болгарии предложение намного выше спроса. И в ближайшее время рынок ждет в лучшем случае состояние «стабильность-стагнация». Однако россиян, похоже, инвестиционная составляющая не слишком интересует. На протяжении последних лет соотечественники остаются главными покупателями болгарской недвижимости (на них приходится около 80% сделок, совершаемых иностранцами). Соотечественники ежеквартально приобретают в Болгарии недвижимость на 60—80 млн евро, в то время как прежние лидеры, британцы, недотягивают и до 10 млн евро в квартал, отметил Станислав Зингель. Только по официальным данным за 2012 год, недвижимостью в Болгарии владеют 340 тыс. россиян.

Для них Болгария действительно привлекательное место. «Российские покупатели недвижимости в Болгарии чаще всего не владеют иностранными языками и предпочитают обходиться родным языком. Это неудивительно: русский и болгарский во многом схожи, поэтому их носителям легко понять друг друга. Большая часть покупателей — это люди старше 45 лет (70%), так как Болгария традиционно считается в России хорошим местом, чтобы провести спокойную старость. Часто семьи договариваются купить дом для постоянного проживания родителей и приезжают на лето в отпуск с детьми», — сказал РБК daily Руслан Бозуков, менеджер Tranio.Ru по продаже недвижимости в Болгарии.

Любовь пенсионеров к Болгарии вполне объяснима — для них действует специальная программа получения вида на жительство. Им достаточно получать пенсию, необходимую для проживания (около 70 евро в месяц), и иметь в болгарском банке счет, сумма на котором составляет не менее 1,5 тыс. евро. «Пенсионерам легко получить ВНЖ, а вот остальным не стоит пытаться, если только речь не идет о постоянном проживании (если находиться в Болгарии меньше шести месяцев в году, на следующий год ВНЖ не продлят)», — рассказала г-жа Титова. Одним из условий получения ВНЖ могут стать инвестиции в болгарскую недвижимость от 300 тыс. евро, однако, как правило, россияне не готовы к таким тратам (основная часть покупок приходится на средний класс).

Интересуют россиян в первую очередь не крупные города вроде Софии, а курорты. «Есть масса людей, которых устраивают дешевые апартаменты в Кошарице, в 3—7 км от Солнечного Берега, стоимостью 10—15 тыс. евро. Однако большинство покупателей совершают покупки в курортных поселках в шаговой доступности от моря стоимостью 30—100 тыс. евро. Хотя есть и покупатели элитных проектов, где апартаменты стоят уже 100—200 тыс. евро», — отметила Юлия Титова. «Для российских покупателей рынок Болгарии — это прежде всего Черноморское побережье. А вот объекты их интересуют самые разные — от студий в 25 кв. м до пентхаусов и домов в 200—300 кв. м, — подтвердила генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина. — Небольшую студию на некотором удалении от моря (400—500 м) можно купить за 25—30 тыс. евро. При этом это будет хороший комплекс, охраняемый, нередко круглогодичного использования, с бассейном, SPA-салоном и т. д. Примерно такую же студию, но на первой береговой линии можно купить за 35—50 тыс. евро. Если комплекс более высокого уровня, то стоимость может достигать 60—80 тыс. евро».

В то же время, отмечают эксперты, к выбору курортного жилья надо подходить с умом. «В небольших курортных городках жизнь вне сезона замирает — зимой там не очень комфортно находиться. Поэтому при выборе недвижимости лучше останавливаться на городах с населением не менее 5 тыс. жителей», — сказала Елена Юргенева. «Лучше всего покупать недвижимость в Бургасе, Варне. Здесь хорошая инфраструктура», — посоветовал г-н Бозуков.

В целом традиционные траты, связанные с налогами, сборами и содержанием недвижимости, в Болгарии обходятся дешевле, чем где-либо еще в Европе. «Налог на передачу прав собственности составляет 3% от стоимости недвижимости. Регистрационный и гербовый сборы — 0,1—1,5%. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4% от стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах вносится 0,01%. Комиссионное вознаграждение риэлторской компании составляет 2—3% от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1% от суммы сделки (но не менее 650 евро), — перечисляет Руслан Бозуков. — После покупки недвижимости собственник оплачивает страховку дома вместе с имуществом, которая обходится ему в 100—200 евро в год. На коммунальные услуги в месяц уходит примерно 100—150 евро зимой и 75—100 евро летом». В среднем при двухмесячном использовании апартаментов с одной спальней на курорте общие затраты, включая налоги, коммунальные платежи, воду и электричество, составят около 800 евро в год, отметила Юлия Титова.
/>http://rbcdaily.ru/addition/article/562949989987812

[George 634]

Хоромы со скидкой

25.12.2013 Банки изымают у «ипотечников» все больше жилья, на торги попадают даже квартиры по 8 млн рублей

Основное преимущество ипотечного кредита в том, что если у заемщика заканчиваются деньги, он всегда может вернуть банку квартиру. Однако самим банкам квартиры тоже без надобности — они стремятся продать их как можно скорее, чтобы вернуть свои деньги. Если проявить расторопность, то среди этих «изъятых» квартир можно найти себе жилье, которое будет стоить существенно дешевле, чем обычные варианты агентств недвижимости. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, кто и как продаст вашу квартиру, если вы не сможете справиться с ипотекой. А главное, что может получить покупатель в комплекте с подешевевшим жильем.

Богатые тоже платят

Две дорогостоящие квартиры в центре Новосибирска попали под арест из-за долгов по ипотеке. Территориальное управление Федерального агентства по управлению госимуществом в НСО выставило их на продажу на аукционе, который пройдет 27 декабря. Первая квартира расположена в 9-этажном доме за театром «Глобус» на ул. Чаплыгина, 98. В объявлении о ее продаже нельзя посмотреть фотографии, но можно узнать стоимость — 110,7 «квадратов» суд оценил в 8,686 млн руб. Еще одна дорогостоящая квартира, арестованная из-за долгов по ипотеке, продается возле станции метро «Октябрьская» на ул. Кирова, 27 — за 132 кв. м просят не менее 8,58 млн руб. Потенциальные покупатели этих квартир должны поднять цену на 1 % от стоимости квартир, иначе аукцион будет признан несостоявшимся.

Обычно квартиры арестовывают за долги по ипотеке. Когда человек перестает платить взносы, банк пытается договориться о погашении долга мирным путем, в том числе с помощью добровольной продажи квартиры. Если это не выходит, подает в суд. По итогам суда банк получает исполнительный лист, с которым обращается к судебным приставам. Те, в свою очередь, готовят пакет документов для реализации квартиры и передают в Росимущество. Ведомство должно продать квартиру на торгах за 2 месяца.

Цену квартиры определяет суд, а информация об аукционах публикуется на сайтах Территориального управления Росимущества и torgi.gov.ru, а также в газете «Советская Сибирь».

Чаще всего за долги по ипотеке арестовывают самые обычные квартиры. Например, в тот же день, 27 декабря, на торги выставляют квартиры на Затулинке и «Родниках»: стартовая цена для квартиры 44,4 кв. м на ул. Зорге, 117 — 1,735 млн руб., для 60 кв. м на ул. Гребенщикова, 12 — 2,511 млн руб. В январских аукционах можно найти сравнительно недорогие квартиры на ул. Дуси Ковальчук и на Горском жилмассиве.

Как объяснила начальник отдела по реализации и распоряжению арестованным обращенным в собственность государства и иным изъятым имуществом Территориального управления Росимущества в НСО Марина Правделюк, если первые торги не состоялись, стоимость квартиры снижают на 15 %. Если не состоялись и вторые торги, то судебные приставы предлагают банку забрать имущество по цене на 25 % ниже первоначальной стоимости. Банк может самостоятельно продавать эти квартиры и дальше.

Квартиру в этом доме на ул. Чаплыгина за театром «Глобус» продают из-за долгов по ипотеке: стартовая цена 110,7 «квадратов» — 8,686 млн руб. Высели меня

«Ипотека — это страшно. Многие приходят, плачут, кричат, каждый пытается рассказать свое горе, чтобы их поняли. Жалко чисто по-человечески, но я ничем помочь не могу. Мы просто исполняем решения суда», — говорит Марина Правделюк. По ее словам, в декабре они проводят по 5–7 аукционов в день, а в среднем в неделю Росимущество в НСО продает не менее двух арестованных за долги по ипотеке квартир.

