Ипотека

Sergey620x · Февраль 6, 2014

Жилье через ПИФ

На рынке появилась пилотная альтернатива ипотеке

В РФ появился новый продукт для желающих приобрести жилье в рассрочку. Новый проект "Тринфико Пропети Менеджмент", Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и НПФ "Благосостояние", использующий продажи через паевой инвестфонд (ПИФ), может составить конкуренцию классической ипотеке. Участники рынка считают, что ему будет сложно конкурировать с крупными банками, использующими гибкие условия кредитования.

Вчера управляющая компания "Тринфико Пропети Менеджмент" завершила формирование закрытого ПИФа недвижимости "Доступное жилье в рассрочку" в рамках совместного проекта с АИЖК. Об этом "Ъ" рассказал управляющий партнер ИГ "Тринфико" Виталий Баланович. В проекте планируется участие и НПФ "Благосостояние". "Мы рассматриваем возможность инвестирования средств в проект АИЖК уже в этом году",— говорит исполнительный директор "Благосостояния" Юрий Новожилов. Начальный объем инвестиций составил 350 млн руб., их предоставило АИЖК. Средства фонда планируется инвестировать в готовое жилье экономкласса в Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. Сервисной компанией и оператором жилья является Межрегиональная жилищная корпорация (МрЖК).

Отличие проекта от существовавших фондов недвижимости в том, что его участники собираются реализовать схему покупки жилья для последующей продажи его в рассрочку физлицам, тем самым создав альтернативу ипотечному кредитованию. Гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру и заключает с сервисной компанией договор купли-продажи с отсрочкой до 15 лет, это время будущий владелец квартиры может в ней жить, заключив договор аренды (сама квартира выкупается в собственность паевого фонда). Оплата ведется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячный платеж разделен на две части: одна часть идет в счет арендной платы, вторая — в счет выкупа квартиры. В случае расторжения договора клиенту будет возвращена выкупная часть взносов, в случае исполнения — квартира перейдет в собственность арендатора.

"По предварительным оценкам, ипотека обойдется на 5-10% дешевле, чем "аренда с выкупом"",— отмечает гендиректор МрЖК Андрей Лямин-Бородин. Плюсами нового проекта для граждан его организаторы называют отсутствие первоначального взноса и проверку потенциальных клиентов в течение недели.

В других управляющих компаниях пока сдержанно относятся к новому проекту. По словам гендиректора "Велес Траст" Екатерины Черных, участникам проекта придется жестко конкурировать с банками, у которых ставки по ипотеке составляют 12-14% годовых. В этих условиях даже отсутствие первоначального взноса не всегда является решающим аргументом. По словам руководителя дирекции по работе с финансовыми институтами "Альфа-Капитала" Николая Антипова, в случае реализации квартир через сдачу в аренду (рассрочку оплаты) основным риском является отсутствие "достаточного количества потенциальных арендаторов, желающих приобрести жилье на таких условиях". Кроме того, возникает проблема с неплательщиками. Представители управляющих компаний отмечают и необходимость гарантирования для арендатора получения жилья в собственность. В течение текущего года АИЖК совместно с управляющей компанией планирует привлечь в проект новых институциональных инвесторов и довести объем инвестиций фонда до 1 млрд руб. Доходность проекта в "Тринфико" оценивают в 9-10% годовых.

Виталий Ъ-Гайдаев, Дмитрий Ъ-Ладыгин

[size=2]http://www.kommersant.ru/doc/2400277?isSearch=True

Скарлетт · Февраль 11, 2014

Ипотеке прогнозируют стабильность

Недавно президент РФ Владимир Путин в очередной раз заявил о необходимости сдерживания роста ставок ипотечного кредитования. Участники рынка полагают, что к словам властей органы, ответственные за кредитно-денежную политику, прислушаются и роста ставок ожидать не стоит. Рост объемов ипотечного кредитования в ближайшие годы будет оставаться довольно высоким, но все же не таким, как в предыдущие три года.

Президент РФ Владимир Путин в очередной раз выразил озабоченность высокими ставками по ипотечным кредитам в России. «Вы сами обратили внимание на то, что по целевым показателям ставка ипотечного кредита должна быть немного больше, чем 2—2,5 процента от ставки рефинансирования. Поэтому есть над чем работать, и прошу обратить на это внимание вместе со всем экономическим блоком и в работе с коммерческими банками», — сказал президент на совещании в правительстве.

Первый вице-премьер Игорь Шувалов, в свою очередь, заметил, что процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам должна быть «уровень инфляции плюс 2,2 процента к уровню инфляции». То есть такая ставка должна быть на уровне 9%. Вместе с тем господин Шувалов подчеркнул, что число выдаваемых жилищных кредитов растет. Если десять лет назад их было выдано 14,5 тыс. в год, то в 2013 году россияне взяли около 800 тыс. кредитов на приобретение жилья.

По данным официальной статистики, доля транзакций на рынке недвижимости России с привлечением ипотечного кредита достигла исторического максимума — около 24%. То есть уже практически каждая четвертая покупка — в кредит. Ипотека остается наиболее востребованным и доступным инструментом улучшения жилищных условий. По итогам 2013 года темпы роста ипотечного рынка снизились по сравнению с 2012 годом, но, тем не менее, остались достаточно высокими — около 30%, а суммарный объем сделок, судя по всему, превысил прогнозировавшийся уровень в 1,3 трлн рублей. В Петербурге объем выданных ипотечных кредитов составил 60 млрд рублей.

Объективный характер замедления

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Важно подчеркнуть, что во многом замедление носит объективный характер — речь идет о нормализации динамики и о формировании умеренных темпов расширения жилищного кредитования, соответствующих общей конъюнктуре. Взрывной рост предыдущих периодов объясняется активным восстановлением рынка после жесткой кризисной коррекции. Сейчас динамика падает на фоне нормализации рынка — эффект бурного развития за счет низкой базы фактически исчерпан. Вместе с тем, я полагаю, что, несмотря на негативные факторы, общий контекст рынка, характеризующийся высоким спросом на жилье и умеренным расширением доходов, позволит ипотечному кредитованию продемонстрировать весьма заметный рост, темпы которого будут ближе к оптимистичным прогнозам».

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», обращает внимание на то, что особенно резкий прирост объемов ипотечного кредитования наблюдался осенью прошлого года: «Доля использования ипотечных кредитов в этом году постепенно нарастала от квартала к кварталу, только за последний квартал мы наблюдаем прирост 54 процента».

По мнению господина Клягина, в 2014 году, учитывая высокое значение рынка ипотечного кредитования и планируемое расширение государственных программ, направленных на его поддержку, и введение дополнительных инструментов, повышающих ликвидность, темпы роста в индустрии, несмотря на спад в экономике, будут оставаться высокими и, скорее всего, не опустятся ниже 15—20% годовых.

Новый лидер

В 2013 году лидеры по выдаче ипотечных кредитов остались неизменными: это Сбербанк, ВТБ24, банк «Санкт-Петербург» и Газпромбанк. ВТБ24 и Сбербанк в этом году спорят о том, кто по итогам 2013 года стал лидером в городе.

Старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе рассказал: «ВТБ24 по итогам 2013 года выдал в Петербурге свыше 10,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму свыше 22,7 млрд рублей, при первоначальном плане по выдачам в 15 млрд рублей. В прошлом году нашему филиалу впервые удалось занять лидирующие позиции на петербургском рынке ипотечного кредитования. За январь — март ВТБ24 выдал в Северной столице ипотечных кредитов на сумму 4,4 млрд рублей, опередив ближайшего конкурента, согласно данным его управленческой отчетности, на 1,4 млрд рублей. По итогам первого полугодия отрыв между лидером и банком, занявшим на местном рынке второе место по объему выдачи ипотечных кредитов, увеличился до 1,8 млрд.

Результатом стал беспрецедентный всплеск конкуренции на ипотечном рынке города. При этом некоторые из конкурентов не только запустили целый ряд маркетинговых акций, но и дошли до того, что стали активно продвигать среди потенциальных клиентов в качестве ключевого преимущества своих кредитов возможность оформлять ипотеку без страхования жизни и здоровья на тех же ценовых условиях, что и со страхованием. Мы принципиально не пошли на отмену надбавки по процентным ставкам в случае отказа заемщика страховать жизнь — даже невзирая на высокую вероятность потерять в результате с таким трудом завоеванное лидерство на рынке. Мы убеждены, что конкуренция банков должна улучшать качество продуктов и услуг, а не поощрять ради достижения бизнес-целей финансовую неграмотность и массово штамповать кредиты с повышенными социальными рисками».

По итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей. Заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина сообщила: «Ипотечный портфель банка в Петербурге по итогам 2013 года увеличился на 35 процентов и на 1 января 2014 года составил 50,4 млрд рублей. Весь ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка России по итогам 2013 года показал рост в 34 процента по сравнению с началом года — до 83,9 млрд рублей».

Екатерина Бармашова констатирует: «При использовании ипотечных кредитов наибольшее одобрение наши клиенты получили в следующих банках: ВТБ — 34 процента, Сбербанк — 23; банк «Санкт-Петербург"- 18; Газпромбанк — 7,7; также долю в 5,5 процента занимает Ханты-Мансийский банк. Приобрели строящуюся недвижимость, чтобы реализовать субсидии или материнский капитал, 5 процентов наших покупателей».

Первичный рынок предпочтительнее

Директор по продажам O2 Development Елена Беседина говорит: «По итогам 2013 года в Петербурге было выдано кредитов на сумму 60 млрд рублей, что примерно на 30 процентов больше, чем в 2012 году. При этом в 2014 году из-за стагнации в экономике темп роста выдачи ипотечных кредитов сократится и составит около 15 процентов».

Она считает, что сегодня каждая вторая сделка на первичном рынке недвижимости Петербурга происходит с привлечением ипотечных средств, а в некоторых новостройках процент таких сделок доходит до 65% — ипотека становится все популярнее, особенно среди молодого населения. Банки, в свою очередь, упрощают процедуру аккредитации новых строящихся объектов, устраивают совместные с застройщиком акции, проводят консультации на строительных объектах, что также способствует увеличению доли ипотечных сделок.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», рассказал: «В компании «Главстрой-СПб» по итогам 2013 года доля ипотечных сделок в общем количестве заключаемых договоров составила 35 процентов (+7 к показателям 2012 года)».

Такая же картина и в группе ЛСР. Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», сообщил: «В прошлом году в нашей компании в сегменте масс-маркет количество договоров с привлечением ипотечных кредитов увеличилось более чем в 2,5 раза по сравнению с 2012 годом. По итогам 2013 года доля ипотечных сделок у нас составила около 35 процентов, что на 7 процентов превышает аналогичный показатель 2012 года».

По данным госпожи Бесединой, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в 2013 году, составила 12,6%, этот показатель за 2012 год был равен 12,3%.

«В 2014 году ипотечные ставки будут уравновешены, с одной стороны, высокой конкуренцией среди банков и государственной политикой по снижению ставок, с другой стороны, экономической составляющей — существенных колебаний, таким образом, не предвидится», — считает госпожа Беседина.

Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик полагает, что в предстоящие годы ставки по ипотечным кредитам будут корректироваться в сторону снижения. «Это обусловлено, наряду с нарастающей конкурентной борьбой за значительную долю рынка, поручением президента РФ Центральному банку снизить уровень процентных ставок по ипотеке. Данное поручение будет выполняться: у ЦБ РФ достаточно рычагов влияния на рынок кредитования. Смягчение условий кредитования увеличит доступность жилищного кредитования, что положительно повлияет на его спрос. Однако стоит отметить, что ситуация на рынке недвижимости, как и на любом другом, зависит от состояния российской экономики. Ставки будут напрямую зависеть от стоимости банковских ресурсов, а их стоимость — от инфляции, что и станет основным индикатором движения этого рынка», — рассуждает господин Кольчик.

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо-Западном региональном центре Райффайзенбанка, считает, что предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится. «В 2014 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста — в пределах 20 процентов. По нашим оценкам, драйвером роста ипотечного рынка является — и будет им оставаться в ближайшей перспективе — первичный рынок», — говорит он.

Насчет ставок господин Мурашкин не столь оптимистичен: «Возможны два сценария событий. С одной стороны, за счет свободного доступа к более дешевому фондированию госбанки могут уменьшить ставки, что неизбежно приведет к коррекции ставок крупнейших игроков в среднем до уровня 11—12 процентов годовых. При этом сценарии событий рынок ипотеки может вырасти на 25—30 процентов. Но в связи с изменением макроэкономической конъюнктуры стоимость фондирования может вырасти, что, в свою очередь, приведет к коррекции ставок в среднем на один процент и к снижению покупательского спроса до уровня 2013 года».

Петр Буслов полагает, что по сравнению с 2013 годом темп роста выдачи ипотечных кредитов будет замедляться и составит 10—12%.
/>http://kommersant.ru/doc/2404185

Скарлетт · Февраль 12, 2014

Вот это поворот: 2013‑й – год самой доступной ипотеки!

Борьба Центробанка с необеспеченными кредитами в прошлом году привела к приятному побочному эффекту – банки вынужденно переключились на ипотеку и ставки немного снизились, а требования к жилищным заемщикам – смягчились. По свежим данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за год рынок в денежном выражении вырос на треть – до 1,4 млрд рублей. В итоге квартиры стали доступнее, и застройщики тоже активизировались – они сдали на 5,6% больше жилья по сравнению с 2012-м. Вот еще несколько любопытных итогов 2013 года:

24,6% покупок жилья совершались с помощью ипотеки (против примерно 20% в 2012 году), а для нового жилья доля ипотеки дошла аж до 40%;

ставки по ипотеке снизились в среднем на 0,6% – до 12,1%;

доля ипотеки в банковских портфелях выросла до 32,6% (это 2,65 трлн рублей);

по 96% всех текущих ипотечных ссуд (то есть не закрытых в 2013 году) не было ни одного просроченного платежа, а если считать не число кредитов, а их объем, то россияне просрочили всего 1,49% от всех платежей;

цены на жилье выросли на 7,2%, но с учетом инфляции – всего на 0,4% (при этом реальные располагаемые доходы населения – то есть доходы с учетом инфляции – выросли на 3,3%).

Эксперты АИЖК называют 2013-й годом самой доступной ипотеки с момента ее введения. Но опасаются, что 2014-й рекорда не побьет: доходы потенциальных покупателей растут все медленнее, и банкам все сложнее находить новых платежеспособных клиентов.
/>http://slon.ru/economics/prizhali_banki_podeshevela_ipoteka-1055425.xhtml

Скарлетт · Февраль 14, 2014

Уличный процент

Сбербанк в январе увеличил выдачу ипотеки в 1,5 раза, но ставки не повысил, а, наоборот, понизил — чтобы не сбавлять темп. Его ипотека подешевеет прежде всего для 250 тыс. заемщиков «с улицы»

С сегодняшнего дня Сбербанк снижает ставки по всем базовым ипотечным кредитам на 0,5 п. п. В первую очередь банк стремится удешевить ипотеку для клиентов «с улицы».

Теперь минимальная ставка для этих категорий заемщиков составит 12,5% годовых — это кредит с первоначальным взносом от 50% стоимости жилья и сроком до 10 лет, а максимальная — 13,5%.

Госбанк скидывает ставки по кредитам на фоне колоссального роста выдачи ипотеки в начале этого года.

В январе банк выдал ипотеки на 35 млрд руб. — это на 55% больше, чем в январе 2013 г., говорит директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. На начало февраля ипотечный портфель госбанка превысил 1,4 трлн руб.

«Но январская выдача — это результат нашей работы в конце прошлого года. Чтобы сохранить такие же темпы роста в течение года, мы приняли сейчас решение снизить ставки», — поясняет Алымова.

«ВТБ 24» тоже нарастил выдачу в январе более чем на 50%. У Райффайзенбанка рост около 30% и так же — на 30% — выросла выдача ипотеки в среднем по рынку, по оценке зампреда правления банка Андрея Степаненко. «Госбанки опережают рынок благодаря более низким ставкам, особенно на первичном рынке», — говорит он.

По оценке Сбербанка, эффект от снижения почувствует до половины новых ипотечных клиентов — это около 250 000 заемщиков в 2014 г. Снижение ставок в первую очередь рассчитано на заемщиков «с улицы», отмечает Алымова. По ее словам, госбанку интересна эта категория клиентов, много таких заемщиков приходит от партнеров — застройщиков и риэлторов и Сбербанк стремится повысить привлекательность своих кредитов для этого клиентского потока.

Застройщики и риэлторы действительно становятся ключевым каналом продаж ипотеки — например, для «ВТБ 24» эти партнеры обеспечивают сейчас около 70% клиентского потока, рассказывает старший вице-президент «ВТБ 24» Андрей Осипов.

«Ставки по наиболее доступным кредитам — с первоначальным взносом в 20—40% — в Сбербанке остаются выше, чем у крупнейших игроков рынка», — оценивает Осипов.

По данным ЦБ, средняя ставка ипотечных кредитов, выданных в декабре 2013 г., составила 12,1%.

«ВТБ 24» в конце января тоже снизил стоимость своей ипотеки, отвязав уровень ставок от размера первоначального взноса и срока кредита; сейчас банк выдает ипотечные кредиты под 11,75—12,85% годовых (ставки ниже для крупных сумм).