«В этом году провели более 700 аукционов. Это больше, чем в прошлом году, если не наполовину, то на треть точно.

Но это не обязательно квартиры, могут быть дома с земельными участками или другое имущество. У одного должника в Искитиме арестовали садовое товарищество — продавали 58 земельных участков», — поделилась Марина Правделюк.

По прогнозу председателя Сибирского Сбербанка Владимира Ворожейкина, просрочка по итогам года составит 2,06 %, или 3 млрд руб. В банке ВТБ24 сообщили, что в настоящее время роста числа неплательщиков нет. Они рассказали, что в случае просрочки первые 60 дней звонят и пишут СМС-сообщения клиентам. Если долг не погашен, банк начинает более интенсивные переговоры с клиентом.

Дешевле и рискованнее

Довольно часто новосибирцы покупают арестованные квартиры вместе с их жильцами — должники продолжают в них проживать до последнего момента. После регистрации права покупателям приходится заниматься их выселением — подавать иск о снятии должника с регистрационного учета по месту жительства и его выселении. «Такие процедуры занимают около полугода с момента покупки. Не все люди готовы на это идти, — констатирует руководитель филиала АН «Жилфонд» Олег Вонарха. — На чужом горе в рай не въедешь, поэтому такие квартиры люди покупают неохотно».

По наблюдениям Олега Вонархи, в торгах арестованными квартирами обычные люди не участвуют. Как правило, их покупают одни и те же лица, завсегдатаи, для которых это бизнес: приобрел квартиру, привел документы в порядок, выселил должников и продал через агентство недвижимости. Они зарабатывают на разнице в цене. Например, такие же по площади, как и выставленная на торги арестованная на ул. Кирова квартира, на НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ продаются дороже на 30–35 тыс. руб. за кв. м. Квартиры в доме на ул. Гребенщикова стоят на 15–21 тыс. руб. за кв. м больше, чем аукционная.

«Конечно, такие квартиры дешевле рыночных, а сами банки могут продавать их по заниженной процентной ставке — 10 % годовых вместо 12 %, —

объясняет выгодность покупки арестованных за долги по ипотеке квартир Олег Вонарха. — Но как купить за 8 млн квартиру, которую ты не видел никогда? До судов доходят те люди, которые не понимают, что банк у них может забрать квартиру, и они должны вернуть деньги, которые занимали. Они надеются на русский авось. Авось у меня квартира останется».

Некоторые новосибирцы также думают: если в кризис банк, где они взяли ипотеку, обанкротится, они останутся с квартирой, за которую больше никому не придется платить. Но на банкротство банка рассчитывать не стоит — финансовые учреждения успешно перепродают свои закладные на ипотечные квартиры, поэтому за вашим кредитом всегда придут.

[Скарлетт 19 536]

Ипотека и комфорт набирают популярность

В 2013 году жилье покупали не по «географическому» принципу, а по «возможностям» покупателей и «инфраструктурному наполнению»

Рост ипотечных сделок и приобретение комфортного жилья — главные тренды на рынке недвижимости двух столиц в уходящем 2013 году.

Одним из главных трендов на рынке недвижимости уходящего года стало четкое формирование стоимости квадратного метра. В подавляющем большинстве случаев это было связано со степенью готовности жилого дома. Чем больше готовность объекта, тем выше цена квадратного метра.

Рост стоимости квадратного метра в новостройках Москвы, если и был заметен, только в первой половине года. Основным драйвером для увеличения стоимости квадратного метра была готовность объекта — чем ближе к сдаче дом, тем выше цены квартиры.

«Во многом данная тенденция была вызвана увеличившимся количеством предложения. Практически в любом сегменте палитра предложения довольно широкая, его разнообразие в свою очередь корректирует рост цены», — говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

По сути, в уходящем году застройщики столкнулись с серьезной конкуренцией. Приметой времени стало приобретение жилья не по «географическому» принципу, а по «возможностям» покупателей и «инфраструктурному наполнению» девелоперских проектов, когда расположение объекта отходит на второй план, а стоимость играет главенствующую роль.

По словам Алексея Белоусова, сужение покупательской активности демонстрирует факт роста количества ипотечных сделок: по результатам 2013 года в среднем на ипотеку пришелся каждый третий контракт на первичном рынке. Для такого покупателя, приобретающего квартиру по ипотеке, не столько важна географическая привязка, сколько итоговая стоимость контракта и «наполнение» проекта: его идеология, внутренняя отделка, инфраструктура комплекса, транспортная доступность, подземный паркинг и проч.

Покупатель ищет преимущества и находит их. Термин «битва концептов», который появился на рынке в этом году, в следующем году получит свое активное развитие, — уверяет эксперт.

Еще одним трендом 2013 года стало активное развитие проектов, предназначенных для сдачи в аренду. В девелоперских портфелях застройщиков довольно много проектов, предназначенных для частных инвесторов: небольшие по площади апартаменты, предлагающиеся покупателю уже с отделкой.

По средним подсчетам, доходность такого бизнеса составляет 7—8% годовых в валюте, что не идет ни в какое сравнение с банковскими вкладами. Кроме того, в активе инвестора остается надежный и стабильный актив.

Стоит отметить, что во втором полугодии банки стали более лояльно относиться к заемщикам. Это продиктовано, в первую очередь, появлением большого количества игроков на рынке со схожими условиями. Если раньше главенствующие роли играли Сбербанк и ВТБ24, то сегодня аналогичные ипотечные программы появились в портфеле целого пула банков. Это привело к появлению лояльности к покупателям и небольшой корректировке процентной ставки. Как следствие, если в начале года вместо запрашиваемых 8 млн рублей клиенту могли одобрить лишь 5 млн, и такие ситуации были не единичны, то сегодня заявки удовлетворяются полностью.

Схожие тенденции отмечают и петербургские застройщики. Снижение количества сделок без использования финансовых схем. Только каждый пятый покупатель готов был заплатить за квартиру без использования различных финансовых схем или взаимозачетов. Почти каждая вторая сделка проходила с использованием ипотеки и почти каждая третья с использованием рассрочки.

«Изменился и портрет покупателя, который помолодел и стал проявлять все больше интереса к комфортным и просторным квартирам, а в продажах стали доминировать семейные покупки», — говорит директор управления аналитического маркетинга компании «Северный город» (входит в холдинг RBI) Вера Сережина.

Также как и в Москве, в моду входит более комфортное жилье, оснащенное современной инженерией и полностью готовое для жизни.
/>http://www.firstnews.ru/articles/id616192-ipoteka-i-komfort-nabirayut-populyarnost/

[Скарлетт 19 536]

Ипотека стала дешевле на 260 тысяч

Налоговый вычет за новую квартиру можно получить по месту работы

С января в России заработали новые правила получения имущественного налогового вычета по ипотечным процентам и налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Это компенсация части затрат. И она может доходить до 260 тысяч рублей.

Речь идет о покупке или строительстве квартир, домов, дач, комнат на сумму до 2 миллионов. До сих пор вычет по НДФЛ в размере 13 процентов вы имели право получить только при покупке одного объекта и раз в жизни. И если ваша квартира стоила меньше 2 миллионов рублей, то неиспользованный остаток вычета «сгорал». Теперь этот недочет исправлен.

Вычет по новым правилам вам предоставят при соблюдении двух обязательных условий. Первое: если вы официально вступите в право собственности на жилое помещение после 1 января 2014 года. Не раньше! Второе: если до этой даты вы ни разу не заявляли о получении имущественного вычета по другим объектам жилья. Таковы разъяснения минфина.

Теперь что касается ипотеки. Вместе с общим вычетом в 2 миллиона рублей до сих пор вы могли заявить вычет с суммы фактически уплаченных процентов по жилищному кредиту. И он был не ограничен. Но с 1 января 2014 года в отношении банковских процентов установлен лимит — 3 миллиона рублей. И предоставлять такой вычет будут всего один раз в отношении единственного объекта недвижимости вне зависимости от того, исчерпана эта трехмиллионная сумма или нет. Если вы возьмете ипотеку на длительный период, то переплата по ней наверняка превысит 3 миллиона рублей. Примерную сумму процентов, которую вы отдадите за весь срок кредита (а не за год), вам могут рассчитать в банке. И еще. налоговый вычет по процентам за ипотеку предоставляется по мере их уплаты банку, то есть за каждый год отдельно.

Компетентно

Так насколько существенными окажутся для граждан эти нововведения? Какие нюансы ждут пользователей ипотеки при налоговых вычетах по уплаченным процентам? С этими и другими вопросами «РГ» обратилась к налоговым консультантам — Сергею Литвиненко, эксперту проекта «Общественная Дума», и Сергею Варламову, партнеру компании «Налоговик».

Когда налоговая инспекция начнет перечислять деньги по ипотечным процентам: в следующем году или через 10 лет?

Налоговые консультанты: Оформляя вычет, налогоплательщик представляет копии документов на приобретение жилья, в том числе и договор об ипотечном кредитовании. Процесс получения вычета привязан к фактическим выплатам по такому кредиту, поэтому, как правило, вычет предоставляется частями в течение всего срока погашения кредита. Ежегодно вы будете получать возврат удержанного НДФЛ до тех пор, пока вся сумма вычета не будет исчерпана в полном объеме.

Допустим, квартиру стоимостью 5 миллионов рублей купили в равнодолевую собственность 3 физических лиц и два несовершеннолетних. Как здесь будет идти выплата?

Налоговые консультанты: Новые законодательные нормы крайне актуальны для семей, в которых недвижимость приобретается в долевую собственность одновременно несколькими гражданами — в этом случае каждый из налогоплательщиков может воспользоваться своим правом на вычет. Кроме того, налоговые вычеты распространят на детей до 18 лет, в собственность которых родители или опекуны приобретают землю или жилье.

С этого года получать вычет можно будет у работодателей. Говорят, что в этом случае процедура получения налогового вычета гораздо сложнее, чем порядок получения вычета через инспекцию. Ваш совет?

Налоговые консультанты: В любом случае придется посетить налоговую инспекцию — либо для оформления вычета напрямую, либо для получения налогового уведомления, которое необходимо будет представить своим работодателям. Однако получение вычета в инспекции по сути является возвратом денег, что требует длительного времени. А работодатель на основании представленного вами уведомления сможет сразу не удерживать с вас НДФЛ и выплачивать вам чуть больше сразу. Нам кажется это более рациональным способом. Но помните: работодатель может применять вычет только 3 года после покупки недвижимости, независимо от того израсходуется вся сумма или нет. Инспекция выплачивает вычет до полного его исчерпания, то есть может переносить его на будущие года.

Есть отличия при получении вычета при покупке и оформлении недвижимости на себя и на детей?

Налоговые консультанты: Нет, родитель, понесший расходы на покупку жилья для своих несовершеннолетних детей, имеет право на получение вычета независимо от того, является ли он собственником недвижимости или нет. Но нужно подавать больше документов, которые подтверждают родство. Лимит в 2 миллиона рублей для родителей не увеличивается на вычет ребенка и остается прежним.

Можно ли получить имущественный вычет при обмене квартир?

Налоговые консультанты: Да, можно, но только в том случае, если производилась доплата и это отображено в договоре обмена, то есть налогоплательщик при обмене квартир получил квартиру больше, чем отдал, и поэтому производил доплату. Вычет производится на сумму доплаты. Если же по договору мены жилых помещений ее не было, претендовать на получение вычета вы не вправе.

А может человек им воспользоваться при приобретении незавершенного строительства?

Налоговые консультанты: Да, но только в том случае, если в договоре купли-продажи указано: квартира переходит к собственникам без отделки. В общий размер вычета на покупку квартиры включается как ее стоимость, так и затраты на ее отделку (стоимость материалов и работ по отделке квартиры). Монтаж электропроводки, установка сантехники, встроенной кухонной техники в вычет не включается. Это, по мнению минфина, не считается отделкой.

Правда ли, что теперь любой пенсионер сможет перенести остаток неиспользованного имущественного вычета?

Налоговые консультанты: Да. До сих пор перенести остаток вычета на прошлые годы имели право только пенсионеры, у которых нет дохода, облагаемого НДФЛ. Но с 1 января оно появилось у всех пенсионеров.
/>http://www.rg.ru/2014/01/09/ipoteka.html

[Скарлетт 19 536]

Спрос на ипотеку вырос на треть

Владельцами кредитных квартир в прошлом году стали более 700 тысяч человек

Только за 10 месяцев прошлого года россияне взяли в долг у банков на покупку домов и квартир более 1,04 трлн рублей. По итогам года эта цифра вырастет до 1,3 трлн рублей, делают прогноз в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Это рекорд. Как считают власти, у граждан появилось больше возможностей, чтобы решать жилищный вопрос.

Средняя ставка по ипотеке еще довольно высока — 12,6% годовых. Но важную роль в росте спроса сыграли разные соцпрограммы. В первую очередь материнский капитал, а также льготные ставки по ипотеке (от 7,6 до 9,5% годовых) для военных, молодых учителей, ученых и врачей. В ближайшие три года на господдержку отдельных категорий людей при покупке квартир власти планируют потратить 1,26 трлн. рублей.

При этом цены на квартиры почти не изменились. По данным портала Metrinfo.ru, средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась всего на 3% — до 168 тысяч рублей, а в России почти на 1% — до 52 тысяч рублей.
/>http://www.kp.ru/daily/26180.5/3069474/

[Скарлетт 19 536]

Стоимость ипотечного кредита привяжут к сумме: чем дешевле жилье, тем выше ставки

ВТБ 24 меняет линейку ипотечных кредитов — теперь ставки по ним будут зависеть только от суммы займа. Это ноу-хау на рынке, так как обычно стоимость кредита на жилье определяют его срок и размер первоначального взноса. Таким образом банк снижает операционные расходы, желая работать с займами на большие суммы.

По словам старшего вице-президента ВТБ 24 Андрея Осипова, с 20 января банк будет определять размер ставки, исходя исключительно из размера кредита и практически не принимая во внимание сумму первоначального взноса и срока, на который предоставляется заем. При сумме кредита менее 2 млн руб. ставка составит 12,85% годовых, от 2 млн до 5 млн — 12,15%, свыше 5 млн — 11,75% (для Москвы и Московской области). Новые ставки ниже, чем ранее действовали в банке: максимальная снизится на 1,1 п. п., минимальная — на 1,2 пункта. При рефинансировании ипотечного кредита или при выдаче займа под залог имеющегося жилья ставки будут увеличиваться на 2 п. п. В начале прошлого года процентная матрица по ипотеке составляла 16 позиций, к концу прошлого года количество ставок сократилось до 9, в рамках новой программы их останется всего 3. Также с 9 января банк объявил мораторий на выдачу ипотечных кредитов по плавающим ставкам, объясняя это тем, что народ пока «не готов» к подобным инструментам.

По мнению г-на Осипова, нынешняя система ценообразования не отвечает реалиям рынка. «Ставки на рынке рассчитываются в зависимости от срока и размера первоначального взноса, однако мы пришли к выводу, что при первоначальном взносе от 15—20% уровень рисков практически одинаков для всех клиентских сегментов, на любых сроках и при любых суммах кредитов», — говорит он.

Решение привязать ставку к сумме кредита г-н Осипов объясняет несколькими причинами. В первую очередь он указывает, что затраты банка на оформление и выдачу крупного, среднего или минимального ипотечного кредита практически сопоставимы, поэтому банку выгоднее работать с займами на большие суммы. Кроме того, после кризиса 2008 года изменился профиль ипотечного заемщика. «Если раньше средняя сумма займа составляла 200—300 тыс. долл., то в минувшем декабре, например, она была 3,5 млн руб. по Москве», — рассказывает г-н Осипов. Это объясняется тем, что большая часть клиентов выбирает так называемые альтернативные сделки: продать имеющееся жилье, добавить кредитные средства и приобрести квартиру большей площади или в более престижном месте. Раньше значительная часть заемщиков предпочитала покупать жилье в ипотеку в инвестиционных целях.

Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле ВТБ 24 на конец минувшего года составила почти 34%, к 2016 году ее планируется нарастить до 36—37%. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составлял 230 млрд руб., в наступившем году ее планируется нарастить на 40%, до 324 млрд.