Стоимость ипотеки по базовым программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию колеблется в пределах 9,1—13,4% годовых. Ставки «Райффайзена» для «уличных» клиентов — 11,5—12,75% годовых. Правда, в отличие от Сбербанка условия других ипотечных кредиторов действуют при обязательном комплексном страховании, что утяжеляет стоимость в среднем на 0,7%.

Помогли спекулянты и паника

Рост количества инвестиционных сделок с недвижимостью банкиры считают следствием серьезных колебаний валютных курсов, а также опасений вкладчиков, которые с конца 2013 г. выводят деньги с депозитов и вкладывают в покупку квартир. Покупатели рассматривают недвижимость как более надежный, нежели банк или валюта, актив.
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/623991/ulichnyj-procent

Скарлетт · Февраль 25, 2014

Россияне и ипотека в Европе

Сколько стоит ипотека за рубежом

Ипотечный кредит на покупку недвижимости за рубежом можно оформить под 3—5% годовых в местном банке. Самое сложное — доказать банку свою платежеспособность. При этом в каждой стране есть ряд нюансов, которые стоит изучить, прежде чем отправляться за кредитом в Европу.

Количество россиян, которые используют ипотеку при покупке недвижимости за рубежом, увеличилось примерно на 30% по сравнению с 2012 годом, подсчитали эксперты портала Indriksons.ru. Ипотечные ставки по кредитам в среднем составляют 3—4% годовых. Так, в Великобритании кредит на покупку жилья можно оформить под 2—4,5% годовых, во Франции — 2—4% годовых, в Испании — 3—4,5% годовых, в Италии — 3,5—4,7% годовых. Размер первоначального взноса в большинстве случаев составит 30% стоимости объекта. В Италии потребуется внести 35% стоимости объекта, в Испании — 40%. Процедура получения кредита во всех странах выглядит аналогично. Самое главное — открыть счет в местном банке на определенную сумму и представить наиболее полный комплект документов, подтверждающий платежеспособность. Например, нужно представить официальное подтверждение доходов, справки о наличии в собственности недвижимости и автомобиля и т. д.

«В странах, где в настоящее время для покупателей из России недвижимость представляет инвестиционный интерес, а именно Великобритании, Франции, Германии, Австрии, Швейцарии, никаких особых сложностей при получении ипотечного кредитования нет.

По моему опыту, инвесторы в недвижимость из России в подавляющем большинстве не руководствуются критерием «проще», они покупают там, где проводить такие операции целесообразно. То есть они инвестируют в тех странах и в те виды недвижимости, которые показывают максимальную доходность в прогнозируемые сроки и где законодательство, регулирующее рынок недвижимости, ясное, прозрачное, с устоявшимися традициями и защищающее интересы всех участников сделки», — рассказал «Газете.Ru» управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

При этом в каждой стране, которая привлекательна для россиян в плане покупки недвижимости, есть ряд особенностей при оформлении кредита.

«В Великобритании с октября прошлого года снизился первоначальный взнос при покупке жилья экономкласса стоимостью до £600 тыс. При этом следует быть внимательным и учитывать, что иногда за низкими ставками скрываются высокие комиссии.

Во Франции, несмотря на низкие ставки — около 3% годовых, — получить ипотеку нерезиденту будет достаточно сложно: на фоне сложностей рынка недвижимости банки стараются снизить риски и тщательно проверяют все документы», — пояснила «Газете.Ru» директор отдела исследований Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.

Директор по развитию Lowell Finance Алексей Павлов уточнил, что в Великобритании сложно получать кредиты менее £300 тыс. фунтов: банкам это неинтересно, и они отказываются от рассмотрения таких досье.

В Испании, несмотря на лояльность банков к иностранным заемщикам, эксперты сейчас фиксируют сильное затягивание сроков рассмотрения документов и большое количество отказов. Это можно объяснить постоянным снижением стоимости недвижимости. В Италии также большое количество отказов.

«В Италии самые сложные условия для иностранцев, получить здесь ипотеку практически невозможно. Необходимо отвечать очень жестким требованиям, и даже при условии их выполнения соискатель не застрахован от отказа.

Кроме того, ипотеку дают на объекты, стоимость которых не превышает €700 тыс. На фоне таких сложностей многие застройщики идут навстречу покупателям и предлагают выгодные условия рассрочки, которые могут быть интереснее, чем предложения банков», — говорит Ольга Ясько.

В некоторых курортных странах россиянину нужно рассчитывать на покупку недвижимости только за наличные деньги. «Трудно получить кредит в Греции: заявитель должен подать налоговую декларацию в Греции и иметь доходы на территории страны. В Черногории рынок ипотечного кредитования неразвит, и кредит можно получить только в одном банке. Невыгодно брать ипотеку в Болгарии и Турции: там ставки составляют около 10% годовых, и там бóльшим спросом пользуются рассрочки», — рассказала эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлия Кожевникова.

Взять ипотеку для россиян стало довольно просто и в Чехии после покупки Сбербанком местного отделения Volksbank, который с недавнего времени начал работать под брендом Sberbank.

Расходы на оформление ипотечного кредита, как правило, составляют 1—2% размера кредита. Как правило, в эту сумму входят банковская комиссия, страхование самого объекта недвижимости.
/>http://www.gazeta.ru/realty/2014/02/24_a_5925013.shtml

Скарлетт · Февраль 27, 2014

Обвал в пользу новостроек

Девальвация рубля, грянувшая после новогодних каникул, заставила многих задуматься о спасении рублевых сбережений. Один из традиционных спасательных инструментов — вложения в недвижимость, особенно строящуюся, ведь она дорожает по мере готовности объекта. Тем более что не все девелоперы успели переписать ценники и приостановить продажи, а некоторые даже и не захотели этого делать.

Нарушая традиции

В этом году январь неожиданно для всех участников рынка стал месяцем покупательской активности. Обычно после декабрьских распродаж она возрастает только в феврале, но уже первые январские торги на ММВБ стали причиной лихорадочного беспокойства тех, у кого сбережения хранились в национальной валюте. Когда стало ясно, что процесс ее обесценивания только нарастает, начались звонки в девелоперские и риэлторские компании.

«На рынке наблюдается паника, потенциальные покупатели обрывают телефоны»,— говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Главный вопрос почти каждого звонящего: есть ли реальная возможность инвестировать в какой-либо проект, номинированный в рублях? «Крупные инвесторы обычно держат деньги в валюте, так что для них цена на такие объекты, соответственно, снижается»,— поясняет эксперт.

Справедливости ради, надо сказать, что в элитной недвижимости не все заметили такой резкий всплеск. Например, Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome, говорит о традиционном снижении спроса в этом сегменте. Если речь идет о тех объектах, где цены указаны в долларах США, то все объяснимо. «Всего за неделю стоимость квартиры выросла на сумму, сопоставимую с ценой однокомнатной квартиры экономкласса, и продажи в нескольких известных премиальных проектах в Москве практически остановились»,— свидетельствует Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Придерживают

В массовом сегменте, как утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, все происходит еще быстрее. Здесь цен в долларах нет, а квартиры небольших площадей в удачных по расположению объектах эконом- и комфорт-классов самый что ни на есть ликвидный продукт, судя по тому, что доля однокомнатных квартир на первичном рынке составляет почти половину от всех продаж.

Правда, активные продажи новостроек в декабре, когда девелоперы по многолетней традиции объявили о предновогодних акциях и скидках, сократили объем предложения. Этому процессу немало способствовали новости об отзыве лицензии сразу у нескольких банков, а также активно муссировавшиеся, а затем официально опровергнутые слухи о пресловутых черных списках Центробанка.

Как известно, в нашей стране официальное опровержение действует на общественное мнение едва ли не сильнее, чем то, что передается из уст в уста. «В ситуации, когда банк теоретически может оказаться ненадежным, обладатели даже небольших вкладов задумались о том, что лучше взять ипотеку сейчас и вложить существующие средства в недвижимость, нежели продолжать копить на более солидный первоначальный взнос»,— констатирует генеральный директор «Домусфинанс» Павел Лепиш.

В январе положение с ассортиментом объектов вовсе не улучшилось, а даже наоборот: по данным «Метриум групп», за первый месяц года количество продаваемых квартир уменьшилось почти на 16% по сравнению с концом 2013 года. «В январе закончилась реализация квартир в ЖК «Холмогоры», нескольких корпусах ЖК «Некрасовка-Парк» и в новостройке в районе Левобережный»,— рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». Еще в нескольких объектах, по ее словам, осталось только жилье по переуступке от физических лиц. А в ЖК «Life-Волжская» и одном из корпусов «Некрасовка-Парка» продажи вообще временно приостановили. Говорят, их возобновление ожидается в ближайшее время, но можно предположить, что цены при таких условиях будут повышены.

Раскупили

Но даже без этого повышения средние цены на квартиры в нижних ценовых сегментах за месяц выросли довольно существенно, особенно если учесть новогодние каникулы, когда Москва пустеет едва ли не наполовину. По данным «Метриум Групп», средневзвешенная цена квадратного метра экономкласса по сравнению с декабрем выросла на 3,3% и составила 140 696 рублей.

При этом средняя стоимость однокомнатной квартиры в январе составила 6,25 млн рублей, что на 3,1% больше, чем в декабре. Двухкомнатные квартиры подорожали больше: они продавались в среднем за 9,03 млн рублей, это превышает декабрьские показатели на 5,2%.

Почти такая же ситуация с трехкомнатными: их средняя стоимость составила 11,35 млн рублей, это на 5,1% больше, чем в предновогоднем месяце. «Причиной значительного удорожания стал уход с рынка большого объема квартир в жилом комплексе «Некрасовка-Парк», одном из самых дешевых в сегменте»,— комментирует Анна Соколова.

Аттракцион неслыханной щедрости

Ситуация в высокобюджетных сегментах, по данным Intermark Savills, в январе была еще более динамичной. В строящихся домах бизнес-класса предложение за месяц подорожало на 6%, до уровня 269 938 рублей за 1 кв. м. Еще больше — 7% — прибавил премиум-класс: теперь квартиры в этом сегменте стоят в среднем 691 655 рублей за 1 кв. м.

Однако, как рассказывает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Intermark Savills Анатолий Довгань, на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости нашлись и такие застройщики, которые в ответ на непредсказуемую ситуацию с изменением курса доллара США зафиксировали его для потенциальных клиентов.

Эту девелоперскую щедрость Ольга Ясько, директор отдела исследований Knight Frank Russia & CIS, объясняет довольно просто: «Сейчас спрос на элитном рынке жилой недвижимости стабилен. Но при этом покупатели осторожны и реагируют на изменение долларовых цен откладыванием принятия решения о покупке». Действительно, в 70% домов премиум-класса цены номинированы в долларах. И несмотря на то что себестоимость строительства также вырастет с изменением курса, девелоперы, скорее всего, пойдут на фиксацию курса доллара, тем самым переводя цены фактически в рублевый эквивалент, добавляет эксперт.

В числе тех, кто именно так и поступит, оказалась, например, компания ОПИН. «На наших объектах, где цены указаны в рублях, мы не меняли политику стоимости в сторону удорожания в рамках валютных колебаний,— признается Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании.— В случае с проектами премиум-класса, где цены приведены в долларах, мы фиксировали валютный курс на момент бронирования, чтобы клиент мог спокойно принимать решение. В ближайшее время в отношении этих объектов мы хотим установить фиксированный курс, причем планируем зафиксировать его на отметке 33—33,5 рубля за доллар».

Спрашивается, зачем тогда вообще продолжать привязывать цены к доллару? Может быть, в премиум-классе наконец будет введен рублевый порядок расчетов — хотя бы для того, чтобы не спугнуть покупателя. И тогда рынок московской недвижимости придет наконец к общему валютному знаменателю.

Прямая зависимость

Казалось бы, если доллар и дальше будет расти, то и продажи квартир будут только повышаться. Но эксперты предупреждают, что, хотя в ближайшее время рост числа сделок будет продолжаться, все же он не бесконечен. Ограничить его может тот фактор, который раньше всегда был драйвером этого самого роста,— ипотека. «Более половины всех сделок в Московском регионе проводится с привлечением заемных средств»,— говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек».

Другие данные у Capital Group: здесь подсчитали, что по результатам 2013 года на ипотеку пришелся в среднем каждый третий контракт на первичном рынке. Но в целом уже сам факт роста количества ипотечных сделок демонстрирует сужение покупательской активности, считает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании.

Пока населению было выгодно держать сбережения на рублевых депозитах, банки имели возможность спокойно кредитовать крупные покупки, в том числе жилья. Но теперь, когда начался активный увод денег с банковских вкладов, можно ожидать пересмотра лимита по выдаче кредитов. Особенно это будет заметно в тех банках, где ипотечное кредитования не является профильным направлением, замечает эксперт. Так что на рынке может возникнуть ситуация, именуемая горкой, когда за быстрым подъемом валют последует рост спроса, а потом падение, предупреждает генеральный директор СП RDI & Limitless Ирина Мошева.

Кстати, спрос, о росте которого в один голос говорят эксперты, весьма далек от всепоглощающего ажиотажа. «Банковские вкладчики — это в большинстве своем хорошо образованные люди, которые способны отобрать наиболее ликвидные предложения»,— подчеркивает Павел Лепиш. Поэтому продажи, как правило, растут в тех проектах, которые и без того обеспечены спросом.

Профессионалы рынка не исключают и такой вариант, как скорая коррекция валютных курсов до уровня начала года. Как тогда застройщики поступят с ценниками, остается только гадать. А пока что на московском рынке с середины февраля ожидается рост стоимости первичного жилья как ответная реакция на повышения курса доллара по отношению к рублю, прогнозирует Кристина Роточкова, маркетолог-аналитик ГК «Пионер».

Смелые ожидания

На этом неспокойном фоне девелоперы все-таки продолжают надеяться на устойчивость банковского сектора и снижение ипотечных ставок. «Благополучие банков — это важнейший фактор развития рынка недвижимости, который нуждается и в ипотечных кредитах, и в проектном финансировании застройщиков»,— напоминает господин Лепиш.

Вице-президент «Химки Групп» Дмитрий Котровский считает, что снижение ставки по ипотеке стало бы дополнительным стимулом не только для тех, кто берет у банков ипотечные средства из-за отсутствия собственных, но и для тех, у кого деньги есть, но все они вложены в бизнес.

Надежды эти вроде бы и не напрасны. Глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев и первый вице-премьер Игорь Шувалов на одном из недавних заседаний правительства поделились своими соображениями о том, что ипотечная ставка в нашей стране должна соответствовать формуле «инфляция плюс 2—2,5%». Таким образом, министры ожидают от банков даже большего, нежели президент, который считает, что 2% стоит прибавлять все-таки к ставке рефинансирования, а она составляет 8,25%, в то время как темпы роста потребительских цен, по данным Росстата, в 2013 году составили 6,5%.

Но даже если исходить из осторожного президентского оптимизма, можно было бы рассчитывать на средний показатель 10,5—11%. Однако произведя несложный поиск по московским банкам на портале Banki.ru таких предложений, где процентная ставка не превышает 11%, корреспондент «Ъ-Дома» сумел найти всего 12, причем предлагаются они всего в четырех банках. А средневзвешенная ипотечная ставка, по данным АИЖК на сентябрь 2013 года, составила 12,4%.

По-видимому, дело за малым — убедить банкиров в том, что кредитование должно дешеветь. А для этого надо, чтобы рубли остались лежать на депозитах. Но их несут в недвижимость, так что застройщикам остается разве что начать самим вкладывать, чтобы поддержать банковский сектор.
/>http://kommersant.ru/doc/2409764

Скарлетт · Февраль 27, 2014

Ссудный гараж

Купить в ипотеку дом можно не только себе, но и своему автомобилю: банки все чаще стали предлагать специальные «гаражные» ссуды. Стоит такой кредит несколько дороже, чем обычная ипотека, однако его сумма будет меньше. Если доход заемщика позволяет, банк согласится кредитовать сразу два объекта — гараж и квартиру.

Требование норматива

Банки стали активнее предлагать заемщикам ипотеку на приобретение гаражей или машиномест. В конце прошлого года сразу несколько банков запустили или обновили соответствующие программы. В базе Банки.ру для Москвы на момент подготовки материала насчитывалось 17 подобных предложений в рублях от 14 банков. Предоставить кредит на недвижимость для автомобиля предлагают как госбанки и крупнейшие участники рынка, так и кредитные организации второго и третьего эшелонов. Специальные программы есть у Сбербанка, Газпромбанка, ВТБ 24, программы которого предлагает также и Банк Москвы. Недавно о запуске собственной программы сообщил Росбанк. Есть такие предложения у Татфондбанка, НС-банка, Росавтобанка, АФ-банка и других.

Готовность банков кредитовать гаражи и машиноместа участники рынка объясняют в первую очередь избытком вводимой в эксплуатацию недвижимости такого типа. «В Москве распространенной ситуацией является избыток предложения подземных машиномест в ряде жилых комплексах,— отмечает заместитель председателя правления Международного банка развития Иван Минаков.— Это объективно требует от банков, обслуживающих застройщиков, разработки специальных программ». Парковочные комплексы подразделяются на неотапливаемые гаражи в гаражно-строительных кооперативах, многоэтажные манежные автостоянки, наземные теплые или холодные боксовые паркинги, подземные паркинги.