Участники рынка полагают, что прежде всего новая ипотечная модель заинтересует клиентов из среднего класса и премиального сегмента. «Банки-конкуренты, которые не смогут держаться нижней планки по такой ставке ипотечного кредита, не досчитаются клиентов этой категории», — говорит зампред правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина. Однако банкиры напоминают о внешних рисках: директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина подчеркивает, что если кризисные ожидания хотя бы отчасти сбудутся, то обозначенные категории клиентов будут находиться в самой высокой группе риска. Банкиры полагают, что существенного влияния ипотечная инициатива ВТБ 24 на рынок не окажет. «В среднем ставки отличаются не сильно, — указывает директор департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью Росгосстрах Банка Вилен Ли. — Влияние на выбор клиента оказывают в основном такие факторы, как отлаженность процедуры выдачи и оформления кредита, взаимодействие с партнерами — застройщиками, страховыми компаниями и прочими». Г-жа Коняхина, впрочем, добавляет, что в принципе банки перенимают друг у друга успешные решения, и если продукт станет популярные, то стоит ожидать «вариаций на тему» и от других участников рынка
/>http://www.rbcdaily.ru/finance/562949990248253

[Скарлетт 19 536]

Ипотека для бизнеса: как купить магазин или офис

Считается, что полноценный доступ к коммерческой ипотеке, которая давно и широко распространена на Западе, российские предприниматели получили четыре года назад, когда были приняты поправки к закону «Об ипотеке», в соответствии с которыми нежилые помещения, приобретенные с использованием кредитных средств, стали считаться «находящимся в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика». Таким образом, последний был избавлен от необходимости предоставлять в залог кредитору еще какую-либо недвижимость.

Однако, как замечает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко, быстрого развития сегмента коммерческой ипотеки за этим не последовало. «Весь рынок кредитования в 2009—2010 годах находился в упадке», — говорит специалист.

Зона сложностей

Впрочем, по словам ряда экспертов, покупка коммерческой недвижимости по ипотечным схемам в России до сих пор остается в начале пути развития и в зоне повышенных рисков. Что, естественно, проявляется в более жестких условиях предоставления средств по сравнению с жилищной ипотекой. Данный вид кредитования отличает краткосрочность — от года до 10 лет. Диапазон процентных ставок — 12—20%, средний уровень — 14—16% (10% — в валюте). Первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости объекта недвижимости.

Как говорит директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, банки при рассмотрении коммерческой ипотеки, что называется, «вынут душу». Запрашивается исчерпывающий пакет документов по деятельности компании: балансы за несколько отчетных кварталов с данными о прибыли/убытках, уставные документы, расшифровки по счетам, товарным остаткам, активам, их реальной и балансовой стоимости, анализируется движение денежных потоков и прочее. Иногда в расчет берутся даже данные «управленческого учета», то есть черной бухгалтерии.

«Основные отличия в процессе оформления коммерческой ипотеки связаны с тем, что участниками сделки выступают юридические лица, которые зачастую имеют штат юристов, бухгалтеров, несколько учредителей или акционеров, — говорит Елена Мишина. — При стоимости объекта недвижимости в размере 150—200 млн рублей каждая из сторон занимает принципиальную позицию по любому вопросу. Поэтому задача банка — не просто принять положительное решение о кредитовании, но и совместно с риэлтором предложить продавцу и покупателю схему проведения сделки и порядок расчетов, который удовлетворит интересы каждого участника».

Готовы рискнуть

Банков, кредитующих покупку коммерческой недвижимости под залог, по словам Юрия Тараненко, немного. В их числе он отмечает Сбербанк и «Уралсиб». Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая добавляет к ним МКБ, «РосЕвроБанк», «Номос», «ТрансКапиталБанк», «МетКомбанк», БЖФ, МИА, банк «Балтика». При этом она замечает, что у лидеров ипотечного кредитования соответствующих программ нет, хотя они готовы предложить собственникам бизнеса нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости.

Елена Мишина отмечает банк «Зенит», который заявляет о возможности ипотечного кредитования покупки коммерческой недвижимости без первоначального взноса, без комиссии за досрочное погашение, без страхования жизни собственников бизнеса, за свой счет проводит оценку приобретаемого объекта, а также предоставляет отсрочку по погашению основного долга сроком до 6 месяцев, если приобретаемое помещение нуждается в ремонте.

Остается добавить, что ипотеку на коммерческую недвижимость может оформить юридическое лицо (ООО, ОАО и ЗАО), индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса с долей не менее 10%. Впрочем, желание иметь объект коммерческой недвижимости непременно в собственности во многом обусловлено особенностями менталитета, когда этого не требует специфика бизнеса, как, например, в случае стрит-ритейла.
/>http://ipoteka.realty.rbc.ru/articles/43

[Скарлетт 19 536]

Банки делают ставку на ипотеку

Ставка по рублевым кредитам упала до 12,2%

Рублевая ипотека подешевела. В ноябре прошлого года ставки по ней упали на 0,2%, до 12,2% годовых. Снижение вызвано политикой Центробанка, ограничивающей темпы роста потребительского кредитования. Небольшое падение ставок может продолжиться и в этом году, поскольку регулятор рассчитывает на ипотеку как на один из немногих драйверов экономики.

В ноябре прошлого года рублевая ипотека стала дешевле. Согласно данным ЦБ на 1 декабря, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизилась на 0,2% и составила 12,2% годовых. Таким образом, она опустилась до уровня августа 2012 года.

В начале января 2013 года ставка по рублевой ипотеке была 12,5% годовых и до конца марта плавно росла, составив на 1 апреля 12,9% годовых. Однако в конце весны произошел перелом тенденции и ставка начала медленно падать. Так, на 1 мая прошлого года, по данным ЦБ, она опустилась до 12,7% годовых. 1 июля она уже составила 12,6%, 1 августа — 12,5% годовых. Впрочем, с августа ставка несколько месяцев держалась на одном и том же уровне — 12,4%.

Экспертам казалось: больше ставка уже не может падать, поскольку дошла до минимального значения. Однако в ноябре прошлого года кредитные организации неожиданно вновь снизили ее и сразу на 0,2%.

Как говорится в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в январе — ноябре банками было выдано 718 983 ипотечных кредита на общую сумму 1 трлн 175 млрд руб. Таким образом, ипотека выросла в 1,3 раза в денежном выражении по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Такое внимание банков к ипотеке в АИЖК объясняют политикой Центробанка, направленной на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе увеличения размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам.

Но дело не только в политике ЦБ. Банки и сами пересмотрели свое отношение к ипотеке. В прошлом году на фоне волнообразного роста просрочки по большинству кредитных продуктов для физлиц ипотека оказалась наименее проблемным сегментом для банков.

Согласно недавнему обзору Национальной службы взыскания, за 11 месяцев 2013 года объем просроченной задолженности по банковским кредитам увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2012 года на 41%, до 440 млрд руб.

При этом, по данным НСВ, на кредитные карты пришлось 34% всего объема просроченной задолженности (150 млрд руб.), на займы наличными — 26% (114 млрд), на POS-кредиты — 21% (92 млрд), на автоссуды — 10% (44 млрд), а на ипотечные займы меньше всего — 9% (40 млрд). Заемщики гораздо более дисциплинированно платили по ипотеке. В результате многие кредитные организации сделали именно ипотеку системообразующим продуктом.

«В 2013 году на рынке ипотечного кредитования наблюдалась серьезная борьба. Основные игроки в целях привлечения большего числа клиентов и укрепления своих позиций были вынуждены снижать ставки. Этот фактор существенно повлиял на средневзвешенную ставку», — объясняет Алексей Попович, заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка.

Как указывают экономисты, ипотека на протяжении 2013 года оказалась одним из немногих драйверов роста российской экономики, стимулирующих потребительский спрос. Как сообщает Росстат, индекс потребительской уверенности в России в третьем квартале 2013 года снизился до −7%. При этом, по оценкам экспертов, спрос на объекты недвижимости в прошлом году снизился в среднем на 10%. Если бы не ипотечное кредитование, эта цифра была бы еще больше.

При этом банки сейчас делают ставку именно на рублевую ипотеку.

Кредиты в валюте спросом не пользуются, в ней выдается не более 1% всего объема ипотечных кредитов в стране, говорит Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24, добавляя, что в ВТБ24 точно такая же пропорция выдачи валютной ипотеки.