С привлечением кредитных средств в основном приобретаются места в отдельно стоящих крытых паркингах или парковочных местах, предусмотренных застройщиком в возводимом жилом доме. Парковочные места могут быть разделены разметкой на полу, выгорожены сеткой рабицей и быть оборудованы запирающимися воротами, а могут быть отделены собственными стенами, то есть служить полноценным гаражом.

«Сегодня наличие подземного паркинга — это не только требование нормативов, но и та опция, без которой невозможно продать жилую недвижимость,— сказал коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.— С точки зрения коммерческого интереса коэффициент количества подземных парковочных мест составляет от 1,2—1,3 для жилья бизнес-класса до 2 на квартиру в элитном сегменте. Это именно тот объем, который однозначно будет востребован».

Стоимость машиномест в строящихся домах и новостройках в Москве колеблется в пределах 0,2—2,5 млн руб. По данным компании RDI, цена машиноместа в подземных паркингах Московской области варьируется от 450 тыс. руб. до 1,5 млн руб. Стоимость зависит от конкретного ЖК и размера парковочного места, самая высокая −1,5 млн руб.— предлагается за машиноместо для двух автомобилей. На первичном рынке в многоуровневых паркингах цена машиноместа начинается от 310 тыс. руб. и достигает 900 тыс. руб. Среднерыночная стоимость машиноместа в многоуровневых паркингах Московской области составляет 510 тыс. руб.

По данным компании Capital Group, в среднем девелоперу на каждое машиноместо с учетом проездов и вспомогательных площадей приходится заливать 35 кв. м подземного пространства (в собственность оформляется 12—13 кв. м). При себестоимости строительно-монтажных работ 1 кв. м $1 тыс. машиноместо в среднем обходится девелоперу в $35 тыс. Средняя стоимость машиноместа составляет порядка $40—45 тыс.

Для машины ставка выше

Ставки по кредитам на покупку гаражей или машиномест в крытых паркингах выше, чем по кредитам на жилую недвижимость. По данным ЦБ, на 1 декабря 2013 года средневзвешенная ставка по жилищным ипотечным кредитам в рублях составляла 12,6% годовых, а рыночные ставки колебались в пределах 10—14% годовых. Ставки на ипотеку на приобретение гаража или парковочного места в крытом паркинге колеблются в пределах 11—17,5% годовых.

ВТБ 24 предлагает ипотеку на приобретение гаража в наземном комплексе или подземной автостоянке в рублях под 13,75—14,85% в зависимости от суммы кредита, а в долларах или евро — 10%. При этом кредиты на покупку жилой недвижимости в готовых домах или новостройках банк выдает под ставку 11,75—12,85% годовых. Ставки Сбербанка по таким кредитам начинаются от 12,5—13,5% годовых для зарплатных клиентов и объектов, кредитуемых банком, по остальным объектам действует надбавка 0,5—1% годовых. В иностранной валюте эти кредиты будут стоить 10,5—11,5%, для объектов, возводимых без кредитных средств банка, надбавка 0,5—1%. При этом аналогичные параметры для кредитов на приобретение готовой или строящейся квартиры составляют 12—13% годовых. Газпромбанк кредитует гаражи в рублях в зависимости от суммы первоначального взноса под 14—15% до оформления ипотеки, после регистрации — 12,5—15%, в долларах до оформления ипотеки — 11%, после — 12%. При этом минимальные ставки по кредитам банка на квартиру на вторичном рынке составляют 12,45—12,75%, а в строящихся домах — 13,25—14,55% до оформления ипотеки и 12,45—13,75% годовых — после. Росбанк выдает такие кредиты в рублях под 14,5—15,25% годовых, при единовременной выплате в размере 1,5—3% от суммы кредита ставку можно снизить на 0,5—1%. При этом фиксированные ставки по кредитам на жилую недвижимость на вторичном рынке 12,35—13,85% годовых, в новостройках — 13,35—14,85% годовых.

Например, по программе кредитования ВТБ 24 гараж стоимостью 1 млн руб. возможно приобрести в кредит с первоначальным взносом от 30% сроком до 50 лет. В этом случае максимальная сумма кредита составит 700 тыс. руб., средний срок кредитования — 15 лет. Ставки составят 14,85% в рублях или 14,35% для владельцев зарплатных карт банка; ежемесячный платеж — 9,72 тыс. руб. и 9,48 тыс. руб. соответственно. По программам Росбанка при стоимости машиноместа 400 тыс. руб. банк может выдать кредит, покрывающий до 80% от стоимости недвижимости, то есть 320 тыс. руб. При сроке кредитования десять лет и процентной ставке 15,25% ежемесячный платеж составит 5,21 тыс. руб.

Высокие ставки по ипотеке на автодома банкиры объясняют характером обеспечения по кредиту. «Ставки по «гаражной» ипотеке действительно несколько выше, чем по ипотеке на жилье,— согласен заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан.— Это обусловлено в том числе отличием в обеспеченности кредита. Гараж или машиноместо — это специфическая недвижимость». Особенность такой недвижимости — низкая степень ликвидности по сравнению с квартирами. «Более высокими ставками банки компенсируют повышенные риски при таком кредитовании, в том числе риски сохранения положительной платежной дисциплины,— поясняет директор департамента маркетинга и розничных продуктов Росбанка Лидия Каширина.— Люди более дисциплинированны, когда речь идет о чем-то важном в их жизни, например о единственном жилье. Потеря жилья для людей более серьезная проблема, чем потеря парковочного места. Кроме того, жилая недвижимость — это более ликвидный залог».

Однако банкиры предлагают сравнивать стоимость таких кредитов не с другой ипотекой, а с потребительскими беззалоговыми ссудами. «В любом случае, воспользовавшись ипотекой на гараж, клиент получает ряд преимуществ по сравнению с потребительским кредитом, который является популярным способом покупки гаража, особенно если его стоимость значительна,— сравнивает Михаил Сероштан.— Процентная ставка существенно ниже, срок кредита больше, что обеспечивает комфортный ежемесячный платеж, а также дополнительную экономию клиента». У Сбербанка, например, потребительские кредиты без обеспечения стоят 17—21% в зависимости от категории заемщика и срока кредитования. ВТБ 24 выдает потребительские кредиты наличными под ставку от 18% годовых, Росбанк — 18,4—14,4% годовых.

Стены или крыша

К специфическому и малоликвидному, по их мнению, залогу в виде гаража или машиноместа банки будут предъявлять дополнительные требования. Основные ограничения касаются гаражей, расположенных в строящихся домах: вряд ли банк согласится кредитовать такой объект, если дом возводится без его кредитных средств. Такое требование выставляет, например, Газпромбанк, который согласится кредитовать гараж в строящемся доме, только если тот построен уже на 30%. Кредит на гараж в отдельно стоящем комплексе Газпромбанк выдаст, только если последний полностью готов. Росбанк предлагает кредиты на покупку машиноместа как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Однако есть ограничения по кредитуемым объектам первичного рынка недвижимости. Банк предоставляет кредиты на приобретение машиноместа или гаража, расположенного только в жилых объектах, возведенных аккредитованным застройщиком.

Требования при оформлении гаражной ипотеки соответствуют стандартам по оформлению кредита на жилье, это классический целевой ипотечный кредит. Единственное отличие — в списке необходимых документов: по нежилым помещениям, к которым относится гараж, не требуется предоставления выписки из домовой книги о зарегистрированных лицах, выписки из финансового лицевого счета.

Два кредита или один?

Кредит на покупку гаража или машиноместа многие банки готовы пристегнуть к кредиту на приобретение квартиры в этом же доме. Основным требованием здесь будет достаточный уровень дохода заемщика. «Банк расценивает как два не зависящих друг от друга кредита,— поясняет Лидия Каширина.— При этом при согласовании второго кредита (например, на покупку машиноместа) в расходах клиента будут учтены предполагаемые обязательства по погашению первого кредита (например, на покупку квартиры)». По словам заместителя начальника кредитного управления Банка расчетов и сбережений Михаила Шаврина, ежемесячные выплаты по обоим кредитам не должны превышать 30% от совокупного дохода семьи заемщика.

Условия рассмотрения заявки и технология выдачи кредита одинаковы для всех ипотечных кредитов. Например, заемщика интересует гараж стоимостью 1 млн руб. и квартира за 8 млн руб. По условиям ВТБ 24 первоначальный взнос на покупку гаража — от 30%, на покупку квартиры — от 10% в рублях РФ. Ежемесячный платеж по квартире составит 88 тыс. руб., а по гаражу — 9,7 тыс. руб. «Доход клиента при этом должен составлять ориентировочно 122 тыс. руб.»,— уточняет Михаил Сероштан. «Учитывая, что это два отдельных кредита, расходы клиент несет отдельно по каждому кредиту,— указывает Лидия Каширина.-? Например, квартира стоит 2 млн руб., банк кредитует не более 85% от стоимости квартиры, то есть 1,7 млн руб., таким образом, заемщик за счет собственных средств должен оплатить 300 тыс. руб. При сроке кредитования десять лет и процентной ставке 12,6% годовых ежемесячный платеж составит 24,98 руб. С учетом информации, указанной выше, по расчетам приобретения машиноместа общие ежемесячные обязательства по погашению кредитов на приобретение машиноместа и квартиры составят 30,2 тыс. руб.».

Впрочем, участники рынка советуют дважды подумать, прежде чем брать одновременно два кредита. «Это стоит делать, если застройщик предлагает какие-то специальные условия для покупателей квартиры и машиноместа — в строящихся домах в Москве, в том числе в Новой, застройщики сегодня нередко проводят такие акции,— рекомендует Михаил Шаврин.— Кроме того, квартиру с машиноместом будет легче продать при необходимости: повышается привлекательность и ликвидность объекта. «Если гаражей или машиномест в жилом комплексе много, с точки зрения экономии на выплате процентов его покупку лучше отложить,— считает Иван Минаков.— Для примера, согласно рекламным баннерам, в январе 2014 года машиноместо в ЖК «Заповедный уголок», в котором проданы все квартиры, продавалось за 800 тыс. руб., то есть практически по первоначальной цене. А вот если в жилом комплексе вероятен дефицит гаражей или машиномест, то целесообразно заключить сразу два отдельных кредитных договора. Это позволит свободнее распоряжаться приобретенным имуществом, так как иначе до погашения всей суммы задолженности нельзя будет перепродать ни квартиру, ни гараж или машиноместо.
/>http://kommersant.ru/doc/2412634

Скарлетт · Март 13, 2014

ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – 11 часов, 14 минут в столице. Добрый день! Вы слушаете радиостанцию "Эхо Москвы". У микрофона Алексей Дыховичный, Роман Варламов - начальник Управления по работе с банками компании «Ингосстрах» и Елена Васянина - начальник управления по работе со страховыми компаниями Транскапиталбанка у нас в гостях. Роман, Елена, здравствуйте!

Е.ВАСЯНИНА – Доброе утро, Алексей!

Р.ВАРЛАМОВ – Здравствуйте!

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Мы говорим об ипотечном страховании. И я бы хотел, если позволите начать издалека, из Соединенных штатов Америки. Банковский комитета Сената США согласовал реформу жилищного финансирования, которая включает ликвидацию ипотечных агентств FannieMae и FreddieMac. Если кто забыл, это именно они сыграли, мягко говоря, не последнюю роль в кризисе 2008 года, некоторые даже говорят, что ключевую роль. Для чего, ради чего, чего добиваются в США? Это крупнейшие – какие-то триллионы совершенно сумасшедшие долларов у этих компаний – что хотят американцы, ради чего они все это делают?

Р.ВАРЛАМОВ – Доброе утро, уважаемые радиослушатели. Прокомментирую с точки зрения страховщика. Цель – она понятна. Это укрепление и системы ипотечного кредитования и рефинансирования. Ипотечный кредит – цель благая, цель – повышение устойчивости экономики в целом. Потому что кризис 2008 года, как правильно Алексей заметил, показал, что данные институты со своей задачей не справились, следствием чего был массовый дефолт экономики.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть, это некая такая национализация, я правильно понимаю, этих компаний?

Р.ВАРЛАМОВ – В какой-то степени, действительно, да, потому что практика показал, что не справились они со своей задачей. Впогоней за доходностью, по сути, обрушили рынок недвижимости – ну, то есть, как я это вижу.

Е.ВАСЯНИНА – В том числе, попытка усилить контроль со стороны государства, и внести все-таки какой-то структурный элемент в эту часть, что, в принципе, пытаются сделать, внимательно, и у нас сейчас в России. В частности та новость о возможности ввести страхование ответственности по ипотечным кредитам, сделать это обязательным.

Р.ВАРЛАМОВ – Это инициатива Сергея Аксакова, депутата, которую он заявлял год назад. Инициатива интересная бесспорно…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Роман, если можно уточните, что за инициатива?

Р.ВАРЛАМОВ – Инициатива заключается в том, что для заемщиков, которые получают ипотечный кредит в размере большем, чем предусмотренный банком лимит, как правило, 70% стоимости недвижимости… Ну, то есть, поясню. Когда вы получаете ипотечный кредит, у вас должен быть первоначальный взнос. По существующим технологиям, требованиям банка этот взнос должен составлять не менее 30% от стоимости недвижимости. Идея, соответственно, депутата заключается в том – и это уже есть сейчас на рынке, работает, - что заемщик берет кредит в размере большем, чем 70% стоимости залога: в размере 80%, 90% - вот эта дельта рисковая для банка между 10% и 70% подлежит страхованию, и это страхование называется страхованием ответственности заемщика. То есть, в случае, если клиент больше не может платить по своему обязательству – например, он теряет работу – и банк вынужден продать его залог с торгов, в случае, если он не может продать ее по той цене…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Чтобы окупить.

Р.ВАРЛАМОВ – Чтобы окупить – спасибо. У банка возникает чистая финансовая потеря. И вот эта потеря должна быть застрахована. Как бы резюмируя, могу сказать, что глобальное введение страхования заемщика, оно, конечно, доступность ипотечного кредитования резко повысит, но здесь есть очень много подводных камней, о который я вкратце расскажу.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Главный камень – несколько это увеличит стоимость всего кредита за счет страховки ответственности за то, что недвижимость упадет в цене.

Р.ВАРЛАМОВ – Очень точно подмечено, потому что в данный момент страхование ответственности заемщика – оно есть, он реализуется агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Оно реализуется рядом коммерческих банков для своих программ. При этом страхование ответственности заемщики стоит дорого, причем, настолько дорого, что клиенту проще взять в долг у родственников, у знакомых у кого-то, нежели эту страховку платить.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть, это такая страховка, в принципе, существует, но только на добровольных началах.

Р.ВАРЛАМОВ – Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – И люди, выбирая между этой страховкой и тем, что могут у кого-нибудь взять в займы, или, может быть, даже потребкредит взять, - выбирают второй путь?

Р.ВАРЛАМОВ – Или второй путь или выбирают путь – ну, набрать денег на первоначальный взнос, на эти 30%, потому что при первом предварительном расчете затраты как бы оказываются выше.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Послушайте, Роман, Елена, если эта страховка стоит дорого, то значит, страховщики очень высокого оценивают этот риск падения цен на недвижимость, или снижение цены данного конкретного объекта – так, я правильно рассуждаю? И, если так, то почему?

Е.ВАСЯНИНА – Да, безусловно, отчасти вы правы. Но здесь есть еще вопрос, связанный с резервированием у банка. То есть, в том случае, если первоначальный взнос заемщика составляет менее 20-30%, это совершенно другие отчисления в резервы. То есть, это отвлечение наших средств. Поэтому и оценка риска, и финансовая составляющая в части резервирования.

Р.ВАРЛАМОВ – Я бы еще сказал что андеррайтинг – это оценка риска, который проводит банк и который проводит страховщик при принятии на страхование заемщика по этой дельте, они, по сути, идентичны, потому что при классическом ипотечном страховании страховщик оценивает стоимость и риски жизни и здоровья, а банк этого не делает. Здесь получается, что и страховщик и банк оценивают перспективы стоимости залога, и она же оценивают перспективы ухудшения макроэкономической ситуации, потому что это страхование реализуется все-таки при двух факторах: обесценивание недвижимости –да, но и главное, это все-таки дефолт заемщика, когда он все же не может платить кредит.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Честно скажу, немножко поплыл и запутался. Смотрите, пока что на сегодняшний день такого резкого обвала цен на недвижимость нет. Этого не происходит. Так почему же эта страховка стоит дорого? Почему вы высоко оцениваете этот риск.

Р.ВАРЛАМОВ – Ну, потому что этот риск – он макроэкономический, то есть, ситуация, при которой происходит сразу много убытков и они реализуются одновременно. Это ситуация кризиса в стране, по сути, то, что у нас происходило в 2008-м году, когда недвижимость массово обесценилась, кроме некоторых отдельных сегментов и очень сильно вырос уровень безработицы, а это как раз та ситуация, при которой все риски по страхованию ответственности заемщика реализуются одновременно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть, если это произойдет, то произойдет все сразу?

Р.ВАРЛАМОВ – Да, конечно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – И людей начнут увольнять, и они, соответственно, не будут иметь возможность выплачивать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, и еще ко всему прочему – недвижимость вниз и все это сразу, и поэтому все это стоит дорого, правильно?

Е.ВАСЯНИНА – Ну, я думаю – Роман может, еще меня поправит – здесь вопрос передачи этого риска в перестрахование.

Р.ВАРЛАМОВ – Согласен, абсолютно.

Е.ВАСЯНИНА – Потому что, когда речь идет о понятных каких-то, известных страховому рынку рисках, то здесь есть возможность распределить этот риск внутри страхового российского рынка, передать его на Запад. И здесь уже вопрос, поскольку те же западные перестраховщики, они понимают, о каких рисках идет речь, они дают более низкие цены в перестраховании, и здесь у нас единственный монополист в части принятия этих рисков, это СК ЭЖК – компания, которая при содействии государства…

Р.ВАРЛАМОВ – Она готова принимать на себя риски для развития. То есть, это государственный институт, цель которого – развитие этого института.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – А можно мне? Я ближе к людям… Это, конечно, для вас вопрос болезненный будет, наверное, но скажите, когда банки и страховые компании даже в большей степени, так высоко оценивают этот риск, то, вообще, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит?

Р.ВАРЛАМОВ – С моей точки зрения, да – ипотечный кредит нужно брать всегда, когда есть такая возможность.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Ну, понятно, конечно – у вас работы не будет, если не будут брать. А другие аргументы у вас есть?

Е.ВАСЯНИНА – Я вот, как отвечу. Я, если совсем близко к народу, я скажу про себя: я сама взяла только что ипотечный кредит. Поэтому для меня этот вопрос уже решенный, я для себя на него ответила. Я думаю, что здесь, безусловно, субъективная вещь. Люди принимают такое решение достаточно глобальное и важное в их жизни и долгосрочное. Они учитывают миллион факторов, но с точки зрения глобальной ситуации, на текущий момент я не вижу чего-то, что могло опять же глобально как-то быть аргументом, чтобы отказаться от ипотеки. То есть, безусловно, у каждого есть свои дополнительные вещи, которые учитываются.

Р.ВАРЛАМОВ – Я Елену поддержку с той точки зрения, что сейчас инвестировать особо некуда, поэтому надо инвестировать в недвижимость…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – …Которая, с точки зрения страховых компаний - высок риск, - что пойдет вниз. Просто с вашей точки зрения… вы же все меряете тарифами. Для вас эти тарифы высокие, тарифы страхования того, что недвижимость упадет в цене, и вы не сможете, продав ее, вернуть тот ипотечный кредит, который взяли, если первоначальный взнос будет меньше 30%. Правильно я сформулировал?

Р.ВАРЛАМОВ – Я бы уточнил, что колебания на рынке недвижимости носят сезонный характер. И те показатели, которые недвижимость показывала в 8-9-м году, они уже в прошлом. То есть, та недвижимость опять набрала свою цену. А, поскольку, в недвижимости, как минимум, всегда можно жить, либо ее можно сдавать – повторюсь, это хороший инструмент для инвестирования с моей точки зрения, для обычного человека.

Е.ВАСЯНИНА – И буквально секунду, мне кажется, что Роман, когда пытался объяснить, почему стоимость этого вида страхования так велика, он пытался сказать, что здесь вопрос даже не в оценке вероятности наступления, а вопрос масштаба. То есть, если, действительно, жахнет, то жахнет.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – По всем и сразу, и по всем направлениям, как Роман сказал.

Р.ВАРЛАМОВ – Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть, это направление работы, то есть, дохода, возможности выплачивать и по направлению стоимости активов. Но я все-таки спрошу наших слушателей, что они думают. Взяли бы вы ипотечный кредит сейчас? – хочу спросить я наших слушателей. Если да – +7 495 660 06 64. Если нет – +7 495 660 06 65. Мы не оцениваем сейчас – дадут, не дадут – вот, дадут. Возможность есть, нужно понимать, что нужно и платить, придется гасить этот кредит.

Я хотел бы пока, чтобы не влиять на результат, немножко другой темы коснуться. Право выбора заемщика страховой компании. Приходят люди же не в страховую компанию – люди приходят за кредитом в банк. И дальше, если заемщик получает одобрение, то далее ему необходимо застраховать – часть обязательная, часть добровольная – застраховать часть рисков. Право выбора на сегодняшний день существует у заемщика? В какую страховую компанию идти или с этим вопросы по-прежнему?

Е.ВАСЯНИНА – Вы знаете, я, наверное, не будут говорить о рынке в целом, я бы хотел сказать непосредственно про Транскапиталбанк, поскольку этим вопросом достаточно хорошо владею. У наших клиентов такой выбор есть, безусловно. Если говорить об аккредитации, самом институте аккредитации страховых компаний в банке, то это присутствует у всех банков, но в Траснкапитале у нас перечень компаний очень обширен и клиенту не составляет какого-то труда подобрать оптимальный для себя вариант из числа этих компаний. В тех случаях, когда клиенты хотят видеть себя застрахованными в компании не из перечня, скажем, не рекомендуемых банком, эти вопросы рассматриваются в индивидуальном порядке, но, тем не менее, какого-то категоричного отказа наши клиенты никогда не получают.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Мы сейчас прервемся. Я напомню, наш вопрос был – голосование будет идти во время новостей - Взяли ли бы вы ипотечный кредит сейчас? Да – +7 495 660 06 64, нет – +7 495 660 06 65. Роман Варламов - начальник Управления по работе с банками компании «Ингосстрах» и Елена Васянина - начальник управления по работе со страховыми компаниями Транскапиталбанка у нас в гостях. Новости на "Эхе", через 5 минут продолжим.

НОВОСТИ.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Напоминаю, что Роман Варламов - начальник Управления по работе с банками компании «Ингосстрах» и Елена Васянина - начальник управления по работе со страховыми компаниями Транскапиталбанка у нас в гостях. Вы так улыбаетесь, потому что у вас такие зеркальные должности. Я остановил голосование. Не буду вас мучить: 25% позвонивших слушателей – да, взяли бы. 75% - нет. Как-то вы ощущаете на себе, что 75%, которые не придут на любых условиях - я же оговорился, что даже, если дадут – все равно не взяли бы. Вы как-то ощущаете на себе, или эти 25%, которые взяли бы - достаточно для того, чтобы на сегодняшний день банки бы выдавали ипотечные кредиты?

Е.ВАСЯНИНА – Ну, как показывает ситуация сейчас с ипотечным кредитованием, да, сейчас этих 25% достаточно. Потому что то, количество дел, которое ежедневно у нас в банке проходит, говорит о том, что рынок, в принципе, пока еще растет. То есть, динамика есть в сторону увеличения.

Р.ВАРЛАМОВ – Я недавно буквально анализировал итоги 13-го года с точки зрения кредитования, и могу вам сказать, что рынок по итогам 13-го года, по данным правительства составил 1 триллион 300 миллиардов рублей – это объем общей выданной ипотечной задолженности. То есть, общая сумма кредитов, которую дали в течение года. 1, 3 триллиона рублей, а прогноз был только на 1 триллион. То есть, в количестве – это несколько сот тысяч кредитов. Я не помню, по-моему 850 тысяч кредитов. То есть, рынок превысил прогнозируемый показатель на 30%. И в этом году, собственно, рост, с моей точки зрения, сохранится.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ - Возвращаясь к вопросу о праве выбора страховщика, когда ты получаешь ипотечный кредит в банке, в принципе, такое право, если я не ошибаюсь, с 2007 года должно обязательно быть. ФАС, я помню, тогда достаточно серьезное обратил внимание на эти альянсы страховых компаний и банков и был принят ряд решений, требований, который запрещали подобные альянсы. Есть ли какие-то преимущества для клиента, когда банк тесно работает с каким-то конкретным страховщиком, или наоборот, соответственно, страховщик с банком.

Р.ВАРЛАМОВ – Я начну, Елена, я думаю, потом дополнит с точки зрения, как банкира. Есть один несомненных плюс, связанный с тем, что, когда банк и страховщик работают в одной тесной связке, назовем так: эксклюзивной связке – есть возможность, конечно, технологию обслуживания клиентов довести до совершенства. То есть, буквально те процедуры, которые клиент вынужден дублировать для страховщика и для банка: заполнение заявлений и анкет, предоставление различных документов, даже подпись документов – это все можно синхронизировать и делать на одной платформе, условно, на платформе банка. Но риски, они как бы тоже очевидны. Главный риск – это монопольные цены, потому что там отсутствие конкуренции не позволяет устанавливать справедливую цену. То есть, клиент будет переплачивать, потому что у действующего страховщика нет никакого интереса снижать цену, потому что нет конкурента, который тебя к этом подталкивает.

И второе: некий факт того, что страховщик может зажаться – извините за такое выражение – в ситуации, когда клиент все равно никуда не денется – он к нему придет. То есть, здесь клиентский сервис, очевидно, может снизиться. У конкурентной модели преимущества зеркальные. Недостатком, соответственно, эксклюзивной модели – это постоянно растущий уровень клиентского сервиса, потому что клиент выбирает того, где с ним лучше разговаривают, где ему делают быстро, без ошибок. Плюс постоянно все зорко следят друг за другом, чтобы не быть выше рынка не дай бог. Ну, и минус, это, конечно, то, что клиент – ему приходится тратить дополнительные усилия, чтобы обзванивать страховщиков. У разных страховщиков, условно, разные требования к страхованию. То есть, подход один, но есть нюансы всегда. Это требует больше времени, у банка больше времени требуется на аккредитацию большего количества страховщиков, изучения их форм договоров и так далее. Елена, я думаю, продолжит.

Е.ВАСЯНИНА – Я просто хочу сказать, что сама по себе аккредитация – для чего это делается изначально. Это делается для того, чтобы - как сказал Роман – какие-то вещи, связанные с технологией взаимодействия банка и страховщика уже перевести на техничные очень рельсы, когда временное оформление договора страхования занимает минимально возможное время. Но, самое главное, для чего это делается – это для того, чтобы понять финансовое состояние и платежеспособность страховщика в случае наступления убытка.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Ипотека надолго остается, поэтому важно, чтобы страховщик прожил не только конкретно взятый год, но и следующие 10.

Е.ВАСЯНИНА – 10-15, да. И вот, пока во главу угла ставится эта цель и задача, эта процедура аккредитации будет жизнеспособна, и она будет именно блюсти интересы и клиента и банка. Когда начинают появляться какие-то другие вещи, связанные…

Р.ВАРЛАМОВ – С недобросовестной конкуренцией – назовем это так.

Е.ВАСЯНИНА – Да. В этом случае, безусловно, должен включатся государственный регулятор и здесь такие вещи нужно пресекать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – «Почему риски кредитора должен оплачивать заемщик? Кредиты на таких условиях не взял бы ни за что», - пишет Костя. А Катя пишет: «Я возьму ипотечный кредит». Ну, это так для уравновешивания.

Е.ВАСЯНИНА – Я надеюсь, что это не семейная пара.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Я могу даже проверить по телефону. Нет, один с телефона, другой с IP. Ну, так, почему риски кредитора должен оплачивать заемщик?

Р.ВАРЛАМОВ – Ему по-любому оплачивать придется. Либо они будут включены в процентную ставку, либо они будут частично в процентной ставке, частично в страховом тарифе. Просто каждый занимается тем, что он лучше умеет. То есть, банк лучше умеет оценивать свои риски, он их оценивает и дает процентную ставку. Я не знаю, насколько сотрудники банка могут оценить угрозу жизни и здоровья заемщика или риски того, что его квартира сгорит или дом рухнет – для этого есть страховые компании, поэтому банк просто делится своими рисками.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть, если без страховки, то все будет заложено в процентную ставку и она будет выше, как, например, в потребительском кредите.

Е.ВАСЯНИНА – Совершенно верно.

Р.ВАРЛАМОВ – Абсолютно правильно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – 20% или 10% - все-таки разница есть. 20% - это я очень и очень по-божески, правильно я говорю, Елена? Я говорю о потребительском кредите.

Е.ВАСЯНИНА – Безусловно. Отличие ипотеки от потребительского кредита еще и в том, что в ипотеке банк берет в залог недвижимое имущество, которое приобретается, которое должно, кстати, страховаться в соответствии с законом об ипотеке. То есть, это не прихоть банка, это требование российского законодательства. Что касается рисков смерти заемщика и титульного страхования, то здесь Роман правильно заметил – у банка риски остаются в этой части, и мы можем их включить в ставку или мы можем предложить клиенту оформить страховой полис.

Р.ВАРЛАМОВ – То есть, страховка будет дешевле на круг.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Спасибо вам! Роман Варламов - начальник Управления по работе с банками компании «Ингосстрах» и Елена Васянина - начальник управления по работе со страховыми компаниями Транскапиталбанка у нас в гостях. Об ипотечном страховании мы говорили.
/>http://echo.msk.ru/programs/insurance/1276854-echo/

Скарлетт · Март 17, 2014

Выдача модели ипотеки

Сбербанк меняет подходы к жилищному кредитованию

«Ъ» стали известны подробности новой модели ипотечного кредитования Сбербанка. В апреле он начнет принимать заявки на кредиты во всех своих отделениях, а также введет опцию получения ипотеки по двум документам. Впрочем, к планам Сбербанка увеличить за счет этих мер количество выдач на 20—30% участники рынка относятся скептически.

О подробностях новой модели обслуживания клиентов по ипотеке рассказал «Ъ» зампред правления Сбербанка Александр Торбахов. Во-первых, расширяется сеть приема заявок на ипотеку. Если сейчас для этого клиенту необходимо обращаться только в ипотечные центры банка, то с апреля начинает тиражироваться модель, при которой он сможет получить первичную консультацию и подать заявку на кредит в любом отделении. Для этого до конца года Сбербанк в десять раз (до 20 тыс. человек) увеличит количество ипотечных продавцов-консультантов. По его словам, пилотный проект был запущен полгода назад, сейчас завершается обучение сотрудников. Во-вторых, число ипотечных центров, где уже проводится сама сделка, будет увеличено до 250. И третье нововведение: в апреле появится ипотека по двум документам. «Стоимость этого продукта будет ненамного выше, чем стандартного»,— отметил господин Торбахов, отказавшись раскрывать детали.

Об изменении модели обслуживания ипотеки и планах Сбербанка увеличить за этот год ипотечный портфель на 27% стало известно на прошлой неделе из материалов к совещанию с участием первого вице-премьера Игоря Шувалова. Однако деталей раскрыто не было. Новая ипотечная модель, по оценкам самого банка, позволит повысить объемы выдач в среднем на 20—30%. Хотя и сейчас доля Сбербанка на рынке ипотеки, по данным Frank Research Group, составляет 46,1% (1,41 трлн руб. на 1 февраля).

Впрочем, реализация амбициозных планов Сбербанка у его конкурентов вызывает сомнения. Так, ближайший конкурент — ВТБ 24, доля рынка 16,2% (по данным Frank Research),— уже давно внедрил подобные сервисы, хотя и в меньшем масштабе. «Ипотечные офисы ВТБ 24 составляют порядка 20% всей сети (чуть более 200.— «Ъ»), еще столько же имеют специализированный персонал, который может произвести предварительный расчет, принять заявку с пакетом документов и отправить документы в ипотечный центр»,— говорит старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. По его оценке, такая смена модели хотя и приведет к росту продаж, но не более чем на 5%.

Еще более скептично настроены в Банке Москвы, клиенты которого подают заявки на ипотеку только в ипотечных центрах, зато первичную консультацию могут получить просто по телефону. По мнению директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянца, расчет, который будет производить менеджер по продажам, будет не намного более качественным, чем в колл-центре. При этом на конечную стоимость ипотеки, которая формируется уже после анализа всех документов, влияет много факторов, в том числе кредитная история заемщика. В итоге клиенты могут столкнуться с тем, что в ходе сделки стоимость кредита заметно вырастет, и это, в свою очередь, вызовет у них негативную реакцию, ведь им уже предварительно произвели расчет.

Впрочем, по мнению директора департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка Натальи Коняхиной, территориальная доступность — один из немаловажных факторов при выборе банка и обратиться в любой офис клиенту будет удобнее, чем ехать в удаленный ипотечный центр для первичной консультации.

С опасением во многих банках относятся и к ипотеке по двум документам. В Росбанке, например, ее могут получить только зарплатные клиенты. В Промсвязьбанке и СМП-банке такого продукта пока нет. По мнению Натальи Коняхиной, «качество таких кредитов будет в любом случае чуть ниже, чем по стандартным, и портить портфель даже с учетом повышенных ставок пока слишком рискованно». В ВТБ 24 такие кредиты составляют порядка 30% всех ипотечных выдач, по словам Андрея Осипова, качество кредитов, выданных по этой программе, примерно в полтора раза ниже, чем по стандартной ипотеке, но все равно просрочка составляет менее 0,2% от портфеля, что пренебрежимо мало по сравнению с 4—5% по другим розничным продуктам. «Если в среднем по рынку просрочка составляет 3—4%, а у нас — 1,5%, то и новый продукт сумеем проконтролировать»,— уверен господин Торбахов.
/>http://kommersant.ru/doc/2431671

Скарлетт · Март 18, 2014

Все в кассу

Государство поможет россиянам накопить первый взнос по ипотеке

Около 30 тысяч рублей в год из федерального бюджета смогут получать вкладчики строительных сберегательных касс, которые должны массово заработать в нашей стране. С их помощью российские семьи будут копить на первоначальный взнос по ипотеке. Этой темой уже занялся минфин по поручению первого вице-премьера Игоря Шувалова.