Впрочем, по словам Эммы Пономаревой, директора департамента розничных операций Инвестторгбанка, доля валютной ипотеки в Инвестторгбанке составляет менее 5%. В Сбербанке валютной ипотеки за 2013 год было выдано менее 1 млрд руб., рассказали «Газете.Ru» в Госбанке.

Пономарева связывает снижение процентной ставки в ноябре прошлого года с тем, что перед праздниками ряд банков запустил специальные акции для партнеров, которые заключались в основном в понижении ставок на период один-два месяца до Нового года. Андрей Осипов утверждает, что снижение наполовину обусловлено агрессивной промоакцией ВТБ24, в рамках которой кредиты предлагались по ставкам от 11,5%. Однако в другом госбанке предлагали ставку еще ниже. В Сбербанке с марта по декабрь 2013 года также проводились различные ценовые акции: для новостроек с единой ставкой 12% годовых в рублях при первоначальном взносе от 12% и акция для молодых семей со ставками от 10,5% годовых в рублях. «Общая доля акционных кредитов во всех ипотечных выдачах банка на конец года составляла более 50%»,— объяснили в пресс-службе Сбербанка.

Осипов предрекает и дальнейшее снижение ставки в декабре — до 12,1%. Впрочем, в дальнейшем, в течение 2014 года, такого резкого снижения ставок мы больше не увидим, так как фундаментальных предпосылок для радикального снижения ипотечных ставок сейчас нет, предупреждает он.

«В первом полугодии 2014 года ставка вряд ли существенно изменится, а во втором полугодии, в зависимости от ситуации в экономике и политики ЦБ, возможно возобновление тренда на очень плавное снижение ставок по ипотеке. Но такого резкого снижения ставок, как в 2013 году, мы точно не увидим, максимальный потенциал снижения — 0,5%», — говорит Осипов. Точно такую же оценку — снижение ставки на 0,5% — дает и партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин. «Никаких предпосылок для дальнейшего снижения ставки по ипотеке нет. Ипотечный сегмент является для банков дорогостоящим, поскольку нужно привлекать дешевое фондирование на длительный срок, и выдавать кредиты по фиксированной ставке», — говорит Александр Черствов, участник всероссийского объединения предпринимателей «Клуб Лидеров».

Эмма Пономарева из Инвестторгбанка также не ожидает дальнейшего сильного снижения ставок. Она даже предполагает увеличение ставки. В течение 2014 года ипотечные ставки по рублевым кредитам, скорее всего, сохранятся на уровне конца 2013 года и составят 12,2—12,4% годовых.

При этом эксперты прогнозируют, что ипотечные кредиты в среднесрочной перспективе будут расти опережающими темпами по сравнению с потребительскими, так как рынок потребительского кредитования уже близок к насыщению, а отношение объема ипотеки к ВВП в России все еще на порядок ниже, чем в развитых странах. «Ипотечное кредитование становится одним из наиболее перспективных сегментов банковской розницы, — говорит Осипов. — На фоне замедления роста потребительского и автокредитования, а также роста рисков в системе ипотека, с ее близким к нулю риском и огромным потенциалом роста рынка, безусловно, будет оставаться одним из наиболее важных сегментов банковской розницы».

Так, ВТБ 24 в 2013 году выдал 230 млрд руб. ипотечных кредитов, что почти в полтора раза больше, чем в 2012-м. В 2014 году банк планирует выдать 324 млрд руб., что еще на 40% позволит превысить результат 2013 года. «В 2014 году спрос на ипотечное кредитование и качество заемщиков продолжит оставаться стабильным, что будет дальше побуждать банки развивать данный вид кредитования и выделять его как важный сегмент бизнеса» — резюмируют в Сбербанке.
/>http://www.gazeta.ru/business/2014/01/21/5858753.shtml

[Скарлетт 19 536]

Темпы роста ипотечного рынка замедлятся в полтора раза

Эксперты предрекают спад на рынке жилищного кредитования

По итогам 2013 года банки предоставили населению 1,3 трлн рублей в рамках программ ипотечного кредитования, что на 23% больше показателя 2012 года. В этом же году темпы роста ипотечного рынка не превысят 16%, а его объем — 1,5 трлн рублей. Такие данные приводит коллекторское агентство «Секвойя кредит консолидейшн» (исследование есть у «Известий»).

Как говорится в отчете, макроэкономическая ситуация в стране свидетельствует об отсутствии причин, которые бы позволили сохранить текущие темпы роста ипотечного рынка.

— В 2014 году экономику России ждет стагнация, — комментирует замгендиректора «Секвойи» Елена Терехова. — Во-первых, это связано с замедлением экономики России в целом: так, Минэкономразвития не раз заявляло, что три последующих года будут достаточно сложными для отечественной экономики. В прошлом году министерство уже несколько раз корректировало прогноз темпов роста ВВП в сторону понижения, в последний раз прогноз на 2014 год был снижен с 3% до 2,5%, а на 2015 год — с 3,1% до 2,8%. Вполне возможно, что это не окончательные цифры.

Во-вторых, попытки правительства снизить издержки госкомпаний с помощью заморозки тарифов могут в краткосрочной перспективе оказать негативное влияние на инвестиции, как следствие, на экономический рост страны, указывает Терехова.

Экономические факторы способствуют замедлению темпов роста развития ипотечного кредитования. Более того, текущая ситуация характеризуется нарастанием скрытых рисков, реализация которых может привести в будущем не только к приостановке роста ипотечного рынка, но и к началу его сжатия. Прежде всего это риски роста безработицы среди потенциальных ипотечных заемщиков и нарастание рисков и проблем с ликвидностью в банковской системе в целом.

Так, по данным правительства, уровень безработицы в России по итогам 2013 года составил 5,5% (как и в 2012 году). В настоящее время уровень безработицы составляет 5,9%. Как отмечает первый вице-премьер Игорь Шувалов, в 2014 году показатель может достигнуть 6,5%. Кроме того, в декабре 2013 года руководитель службы ЦБ по финансовым рынкам Сергей Швецов заявил, что в 2014 году ожидает роста дефицита ликвидности.

Эксперты, опрошенные «Известиями», подтверждают описанный в обзоре «Секвойи» тренд.

— Некоторое замедление роста рынка ипотеки уже наблюдается, — говорит директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка Наталья Коняхина. — И прогнозы на 2014 год выглядят реалистично, однако пока рано говорить о критичном снижении рынка ипотеки в наступившем году. Но сегмент уже не будет расти быстрыми темпами.

По словам начальника аналитического управления банка БКФ Максима Осадчего, в 2014 году рынок ипотеки продолжит «охлаждение», чему будут способствовать и стагнация, и дефицит ликвидности в банковском секторе, и последствия банковского микрокризиса. Уверенность населения в завтрашнем дне снижается, люди боятся лезть в ипотечную петлю, указывает он.

— Любое снижение активности, динамики рынка, в большинстве случаев — негативный фактор, — считает аналитик Национального рейтингового агентства Вадим Тихонов. — Тем более, снижение в 1,5 раза.

По прогнозам директора департамента розничного бизнеса банка «Интеза» Богдана Чекомасова, рынок будет расти более медленными темпами, нежели указано в исследовании «Секвойи»: 10—15%.

По данным «Секвойи», объем «плохих долгов» по жилищным ссудам по итогам 2013 года составил 40,5 млрд рублей, что на 8% меньше показателя 2012 года. При этом доля дефолтных ссуд (просрочка свыше 90 дней) сократилась с 2,52% по итогам 2012 года до 2,26% по итогам 2013-го. В этом году, по прогнозам «Секвойи», просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжит снижаться и составит не более 36,6 млрд рублей, а доля дефолтных займов составит 2,2%.

По словам начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют-банка Антона Павлова, рост объема выданных кредитов пока опережает рост проблемной задолженности. Просрочка по ипотечным ссудам «вызревает» гораздо дольше, чем, к примеру, по беззалоговым кредитам или кредитным картам, отмечает эксперт. Средний срок, в течение которого становится объективно видна просрочка по тому или иному портфелю, составляет около 1,5 года.