Похожую услугу, кстати, предлагает Сбербанк в некоторых регионах нашей страны. «Нам поручено посмотреть и изучить его схему. И если опыт окажется действительно успешным, то попробовать распространить ее на всю страну, но естественно, что с известными ограничениями», — сообщил накануне журналистам заместитель министра финансов Алексей Моисеев на Российском пенсионном конгрессе.

По мнению экспертов, опрошенных «Российской газетой», идея хорошая. Однако лучше было бы реализовать ее не на базе уже существующих банков, считают они. А создать, например, специализированные финансовые организации, как это делают в ряде стран мира. Нужен банк с ограниченным объемом банковских операций, пояснила корреспонденту «РГ» депутат Госдумы Оксана Дмитриева, один из авторов законопроекта о создании строительных сберкасс.

В чем же их суть? «Они будут функционировать по принципу касс взаимопомощи, — пояснила депутат Госдумы. — Вкладчики внесут на счет средства, например, под два процента годовых. И когда сумма составит 30—50 процентов от стоимости новой квартиры, эта же сберегательная касса им даст кредит на срок, как правило, от 7 до 15 лет».

Авторы законопроекта уверены, что процентные ставки по кредитам должны быть в этом случае минимальными, то есть они не должны превышать ставки по вкладам более чем на 3 процента.

Самое интересное, что копить деньги участникам программы поможет государство. По идее депутатов, на счет вкладчика из федерального бюджета будет перечисляться 20 процентов от ежегодного прироста вклада, но не более 26 тысяч рублей в год. В рамках действующей программы Сбербанка сейчас, к примеру, действует иная схема. Из местного бюджета начисляется социальная выплата в размере 30 процентов от ежемесячных накоплений, но не более 36 тысяч рублей в год.

Между тем, как выяснилось, не все смогут стать вкладчиками стройкасс. По словам Алексея Моисеева, создание института строительных сберегательных касс планируется для отдельных категорий граждан. «Эта программа должны быть рассчитана на тех, кто не может накопить первоначальный взнос и просто не «потянет» классическую ипотеку, — уверена Оксана Дмитриева. — То есть на россиян со средними доходами, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. В похожих программах в Восточной и Центральной Европе участвуют 49 процентов населения, включая грудных младенцев, в нашей стране этим предложением тоже воспользуются более 40 процентов россиян».

Стройкассы развиты в Германии, Австрии, Чехии, Словакии. Здесь граждане со средним уровнем доходов за срок в два-семь лет с помощью этих касс способны при поддержке государства накопить 30—50 процентов стоимости квартиры и получить остаток в виде кредита на 7—15 лет по низкой ставке.

Напомним, что о создании в России института строительных сберегательных касс говорили на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова на прошлой неделе. Этот вопрос был поднят в ходе обсуждения, как к 2018 году снизить ставки по ипотечным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2 процентного пункта.

Между тем

Российское жилищное законодательство сегодня предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2—3 процентам населения.

А приобретение жилья за полную стоимость доступно не более чем 5 процентам россиян. Для остальных единственный вариант решения проблемы — жилищное кредитование, уверены депутаты.
/>http://www.rg.ru/2014/03/13/kassi-site.html

Сорокалетняя · Март 25, 2014

Были вместе, стали врозь – что делать, если один из созаёмщиков отказывается платить по ипотеке

Автор: Яна Загородникова18 марта 2014

С каждым годом в России становится популярнее практика оформления ипотеки с участием созаёмщиков. Банк в таких случаях получает дополнительные гарантии, а заёмщики с небольшим доходом – возможность получить займ. Многие покупатели недвижимости до сих пор считают, что созаёмщик играет только формальную роль, но в случае, если заёмщик перестаёт платить по ипотеке, становится ясно, что это не так.

На практике созаёмщик, это почти тот же заёмщик. В отличие от поручителя, он имеет право претендовать на долю в жилплощади, которая приобретается по ипотеке, и точно так же, как и главный заёмщик, рискует деньгами и собственностью. Обычно созаёмщик обязан предоставить в банк полный комплект документов, такой же, как пакет документов основного заёмщика. Банки часто допускают наличие нескольких созаёмщиков. В некоторых кредитных организациях их количество ограничено двумя, в других доходит до пяти.

Если созаёмщиками выступают люди, не связанные родственными узами, банк может поинтересоваться, на каком основании посторонний человек будет страховать вас своими финансами. Но последнее время, участились случаи оформления ипотеки парами, не оформившими официально свои отношения, так что банки не уже не придают родственным связям первостепенной значение.

Доли в ипотеке и доли в собственности приобретаемого жилья могут не совпадать и прописываются отдельно по желанию участников сделки.

Итак, что же делать, если заёмщик или созаёмщик отказываются платить по ипотеке? В принципе для банка нет существенной разницы, кто отлынивает от своих обязанностей – основной заёмщик или кто-то из созаёмщиков. Предъявить требование по погашению долга кредитор может к любому из них. Кроме того, если один участник продолжает исправно платить свою часть взносов, а второй перестаёт, накопившийся долг будет считаться общим.

«В этой ситуации заёмщику необходимо продолжать оплачивать ипотечный кредит согласно графику и не допускать просрочек платежа, т.е. не допускать возникновения ответственности по кредитному договору. Ответственность по кредитному договору, как правило, наступает для заёмщика и созаёмщика солидарно, т.е. в случае просрочки платежа в равной степени кредитор может предъявить требование о полном досрочном погашении кредита как к заёмщику (полностью или в части), так и к созаёмщику (полностью или в части). Таким образом, для кредитора не важно, по чьей вине допущена просрочка, требования предъявляются сразу ко всем должникам. Если по вине созаёмщика нет возможности дальше оплачивать кредит, то в этой ситуации необходимо обратиться к кредитору для совместного поиска правильного решения данной проблемы», – поясняет начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.

В Номос-банке советуют не дожидаться, пока финансовая организация подаст в суд, а обратиться к кредитору с просьбой о реструктуризации долга. Кредитор может временно снизить размер ежемесячного платежа или полностью отсрочить уплату ежемесячного платежа на определённый срок, изменить срок кредита с целью снижения ежемесячного платежа или предоставить стабилизационный кредит на время преодоления финансовых трудностей.

Если один из созаёмщиков категорически отказывается платить и не участвует в погашении кредита, остальные должники могут обратиться в банк, чтобы получить согласие кредитной организации на переоформление права собственности (чтобы разделить квартиру только между теми, кто продолжает платить), а также заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору и пройти перерегистрацию в Федеральной резервной системе.

Второй вариант – продажа предмета залога с согласия кредитора для осуществления полного досрочного погашения кредита. В этом случае также заблаговременно необходимо обратиться к кредитору и согласовать с ним этот вариант решения своих проблем.

http://www.sravni.ru...tit-po-ipoteke/

Скарлетт · Март 27, 2014

Из рублей в метры

Обострение украинского кризиса в феврале добавило беспокойства российским вкладчикам, которые и без того были взволнованы отечественными событиями на финансовых рынках. А заодно привело на столичный рынок жилья новых покупателей. Эксперты отмечают приток украинских граждан среди тех, кто присматривает квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. И несмотря на высокую конкуренцию среди застройщиков, объем предложения в низких ценовых сегментах за самый короткий месяц года рекордно уменьшился.

Дрейфующий спрос

После январского всплеска покупательской активности рынок московского и подмосковного жилья продолжил расти, как и ожидали эксперты. Число трансакций по итогам прошедшего месяца выросло на 63,7% в Москве (13 833 зарегистрированных перехода прав при сделках купли-продажи жилья) и на 45,5% в Подмосковье (здесь их количество достигло 47 941) — именно такие цифры предоставил Росреестр. Но это, как говорится, только видимая часть айсберга. Как известно, регистрации прав предшествует довольно длительный период, в течение которого покупатель определяется с выбором, затем следует переговорный процесс, подписание договоров, оформление документов. Так что итогов февральской работы риэлторов следует ожидать скорее в марте.

А пока в агентствах недвижимости рассказывают, что даже по сравнению с необычно активным январем число звонков и просмотров значительно увеличилось. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», считает, что относительно конца прошлого года покупательская активность выросла на 30%.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек», отмечает приток покупателей с Украины, которые приобретают недвижимость в Москве и Подмосковье. «Российская недвижимость представляется для них более надежным инструментом сохранения сбережений, нежели украинская»,— делится наблюдениями эксперт.

Звонят и смотрят

В «БЕСТ-Новострое» подсчитали, что общее количество звонков в компанию за предыдущие три месяца выросло на 30%, а число показов квартир — на 40%. При этом покупатели подмосковных новостроек были еще более активными: количество звонков с декабря 2013 года по февраль 2014 года увеличилось на 40%, а число показов — почти на 70%.

Количество сделок в ГК «Глубина» с ноября по февраль стабильно росло в среднем на 10% в месяц, говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер группы. Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек», фиксирует рост продаж на 44% по сравнению с январем. «Интересно, что по сравнению с февралем 2013 года было зафиксировано увеличение продаж на 58%»,— добавляет эксперт.

Некоторые проекты в прошедшем месяце показали и более впечатляющие результаты. Так, в ЖК «Весна» в феврале было заключено на 55% сделок больше, чем в январе, и на 25% больше, чем в декабре. «А ведь декабрь — традиционно самый урожайный месяц на сделки»,— напоминает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН.

Средняя цена на московские квартиры в новых проектах экономкласса, по данным «МИЭЛЬ-Новостроек», составила 109 200 рублей за 1 кв. м, и это на 0,3% ниже, чем месяц назад. Цены не удержало даже значительное снижение объема предложения, которое, по данным компании, составило 34% за тот же период.

Жилье комфорт-класса в столице подорожало за месяц на 2%, по данным «БЕСТ-Новостроя», и теперь стоит 150 000 рублей за 1 кв. м. Объем предложения в сегменте сократился на 10%.

Пошли на разрыв

Другая ситуация сложилась на элитном рынке, где цены традиционно зафиксированы в долларах, и некоторые покупатели, уже сделавшие свой выбор, были вынуждены приостановить сделки из-за того, что выросла фактическая рублевая стоимость.

«Часть сделок, находившихся на этапе внесенного задатка, распалась,— свидетельствует Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.— Покупатели предпочли потерять задаток в несколько сот тысяч долларов, чем совершать покупку по новому курсу, особенно если приобретение планировалось на заемные средства, выделенные в рублях».

Тем не менее спрос на некоторые объекты хотя и не очень быстро, но растет. «За последние два месяца количество обращений потенциальных клиентов по поводу квартир в клубном доме «Булгаков» на Патриарших и премиум-апартаментов St. Nickolas рядом с Кремлем увеличилось на 15%»,— утверждает Борис Азаренко, генеральный директор Vesper.

Готовое безопаснее

Впрочем, те, кто намеревается вложить деньги в элитную недвижимость, теперь всерьез задумываются о рисках недостроя, свидетельствуют эксперты. «Большинство инвесторов проявляет интерес к объектам на поздних стадиях строительства, боясь, что обесценивание рубля может способствовать затягиванию проекта или его замораживанию»,— говорит Александр Николаев, управляющий директор в России и СНГ Valartis Group.

Если эти опасения будут усиливаться, спрос вполне может начать перетекать на вторичный рынок, уверена Татьяна Крючкова, генеральный директор Troika Estate. Доля запросов на приобретение вторичной недвижимости в компании возросла на 15%, что является высоким показателем для февраля, ведь обычно раскачка рынка происходит к середине марта. Госпожа Крючкова ожидает повышения уровня продаж на вторичном рынке начиная с середины марта. Между тем девелоперы в премиальном сегменте от своих планов отказываться не собираются. В феврале на рынок была выведена вторая очередь жилого комплекса «Садовые кварталы» общей площадью 128 тыс. кв. м. Также была раскрыта информация о приобретении компанией Capital Group мелькомбината № 4, расположенного в районе Шмитовского проезда: здесь будет построено около 350 тыс. кв. м жилья.

По итогам февраля средняя цена в элитном сегменте снизилась на 0,3% и составила $21 650 за 1 кв. м, считают эксперты Kalinka Real Estate Consulting Group. В Knight Frank элитный метр оценивают в $23 923 и говорят о снижении за месяц на 2,97%. Для сравнения: за тот же февраль рубль подешевел на 2,3% по отношению к доллару и на 5,5% по сравнению с валютой Евросоюза. По данным Центробанка, за прошедший месяц реальный эффективный курс рубля к иностранным валютам, учитывающий индексы потребительских цен, снизился на 3,5%.

Квартиры с витрины

Видимо, валютные скачки заставляют финансистов изыскивать новые способы привлечения средств. Залоговое имущество, изъятое у неплатежеспособных должников, стало не на шутку обременять отечественные банки, так что они по примеру западных коллег начали предоставлять специальные условия по ипотеке для тех, кто пожелает приобрести объекты из списка имущества, принадлежащего банку либо его партнерам. Льготные условия распространяются также на те квартиры, которые финансовому учреждению не принадлежат, однако их собственники вместо того, чтобы платить кредит, пожелали продать свое имущество и расстаться с ипотекой.

Такие программы существовали и раньше, но в последнее время их число стало расти. В госбанках разрыв между ставками по обычным ипотечным кредитам и тем, которые предоставляются на покупку залоговой недвижимости, пока невелик. Так, в ВТБ 24 минимальная ставка по ипотеке составляет 11,45%, а на покупку квартир с витрины залогового имущества банк согласен выдать средства под 10% годовых.

В коммерческих финансовых учреждениях ситуация интереснее. Проинвестбанк, например, предлагает купить у него земельные участки и кредитует такие приобретения под 4,3% годовых. Обычная ставка по ипотеке здесь начинается от 11,1%. В Собинбанке ставки по ипотеке начинаются от 11,99%, а собственные объекты здесь готовы кредитовать под 8% годовых.

Можно предположить, что с ростом числа низколиквидных недвижимых активов ставки по таким кредитам будут снижаться, тем более что в целом процесс удешевления ипотеки принял массовый характер. Всего за месяц количество жилищных кредитов со ставкой, не превышающей 11% годовых, на портале Banki.ru выросло с 12 до 125, то есть более чем в десять раз. При этом рост числа банков, предлагающих покупателям жилья такие продукты, впечатляет еще больше: в прошлом месяце их было всего 4, а в середине марта — уже 58.

Крымская зависимость

Будут ли банки и дальше так же охотно раздавать ипотечные кредиты, учитывая нестабильность политической обстановки, охлаждение отношений с Западом и общую экономическую нестабильность? Долго ли инвестиционная активность тех, кто переводит рубли в метры, будет удерживать рынок недвижимости на плаву?

Большинство экспертов склоняются к тому, что платежеспособный спрос близок к потолку. «Объем ипотеки растет и сейчас превышает 50% даже по объектам бизнес-класса, что говорит о низком объеме платежеспособного спроса»,— напоминает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Фактически сейчас рынок недвижимости замер в ожидании, говорит Татьяна Крючкова. В случае усиления конфликта на Украине и введения экономических санкций против России увеличится отток капитала, инвестиции снизятся до минимума, рубль продолжит слабеть. Рынок элитной недвижимости при данном сценарии сделает откат к 2009 году, считает эксперт. Это означает, что объем сделок сократится вдвое, а снижение цен может составить 25—30% и более.

Вероятность наступления такого негативного сценария развития событий оценивается экспертами как один к трем. А вот если украинский кризис разрешится в ближайшие полгода, а курс вернется на уровень 33—34 рубля за доллар, то рынок после вынужденного затишья придет в движение. Этот вариант представляется более реалистичным, и его вероятность, по мнению госпожи Крючковой, превышает 50%.

И черноморские курорты тоже

Мария Литинецкая считает, что если рубль не начнет отыгрывать свои позиции, то во втором квартале мы увидим снижение и инвестиционной, и покупательской активности. «А летом или осенью, скорее всего, начнется стагнация»,— предполагает эксперт. К этому мнению присоединяется Михаил Михайлов, генеральный директор «МД Групп». Он считает, что особенно пострадают те застройщики, которые планировали рефинансирование проектов в процессе строительства за счет продаж. «Такая ситуация сделает невозможной реализацию новых, а порой и завершение многих строящихся проектов»,— прогнозирует эксперт.

Иван Татаринов, коммерческий директор GLINKOM, предупреждает о такой возможности, как ограничение межбанковских заимствований. «В этом случае российские банки потеряют доступ к дешевым западным кредитам и, как следствие, существенно возрастут ставки по кредитам внутри РФ»,— предполагает эксперт.

Но есть и более оптимистичные прогнозы. Елена Юргенева считает, что если произойдет ужесточение визового режима, то спрос, который раньше был обращен к Средиземноморью, частично переориентируется на внутренний рынок. «Это выведет на новый уровень развития курортную недвижимость Черноморского побережья России»,— считает эксперт.

Борис Азаренко думает, что непростая международная обстановка может оказать на рынок и положительное влияние. «Большинство наших покупателей имеют счета в иностранных банках. В случае если угроза заморозки счетов усилится, спрос на недвижимость вырастет»,— надеется эксперт. Что ж, вполне возможно, бегство в метры только начинается.
/>http://kommersant.ru/doc/2433024

Скарлетт · Апрель 10, 2014

Крым ускорил ипотеку: банки наращивают ипотечные портфели

Ослабление рубля и крымские события разогрели спрос на ипотечные кредиты. В первом квартале 2014 года совокупный портфель займов на покупку жилья вырос на 5,7%, некоторые банки фиксируют прирост, в несколько раз превышающий показатели прошлого года. Специалисты Национальной службы взыскания (НСВ) отмечают, что наряду с ускорением выдачи ипотеки начала расти просроченная задолженность.

По оценкам НСВ, предоставленным РБК, рост ипотечного портфеля банков в первом квартале составил 5,7% вместо 4,6% в том же квартале 2013 года. «Из-за резкого обесценения рубля в течение последних двух-трех месяцев граждане начали искать способ сохранить и инвестировать свои накопления и на фоне падения фондового рынка и невысоких ставок по депозитам выбрали покупку недвижимости в ипотеку как альтернативный инвестиционный инструмент», — говорит старший вице-президент НСВ Сергей Шпетер. Официальной статистики Банка России по первому кварталу еще нет, на 1 марта 2014 года (последние доступные данные ЦБ) объем задолженности по ипотечным займам составил 2,7 трлн руб., увеличившись с начала года на 3,6%.

Опрошенные РБК банки подтверждают тренд по ускорению выдачи ипотеки в первом квартале этого года. ВТБ24 выдал за три месяца ипотечные кредиты на сумму 72 млрд руб., при том что за январь-март 2013 года было 44 млрд руб. Банк Москвы за первый квартал 2014 года выдал ипотечных кредитов на 5 млрд руб., что в 2,2 раза выше показателей аналогичного периода 2013 года, его ипотечный портфель за этот период прирос на 10,9% вместо 3,5% годом ранее. Портфель СМП Банка за три месяца вырос практически в десять раз по сравнению с первым кварталом 2013 года, до 8 млрд руб. (кроме собственных выдач банком были куплены портфели других кредитных организаций). В ЮниКредит Банке рост ипотечного портфеля составил 5% против 1,2% в первом квартале 2013 года.

Представители кредитных организаций говорят, что наблюдают увеличение спроса на покупку недвижимости в кредит: из-за девальвации курса рубля она стала популярным объектом для инвестиций. Немалую роль сыграл и политический кризис на Украине: неопределенность вокруг Крыма и дальнейшей экономической обстановки провоцировала покупки квартир. «Сказалась ситуация конца февраля — начала марта, когда население в Москве и Петербурге стало активнее покупать любую недвижимость. Остальные регионы отреагировали в меньшей степени», — указывает старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов. «Безусловно, мы столкнулись и с тем, что в связи с нестабильностью экономики часть клиентов решили не ждать дальнейшего развития события, а вложить деньги в недвижимость как один из наиболее защищенных инструментов в долгосрочной перспективе», — соглашается директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.

По данным «Инком-Недвижимости», продажи квартир в новостройках в первом квартале увеличились в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Та же тенденция отмечалась и на вторичном рынке жилья.

При этом специалисты НСВ отмечают, что наряду с общим приростом портфеля жилищных кредитов начала расти просроченная задолженность в абсолютном выражении (до января 2014 года она падала), сейчас ее объем составляет 40,9 млрд руб. «Просрочка могла проявиться не по новым выдачам, а по кредитам, выданным в прошлом году на фоне ухудшения ситуации в экономике», — говорит Шпетер. В банках говорят, что доля просроченных кредитов остается на низком уровне, например, в СМП Банке всего 1%, в Абсолют Банке — 1,57%. «На наш взгляд, рост просроченной задолженности объясняется тем, что из-за короткого февраля клиенты, которые вносят очередные взносы по ипотеке в конце месяца, могли выйти на техническую просрочку», — считает начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.
/>http://top.rbc.ru/economics/09/04/2014/916920.shtml

Скарлетт · Апрель 16, 2014

Заработать на государстве

По социальным ипотечным программам сейчас продается до 20% квартир в новостройках России

«Государству хорошо удаются целевые пилотные программы, — делился в интервью «Ведомостям» Андрей Осипов, старший вице-президент «ВТБ 24». — Запустили вэбовскую программу — она хорошо пошла, запустили военную ипотеку — она отлично развивается». По словам Алены Анцышкиной из ГК «Мортон», «Военная ипотека» сейчас самая эффективная социальная программа, по ней проходит довольно много сделок. С ней согласны остальные застройщики.

Желанные военные

«Мортон» продает кредитуемым государством военным 12—18% жилья», — рассказывает Анцышкина. ФСК «Лидер» участвует в программе с сентября 2013 г., за полгода военная ипотека заняла 10—12% от общего числа ипотечных продаж, комментирует Софья Старкова, замдиректора по продажам. ГК «МИЦ» за июль — декабрь 2013 г. продала в кредит военным только в ЖК «Новое Павлино» 14% квартир, в марте 2014 г. — уже 25%. У «Пересвет-инвеста» в прошлом году военнослужащими было приобретено около 800 квартир, в этом году компания надеется продать примерно столько же, говорит Наталья Парфенова, замначальника отдела по ипотеке.

Число участников программы постоянно расширяется — она гарантирует сбыт новостроек и хороших заемщиков. Льготники допускают меньше просрочек, семьи с детьми ответственнее подходят к финансовым обязательствам, объясняет Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. «Кредит по программе гасит государство, потому и просрочка практически отсутствует», — уточняет Осипов.

Динамика кредитных покупок впечатляет. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», в 2011 г. в новостройках России было приобретено военнослужащими 56 квартир, в 2012 г. — 1287, в 2013 г. — 3310 квартир (в основном в Московской области).

В целом военная ипотека в 2013 г. заняла примерно 7% всего ипотечного рынка России. Лидерами в IV квартале 2013 г. стали Московская область — 1921 сделка на сумму 7,4 млрд руб., Краснодарский край — 787 сделок на сумму 2,4 млрд руб., Ростовская область — 376 сделок на сумму 1,18 млрд руб.

Вместе с вторичным рынком в рамках программы «Военная ипотека» было продано квартир на 53 млрд руб., львиную долю (21,7 млрд руб.) забрала Московская область. На столичное жилье было потрачено 2,6 млрд руб.

Рекордсменом по выдаче военных кредитов является «ВТБ 24»: он отвечает за каждый третий кредит в стране. В 2013 г. благодаря кредитам «ВТБ 24» жильем было обеспечено более 7600 семей военнослужащих, общая сумма сделок с участниками накопительно-ипотечной системы превысила 16,4 млрд руб. «Этот результат превышает показатели 2012 г. в 10 раз», — радуется Осипов. В 2014 г. «ВТБ 24» планирует выдать военнослужащим уже более 18 млрд руб.

По программе АИЖК в 2013 г. было выдано 24% от общего объема военных кредитов, третьим стал Связь-банк с 15%.

Условия приобретения жилья по программе военной ипотеки ниже среднерыночных. Процентная ставка у «ВТБ 24» в 2013 г. составляла 9,4—12%, у АИЖК — 9,96%, у Газпромбанка — 12%. Занять можно было до 2,4 млн руб.

Молодые и многодетные

Помимо федеральных программ существуют еще региональные и ведомственные, есть программа для семей с детьми, которая реализуется при помощи Пенсионного фонда России, рассказывает Полякова. По подсчетам Максима Ельцова, гендиректора Первого ипотечного агентства, суммы господдержки в 2013 г. по разным программам перевалили за сотни миллиардов рублей.

АИЖК предлагает программы с использованием материнского капитала (ставка — 11,71% годовых в руб.), для молодых учителей (8,5%) и молодых ученых (10,29%). У агентства могут получить вычеты участники программы «Обеспечение жильем молодых семей» (входит в ФЦП «Жилище» на 2011—2015 гг.) и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, работники социально ответственных компаний.

В 2013 г. АИЖК рефинансировало 853 кредита многодетным семьям на 1,3 млрд руб. А всего в прошлом году АИЖК рефинансировало 12 900 ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан на сумму более 23 млрд руб. Накопленный итог агентства — рефинансирование около 33 000 кредитов по программе «Военная ипотека» (64,4 млрд руб.), 11 950 кредитов с использованием материнского капитала (15,7 млрд руб.).

Заработать на льготах

Льготные программы приносят банкам гарантированный доход. Например, у «ВТБ 24» доля ипотечных кредитов, выданных с участием материнского капитала в течение 2012—2013 гг., равнялась 4,5—5,5%, рассказал Осипов.

DeltaCredit наращивает объемы таких кредитов: в январе — марте 2014 г. их по сравнению с аналогичным периодом прошлого года было выдано больше в 2 раза, рассказала Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктов банка. Средний чек — 2,3 млн руб.

«ВТБ 24» участвует в программах «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) — Югры на период до 2015 г.», «Молодая семья» на территории Удмуртии, предоставляет льготную ипотеку для работников ряда региональных компаний. Росбанк в прошлом году тоже заключил соглашение с Ипотечным агентством Югры на кредитование физлиц по программе ХМАО. По итогам года выдал по ней 10,6% от общего ипотечного портфеля в округе, отметил Игорь Антонов, первый заместитель председателя правления. Средняя сумма кредита равнялась 2,1 млн руб. Для заемщиков — работников бюджетной сферы банки снизил ставки на 1% от стандартных. «В 2014 г. мы увеличим выдачу кредитов участникам госпрограмм», — обещает Антонов.

У группы ЛСР число льготных покупателей составляет 8—10%, поделился Иван Романов, управляющий директор «ЛСР Москва». В Подмосковье компания работает со всеми: субсидиантами, покупателями с материнским капиталом, предоставляет скидки в 1—2% пенсионерам, обладателям социальных карт москвича или жителя Подмосковья, многодетным семьям. В структуре сделок ГК «Кортрос» в Подмосковье доля льготных покупателей меньше — примерно 5%, говорит ее президент Вениамин Голубицкий. Всего за 2013 г. в подмосковном филиале компании было проведено 35 сделок с использованием средств государственных жилищных программ, еще 89 квартир реализовано по программе «Военная ипотека». Голубицкий ожидает, что в этом году общий процент сделок по государственным кредитно-социальным программам останется на прежнем уровне.

Деньги без спешки

Около 46% субсидий Москвы идет на приобретение квартир в объектах «Мортона». Но доля субсидиарных продаж в сделках группы — всего 5%, что девелопер объясняет низкой активностью чиновников по выдаче свидетельств о субсидиях.
/>http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/661391/zarabotat-na-gosudarstve

Скарлетт · Май 13, 2014

Партнера пора менять

На западе поиск заемщиком лучших условий по кредиту и периодическое рефинансирование кредитов, в том числе ипотеки, является обычной и давно отработанной практикой. У нас рынок ипотечного кредитования значительно моложе, поэтому эта процедура пока не так распространена.

Доля сделок по перекредитованию составляет не более 1% от объема рынка. Многие заемщики просто не знают о возможностях перекредитования. Однако этот инструмент очень полезен. Ведь обслуживание ипотеки занимает длительное время, в течение которого многое может измениться и в экономике страны, и в жизненных обстоятельствах самого заемщика.

Зачем заемщики идут на рефинансирование кредитов? Кому-то нужно уменьшить ежемесячные расходы на ипотеку с помощью снижения процентной ставки или увеличения срока кредита. Другой заемщик стал зарабатывать больше и хочет увеличить ежемесячный платеж, чтобы быстрее расплатиться. Кто-то хочет поменять состав созаемщиков из-за развода или брака.

В этом году стала снова актуальна смена валюты кредита. Курс рубля ослаб, и это поставило в затруднительное положение тех, кто получает доходы в рублях, а ипотеку платит в валюте. Валютная ипотека в последние несколько лет пользовалась очень низким спросом, и некоторые банки вообще перестали ее выдавать, так как это еще и дополнительные риски для кредитора. Однако незначительная доля заемщиков, которые в свое время недостаточно внимательно просчитали валютные риски и взяли ипотеку в долларах или евро, получая основной доход в рублях, осталась. Для этих людей вслед за ослаблением курса национальной валюты долговое бремя увеличилось. Теперь они думают о том, как сменить валюту ипотечного кредита.

В условиях снижения ставок или роста валютного курса смена валюты кредита может стать хорошим инструментом снижения долгового бремени и фиксации расходов по кредиту. Перекредитование со временем становится проще в силу введения электронного документооборота и распространения такого инструмента, как электронные услуги. Благодаря этому получить документы от государственных и рыночных институтов, задействованных в сделке, таких как Росреестр или бюро кредитных историй, стало гораздо удобнее и проще. Можно удаленно заказать выписку из ЕГРП, и очереди в ведомствах сократились благодаря электронной записи.

В общих чертах стандартное рефинансирование состоит из нескольких этапов. Сначала заемщик должен получить у банка-кредитора разрешение на последующую ипотеку. В случае согласия кредитора заемщик берет новый кредит под последующую ипотеку и гасит имеющийся кредит. После этого заемщик продолжает обслуживать новый кредит. Если банк-кредитор не дает разрешения на последующую ипотеку, то возможны варианты. Можно взять кредит под поручительство или под иной залог на короткое время, один-два месяца, до погашения существующего кредита. Затем снова оформляется стандартная ипотека.

Для упрощения процедуры рефинансирования АИЖК разработало специальную программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». Заемщик сможет переоформить кредит на более выгодных условиях. Расчет максимальной суммы кредита учитывает текущую стоимость предмета залога. Квартиры дорожают, и это позволит снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется. Кроме того, АИЖК предлагает применять механизм последующей ипотеки. Это существенно снижает риски нового кредитора, позволяет заемщику не брать потребительский кредит и не предоставлять кредитору дополнительный залог.

При принятии решения о рефинансировании ипотеки нужно осознавать, что этот процесс по расходам аналогичен получению нового ипотечного кредита. Придется снова оплатить проведение независимой оценки жилья, являющегося залогом по кредиту. Скорее всего, заемщику придется снова собрать комплект документов для подтверждения своей платежеспособности. Далее придется оплатить пошлины за регистрацию договора ипотеки. Сэкономить удастся только на страховке, которую можно просто переоформить.

Для того чтобы рефинансирование ипотечного кредита имело смысл, ставка по вновь получаемому кредиту должна быть минимум на два процентных пункта ниже ставки первоначального кредита. Еще один параметр, на который следует обратить внимание, — сколько времени заемщику осталось обслуживать кредит. При сроке менее трех лет смена условий кредитования может оказаться нецелесообразной из-за сопровождающих ее расходов. Выгодно ли рефинансирование, нужно считать для каждого конкретного случая в индивидуальном порядке с учетом финансовых возможностей заемщика и всех личных обстоятельств. Однако если есть возможность, целесообразнее сократить срок кредита, увеличив размер взносов или осуществляя досрочное погашение.

Если возвращаться к текущей ситуации с курсами валют, то, пока курс доллара увеличился на 15—20%, рефинансирование не принесет существенных выгод. Сейчас ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3% выше, чем по валютному. Иными словами, заемщику придется в месяц столько же платить по рублевому кредиту, сколько он платил бы, покупая более дорогой доллар. Если заемщик ожидает дальнейшего роста курса доллара до отметки в 40 рублей и выше, то рефинансирование будет оправдано.
/>http://www.rg.ru/2014/05/13/krediti.html

Скарлетт · Май 15, 2014

Вместо поездок на шашлыки россияне в майские праздники брали ипотеку

Между майскими праздниками граждане подавали по 50 тыс. заявок в день на получение розничных кредитов в Сбербанке: половина из них пришлась на ипотеку, остальное — на потребительские и автокредиты, рассказала сегодня журналистам директор управления розничного кредитования банка Наталья Алымова.

Количество заявок между праздничными днями было таким же, как в середине апреля, а это «просто невероятный показатель», говорит она.

В мае обращению в банки граждане обычно предпочитали отдых на природе, но в этом году падения спроса на розничные кредиты не произошло. В апреле, который традиционно считается высоким сезоном, россияне подавали в Сбербанк по 52 тыс. заявок в день, что немногим больше майских результатов, говорит Алымова.

В целом в I квартале 2014 г. основной вклад в рост розничного кредитования также внесла ипотека, сообщал ранее Сбербанк. Объемы выдачи ипотечных кредитов в январе-марте выросли на 80% до 255 млрд руб. против 142 млрд руб. за тот же период 2013 г. Средний размер ипотечного кредита вырос на 11% и составил 1,54 млн руб.

Ипотека пользуется повышенным спросом, подтверждает замначальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан. За I квартал 2014 г. ВТБ24 выдал на 63,3% больше ипотечных кредитов, чем годом раньше, рассказал он. Средняя размер кредита выросла с 1,6 млн до 1,9 млн руб.

Спрос растет, хотя ипотека, дешевевшая весь прошедший год, сейчас снова дорожает. Весной средневзвешенная ставка по рынку составила 12,3% против 12,1% в декабре.

«Рост ипотечного рынка отражает попытку населения застраховать свои риски, — рассуждает главный экономист «Ренессанс Капитала» Олег Кузьмин. — Недвижимость у нас действительно воспринимается как защитный актив».