Как указано в исследовании «Секвойи», в Москве выдано 4,6% от всех ипотечных займов, в Тюменской области — 4,5%, в Московской — 4,3%. В пятерку регионов, лидирующих по объему выданных жилищных кредитов, также входят республики Башкортостан (4,2%) и Татарстан (3,9%). При этом, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в Московской и Тюменской областях, а также Башкортостане ипотека в 3,1 раза доступнее, чем в Москве, а в Татарстане — в 3,4 раза.
/>http://izvestia.ru/news/564394

[Скарлетт 19 536]

Кредиты пошли на рекорд

Ипотека становится важнейшим инструментом развития жилищного рынка страны. Главной его особенностью в минувшем году стало увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе-сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за период с 2010 года. Таким образом, очевидна возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны. Стоит отметить, что по итогам 9 месяцев 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привел к снижению доступности жилья.

Во многом такого баланса удалось достичь благодаря активному развитию финансовых инструментов на рынке жилищного строительства, который абсорбировал дополнительный спрос населения: по прогнозам АИЖК, по итогам года объемы выдачи ипотеки составят порядка 1,3 трлн рублей или немного больше, что на 30% превышает объемы 2012 года. Такой рост происходит во многом за счет опережающего роста ипотеки на первичном рынке: доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках достигает 40% от общего объема продаж, а по некоторым объектам она превышает 50% и даже 70% объема продаж. Это косвенно подтверждается данными Росреестра, согласно которым в 2013 году каждый третий (33%) зарегистрированный договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов был заключен с использованием кредитных средств.

Банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, поэтому застройщики чувствуют себя более уверенно. Так, за три квартала 2013 года поставлен рекорд ввода жилья в стране - 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кв. метров (+12% к соответствующему периоду предыдущего года). Помимо роста доли ипотечных сделок, особенно в сегменте нового жилья, следует отметить сформировавшуюся во втором квартале тенденцию плавного, но устойчивого снижения ставок по ипотечным кредитам во втором и третьем кварталах 2013 года. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В ноябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 11,9% годовых, что на 1 процентный пункт ниже максимума, зафиксированного в марте. Таким образом, уровень ставок приблизился к минимальным значениям за всю историю наблюдений. Еще ниже ставка была лишь во второй половине 2011 года, когда месячные ставки колебались в пределах 11,9-11,4%, причем минимальное значение было достигнуто в декабре 2011 года, когда большинство заемщиков, так же как и сейчас, получило возможность воспользоваться сезонными спецпредложениями банков.

В 2014 году мы ожидаем сохранения тенденции снижения ставок, однако оно не будет таким значительным, как во втором полугодии 2013 года. На уровень ставки будут влиять следующие факторы: стоимость фондирования, уровень платежеспособного спроса и ситуация с ликвидностью. Мы ожидаем, что уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года и не превысит 12-12,5% в базовом сценарии развития экономики. При реализации благоприятного макроэкономического сценария средние ставки по ипотеке могут опуститься и ниже 12%.

Рост ипотечного рынка в этом году продолжится, а темп роста выдачи ипотечных кредитов составит около 15%. Дополнительным фактором, способствующим развитию ипотечного кредитования, является политика ЦБ, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе роста размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. Поэтому можно ожидать, что в зависимости от внутренних приоритетов кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего доступом к фондированию), переориентируют свою бизнес-модель в пользу ипотечного кредитования.

Полное восстановление первичного рынка ипотеки после кризиса 2008-2009 годов и его переход к активному росту позволили АИЖК как институту развития сфокусироваться на менее развитых сегментах рынка, включая развитие и стандартизацию вторичного рынка ипотеки, развитие и повышение эффективности инфраструктуры рынка, а также механизмов снижения и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

В 2014 году АИЖК согласно утвержденной стратегии развития намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте экономкласса. Чтобы ускорить развитие вторичного ипотечного рынка и увеличить количество выпусков ипотечных ценных бумаг, одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в т.ч. развитие мультиоригинаторной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам.

Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка, а также дальнейшему развитию механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков.

Важными направлениями деятельности остаются реализация программ и продуктов в области стимулирования предложения жилья на первичном рынке и повышение объемов жилищного строительства.

В целом можно уверенно констатировать, что прошедший год стал одним из самых удачных для рынка жилья, строительства и ипотечного кредитования. Рекордный объем выдаваемых ипотечных кредитов поддержал спрос населения на жилье, который, в свою очередь, был удовлетворен за счет увеличения предложения на рынке нового жилья. Таким образом, рынок жилья в 2013 году развивался очень гармонично - рост цен на жилье лишь на 1-2 процентных пункта превысил инфляцию, что с учетом роста зарплат, особенно в бюджетном секторе экономики, не привело к снижению доступности жилья. Росту популярности ипотеки способствовало также и то, что все больше застройщиков используют схему строительства жилья, предусмотренную N 214-ФЗ.
/>http://rg.ru/2014/01/28/ipoteka.html

[Скарлетт 19 536]

Сбербанк догоняет

Сбербанк к концу 2013 года сократил до минимума разрыв с «ВТБ 24» по ипотечным кредитам в Петербурге

«ВТБ 24» выдал в 2013 г. в Петербурге более 22,7 млрд руб. ипотечных кредитов, передал через пресс-службу управляющий петербургским филиалом Михаил Иоффе. Северо-Западный Сбербанк в декабре выдал в Петербурге 3,8 млрд руб. ипотеки, а в IV квартале увеличил выдачу более чем в 3 раза по сравнению с первым, сообщила вчера его пресс-служба. В I квартале 2013 г. банк выдал почти 3 млрд руб. ипотечных кредитов, за девять месяцев — 13,6 млрд руб., соответственно, за 2013 г. было выдано более 22,6 млрд руб. Этот показатель подтвердил источник, знакомый с ситуацией. В пресс-службе банка не ответили на запрос «Ведомостей». Банк «Санкт-Петербург» увеличил объем выдачи более чем вдвое по сравнению с 2012 г. — до 12,6 млрд руб., ипотечный портфель вырос на 83% до 19,5 млрд руб., рассказал руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка Дмитрий Алексеев. В Петербурге за 11 месяцев, по данным ЦБ, выдано 57 млрд руб. ипотечных кредитов, на 24,6% больше, чем годом раньше. В 2012 г. рынок вырос на 30%.

В I квартале Сбербанк уступил лидерство по объему выдачи ипотеки в Петербурге «ВТБ 24» (4,4 млрд руб.). По данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, к июлю разрыв между лидерами составлял 1,83 млрд руб., а к концу III квартала сократился до 0,7 млрд руб. Штат менеджеров ипотечного кредитования увеличен на 70%, выросло число аккредитованных новостроек, цитирует пресс-служба председателя Северо-Западного Сбербанка Дмитрия Курдюкова. У Сбербанка 305 аккредитованных объектов в Петербурге и Ленобласти, у «ВТБ 24» — более 500, у банка «Санкт-Петербург» — около 300.

Получить кредит в «ВТБ 24» в прошлом году было быстрее и проще и, когда был выбор между Сбербанком и «ВТБ 24», мы ориентировали клиентов на «ВТБ 24», рассказывает Владимир Трусов, руководитель группы ипотечных программ «Ленстройтреста». В Сбербанке процедура одобрения кредитов и подписания договоров растягивалась, подготовка специалистов оставляла желать лучшего, а «ВТБ 24» готов был кредитовать покупателей квартир на самой ранней стадии, добавляет он. Соотношение кредитов «ВТБ 24» и Сбербанка у «Ленстройтреста» составляло 70% к 30%, но в конце 2013 г. Сбербанк стал быстрее согласовывать документы, в итоге доли банков сравнялись, говорит Трусов. Доля ипотечных сделок у «Петербургской недвижимости» — 40% и «ВТБ 24» лидирует, говорит гендиректор РЦП «ПН» Олег Пашин. Процедура оформления ипотечного договора с участием Сбербанка была непростой: во время подбора вариантов связаться с менеджером было сложно, мобильный телефон они не дают, со всеми вопросами приходилось ходить в банк, что отнимало время, рассказывает клиент Сбербанка, занимавший летом 2013 г. на покупку комнаты. Менеджер не объяснила, какие документы потребуются, и одну доверенность пришлось оформлять прямо по ходу сделки, добавляет он.