Сероштан в качестве одной из главный причин роста ипотеки называет валютные колебания: в конце февраля — начале марта население в Москве и Петербурге стало активнее «cкупать любую недвижимость, остальные регионы отреагировали в меньшей степени».

Другой важный фактор — ожидания дальнейшего роста ставок, говорит Кузьмин. В начале марта ЦБ повысил ключевую ставку до 7%, а уже 25 апреля ставка была увеличена еще на 0,5 процентных пункта. Повышение ключевой ставки обычно влечет за собой рост ставок по банковским продуктам. «Кредитные ставки банков реагируют на повышение ставки ЦБ с отставанием до трех месяцев, и пока этого не произошло, население спешит заключить контракты», — объясняет эксперт.

Население решило приобрести недвижимость, пока ставки находятся на «гуманном уровне», соглашается начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. «Сыграли роль и кризисные ожидания. Люди, пытаясь застраховать свои риски, снимали деньги с депозитов и брали ипотеку, потому что лучше остаться с активом, который потом можно будет реализовать, чем потерять деньги на ослаблении рубля, инфляции и так далее», — добавляет она.

Согласно данным ЦБ, общая задолженность по ипотечным кредитам за I квартал 2014 г. увеличилась на 6,3% против роста в 5,4% за первый квартал 2013 г. При этом за март сократилась задолженность по валютным ипотечным кредитам: на 1 марта 2014 г. она составляла 118 млрд руб., а на 1 апреля — уже 112 млрд руб.
/>http://top.rbc.ru/economics/14/05/2014/923799.shtml

Сорокалетняя · Май 19, 2014

Moody’s: ипотека в России подорожает

Ипотечные кредиты подорожают из-за повышения ключевой ставки Центральным банком. Для значительной части населения они и вовсе окажутся недоступны, считают аналитики рейтингового агентства Moody’s.

В начале марта ЦБ повысил ключевую ставку до 7%, а уже 25 апреля ставка была увеличена еще на 0,5 процентных пункта – до 7,5%. Ипотечные ставки обычно реагируют на рост ключевой ставки с задержкой в три месяца. После того как это произойдет, заемщики со среднестатистической зарплатой окончательно лишатся возможности брать ипотечные кредиты, прогнозирует Moody’s.

На сегодняшних заемщиков повышение ставок повлияет не сильно, говорит вице-президент и старший кредитный эксперт группы структурированного финансирования Moody’s Ольга Гехт. Для них соотношение ежемесячного платежа к доходу вырастет на 5 процентных пунктов и останется в рамках допустимого банками, пишет РБК.

http://chelfin.ru/text/newsline_fin/

Изменено Май 19, 2014 пользователем Сорокалетняя

Rubel · Май 19, 2014

Ни чё не понимаю в ипатеке.

Скарлетт · Май 22, 2014

Выселение по кредиту

Возможность отобрать заложенную по ипотеке квартиру в случае неплатежей — одно из обязательных условий для развития кредитования. В разных странах практикуются различные способы борьбы с неплательщиками, самый крайний случай — продажа квартиры через суд, даже если это единственное жилье заемщика. Полгода назад к этой традиции присоединилась и Россия.

Как принято

«Существует два варианта отъема недвижимости — первый, когда в ходе переговоров с банком клиент сам добровольно соглашается выставить залоговую недвижимость на торги. В случае если объект дорогой, появляется возможность рассчитаться с банком и купить другую, более дешевую недвижимость»,— говорит директор отделения «МИЦ-Недвижимость» на Цветном Ольга Антонычева. По ее словам, такое решение проблемы актуально для тех, у кого в залоге находилось основное жилье. Второй вариант — изъятие недвижимости через суд с помощью судебных приставов. В этом случае к сумме финансовых претензий банка добавляются судебные расходы, которые в конечном итоге тоже оплачивает заемщик. Однако далеко не всегда банки готовы идти на такие крайние меры: дело в том, что в кризисной ситуации количество неплательщиков резко увеличивается, но вместе с тем падают и цены на недвижимость. «Для банка продажа квартиры через суд — это страшная морока, нужно не только попытаться переложить все сопутствующие расходы на должника, но также вплотную заняться продажей недвижимости — абсолютно непрофильным для банков бизнесом»,— говорит управляющий директор ZIP Realty Евгений Скоморовский. По его словам, как это работает, было видно во время кризиса 2008—2009 годов, когда на сайте банка ВТБ 24 появился раздел «Продажа недвижимости» — все эти объекты были взысканы у заемщиков через суд. Поэтому кредитные учреждения предпочитают не идти на крайние меры и договариваться со своими заемщиками. Более того, если неплательщиков много, то массовое взыскание жилья через суд может просто обрушить рынок. Например, в 2009 году крупнейшие банки США временно приостановили конфискацию жилья ипотечных должников для того, чтобы дать правительству время для подготовки специальной программы по спасению национального рынка недвижимости.

По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, все договоренности можно разделить на три этапа. Первым этапом является создание условий для рефинансирования имеющегося кредита. Вторым этапом работы с пока еще потенциальными ипотечными должниками становится снижение или отмена пени за просрочку, предоставление отсрочки по самим платежам или даже их временная приостановка. В свою очередь, третий этап борьбы предполагает попытку быстрого и полного «избавления» от самого заемщика и объекта залога. В данном случае речь идет о полюбовном соглашении между кредитором и должником о реализации купленного в кредит имущества. «Зачастую сам кредитор даже не получает право собственности на объект, а просто контролирует процесс продажи. Причем цена продажи является темой обсуждения между двумя сторонами»,— говорит Станислав Зингель. Четвертым и самым нежелательным этапом работы с ипотечными заемщиками является конфискация самого объекта залога с последующей его продажей или сдачей в аренду. Как правило, на стагнирующих рынках недвижимости это является экономически нецелесообразным мероприятием. Поэтому его стараются не допускать. При этом, по словам Станислава Зингеля, очень редко кредиторы содействуют улучшению экономического состояния заемщика за счет содействия его трудоустройству, эксплуатации его недвижимости и т. д.

Правила взыскания

Наиболее суровые правила взыскания долга действуют в США, в основном это связано с особенностями сделки: дом очень редко сразу переходит в собственность заемщика, несколько десятков лет он выплачивает ипотеку, являясь скорее временным арендатором. «В случае пропуска нескольких платежей (достаточно и одного) владелец недвижимости может лишить человека права выкупа. Вдобавок будет испорчена кредитная история»,— говорит первый заместитель генерального директора «Главмосстрой-Недвижимости» Игорь Новоселов. Самый худший и нежелательный сценарий — это отчуждение жилья (foreclosure). Это означает, что недвижимость, находящаяся под залогом, переходит в собственность банка. Кроме того, банк может потребовать дополнительного возмещения своих расходов. Правда, в некоторых штатах после объявления банкротства должник освобождается от всех предыдущих долгов, однако в любом случае кредитная история будет сильно испорчена. Соответствующая информация будет храниться в кредитной истории десять лет, и в течение пяти-семи лет получить другой ипотечный кредит будет почти невозможно.

Другой вариант — short sales, это продажа жилья на аукционе, которая не полностью покрывает ваш долг банку. Кредитная история в случае short sales тоже страдает, но получить ипотеку вы сможете уже через два-три года. Это самое популярное решение среди неплательщиков ипотеки в США и вообще очень популярный способ продать жилье: short sales занимают от 10% до 50% общего числа продаж недвижимости в зависимости от штата. Однако в некоторых штатах есть лазейки, позволяющие должникам тянуть время. В частности, в штате Калифорния существует специальный закон, защищающий домовладельцев, и недобросовестным заемщикам этот закон позволит долго и эффективно тянуть время. Но в итоге все равно заемщик лишится жилья и станет бездомным: никаких механизмов защиты на этот счет американское законодательство не предлагает.

В США в 2013 году был отчужден один дом из 270, находящихся в ипотеке, а если учитывать short sales — один из 96. По словам эксперта интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлии Кожевниковой, сегодня у миллионов американских собственников сумма долга превышает стоимость недвижимости. Для них работают две программы, одна из которых, Home Affordable Refinance Program, доступна тем, кому гарантии по займам дают Fannie Mae или Freddie Mac. Вторая программа, FHA Streamline Refinance, создана, чтобы помочь должникам, кредиты которых страхует Федеральное управление жилищного строительства.

Самые суровые

В каждой европейской стране действуют свои законы о выселении ипотечных должников. Одни из самых суровых законов в Эстонии, где квартира ипотечного должника просто продается с аукциона, из этих средств вычитается задолженность, а сам он становится бездомным. Такое практикуется в этой стране достаточно часто: при относительно хороших макроэкономических показателях уровень жизни в стране оставляет желать лучшего, покупательная способность очень низкая. Многим стало не по карману выплачивать ипотеку, которая была взята в период кредитного бума. В Эстонии потребительский кредит можно получить по SMS, а ипотеку долгое время выдавали едва ли не всем желающим, в результате чего пятая часть населения находится под ипотечным бременем. Каждый год на аукцион выставляется около 800 квартир, из которых выселены несостоятельные заемщики — для такой маленькой страны это большая цифра.

Испания, долгие годы бывшая вполне лояльной к должникам, после наступления кризиса предприняла шаги, в результате которых стала едва ли не самой суровой страной в мире в этом отношении. Поэтому под нажимом банков в 2009 году в Испании был принят закон об экспресс-выселении. Главным негативным моментом для несостоятельного арендатора (или неплательщика ипотеки) было то, что обязательной подписи в получении извещения об открытом против него деле не требовалось. Сроки терпения банков и арендодателей сократились до одного месяца, то есть уже через 30 дней просрочки владелец недвижимости имел право потребовать от должника «очистить помещение». После принятия судом решения о выселении квартиросъемщику давалось лишь 15 дней на то, чтобы сдать ключи.

В октябре 2011 года закон о выселении пополнился дополнениями, дающими право арендодателю выселять несостоятельного арендатора в течение десяти дней без необходимости проведения слушаний дела в суде, в случае если квартиросъемщик «намеренно или добросовестно уклоняется от получения уведомлений о том, что против него возбуждено дело о выселении».

Лев перестал заигрывать с жертвами. Жертвы решили объединиться. В 2009 году в Испании было создано общественное движение «Пострадавшие от ипотеки» (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), которое проводит различные акции в поддержку выселенных, желая обратить внимание на проблему. Самой массовой из акций была манифестация 25 сентября 2011 года, прошедшая в 41 городе Испании: демонстранты и митингующие требовали пересмотреть жесткое законодательство о выселении и отменить экспресс-форму последнего.

Согласно данным испанской прессы, в период 2012—2013 годов, как минимум, 15 человек из числа выселяемых покончили с собой и еще один предпринял неудачную попытку суицида.

Российская практика

«В российской практике обычно применяется стандартная процедура: если клиент не платит по кредиту и при этом не готов контактировать с банком на предмет реструктуризации его задолженности, после отправки ему пары писем-предупреждений о погашении задолженности и неисполнения требований, указанных в этих письмах, банк подает на заемщика в суд»,— рассказывает директор департамента розничных операций АКБ «Инвестторгбанк» Эмма Пономарева. По ее словам, часто после подачи заявления в суд клиент сам приходит в банк и начинает переговоры о возможности досудебного варианта урегулирования проблемы. Как предупреждает заместитель руководителя отдела ипотеки компании «Домус финанс» Евгений Лунин, в России самым страшным наказанием для ипотечного должника может стать тюремное заключение на срок до двух лет (по статье 177 УК РФ — «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности»). При этом если органами правопорядка будет установлено, что должник изначально не собирался платить по кредиту, его могут судить уже за мошенничество (статья 159 УК РФ). Но, по словам экспертов, ни одного случая применения таких статей к ипотечным должникам в России пока зафиксировано не было.

По словам Ольги Антонычевой, в России уже есть примеры, когда банк продает через суд объекты проштрафившегося должника. На сегодняшний день залоговые объекты есть у ВТБ 24, программа называется «Витрина залогового имущества». Не так давно было принято решение об упрощении процедуры изъятия банками недвижимости у заемщиков, своевременно не вернувших ипотечный кредит. С 1 июля 2014 года в силу вступают поправки в Гражданский кодекс РФ, которые расширяют возможности так называемого внесудебного обращения на предмет залога: теперь банки могут получить квартиру должника, минуя суд. Однако оговорка о внесудебном обращении должна быть прописана в соглашении, которое наряду с договором ипотеки подлежит государственной регистрации в Росреестре. Требовать изъятия залогового объекта банк вправе только при регулярном нарушении со стороны заемщика — наличии просрочек платежей более чем три раза в течение года. В то же время, погасив задолженность, заемщик вправе прекратить реализацию изымаемой недвижимости.

До недавнего времени в России действовало важное ограничение на продажу квартир должников: нельзя было продать объект, если это единственное жилье должника. Однако в 2013 году эту норму отменили — в основном из-за банкротства индивидуальных предпринимателей, у которых не было другого имущества, которое бы они могли передать банку. Поворотным случаем стало дело Арбитражного суда Республики Татарстан о банкротстве предпринимателя Мокичевой Галины Александровны. У дела было много апелляций, но, как постановил в ноябре 2013 года президиум Высшего арбитражного суда, «сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не препятствует обращению взыскания на упомянутое помещение, если оно обременено ипотекой». Так что единственное жилье теперь можно отбирать по суду.

Примечательно, что до марта 2013 года конфискация жилья у ипотечных должников была запрещена и в Белоруссии. Новый жилищный кодекс допускает эту процедуру, однако банк может обратиться с этой целью в суд только через год после вынесения предупреждения о конфискации. Таким образом, в России закон все-таки более суров, чем в Белоруссии.
/>http://kommersant.ru/doc/2469005

Скарлетт · Май 22, 2014

Ипотека на нулевом цикле

Ипотека на новостройку обойдется дешевле, чем кредит на эквивалентную готовую квартиру. На этапе строительства стоимость квартиры ниже и сумма кредита будет, соответственно, меньше. К тому же многие банки сейчас отказываются от надбавки на время строительства, фиксируя ставку на весь срок кредитования.

Легкость роста

Экономическая и политическая нестабильность, колебания курса отечественной валюты и сомнительная способность банковских депозитов противостоять инфляции в очередной раз сделали недвижимость привлекательным объектом сохранения имеющихся средств. Причем в первую очередь покупатели рассматривают квартиры на первичном рынке.

«Доля кредитов на недвижимость на первичном рынке растет, это подтверждают многие банки, новостройка интересна и с точки зрения инвестиций, когда покупка осуществляется на начальных стадиях готовности, и с точки зрения улучшения жилищных условий»,— констатирует директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова.

«С точки зрения вложения денежных средств покупка квартиры на первичном рынке более выгодное решение, так как рост цены на квартиру от нулевой стадии строительства до получения свидетельства о праве собственности, а соответственно, и дохода покупателя от возможной продажи составит 15—30% от первоначальной стоимости объекта»,— подсчитывает заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович. На ранних этапах строительства квартиры значительно дешевле готовых.

«Как правило, при приобретении жилья одного класса в одном районе более выгодным по цене является жилье на первичном рынке»,— отмечает аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Сергей Алешкин.

Стимулирующие ставки

Увеличению количества кредитных сделок с квартирами в новостройках способствует и относительная либерализация условий по банковским кредитам на такие виды недвижимости. «В последние полгода начали снижаться ставки по кредитам на покупку квартир на первичном рынке недвижимости,— признает первый зампред правления Росбанка Игорь Антонов.— При этом большинство предложений банки формируют в виде временных акций или как специальные предложения в рамках сотрудничества с конкретными застройщиками-партнерами. Средний размер процентных ставок на рынке колеблется от 13% до 14% годовых на этапе строительства, на максимальный срок до 25—30 лет».

По словам аналитика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Сергея Алешкина, ставки по ипотечным программам на приобретение недвижимости на первичном рынке у банков топ-5 по кредиту, близкому к среднему, по статистике Банка России, при первоначальном взносе 30% на 15 лет варьируются от 11,65% до 13,25% годовых. По словам начальника управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергея Столбунова, кредит в размере от 500 тыс. до 30 млн рублей можно получить в среднем под ставку 13% до регистрации залога квартиры в пользу банка и 12% — после.

ВТБ 24 приравнял ставки по ипотеке на новостройки к ставкам по кредитам на готовую недвижимость — 12,15—13,25% годовых в зависимости от суммы кредита. Сбербанк после регистрации права собственности кредитует новостройки, построенные с его участием, под 12—13% годовых. Юникредитбанк предлагает кредиты на новостройки под 12,5—13,25% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Номос-банк выдает кредиты на новостройку минимум под 12,5—13,25% на этапе строительства.

Банки также стали предоставлять возможность взять кредит на новостройку по одному-двум документам, то есть фактически без подтверждения доходов. Такую опцию запустил Сбербанк с 1 апреля 2014 года. Ранее аналогичные опции уже существовали в ВТБ 24 и «Дельтакредите».