Рост замедлится

Петербургский ипотечный рынок в 2014 г. вырастет на 20%, согласны в прогнозах Иоффе и Алексеев. Российский ипотечный рынок вырастет на 16%, не превысив 1,5 трлн руб., ожидают в «Секвойя кредит консолидейшн».
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/612041/sberbank-dogonyaet

[Скарлетт 19 536]

Ипотечный гороскоп

Ипотечный кредит – один из самых ответственных и важных. В этом случае велика цена вопроса: как сумма займа, так и то, что приобретаемая недвижимость остается в залоге у банка вплоть до полного расчета с ним.

Перед получением ипотеки у потенциального заемщика возникает много вопросов. На что ориентироваться при выборе программы кредитования? Каким должен быть размер первоначального взноса? Что будет со ставками в ближайшее время? Когда выгодно рефинансировать кредит?

Эти вопросы обсудили участники он-лайн конференции «Ипотека-2014: перспективы», организованной информационным агентством Bankir.Ru при участии журнала «Банки и деловой мир» и портала 123Credit.ru.

Время и деньги

Ипотека – кредит долгосрочный. Однако заемщик при заключении договора может сам выбрать, на какой период времени ему брать деньги в банке. При этом нужно помнить, что чем длиннее срок кредитования – тем ниже будет размер ежемесячных платежей. Но, с другой стороны, тем больше в конечном итоге будет переплата по кредиту.

На какой срок предпочтительнее брать ипотеку?

«Главная рекомендация – берите ипотечный кредит таким образом, чтобы ежемесячный платеж был для вас комфортным. Не рассчитывайте на премии и другие нестабильные источники дохода при определении размера комфортного платежа. Помните: ипотеку вы берете очень надолго, поэтому платеж не должен критически отягощать ваш бюджет», – утверждает директор по развитию, организации продаж и обслуживанию розничного бизнеса Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России» Андрей Жарский.

«Необходимо выбирать такой оптимальный срок ипотечного кредита, чтобы, с одной стороны, вас удовлетворяла сумма самого кредита и размер процентной ставки, а с другой – размер ежемесячного платежа. При этом рекомендуется, чтобы размер платежа по ипотечному кредиту составлял 30–40% от вашего дохода», – рассказывает директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев.

Впрочем, универсального совета здесь дать нельзя. Все зависит от конкретных обстоятельств каждого заемщика.

«Это зависит от того, что для вас важнее: получить как можно меньший ежемесячный платеж или выплатить меньшую сумму по начисленным процентам», – говорит генеральный директор ОАО «ДВИЦ» Вячеслав Горобец.

«В данном случае срок будет зависеть от получаемого дохода и желания растянуть кредит или жить без кредита», – говорит председатель правления Автоградбанка Венера Иванова.

Рассчитывая размер ежемесячной финансовой нагрузки, следует учитывать, что помимо регулярных платежей банку придется ежегодно вносить деньги и за страховой полис.

Также нужно помнить о том, что сейчас мораторий на досрочное погашение долга отсутствует. То есть вернуть деньги можно в любое время (причем без каких-либо штрафных санкций со стороны банка). Поэтому если вдруг появятся необходимые средства, ипотека выплачивается раньше указанного в договоре срока. Причем сделать это можно как полностью, так и частично (снизив срок кредитования или уменьшив размер ежемесячных платежей).

«Если есть возможность взять кредит на короткий срок, то лучше брать ипотеку на 5–10 лет. Таким образом вы уменьшите переплату по кредиту. Если вам важно, чтобы размер ежемесячного платежа получился оптимальным и не сильно бьющим по кошельку, тогда лучше взять кредит на больший срок», – резюмирует руководитель направления разработки кредитных продуктов банка «Интеза» Марина Захаренкова.

Все дело в ставке

Большинство банковских программ предусматривают кредитование по фиксированной (то есть неизменной в течение всего срока кредитования) ставке. Но можно найти и кредитные предложения с плавающей ставкой, переменная составляющая которой зависит от внешних факторов.

На размер плавающей ставки влияет ситуация на рынке межбанковского кредитования. Обычно она рассчитывается с учетом одного из индикаторов – LIBOR или MosPrime. То есть платежи по такому кредиту периодически пересматриваются.

Выбор того или иного варианта ценообразования, уверены эксперты, зависит от обстоятельств самого заемщика.

«Выбирать плавающую ставку лучше в том случае, если вы знаете, что погасите ипотеку быстро, то есть до того, как ставка изменится. Но лучше рекомендовать фиксированную ставку – особенно если вы не особенно разбираетесь в финансах», – утверждает заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

«Для большинства клиентов, которые в своей профессиональной деятельности не занимаются операциями на финансовых рынках, или не планируют погасить кредит досрочно в течение одного-двух лет, понятнее, комфортнее и удобнее брать кредит по фиксированной ставке», – соглашается заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина. При этом эксперт предупреждает, что «фиксированная ставка гарантирует неизменность платежа, но в то же время, если ставки снизятся, вы будете платить дороже, чем новые заемщики».

Обычно кредиты с плавающей ставкой стоят на 2–3% дешевле. Основной риск здесь заключается в том, что прогнозировать значение LIBOR и MosPrime, особенно в долгосрочной перспективе, очень сложно.

«Ипотека – это, как правило, длинный кредит, и сказать в 2014 году, что будет со ставкой, например, в 2017-м, сейчас мало кто способен. Очень многое зависит как от экономической ситуации в целом, так и от политики Центрального банка», – полагает управляющий партнер группы финансовых коммуникаций Emquarta Игорь Мальцев.

Интересное предложение для любителей «плавающей ставки» есть в программе «Стандарт» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Здесь установлено максимальное значение ставки – на уровне 17% годовых. «Если заемщик хочет оформить кредит с плавающей ставкой, ему стоит заранее поинтересоваться, есть ли такие ограничения у кредитора», – делится важным наблюдением руководитель Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Взнос преткновения

Нередко доходов человека хватает для того, чтобы обслуживать ипотечный кредит, но на внушительный первоначальный взнос он пока не накопил.

Размер собственных средств очень важен при получении ипотечного кредита. Чем больше первоначальный взнос – тем более лояльно банки смотрят на потенциального заемщика; размер процентной ставки также зависит от величины собственных накоплений. Особенно интересными условия кредитования становятся тогда, когда размер первоначального взноса составляет не менее половины стоимости приобретаемой недвижимости.

Каким должно быть оптимальное соотношение первоначального взноса и суммы кредита? Стоит ли долго копить на квартиру, откладывая получение ипотеки?

«Оптимально, когда собственные средства заемщика покрывают 20–30% от стоимости приобретаемой недвижимости», – считает генеральный директор компании 123Credit.Ru Яков Лившиц.

«Не стоит вкладывать в первоначальный взнос все сбережения до последнего. Необходимо оставить некий «запас прочности» (в виде суммы ежемесячных платежей за 3–4 месяца), чтобы в случае, например, потери работы не нарушить условия договора», – рекомендует Михаил Доронкин.

«Самая низкая процентная ставка предусмотрена при первоначальном взносе более 50%, но если говорить об оптимальном соотношении, то лучше оформлять ипотечный заем при наличии от 30% собственных средств от рыночной стоимости квартиры, – полагает Вячеслав Горобец.

Но опять же универсальных – то есть подходящих для всех заемщиков – рекомендаций здесь не существует.

«У всех ситуации разные. Если заемщик хочет получить наименьшую процентную ставку, то собственных средств нужно иметь (в зависимости от ипотечной программы) не менее 20%, а то и 50% от стоимости недвижимости. Если у заемщика есть только минимальный взнос, но при этом есть хороший устойчивый доход, то этот минимальный взнос будет «идеальным», так как позволит ему приобрести недвижимость и решить свои проблемы с жильем», – считает заместитель начальника отдела по работе с партнерами РосЕвроБанка Ольга Алёшкина.

Учитывая то, что стоимость недвижимости постоянно растет, ставки – тоже не стоят на месте, чрезмерно долгие накопления не являются идеальным вариантом.

При ипотеке с минимальным взносом можно прибегнуть к страхованию ответственности заемщика. Однако, это – дорогое удовольствие.

«За страховку придется платить. В среднем плата составляет плюс 2–3% к ипотечной ставке. А это достаточно ощутимо. С другой стороны, если покупка квартиры требуется уже сегодня, а денег на нее нет, то страховка – хороший вариант», – информирует Михаил Доронкин.

До кризиса была распространена ипотека с нулевым первоначальным взносом. Потом такие программы фактически исчезли. Потому что, как оказалось, цены на недвижимость могут и падать, а заемщики, которые изначально не вложили в покупку квартиры ни копейки собственных средств, возвращают кредит значительно хуже.

Будут ли банки развивать такие сверхлояльные программы вновь?

«Думаю, это практически нереально. И, в общем-то, это хорошо: ипотека без первоначального взноса зачастую провоцирует безответственное кредитование. Большинство российских банков сегодня ставят условие, чтобы собственные средства заемщика составляли 10–15%», – утверждает Яков Лившиц.

Директор департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью Росгосстрахбанка Вилен Ли придерживается иного мнения: «Чтобы поддержать интерес заемщиков к ипотеке, банки в 2013 году продолжали идти на некоторое смягчение требований к клиентам. Вплоть до того, что допускали кредитную нагрузку на заемщика до 70% семейного бюджета и снижали требования к первоначальному взносу. Появление предложений по ипотеке без первоначального взноса возможно и в этом году, но, скорее, в рамках специальных акций. Однако условия по ним будут не самые выгодные».

По данным аналитического центра АИЖК, сейчас кредитные предложения с нулевым первоначальным взносом есть в шести банках. «Однако по таким программам предусмотрена повышенная ставка либо наличие дополнительного залога (к примеру, уже имеющегося в собственности у заемщика жилья)», – уточняет Михаил Гольдберг.

Кредитное гадание

Сколько будет стоить ипотека в этом году? Это важный вопрос. Ведь даже незначительное снижение ставок, уменьшая ежемесячный платеж минимально, в конечном итоге (если учесть весь срок обслуживания долга) может превратиться для заемщика в существенную экономию.

«Полагаю, в 2014 году ставки по ипотечным кредитам колебаться не будут. Планку в 12–13% годовых можно считать оптимальным вариантом ипотечного кредитования на сегодня», – говорит Яков Лившиц.

По оценкам Михаила Доронкина, «если и будет снижение ставок, то незначительное (в среднем по рынку в пределах 0,5 п.п.)». Спикер советует следить за специальными предложениями банков, условия кредитования в рамках которых могут быть довольно выгодными.

По мнению Михаила Гольдберга, в этом году ожидается «продолжение тенденции на снижение ставок, которая наблюдалась со второго квартала прошлого года». Спикер считает, что «уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года и не превысит 12–12,5% при базовом сценарии развития экономики».

На размер процентных ставок оказывает влияние несколько факторов. В первую очередь – инфляция и стоимость банковского фондирования. Поэтому «в случае ухудшения макроэкономической ситуации не исключен и рост ставок», – отмечает Вилен Ли.

В любом случае каких-то серьезных изменений ставок аналитики не ожидают. «Волатильность будет находиться в диапазоне 0,5%», – уверен начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. «Процентная ставка может изменяться в небольших пределах: 0,25–0,5%», – полагает и руководитель отдела развития бизнеса DeltaCredit Дмитрий Поляков.

Новая жизнь старого долга

В случае серьезного снижения ставок заемщики могут рефинансировать свой кредит и продолжить обслуживать его на других, более выгодных, условиях. Однако делать это стоит не всегда.

«Экономически целесообразно перекредитовываться в том случае, если разница в ставке составит не менее 1,5–2% годовых», – информирует Светлана Крошкина.

Алексей Бахаев (Связь-Банк) советует производить рефинансирование кредита тогда, «когда размер оставшегося долга не превышает 70% от стоимости купленной в кредит недвижимости». По его мнению, «в перспективе следующего (2015-го) года большое количество банков выйдет с предложениями по рефинансированию ипотечных кредитов».

Рефинансирование кредита – дело не бесплатное. Заемщику придется понести определенные расходы, которые тоже нужно учитывать, принимая решение о «переоформлении» долга.

«Нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Таким образом, все сопутствующие расходы окупаются, если ставка снижается хотя бы на 2–3%», – информирует Михаил Гольдберг (АИЖК).

Ценная квартира

Беря ипотеку, заемщик весьма существенно переплачивает за свое жилье, особенно если он обслуживает кредит длительный срок. Однако накопить на квартиру, учитывая доходы многих граждан, а также инфляцию, не представляется возможным. К тому же постоянный рост цен на недвижимость частично компенсирует выплаченные банку проценты.

Как изменится стоимость квартир в ближайшее время?

«Прогноз цен на жилье – дело неблагодарное. В Москве цены на недвижимость из-за высокого спроса редко снижаются. В регионах все очень по-разному: там, где высокий уровень строительства нового жилья, цены стабильны, либо даже снижаются», – информирует Андрей Жарский (Сбербанк).

«Сейчас на рынке отмечается разнонаправленная тенденция изменения стоимости недвижимости. В Москве, Московской и Ленинградской области наблюдается традиционный тренд роста цен на жилье. В большинстве же регионов, в основном в связи с переоцененным спросом, наметилась тенденция к снижению темпов роста стоимости, а иногда и самой стоимости недвижимости», – подтверждает Вилен Ли.

«Московский рынок недвижимости весь прошлый год находился фактически в ступоре: средняя стоимость квадратного метра практически не изменилась по сравнению с 2012 годом. Не думаю, что в этом году можно ожидать коррекции цен на рынке, скорее, будет небольшой рост, вызванный ростом курса доллара к рублю», – делится своими наблюдениями начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.

Кредит государственной важности

Ипотека – далеко не самый высокомаржинальный продукт для банков. Тем не менее, с каждым годом объемы выдачи жилищных кредитов увеличиваются. Каковы перспективы ипотечного рынка? Может ли ипотека стать драйвером развития российской банковской системы?

«Несмотря на то, что многие люди улучшили свои жилищные условия, с каждым годом подрастает новое поколение, у которого появляется эта же потребность; к тому же люди, имеющие жилую недвижимость, имеют возможность расширить свою жилплощадь либо переехать в более элитное жилье. Ипотека – хороший драйвер развития не только банковской системы, но и активизации строительной промышленности», – уверена Венера Иванова (Автоградбанк).

«В условиях ужесточения требований регулятора к беззалоговому кредитованию и низких темпов роста экономики именно ипотечное кредитование в ближайшие два года будет одним из главных драйверов роста розничного бизнеса», – высказывает свое мнение Антон Павлов.

«Потенциал для развития рынка – огромен: ипотека составляет всего около 3% от ВВП, тогда как в некоторых развитых странах она достигает 100% от ВВП и больше», – напоминает Вилен Ли (Росгосстрахбанк). Темпы развития ипотеки во многом будут зависеть от величины процентных ставок: если они останутся без изменений, то рост может быть на уровне 20%, если кредиты подорожают на 1–2%, то темпы роста рынка будут несколько меньше: около 15%.

Кто будет развивать ипотеку? Сейчас основные объемы выдачи кредитов сосредоточены в нескольких крупнейших банках. Не приведет ли это к монополизации рынка ипотеки государством?

«Ипотека – это самый социально значимый банковский продукт, поэтому пристальное внимание государства и государственных банков к нему вполне логично. Не думаю, что рынку грозит монополизация, просто на текущий момент государственные банки обеспечивают и поддерживают рост рынка. Даже на таком развитом банковском рынке, как США, на долю фактически государственных Freddie Mac и Fannie Mae приходится около 90% рынка ипотечных ценных бумаг»,– поясняет Антон Павлов.

«Клиент голосует сам, никаких государственных преференций крупным банкам нет», – уверен Андрей Жарский.

«У государственных банков есть доступ к более дешевым ресурсам, однако частные банки могут при более высоких ставках предложить заемщикам индивидуальный подход и оперативность принятия решений», – напоминает Светлана Крошкина (Инвестторгбанк).

Кто выиграет от конкурентной борьбы банков за потребителя? Хочется, чтобы заемщики, за которых банки боролись бы не только удобными диванами в офисах и отсутствием очередей, но и вещами более ощутимыми и важными – стоимостью заемных денег.

http://bankir.ru/publikacii/s/ipotechnyi-goroskop-10004571/#ixzz2sQzvK3Kz