Подсчет платежей

На период строительства и до регистрации залога банки обычно устанавливают надбавку, поскольку кредитование покупки квартиры в еще не построенном доме сопряжено для банка с рисками утраты залога. «По сравнению с кредитом на вторичном рынке жилья кредит на первичном рынке изначально предоставляется по ставке выше на 0,5—1%,— говорит Сергей Столбунов.— Это объясняется тем, что обеспечением кредита являются права требования по договору участия в долевом строительстве или пай в жилищно-строительном кооперативе, а не физически построенная и оформленная в собственность квартира». У Сбербанка и Юникредитбанка, например, эта надбавка составляет 1 процентный пункт, у Номос-банка — 0,75 процентного пункта.

Однако в последнее время некоторые банки начинают снижать эту надбавку или вовсе от нее отказываться. Недавно Росбанк снизил надбавку на время строительства и до регистрации с 1 до 0,6 процентного пункта. Банк «Дельтакредит» в рамках акции предлагает ипотеку в новостройке под 13% годовых на весь срок кредитования при условии, что кредит взят на 15 лет с 14-процентным первоначальным взносом. В стандартном режиме по кредиту на квартиру в строящемся доме под залог права требования на приобретаемую недвижимость процентная ставка до оформления залога квартиры в пользу DeltaCredit будет увеличивается на 1 процентный пункт от базовой величины. С конца апреля от надбавки в 1 процентный пункт отказался Райффайзенбанк. ВТБ 24 сохранил надбавку в размере 0,6% годовых только по кредитам с первоначальным взносом 10—20%. Правда, одновременно банк повысил ставки и увеличил минимальную сумму кредита. По кредитам на новостройку при условии комплексного страхования ставки составляют 12,15—13,25% годовых. Однако отмена надбавки не означает однозначной экономии заемщика, ведь банк может просто распределить ее часть на весь срок кредитования. В Промсвязьбанке, например, по программе «Новостройка» ставка 11,9% единая на весь срок кредита и не зависит ни от суммы кредита, ни от срока кредитования, ни от размера первоначального взноса, а также не увеличивается на этапе строительства.

«Все чаще банки выдают ипотечные программы, по которым ставка до оформления собственности на приобретаемый объект недвижимости не увеличивается по сравнению со ставкой после оформления собственности, при этом действие такого предложения может быть ограничено аккредитованными банком объектами,— рассказывает Сергей Алешкин.— Такие программы есть у трех из топ-5 банков по объему выданных ипотечных кредитов. Ввиду того что стоимость фондирования для остальных игроков рынка, как правило, более высокая, чем для госбанков, следует ожидать дальнейшего ухода конкурентной борьбы со стороны коммерческих банков, в том числе и на первичном рынке, в неценовой сектор».

Однако поскольку сама квартира на этапе строительства значительно дешевле готовой, основной параметр — сумма кредита, а значит, и сумма начисленных процентов тоже будет меньше. В Росбанке приводят пример с московской однокомнатной квартирой, стоимость которой на первичном рынке составляет примерно 5 млн руб., в то время как готовая будет стоить уже 7 млн руб. Первоначальный взнос по кредиту на квартиру в новостройке будет не менее 20%, то есть 1 млн руб. и 15% для готовой квартиры. Допустим до регистрации права собственности ставка по кредиту на новостройку составит 12,95% годовых, после она будет приравнена к ставке по ссуде на готовую квартиру — 12,35%. При таких условиях ежемесячный платеж по кредиту на новостройку составит 50,5 тыс. руб., на готовую квартиру — 73 тыс. руб.

Правда, эта выгода, скорее всего, будет скорректирована дальнейшими расходами, как минимум, на отделку. «Необходимо учесть, что зачастую квартиры на первичном рынке продаются даже без межкомнатных стен, а просто коробкой, и потребуются существенные затраты на ремонт и обустройство,— предостерегает первый заместитель председателя правления Росбанка Игорь Антонов.— Также при отсутствии альтернативного жилья на срок ремонтных работ продлятся платежи за аренду недвижимости».

Кроме того, покупатель новостройки в кредит экономит на начальном этапе еще и на дополнительных платежах, ведь для строящейся недвижимости они значительно ниже. «На этапе покупки квартиры на первичном рынке в связи с отсутствием права собственности на приобретаемый объект отсутствует необходимость предусмотренного законом страхования предмета залога от рисков утраты и повреждения,— продолжает Игорь Антонов.— Также не требуется проводить оценку рыночной стоимости квартиры». В среднем разница между величиной дополнительных расходов при получении ипотеки на новостройку и готовую квартиру получается примерно 15—16 тыс. руб.

Построить и не потерять

Рассчитывая сэкономить на покупке кредитной новостройки, не стоит забывать, что такая покупка сопряжена с определенными рисками. Эксперты сходятся во мнении, что основной опасностью для покупателя является прекращение строительства и банкротство застройщика. «При приобретении квартиры в строящемся многоквартирном доме наиболее защищенными являются участники долевого строительства в рамках федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,— напоминает Сергей Алешкин.— В этом случае покупатель заключает договор участия в долевом строительстве с застройщиком, а приобретая квартиру через посредника — договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. Такие договоры подлежат государственной регистрации. Следующий защищенный законом способ — участие в жилищно-строительном или жилищном накопительном кооперативе. Кроме того, строящееся жилье может продаваться управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление средствами (имуществом) паевого инвестиционного фонда. Деятельность такого фонда регулируется соответствующим федеральным законом. Иные схемы продажи строящегося жилья, например вексельная схема, схема с заключением предварительного договора, не защищают интересы покупателя-заемщика, если объект недвижимости не будет достроен».

Прекращение строительства не единственная опасность для покупателя новостройки. «Следующим по степени угрозы можно рассматривать риск двойных продаж — когда двум разным клиентам продают один и тот же объект»,— предостерегает Сергей Столбунов.

Даже купив, казалось бы, благополучную квартиру в не вызывавшем сомнений строящемся доме, можно понести существенные потери из-за строительных недостатков. «Риск покупки квартир в новостройках — это несоответствие уровня отделки, готовности коммуникаций и инфраструктуры заявленному при продаже,— предупреждает зампред правления Международного банка развития Иван Минаков.— Масса примеров сдачи домов при отсутствии парковок и нормальных транспортных развязок. Бывают и вопиющие случаи, например подключение коммуникаций по временным схемам. Единственная защита от этого риска — не игнорировать негативные отзывы в погоне за низкой ценой. Риски есть, даже если дом фактически построен. Оформление свидетельства может затянуться на год и даже более, что затруднит перепродажу и будет снижать стоимость объекта».

«Полностью защититься от недобросовестности застройщика или продавца не получится, можно только нивелировать риски, тщательно проверив застройщика объекта и документы, которые подписываются при совершении сделки»,— рекомендует Сергей Столбунов. Косвенным признаком надежности застройщика можно считать доверие банков. «Также следует обратить внимание на количество банков, аккредитовавших данный объект,— советует руководитель отдела по развитию продуктов банка «Дельтакредит» Ирина Павлова.— Чем больше и крупнее игроки, тем надежнее приобретение квартиры в данном доме».
/>http://kommersant.ru/doc/2470336

VVK · Сентябрь 17, 2014

а если в ипотечной квартире прописан несовершеннолетний ребенок? так же могут выселить по суду?

элька · Сентябрь 17, 2014

Если не оплачивать ипотеку, выселят всех, включая детей.

Скарлетт · Ноябрь 12, 2014

Без страха и залога

За два года подавления бума на рынке необеспеченного розничного кредитования банки успели заместить рискованные потребительские кредиты рискованными же ипотечными. Их доля пока 5% в общем портфеле ипотечных кредиторов, но ЦБ бьет тревогу. Потенциально рискованными при ухудшении экономической ситуации станут кредиты на 160 млрд руб.

Об обеспокоенности регулятора ситуацией в сегменте высокорисковой ипотеки — с небольшим первоначальным взносом (менее 10%) — вчера на встрече банкиров с ЦБ сообщил зампред Банка России Василий Поздышев. По оценкам господина Поздышева, при росте ипотеки порядка 33% в год значительная часть кредитов выдается с показателем LTV 90-95% (loan-to-value — соотношение суммы кредита к стоимости залога). Это высокорискованно, указал он, при малейшем колебании цен на недвижимость залог может перестать обеспечивать кредит в полной мере. Ситуация беспокоит ЦБ, хотя объем таких кредитов пока еще незначителен: по его оценкам, менее 5% портфеля ипотечных ссуд. По данным Банка России, на 1 сентября (самая актуальная доступная информация) задолженность населения перед банками по жилищным ипотечным кредитам составляла 3,2 трлн руб. Таким образом, потенциально рискованными являются ипотечные кредиты на 160 млрд руб.

Беспокойство регулятора вызывает то, что "банки активно начинают выбирать потенциал ипотечного рынка, в том числе за счет необеспеченных ипотечных кредитов", пояснил позднее "Ъ" господин Поздышев. Это заметно и по статистике самого ЦБ.

Так, судя по последнему выпуску "Обзора финансовой стабильности", еще на 1 июля, согласно распределению ссудной задолженности по ипотечным жилищным кредитам по уровню LTV, доля кредитов с LTV более 90% составляла всего 1%.

Судя по обзорам финансовой стабильности, ЦБ фиксирует тенденцию к росту выдачи высокорискованной ипотеки с 2013 года, как раз тогда, когда на фоне принудительного охлаждения регулятором перегретого рынка потребкредитования банки активизировались практически в единственном доступном для активного роста розничном сегменте — ипотеке. "С начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с LTV в размере 80-90% и, напротив, сокращение выдачи кредитов с LTV до 40%, что может свидетельствовать как о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками, так и о повышении спроса на ипотеку со стороны заемщиков с повышенным кредитным риском",— отмечал ЦБ в обзорах еще в 2013 году. Однако тогда риск оценивался лишь как потенциальный. Теперь на фоне ухудшения общеэкономической ситуации риски становятся все более ощутимыми.

Опасения ЦБ разделяют и риэлторы. "По сути, подобные ипотечные программы (с минимальным взносом 10% и меньше.— "Ъ") появились в начале 2013 года, ранее минимальный первоначальный взнос составлял 15-20%",— рассуждает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Ипотека с взносом в размере 10% сразу стала пользоваться популярностью. И по большому счету ситуация к текущему моменту не изменилась — около 50% спроса приходится на ипотеку с минимальным взносом 10%",— указывает госпожа Литинецкая. При этом, учитывая, что общие темпы роста ипотеки в третьем квартале стали замедляться (см. "Ъ" от 14 октября), доля высокорискованной ипотеки повышается автоматически. Дополнительно опасность представляет угроза падения цен на недвижимость по мере ухудшения экономической ситуации, как это случилось в кризис 2008-2009 годов.

Впрочем, банкиры не склонны драматизировать ситуацию. Более того, большинство из опрошенных "Ъ" лидеров ипотечного рынка (топ-5 по объему портфеля) утверждают, что не рискуют и не рисковали в ипотечном сегменте. В частности, как пояснили "Ъ" в Сбербанке, доля кредитов с LTV свыше 90% в банке — менее 0,01% от портфеля. При этом "доля кредитов с первоначальным взносом от 10% до 15% составляет 21% от общего объема ипотечных кредитов в 2014 году, с 2013 года данная доля принципиально не изменилась". В свою очередь, по словам старшего вице-президента — директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Андрея Осипова, "максимальный показатель LTV в портфеле ВТБ 24 находится на уровне 85%, доля таких ссуд на 1 октября — менее 5%". Данные за 2013 год он предоставить не смог. Максимальный размер LTV в банке "Дельта Кредит" установлен на уровне 85%, доля таких кредитов существенно не менялась на протяжении 2013-2014 гг., указывает член правления банка "Дельта Кредит" Денис Ковалев. Россельхозбанк и Газпромбанк не ответили на запросы "Ъ".

Ряд банкиров разделяют опасения ЦБ, но лишь отчасти. "Объем уже выданных кредитов с высоким LTV в целом по рынку довольно большой,— согласна с регулятором директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют-банка Елена Ковырзина.— Но сегодня банки, внимательно относящиеся к собственным рискам, не стараются активно наращивать портфель новых ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом, ориентируясь на заемщиков с взносом в размере 25-40% от стоимости жилья".

Не важно, как обстоят дела сейчас, в случае резкого ухудшения экономической ситуации сработают риски по кредитам, выданным в течение предыдущих полутора лет, указывают эксперты — так, как это случилось в сегменте потребкредитования. Хотя бум на этом рынке наблюдался в 2011-2012 годах, активно охлаждать его регулятивными мерами ЦБ начал в 2013 году, на прибыли основного числа ведущих розничных игроков принятые в период кредитного бума 2011-2012 годов риски сказались лишь в конце 2013 года, а максимизировался негативный эффект сейчас. "В случае резкого замедления темпов развития рынка (возможно, в начале следующего года) можно ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков",— считают в АИЖК. На 1 сентября просрочка по жилищным ипотечным кредитам составляла 4,4%.
/>http://kommersant.ru/doc/2608399

Скарлетт · Декабрь 9, 2014

Банки начали массово повышать ставки по ипотечным кредитам

Ипотека становится все менее доступной. За последние два месяца большинство банков, активно работающих с ипотекой, повысили ставки. Кредиты на покупку жилья продолжат дорожать и в 2015 году.

Банки начали поднимать ставки по ипотечным кредитам еще в сентябре–октябре. Так, в середине октября один из лидеров рынка – ВТБ24 – повысил стоимость жилищных ссуд в среднем на 0,5 п.п. Максимальная ставка в рублях по кредиту на покупку недвижимости на вторичном и первичном рынках в банке выросла до 14,45% годовых. С ноября повышение ставок по ипотечным кредитам стало массовым, ипотека подорожала в среднем на 0,5–1 п.п. В ноябре–декабре ставки по ипотеке подняли Газпромбанк (на 0,5–1 п.п), Альфа-банк (на 0,7 п.п.), банк «Открытие» (1–1,25 п.п.), Промсвязьбанк (0,25–0,9 п.п), СМП Банк (2–3,5 п.п), банк «ДельтаКредит» (0,25–1 п.п.). Также ипотека подорожала в Райффайзенбанке, Ханты-Мансийском банке, РСХБ, МТС Банке.

«Одна из причин, повлиявших на ставки по жилищным кредитам, – рост ключевой ставки ЦБ до 9,5%», – говорит зампредправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. По словам директора ипотечного бизнеса Локо Банка Ирины Дзюба, закрытие западных рынков капитала, негативные экономические факторы негативно сказались на стоимости фондирования для банков, поэтому они вынуждены повышать стоимость кредитов. «Рост ставок – общебанковская тенденция. Привлечь кредит на межбанке на три месяца обойдется в 13,49%, и рассчитывать на аналогичные ставки по ипотеке не приходится – данные кредиты более рискованны и долгосрочны», – говорит главный аналитик Бинбанка Наталья Шилова.

Как считает большинство участников рынка, ипотека продолжит дорожать. «Сегодня средние ставки по кредитам на покупку жилья в рублях достигли около 14% годовых. Банки, которые еще не повысили ставки по ипотеке, скорее всего, в ближайшее время подтянут свои ставки к среднерыночному значению», – говорит начальник управления сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.

Вице-президент банка «Открытие» Анна Юдина прогнозирует, что до конца года средняя ставка по ипотеке повысится до 13–13,5% годовых, что приведет к снижению спроса на жилищные кредиты. Аналогичный прогноз дает и ВТБ24. «В текущей ситуации можно прогнозировать продолжение роста ставок. До конца года ставка по ипотеке может достичь 13% годовых. Негативный тренд сохранится и в начале 2015 года, а это уже будет заметно влиять на развитие рынка», – заявил РБК представитель банка.

В АИЖК также считают, что в начале 2015 года реальная ставка выдачи ипотечных кредитов составит не менее 13,5% годовых. Начальник управления маркетингового анализа и стратегического планирования АИЖК Михаил Гольдберг говорит, что в следующем году рынок жилья испытает некоторое торможение из-за снижающегося инвестиционного спроса и растущих ставок по банковским вкладам.

Представители некоторых банков, опрошенные РБК, дают еще более пессимистичные прогнозы. Управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка Александр Полютов считает, что в 2015 году ставки по ипотеке могут приблизиться к отметке 15–16%, учитывая усиливающиеся ожидания повышения ключевой ставки ЦБ в следующем году еще на 200–250 б.п.

«Многие, кто планировал взять ипотеку, – делают это ускоренными темпами и сейчас, таким образом «вымывая» спрос следующего года. Однако снижение темпов роста ипотеки будет вызвано и ухудшением общего благосостояния населения – при замедлении роста заработных плат при высокой инфляции у среднего класса все меньше возможностей будет для обслуживания долгосрочных кредитов и привлечения новых», – считает Наталья Шилова.
/>http://top.rbc.ru/finances/08/12/2014/5485b26fcbb20fa74e111236

Vladas · Декабрь 12, 2014

В Москве 12 декабря у здания Центробанка прошла акция протеста. На пикет вышли те, кто несколько лет назад взял ипотеку в валюте. В акции приняли участие около 60 человек, но, как рассказывают заёмщики, всего в группе, где они обсуждают свои дальнейшие действия и пытаются помочь друг другу, состоят около 500 человек. http://www.echo.msk....c/1454496-echo/

Помощь проекту

Объявления

Правила форума 24.09.2020

F.A.Q. для новичков 24.09.2020

Ипотека

486 сообщений в этой теме

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение

Поделиться на других сайтах

Поделиться сообщением

Ссылка на сообщение